Kennzahlen für Objekte und Projekte im Hochbau - eine Beurteilung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Anhang

1. Einführung

2. Objekte
2.1 Definitionen
2.2 Lebenszyklus-Modell
2.3 Flächenermittlung
2.4 Standortfaktoren

3. Projekte
3.1 Definitionen
3.2 Kosten
3.2.1 Kostenplanung
3.2.2 Kostenermittlungen
3.2.3 Kosteneinflüsse
3.2.4 Kostenkontrolle und -steuerung
3.3 Projektcontrolling
3.4 Risikomanagement

4. Kennzahlensysteme
4.1 Definitionen
4.2 Ziele und Anforderungen an Kennzahlen
4.3 Kennzahlenbildung
4.3.1 Kennzahlen des BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern
4.3.2 Entwicklung eines Kennzahlensystems

5. Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Systematik - Objekte

Abb. 2: Immobilienzyklus

Abb. 3: Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im Überblick

Abb. 4: Flächenarten nach DIN 277-1:2005-02

Abb. 5: Systematik - Projekte

Abb. 6: Magisches Dreieck im Projektmanagement

Abb. 7: Regelkreis im Projektcontrolling

Abb. 8: Kreislauf im Risikomanagement

Abb. 9: Systematik - Kennzahlen

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Kostengruppe 300 und 400 der 2. Ebene nach DIN 276-1:2008-12

Tab. 2: Kostenkennwerte der Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276-1:2008-12

Tab. 3: Planungskennwerte der Kostengruppe 300 nach DIN 276-1:2008-12

Anhang

Anhang 1-a: Erhebungsbogen (Auszug): Allgemeine Projektangaben

Anhang 1-b: Erhebungsbogen (Auszug): Nutzungsbeschreibung des Projekts, Kosteneinflüsse

Anhang 1-c: Erhebungsbogen (Auszug): Flächen und Rauminhalte

Anhang 1-d: Erhebungsbogen (Auszug): Kosten nach DIN 276-1

Anhang 1-e: Erhebungsbogen (Auszug): Kosten des Projekts nach Leistungsbereichen

Anhang 1-f: Erhebungsbogen (Auszug): Weitere Unterlagen, Einver- ständniserklärungen / Ansprechpartner

Anhang 1-g: Erhebungsbogen (Auszug): Hinweise

Anhang 2-a: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte

Anhang 2-b: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte (detailliert)

Anhang 2-c: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte für Leistungsbereiche

Anhang 2-d: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Planungskennwerte

1. Einführung

„Ein Gebäude ist immer ein Kompromiss aus Sicherheit, Wirtschaftlichkeit und Funktionalität.” Monika Etspüler¹

Das vielleicht anschaulichste Beispiel für die Entstehung eines Gebäudes be- schreibt James A. Graaskamp folgendermaßen: „Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, nicht in der Natur vorhandene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Damit vereinte er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit einer künstlichen Schöpfung (dem Fels - der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis nach Raum-Konsum zu befriedigen“ (Graaskamp, 1972, S. 513; zitiert nach Schulte, 1998, S. 16/17).

Der Neandertaler hat damit eine Hülle geschaffen, der ihn vor fremden Ein- dringlingen und den Wetterverhältnissen schützen wird. Er hat einen großen Stein gebraucht, um aus seiner Höhle einen geschlossenen Raum zu schaffen - sehr funktionell. Und das Verhältnis der eingesetzten Mittel (dem Stein) und dem angestrebten Ergebnis (einen Raum schaffen) ist ebenfalls gegeben. Da- mit ist sein Handeln auch als wirtschaftlich einzustufen (Homann, 2005, S. 25).

In der Fassung der DIN 276-1:2008-12 wird das Prinzip der Wirtschaftlichkeit in den Zielkatalog des Bauprojektes aufgenommen und stellt eine der wichtigsten Anforderungen an das Projekt dar (Dusatko & Kalusche, 2009, S. 139). Daneben gilt es, die Kosten einzuhalten und damit für eine Kostensicherheit zu sorgen (Dusatko & Kalusche, 2009, S. 139).

In der vorliegenden Arbeit werden die Bauwerkskosten thematisiert, um Neu- bauten beurteilen zu können. Aus diesem Grund werden Kennzahlen erstellt, mit dessen Hilfe Objekte und Projekte sowie deren Kosten ermittelt und beurteilt werden können.

