Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland und Frankfurt

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
2.1 Bevölkerungsentwicklung- und prognose
2.2 Fertilität
2.3 Mortilität
2.4 Migrationstheorie

3 Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland
3.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes in Ost- und Westdeutschland
3.2 Wohneigentum in Deutschland
3.3 Suburbanisierungsprozess
3.4 Nachfrage nach Wohnraum
3.4.1 Abhängigkeitsfaktoren der Nachfrage
3.4.2 Anzahl der Haushalte
3.4.3 Bestimmungsfaktoren der Wohnraumnachfrage

4 Wohnungsmarktentwicklung am Standort Frankfurt
4.1. Wohnungsmarktsituation
4.2. Bevölkerung und Haushalte in Frankfurt
4.2.1 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
4.2.2 Wanderungsbewegungen
4.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes

5 Demographische Herausforderung für die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland und Frankfurt
5.1. Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage
5.2. Folgen für die Bautätigkeit
5.3 Auswirkungen der Demographie auf die Wohnimmobilienpreise

6 Handlungsempfehlungen
6.1 Stadtentwicklungen
6.2 Handlungsempfehlungen für die Wohnungswirtschaft
6.3 Handlungsempfehlungen für die Wohnungspolitik

7 Fazit

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis:

Abb.1 Bevölkerungspyramide vom statistischen Bundesamt

Abb.2 Geburtenentwicklung in Deutschland

Abb.3 Eckdaten zum Wanderungsgeschehen in Deutschland

Abb.4 Der Wohnungsmarkt in Deutschland 2006

Abb.5 Fertigstellungen Wohnungen insgesamt

Abb.6 Fertigstellungen Wohnungen je 1000 Einwohner in Deutschland nach Bundesländern 2005

Abb.7 Wohneigentumsquote in Europa in Prozent

Abb.8 Suburbanisierung (Ausdehnung des Stadtkerns)

Abb.9 Bevölkerung und Haushalte in Deutschland

Abb.10 Nachfrage am Wohnungsmarkt

Abb.11 Einwohnerentwicklung in Frankfurt am Main

Abb.12 Privathaushalte in Frankfurt am Main 2004

Abb.13 Geburtenentwicklung in Frankfurt am Main 1960 bis 2007

Abb.14 Zu- und Wegzüge in Frankfurt am Main 1990 – 2002

Abb.15 Vergleich zwischen der Bevölkerungsentwicklung und dem Wohnungsbestand

Abb.16 Wohnungsbau in Frankfurt insgesamt

Abb.17 Wohnflächenprognose auf Basis der 12. Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes

Abb.18 Entwicklung der Wohnflächennachfrage 2010 bis 2025 In Prozent

Abstract

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Thema Demographie und deren Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland und Frankfurt am Main.

Seit Mitte des letzten Jahrhunderts übersteigt die Sterberate in Deutschland die Geburtenrate. Der Anteil der älteren Menschen wird stetig und deutlich ansteigen. Ein Bevölkerungsrückgang lässt sich nicht mehr aufhalten. Bis zum Jahr 2050 wird die Bevölkerung in Deutschland laut dem statistischen Bundesamt um rund sieben Millionen Menschen auf insgesamt 75 Millionen schrumpfen.

Die Arbeit macht deutlich, dass diese Entwicklung nicht spurlos an den Immobilienmärkten vorübergehen wird. Es muss jedoch mit erheblichen regionalen Unterschieden gerechnet werden. So gibt es einerseits Regionen mit sehr hohen Leerstandsquoten, andererseits wirtschaftstarke Regionen mit zunehmender Einwohnerzahl.

Es werden in dieser Arbeit Handlungsempfehlungen für die Wohnungswirtschaft- und politik abgegeben um problemlösende Ansätze für die Zukunft zu finden.

Weiterhin soll deutlich gemacht werden, dass der demographische Wandel ein langfristiger Prozess ist, der bereits heute schon einen erheblichen Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat und nicht ein Ereignis ist, welches plötzlich eintritt.

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Der demographische Wandel in Deutschland ist im vollen Gange. Noch in der Nachkriegszeit und weit bis in die 90er Jahre wurde das Geschehen der Wohnimmobilienbranche vom Wohnungsmangel bestimmt. In der Nachkriegszeit nahm die Bevölkerung bis Anfang der 90er Jahre um rund 14 Millionen Einwohner zu. Diese Situation gehört jedoch der Vergangenheit an. Bis zum Jahr 2050 wird die Bevölkerung in Deutschland um rund sieben Millionen Menschen auf insgesamt 75 Millionen schrumpfen, hat das Statistische Bundesamt berechnet. Die demographische Entwicklung und der fortschreitende Strukturwandel werden unsere Gesellschaft spürbar verändern.^[1] Das Altern der Gesellschaft und die sinkende Bevölkerungszahl wird auch die Immobilienwirtschaft in Zukunft in große Bedrängnis bringen.