Das Vorgehen dieser Arbeit ist wie folgt aufgebaut. Als erstes wird von der Sys- tematik des Objektes ausgehend der Neubau von anderen Formen abgegrenzt. Mit Hilfe von DIN-Normen, Richtlinien und Verordnungen wird eine Struktur erarbeitet, wie man die Flächen in Neubauten des Hochbaus bemessen kann. Darüber hinaus werden Standortfaktoren erörtert, die für die Beurteilung der Bauwerkskosten eine Rolle spielen.

Im darauffolgenden Kapitel wird auf die Systematik der Projekte eingegangen. Es werden die Anforderungen und Ziele des Projektmanagements erklärt und primär auf die des Kostenziels beschränkt. Es wird von der Kostenermittlungen der DIN 276-1:2008-12 ausgegangen; ferner werden die Kosteneinflüsse be- schrieben. Darüber hinaus bilden Kostenkontrolle und -steuerung inhaltliche Schwerpunkte. Von der Projektdurchführung und dessen Kontrolle ausgehend wird das Projektcontrolling beleuchtet. Es wird auch das Risikomanagement der Projekte berücksichtigt, um die Notwendigkeit von Kennzahlen zur Beurteilung der Bauwerkskosten zu verstehen.

Im anschließenden Kapitel werden Anforderungen und Ziele der Kennzahlen ermittelt, die nötig sind, um die Bauwerkskosten einschätzen zu können. Ausgehend vom bisherigen Kennzahlensystem der statistischen Kostenkennwerte für Gebäude des BKI Baukosteninformationszentrums Deutscher Architekten (im folgenden BKI) wird eine eigene Struktur entwickelt, die zur Beurteilung der Bauwerkskosten von Neubauten eingesetzt werden kann.

Abschließend werden die drei Kapitel der ‚Objekte‘, ‚Projekte‘, und der ‚Kennzahlensysteme‘ zusammengefasst, um ein Fazit über bisherige Kennwerte und einen Ausblick auf weitere Kennzahlen geben zu können, mit denen man die Bauwerkskosten beurteilen kann.

2. Objekte

Um die Bauwerkskosten im Bereich des Neubaus beurteilen zu können, ist es notwendig den Begriff des ‚Objektes‘ zu erklären und den ‚Neubau‘ von anderen Möglichkeiten der Gebäude abzugrenzen. Dieser Abschnitt wird deshalb mit dem Oberbegriff ‚Objekte‘ bezeichnet, welches die erste Ebene der Systematik in dieser Arbeit bildet (siehe Abbildung 1). Es setzt sich mit der Definition der Immobilie auseinander, geht auf das Lebenszyklus-Modell ein und beschreibt die Ermittlungsgrundlage nach der DIN 277:2005-02 für die Flächenberech- nung. Darüber hinaus werden Standortfaktoren benannt und beschrieben. Da- mit wird die Systematik des Neubaus abgegrenzt und auf der Grundlage eines einheitlichen Verständnisses können Kennzahlen zur Bauwerkskostenbeurtei- lung ermittelt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Systematik - Objekte

Quelle (eigene Darstellung)

2.1 Definitionen

Eine Immobilie wird im Allgemeinen als „ „grundstücksgleiche Rechte“, „Gebäude“, „Grund und Boden“ (…) oder „Grundvermögen“ “ (Schulte, 1998, S. 15) angesehen. Unter ‚Grundstück‘ meint man im gesetzlichen Sinn einen „räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche bzw. den Grund und Boden, welcher eine wirtschaftliche Einheit bildet“ (Schulte, 1998, S. 15). Dazu gehören die „mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen“ (Schulte, 1998, S. 15), womit Gebäude und Gebäudeteile gemeint sind.

Der Neandertaler würde den Begriff der Immobilie sicherlich pragmatischer be- schreiben und ihn als „dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden“ (Schulte, 1998, S. 16) auffassen, durch den „ein Segment der Erdober- fläche und des dazugehörigen Luftraums künstlich abgegrenzt wird“ (Schulte, 1998, S. 16).

Ebenfalls in die Definition der Immobilie ist die wirtschaftliche Sicht einzubezie- hen. Für den Ökonomen stellt die Immobilie eine Kapitalanlage beziehungswei- se ein Sachvermögen dar (Schulte, 1998, S. 16). Durch den geschaffenen Raum wird eine Nutzung möglich, die zeitlich begrenzt als Vermietung genutzt werden kann. Damit wird aus der Immobilie ein Vermögensgegenstand, mit dem der Vermieter Geld verdienen kann und damit einen Güterstrom produziert (Schulte, 1998, S. 17). Kalusche (2005) beschreibt die Immobilie als „Gegen- stand der Projektentwicklung“ und meint damit Objekte, die „in den Bestand genommen und selbst genutzt oder vermietet werden (und) sobald wie möglich an Erwerber veräußert werden sollen“ (Kalusche, 2005, S. 215). Durch den wirtschaftlichen Charakter ist die Immobilie nicht nur die äußere Hülle, sondern ein „nutzenstiftendes Wirtschaftsgut“ (Schulte, 1998, S. 18).

Die Immobilie ist gegenüber anderen Wirtschaftsgütern abzugrenzen, da es besondere Merkmale aufweist. Wie es der Begriff schon sagt, ist eine Immobilie ‚immobil‘; das heißt, sie ist an einen bestimmten Standort gebunden (Schulte, 1998, S. 19). Damit kommt der Lage eine besondere Bedeutung zu, denn sie bestimmt über die Attraktivität und damit auch über den produzierenden Güter- strom (Schulte, 1998, S. 19). Desweiteren ist eine Immobilie heterogen, denn durch die Ortsgebundenheit erhält jede Immobilie ihren individuellen, unnach- ahmlichen Charakter und bildet ein autonomes Wirtschaftsgut (Schulte, 1998, S. 19). Das Bauwerk ist als Investitionsobjekt zu verstehen, welches schwer- wiegende Entscheidungen mit sich bringt. Es birgt je nach Höhe der zu binden- den Kapitalmenge hohe finanzielle Risiken, über die der Investor entscheiden muss und macht Entscheidungen schwer revidierbar (Pfarr, 1984, S. 151). Zudem erstreckt sich die Investition in eine Immobilie über einen langfristigen Zeitraum (Pfarr, 1984, S. 151).

Neben einer Reihe weiterer Merkmale, wie die Dauer des Entwicklungsprozes- ses und die Höhe der Investitionen und der Transaktionen, ist die Länge des Lebenszyklus ein wichtiges Kriterium zur Beschreibung der Immobilie (Schulte, 1998, S. 19-21). Bereits bei der Betrachtung der Lebenszykluskosten können Rückschlüsse auf die Planungssicherheit, die Kostenoptimierung und deren Nachhaltigkeit gezogen werden, sodass das Risiko der Investition in eine Im- mobilie gemindert werden kann (Rudloff & Schwarz, 2010, S. 48). Aus diesem Grund wird im nächsten Abschnitt genauer auf den Lebenszyklus eines Gebäu- des eingegangen und es wird die Abgrenzung des Neubaus von anderen For- men vorgenommen.

In der vorliegenden Studienarbeit werden Begriffe wie ‚Objekte‘, ‚Bauobjekte‘, ‚Bauten‘, ‚Bauwerk‘ und ‚Gebäude‘ synonym verwendet. Der Begriff der ‚Immobilie‘ ist jedoch klar abzugrenzen. Er meint in der vorliegenden Arbeit das (un-) bebaute Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden.

2.2 Lebenszyklus-Modell

Immobilien und auch Objekte sind langlebige Wirtschaftsgüter und unterliegen einem Lebenszyklus. Die Nutzungsmöglichkeit des Bodens ist voraussichtlich nicht zeitlich begrenzt; die des Gebäudes jedoch schon (Schulte, 1998, S. 20). Die Nutzungsdauer lässt sich in technisch und wirtschaftlich unterscheiden, wo- bei die technische meistens die ökonomische übertrifft (Kalusche, 2005, S. 275; Schulte, 1998, S. 20).

Während bei der technischen Lebensdauer Faktoren, wie unter anderem Umwelt, Art und Grad der Nutzung, Pflege- und Instandhaltungsstrategien, einen Einfluss auf das Gebäude haben, existieren bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer lediglich zwei Machtfaktoren: die Bedarfsverschiebung und die Veränderungen in der Systemumgebung (Pfarr, 1984, S. 165/166).