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes verläuft dabei äußerst heterogen. In einigen Regionen sind die Auswirkungen des demographischen Wandels bereits heute besonders stark ausgeprägt. Die Folgen werden u.a. spürbar durch einen hohen Anteil an leer stehenden Wohnungen und einem Preisverfall der Wohnimmobilien. Besonders häufig sind Regionen der neuen Bundesländer betroffen, aber auch in einigen Gebieten der alten Bundesländer macht sich der Bevölkerungsrückgang schon bemerkbar.^[2]

Zum Teil ist der Schrumpfungsprozess der Bevölkerung bereits so stark vorangeschritten, dass ein weiterhin anhaltendes Nachfragedefizit für die Immobilienwirtschaft eine ernsthafte Existenzbedrohung darstellt.

Im Gegensatz dazu gibt es aber auch wirtschaftsstarke Regionen in Deutschland, bei denen ein Bevölkerungswachstum zu verzeichnen ist und Nachfrage nach Wohnraum größer ist als das Angebot.

In dieser Arbeit wird versucht, die Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt in der Bundesrepublik Deutschland und in Frankfurt darzustellen und künftige Tendenzen aufzuzeigen. Dabei werden die Zusammenhänge zwischen Demographie und Immobilien sowie die Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus betrachtet. Es soll gezeigt werden, dass der demographische Wandel ein langfristiger Prozess ist, der schon jetzt einen großen Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat und nicht plötzlich eintritt.

Im Rahmen der Arbeit soll gezeigt werden mit welchen Konsequenzen aus dieser Entwicklung heraus für die Wohnungsanbieter zu rechnen ist. Es werden Methoden beschrieben, die die demographischen Auswirkungen in Deutschland, aber auch im eigenen Unternehmen bremsen können. Denn obwohl die Wohnungsmärkte der Gefahr gegenüberstehen keine ausreichende Nachfrage für bestehende Immobilien zu finden, wird es nicht genügend ausgeschöpfte Potentiale der Wohnungswirtschaft- und politik geben. Diese gilt es im Zuge der demographischen Entwicklung zu entdecken und aufzugreifen.

Die demographische Entwicklung ist keine Angelegenheit der Zukunft, sondern schon der Gegenwart. Dies soll mit dieser Arbeit verdeutlicht werden.

1.2 Gang der Untersuchung

Grundlage der in dieser Arbeit dargestellten Überlegungen ist die demographische Entwicklung in Deutschland und deren Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt darzustellen. Zunächst wird die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland beschrieben. Auf Grundlage dieser Ergebnisse wird eine Prognose für die nächsten Jahre abgegeben.

Im dritten Abschnitt wird dargelegt wie sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren bis zum heutigen Zeitpunkt in Deutschland entwickelt hat. Dabei wird auf die Neubauzahlen, den Wandel der Siedlungsstrukturen und der Bedeutung des Wohneigentums eingegangen. Auch Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt werden analysiert.

Der vierte Abschnitt dieser Arbeit geht auf die Wohnungsmarktentwicklung am Standort Frankfurt am Main ein. In dieser Stadt befindet sich die XXX GmbH, welche sich hauptsächlich mit der Mietwohnungsverwaltung beschäftigt. Dementsprechend haben die Erkenntnisse aus diesem Kapitel einen besonders hohen Stellenwert, denn sie könnten maßgeblich zum Erfolg des beschriebenen Unternehmens beitragen.

Im fünften Abschnitt werden die Erkenntnisse der demographischen Entwicklung mit dem Wohnimmobilienmarkt verknüpft und deren Auswirkungen und Folgen genauer beschrieben.

Im sechsten Abschnitt werden mögliche Handlungsempfehlungen der Wohnungswirtschaft sowie der Wohnungspolitik angesprochen. Es wird hierbei auf Maßnahmen zugunsten einer attraktiven Stadtentwicklung hingewiesen. Dabei werden Lösungen aufgezeigt, die beim Kampf gegen den Leerstand hilfreich sein können. Nicht zuletzt sollen in diesem Abschnitt, aufgrund unterschiedlicher Wohnpräferenzen der Gesellschaft, die Anforderungen an die Wohnungswirtschaft angesprochen werden, um dafür letztendlich verschiedene problemlösende Ansätze zu finden.