Die Lebensdauer eines Gebäudes lässt sich in mehrere Phasen unterteilen und beginnt im Allgemeinen mit der Inbetriebnahme. Die Phasen gliedern sich in den Leerstand bis zum Nutzungsbeginn; die Nutzung; Modernisierung, Umnutzung und/oder Umbau; Nutzung und der Leerstand bis zum Abbruch und der Beseitigung (Kalusche, 2005, S. 275).

Der Lebenszyklus lässt sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf die Immobilie beziehen und teilt sich gemäß der Abbildung 2 in die drei Hauptphasen ‚Entstehung‘, ‚Nutzung‘ und ‚Verwertung‘. Innerhalb dessen lässt sich eine weitere, detailliertere Unterteilung vornehmen, wie man es auf der nachstehenden Abbildung erkennen kann (Gondring & Lammel, 2001, S. 375).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Immobilienzyklus

Quelle: Gondring & Lammel, 2001, S. 375

Der Unterschied zwischen dem Lebenszyklus der Immobilie und des Gebäudes ist der, dass es sich bei der Immobilie um einen Kreislauf handelt. Selbst wenn das Gebäude nicht mehr existiert, bleibt das Grundstück Gegenstand der Betrachtung. Der Lebenszyklus des Gebäudes hingegen stellt einen Anfang-Ende- Prozess dar, der mit dem Abbruch und der Beseitigung des Gebäudes abgeschlossen wird (Bruhnke & Kübler, 2002, S. 497).

Die vorliegende Studienarbeit fokussiert die Betrachtung des Lebenszyklus‘ des Gebäudes, orientiert sich an den Phasen nach Kalusche (2005) und lässt das Lebenszyklus-Modell der Immobilie außer Acht. Jedoch werden nur Gebäude im Bereich des Neubaus betrachtet; Umbauten, Umnutzungen oder Erweite- rungen haben keine Relevanz in dieser Arbeit und sind eindeutig abzugrenzen.

Umbauten werden nach § 2 HOAI (2009) als Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit Eingriffen in die Konstruktion oder den Bestand definiert. Damit sind Umbauten bauliche Veränderungen der bestehenden Immobilie, die notwendig sind, um „ein Gebäude an wandelnde Nutzungsanforderungen anzupassen“ (Schulte, 1998, S. 296).

Von einer Umnutzung kann gesprochen werden, wenn die ursprüngliche Nut- zungsart auf Grund wandelnder Anforderungen sich geändert hat und einzelne Räume oder ganze Gebäude eine neue Form der Nutzung erhalten (Ott, 2010, S. 30). Jedoch muss diese Nutzungsänderung nicht zwingend mit baulichen Veränderungen einhergehen, wie dies beim Umbau der Fall ist (Ott, 2010, S. 30).

Erweiterungen sind ebenfalls bauliche Maßnahmen und haben den Zweck das vorhandene Gebäude zu ergänzen, indem beispielsweise das Objekt aufgestockt oder angebaut wird (§ 2 HOAI, 2009).

Die vorliegende Arbeit bezieht sich bei der Ermittlung der Kennzahlen zur Beur- teilung der Bauwerkskosten ausschließlich auf Neubauten. Neubauten sind nach § 2 HOAI (2009) Objekte, die neu errichtet beziehungsweise neu herge- stellt werden.

2.3 Flächenermittlung

Um in Deutschland ein Gebäude neu zu erbauen, müssen unter anderem Gesetze, Verordnungen und Normen eingehalten werden. Es braucht beispielsweise das Baugesetzbuch, um eine geordnete städtebauliche Nutzung zu planen sowie durchzuführen; in der Baunutzungsverordnung werden Definitionen und Richtwerte für die Kriterien zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens gegeben (Reinborn, 1996, S 240).

Es können die Rechtsvorschriften und technische Regeln voneinander abge- grenzt werden, wobei die DIN 276-1:2008-12 im Mittelpunkt der Betrachtung steht. In der nachfolgenden Abbildung 3 wird ein Schema zum besseren Über- blick der Vorschriften gegeben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im Überblick

Quelle: in Anlehnung an BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten- kammern, 2008, S. 20

Im Bebauungsplan des Grundstücks werden unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgelegt; in der Baunutzungsverordnung (1993) wird der ‚Baugebietstyp‘ festgelegt. Es kann sich hierbei beispielsweise um ein reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet handeln (Baunut- zungsverordnung, 2003; Gas, 2005, S. 27). Neben der Nutzungsart definiert die Baunutzungsverordnung ebenso das Maß der baulichen Nutzung mit Hilfe von Grund- und Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen.

Die Grundflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen der überbauten Fläche und der Grundstücksfläche an und drückt damit aus, wie viel Prozent der zulässigen Grundstücksfläche überbaut werden dürfen (Korda, 2005, S. 113; Schulte, 1998, S. 31). Die Geschossflächenzahl wird durch das Verhältnis von summier- ter Geschossfläche und dem Baugrundstück gebildet, sodass die Ausnutzung des Grundstückes ermittelt wird (Korda, 2005, S. 113; Schulte, 1998, S. 31). In § 17 Baunutzungsverordnung wird geregelt, welche Obergrenzen bei der Er- mittlung von Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassenzahl für die je- weilige Art der baulichen Nutzung gelten. Es besteht aber auch die Möglichkeit nach der Baunutzungsverordnung (1993) Ausnahmen und Befreiungen von den festgesetzten Grenzen zu beantragen.

Um die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau zu erfassen, wurde die DIN 277:2005-02 herausgegeben, die im ersten Teil die Ermittlungsgrundlagen erläutert. Mit Hilfe dieser Norm kann man die zuvor nach Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung erbauten Objekte vermessen und die Flächenarten angeben (Hasselmann, 1997, S. 18).

Mit der DIN 277:2005-02 wurde eine Grundlage geschaffen „einheitliche(n) Meßvorschriften aufzustellen und damit Bezugskriterien ermitteln zu können“

(Hasselmann, 1997, S. 18). Um sich mit den Gebäuden des Neubaus ausei- nandersetzen zu können, braucht es zum Zweck der Messbarkeit eine materiel- le Dimension, wie sie im folgenden Abschnitt gegeben wird (Schulte, 1998, S. 27).

Die wichtigste Flächenart nach der DIN 277-1:2005-02 ist die Brutto- Grundfläche, die zur Kostenermittlung herangezogen wird, sofern man nicht den Brutto-Rauminhalt als Alternative wählt (Hasselmann, 1997, S. 19). Die Brutto-Grundfläche schließt alle Grundflächen der Grundrissebenen des Bau- werkes mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02 (Tabelle 1, Nummer 1-9) und deren konstruktive Umschließungen mit ein. Es zählen jedoch nicht Flächen dazu, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandhaltung der Bau- konstruktion und den technischen Anlagen dienen (DIN 277-1:2005-02). Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile ein- schließlich der Bekleidung in Höhe der Boden- beziehungsweise Deckenbelagsoberkanten anzusetzen (DIN 277-1:2005-02).

Die Brutto-Grundfläche lässt sich in Netto-Grundfläche und Konstruktions- Grundfläche aufteilen. Die Konstruktions-Grundfläche wird in der DIN 277- 1:2005-02 als Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grund- rissebenen eines Bauwerkes definiert und wird zur Bemessung mit den Fertig- maßen der Bauteile in Höhe der Boden- beziehungsweise Deckenbelagsoberkanten inklusive Bekleidung angesetzt. Konstruktive sowie gestalterische Vor- und Rücksprünge, Fuß- und Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile der Fenster- und Türbeklei- dungen bleiben unberücksichtigt (DIN 277-1:2005-02).

Die Netto-Grundfläche lässt sich wiederum in Nutzfläche, technische Funk- tionsfläche und Verkehrsfläche mit der Nutzung nach DIN 277-2:2005-02 (Tabelle 1, Nummer 1-9) gliedern. Ermittelt wird die Netto-Grundfläche durch die Berechnung der lichten Maße zwischen den Bauteilen in Höhe der Boden- beziehungsweise Deckenbelagsoberkanten (DIN 277-1:2005-02). Es werden jedoch nicht konstruktive und gestalterische Vor- oder Rücksprünge, Fuß- und Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile der Fenster- und Türbekleidungen berücksichtigt (DIN 277-1:2005-02).

Sowohl die Grundflächen wie auch die Rauminhalte werden entsprechend der Zugehörigkeit in die Bereiche a, b und c getrennt (DIN 277-1:2005-02). Dabei meint der Bereich a „überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen“ (DIN 277-1:2005-02); Bereich b wird mit „überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen“ (DIN 277-1:2005-02) angegeben. Der Bereich c schließt Überdeckungen aus (DIN 277-1:2005-02).