Im abschließenden Teil folgt nach einer kurzen Zusammenfassung des geschilderten Sachverhalts schließlich das Fazit dieser Arbeit.

2 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland

2.1 Bevölkerungsentwicklung- und prognose

Die Demographie (griechisch: demos – das Volk) ist eine Bevölkerungswissenschaft, die sich mit der Struktur und Entwicklung einer Bevölkerung befasst. Analysiert werden die Ursachen der Entwicklung aus der Vergangenheit sowie Prognosen für die Zukunft. Untersucht werden gesammelte Daten über Alter, Geschlecht, Nationalität, Familienstand, Bildung und vieles mehr.

Zu den weiteren Untersuchungsobjekten zählen die Bevölkerungsbewegungen (Geburten und Sterbefälle), die Bevölkerungsstrukturen (Ethnien, Religionen, Geschlecht, Alter, Beruf etc.) und die Bevölkerungsentwicklungen (Veränderung der Strukturen).

Aus demographischer Sicht ist die Bevölkerungszahl (absolute Zahl aller Einwohner eines Landes) ein Anzeichen, welches die Auswirkungen von bevölkerungsrelevanten Prozessen sichtbar macht.^[3]

Derzeit leben in Deutschland ca. 82 Millionen Menschen. Im Jahr 2060 werden es voraussichtlich nur noch zwischen 60 bis 70 Millionen sein. Dabei wird es zu einer großen Veränderung in der Altersstruktur der Bevölkerung kommen. Heute sind 20 Prozent der Bevölkerung 65 Jahre oder älter. Zukünftig wird der Anteil älterer Menschen noch weiter deutlich ansteigen.^[4]

Die Bevölkerungszahl wird dementsprechend in den kommenden Jahren stark zurück gehen. Die Entwicklung der Bevölkerung wird nicht nur durch die steigende Anzahl der Sterbefälle geprägt, sondern auch entscheidend durch die Faktoren Geburten und Wanderung.^[5]

Die Zahl der Geburten wird bis 2060 weiter sinken und die Zahl der Sterbefälle wird steigen. Der Überschuss der Sterbefälle über den Geburten wird demnach bis 2060 auf mehr als das Dreifache zunehmen. An dieser Entwicklung hat die aktuelle Altersstruktur der Bevölkerung einen erheblichen Anteil, denn der Bevölkerungsrückgang kann weder durch Zuwanderungsüberschüsse aus dem Ausland, noch durch eine etwas höhere Kinderzahl je Frau aufgehalten werden.^[6]

Abbildung 1: Bevölkerungspyramide

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: statistische Bundesamt (Hrsg.),in: www.destatis.de

2.2 Fertilität

Im biologischen Sinn wird bereits die potenzielle Fähigkeit, sich fortzupflanzen, als Fertilität aufgefasst. Demgegenüber bezeichnet der Begriff Fertilität in der Demographie nur die tatsächlich realisierten Geburten (Geburtenhäufigkeit) einer Einzelperson, eines Paares, einer Gruppe oder einer gesamten Bevölkerung.^[7]

Fertilität trägt maßgeblich zur Bestimmung der Bevölkerungszahl und vor allem der Bevölkerungsstruktur bei.

Abbildung 2: Geburtenentwicklung in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.), in: www.destatis.de

Seit dem Jahr 1972 sind in Deutschland mehr Menschen gestorben als geboren. Dieses Geburtendefizit wurde jedoch durch eine sehr hohe Anzahl an Migranten fast durchgehend übertroffen, was zu einem Bevölkerungswachstum führte. Für die Zukunft wird jedoch von einem wachsenden Geburtendefizit ausgegangen. Dies geschieht einerseits durch die steigende Anzahl der Sterbefälle und anderseits durch die sinkende Zahl der Geburten.^[8]

Um die Bevölkerungszahl in Zukunft konstant zu halten, müssten 1000 Frauen durchschnittlich jeweils 2,1 Kinder zur Welt bringen. Sofern der Wert darunter liegt, wird jede folgende Müttergeneration kleiner sein als die vorherige.