Die nachstehende Abbildung visualisiert die Einteilung der Flächenarten nach DIN 277-1:2005-02 und gibt damit einen Überblick.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Flächenarten nach DIN 277-1:2005-02

Quelle (eigene Darstellung)

Eine andere mögliche Einteilung nach der DIN 277-1:2005-02 wäre es den Brutto-Rauminhalt zur Ermittlungsgrundlage zu verwenden. Zu diesem gehört die Summe der Rauminhalte des Bauwerks über den Brutto-Grundflächen. Er- mittelt wird er durch die ermittelte Brutto-Grundfläche und den dazugehörigen Höhen (DIN 277-1:2005-02). Als Höhe gelten die vertikalen Abstände zwischen den Deckenbelagsoberkanten der jeweiligen Grundrissebenen beziehungswei- se bei den Dächern gelten die Dachbelagsoberkanten. Bei den untersten Ge- schossen gilt als die Höhe der Abstand von der Unterkante der konstruktiven Bauwerkssohle bis zu der Deckenbelagsoberkante der darüber liegenden Grundrissebene. Werden die Bauwerke nicht von vertikalen oder waagerechten Flächen begrenzt, ermittelt sich der Rauminhalt entsprechend durch die geo- metrischen Formen (DIN 277-1:2005-02).

Der Brutto-Rauminhalt teilt sich in Netto-Rauminhalt und Konstruktions- Rauminhalt auf. Der Netto-Rauminhalt meint die Summe der lichten Raumin- halte aller Räume, deren Grundflächen zur Netto-Grundflächen gehören; der Konstruktions-Rauminhalt die Summe der Rauminhalte der Bauteile, welche die Netto-Rauminhalte umschließen (DIN 277-1:2005-02). Der Netto- Rauminhalt berechnet sich durch die zuvor ermittelte Netto-Grundfläche und den lichten Raumhöhen, während sich der Konstruktions-Rauminhalt aus den Rauminhalten der den Netto-Rauminhalt umschließenden Bauteile ergibt (DIN 277-1:2005-02).

Sowohl der Brutto-Rauminhalt wie auch die Brutto-Grundfläche und die Nutzfläche bilden bei der späteren Bildung der Kennzahlen die Grundlage, um die Bauwerkskosten der Gebäude zu beurteilen. Da die zu beurteilenden Neubauten in der Regel unterschiedliche Grundrisse aufweisen, ist es nötig, ein einheitliches Bezugssystem in materieller Dimension zu schaffen. Somit können die Bauwerkskosten beurteilt und die Gebäude miteinander verglichen werden (Möller, 2001, S. 92; Schulte, 1998, S. 27).

Es wäre auch möglich, die Wohnflächenverordnung (2004) zur Flächenermitt- lung heranzuziehen (Schulte, 1998, S. 27). Jedoch werden hier ausschließlich Wohnungen und zur Wohnung gehörende Flächen angesprochen; Flächen von Zubehörräumen, wie Keller und Waschküche, Wirtschaftsräumen und Ge- schäftsräume werden explizit ausgeschlossen (Schulte, 1998, S. 32). Da in der vorliegenden Studienarbeit jegliche Gebäude des Neubaus beurteilt werden und keine Differenzierung zwischen Wohn- und Geschäftsgebäuden vorge- nommen wird, erscheint die Berechnung der Flächen nach der Wohnflächen- verordnung nicht geeignet und bleibt außen vor.

Desweiteren zeigt die Abbildung 3 als weitere Möglichkeit zur Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gewerblichen Raum, welche von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. herausgegeben wurde. Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Kennzahlen für die Beurteilung der Bauwerkskosten von Neubauten zu be- stimmen, wobei keine Einteilung in Mietflächen und anderen Flächen vorge- nommen wird, sodass diese Richtlinie ebenfalls außen vor gelassen wird.

2.4 Standortfaktoren

Neben der Vereinheitlichung der Flächen zur Beurteilung der Bauwerkskosten, spielen auch die Standortfaktoren eine Rolle. Jeder Standort eines Gebäudes ist einzigartig, sodass es auf Grund dieser Heterogenität keine wirklich gleichen Gebäude geben kann (Schulte, 1998, S. 19). Es gibt Charakteristika, wie „Lage, Nutzung oder Alter“ (Schulte, 1998, S. 19), die die Einzigartigkeit der Objekte ausmachen und somit die Vergleichbarkeit hinsichtlich der Bauwerkskosten er- schweren (Schulte, 1998, S. 19).

Einer der Einflussfaktoren stellt die Lage des Gebäudes dar. Während man Mängel am Bauwerk noch beseitigen kann, kann man eine schlechte Lage hin- gegen nicht ohne weiteres beheben (Erndt & Metzner, 2002, S. 73). Unter an- derem beeinflussen sowohl die Regionalfaktoren, wie das gewählte Bundes- land, als auch Zonalfaktoren (Stadtteil, Straßenzug) und grundstückindividuelle Faktoren die Einschätzung des Standortes erheblich (Erndt & Metzner, 2002, S. 73). Die objektbezogenen Einflüsse lassen sich ebenfalls auf die städtebauliche Einordnung und auf die Erschließung des Gebäudes ausweiten (Pfarr, 1984, S. 178/179).

Auch subjektbezogene Einflüsse spielen bei der Gebäudebewertung eine signi- fikante Rolle (Pfarr, 1984, S. 179). Diese können sowohl aus dem Benutzer- wie auch aus der Nutzererwartung resultieren. Beispielsweise können die Besitz- verhältnisse über Einfamilienhäuser entscheiden oder der Verdienst des Bau- herrn über die Lage und Größe des zu bauendes Objektes (Pfarr, 1984, S. 179).

Einen großen Einfluss haben ebenso die sozio-ökonomischen Faktoren, die sich aus dem politischen, kulturellen und gesellschaftlichen Umfeld herausbilden (Pfarr, 1984, S. 178/179). Besonders politische und gesellschaftliche Einflussnahme können Auswirkungen auf die Gesetzgebung des jeweiligen Bundeslandes haben, sodass wiederum neue Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien Auswirkungen auf die Standortwahl und damit auf die Gebäudebewertung haben (Pfarr, 1984, S. 179/180).

Um alle Standortfaktoren bei der Einschätzung der Bauwerkskosten zu berück- sichtigen, wären umfangreiche Betrachtungen notwendig, die den inhaltlichen Rahmen dieser Seminararbeit überschreiten würden. Es werden in dieser Aus- arbeitung für die Beurteilung der Bauwerkskosten von Neubauten die statisti- schen Kostenkennwerte für Gebäude des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (im folgenden BKI) zugrunde gelegt, bei der die regionalen Einflussfaktoren berücksichtigt wurden. Mit dem Ziel der Normierung der Kostenkennwerte auf Bundesniveau wurde nicht nur der Baupreisindex be- achtet, sondern auch die Bewertung des Bauortes berücksichtigt (BKI, 2007, S. 3). „Für statistische Auswertungen rechnet BKI seit der Ausgabe 2006 so, als ob das Objekt nicht am Bauort sondern in einer mit dem Bundesdurchschnitt identischen Region gebaut worden wäre“ (BKI, 2007, S. 3). Die regionalen Einflussfaktoren geben damit Aufschluss darüber, inwiefern die Baukosten in einer bestimmten Region in Deutschland teurer oder günstiger liegen, als es der Bundesdurchschnitt angibt (BKI, 2007, S.630).

Bei der Befragung der Unternehmen zur Einschätzung des jeweiligen Bauwerks werden im Fragenkatalog beispielsweise nach dem Einfluss der konjunkturellen Lage, der Art und des Zeitpunktes der Ausschreibung gefragt. Auch die Gebäu- deart und -größe sowie die Lage der Baustelle und deren Erreichbarkeit fließen in die Betrachtung ein (BKI, 2007, S. 28/29). Im Anhang 1-a bis Anhang 1-e ist ein solcher Erhebungsbogen des BKI exemplarisch zur Veranschaulichung zu sehen. Durch die umfangreichen Ausarbeitungen des BKI wird es möglich, ver- schiedene Neubauten an den unterschiedlichsten Standortes in Deutschland vergleichen zu können. Da die vorliegende Studienarbeit auf den statistischen Kostenkennwerten für Gebäude des BKI aufbaut, werden somit die regionalen Einflussfaktoren bereits berücksichtigt und es werden weitere Betrachtungen der Standortfaktoren umgangen.

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¹ zitiert nach http://www.zitate.de/kategorie/Gebäude/ vom 28.05.2010 1