Zu Beginn der 1960er Jahre, der Nachkriegszeit, gab es in beiden Teilen Deutschlands noch eine überdurchschnittliche Geburtenziffer von 2,5 Kinder pro Frau. Ein starker Rückgang dieser Ziffer folgte in der ehemaligen DDR schon 1964. Seit dem Jahr 1967 folgte dann auch eine starke Abnahme in den alten Bundesländern. Der unterschiedliche Verlauf der beiden Teile Deutschlands resultierte aus den umfangreichen staatlichen Fördermaßnahmen für Familien und Kinder, die für die Menschen in der ehemaligen DDR nicht galten. Zudem war die DDR geprägt von wirtschaftlichen und sozialen Umbrüchen, welche durch die Wiedervereinigung Deutschlands ihren Abschluss fanden. Die alten Bundesländer profitierten jedoch von den Fördermaßnahmen sodass dies einer weiteren Absenkung des Geburtenniveaus entgegenwirkte. Danach ging jedoch auch hier allmählich wieder die Geburtenhäufigkeit zurück.

Seit der Wiedervereinigung schwankt die Geburtenziffer in beiden Teilen Deutschlands um ca. 1,4 Kinder pro Frau. Es ist dabei auch zukünftig von einer Annäherung zwischen den neuen und alten Bundesländern auszugehen.

Schlussfolgernd kann man davon ausgehen, dass die Zahl der Geburten daher deutlich unter die der Sterbefälle sinken wird.^[9]

2.3 Mortilität

Unter Mortilität versteht man das Niveau der Sterblichkeit in einer Bevölkerung. Die Mortilität wird durch verschiedene demographische Kennziffern gemessen, zum Beispiel durch die alters- und geschlechtsspezifischen Sterberaten und die Lebenserwartung.^[10] Im Jahre 2006 lag die Sterbeziffer in Deutschland bei 10,71 Sterbefällen je 1.000 Einwohner.^[11]

Im Laufe des letzten Jahrhunderts werden die Menschen in Deutschland immer älter. Dies lässt sich durch die rasanten Fortschritte in der Medizin, Hygiene und Gesundheitsvorsorge begründen. Und auch der weiter steigende Wohlstand trägt erheblich dazu bei. Wer heute in Deutschland geboren wird, hat somit eine um über 30 Jahre höhere Lebenserwartung als derjenige, der vor 100 Jahren geboren wurde. In Deutschland liegt die Lebenserwartung zurzeit für einen neugeborenen Jungen bei rund 75 Jahren, bei einem Mädchen bei 81,2 Jahren. Aus einer einst wachsenden und jungen Gesellschaft des 19. Jahrhunderts hat sich eine schrumpfende und alternde entwickelt.^[12]

2.4 Migrationstheorie

Von einem Wanderungsvorgang oder einer Migration (von lat.: migratio = Wanderung) spricht man dann, wenn die Wohnsitzverlegung einer einzelnen Person über eine administrative Grenze hinweg angelegt ist und sie als dauerhaft gilt. Da Wanderungsbewegungen im Vergleich zu der natürlichen Bevölkerungsbewegung, bei der die Bevölkerungsveränderung nur durch Geburten- und Sterbefälle gekennzeichnet ist, kurzfristiger wirksam werden, sind sie ein wesentliches Element für Bevölkerungsveränderungen.^[13]

„Die häufigsten Gründe für die Migration sind ökonomischer Natur“ behauptete E.G. Ravenstein, der im späten neunzehnten Jahrhundert die „Migrationsgesetze“ auf der Grundlage der empirischen Analyse über Migration in England formulierte und somit den ersten theoretischen Rahmen zur Analyse dieses gesellschaftlichen Phänomens schuf.^[14] Dieser Studie können die Forscher des 20. Jahrhunderts bis heute nur beipflichten.

Migranten handeln als rationale Wesen und machen ihre Entscheidung zur Abwanderung von einer Kosten-Nutzen-Rechnung abhängig. Dabei wählen die Menschen den Zielort aus, an dem sie ihre beruflichen Fähigkeiten am besten entfalten können. Jedoch müssen die Einnahmen aus dem Zielland mit den zu erwartenden Kosten verglichen werden, denn Migration verursacht nicht nur Reisekosten, sondern auch Integrationskosten, Kosten für die Arbeitssuche, Kosten der Lebenshaltung sowie soziale Kosten. Sind die Einnahmen größer als die Ausgaben, ist ein Umzug sinnvoll.^[15]

Ausgehend von dem ökonomischen Migrationsmodell ziehen Menschen umso eher um, je:

- größer die Einkommensdifferenz zwischen Zielland und Herkunftsland ist,
- größer die Beschäftigungswahrscheinlichkeit im Zielland ist,
- geringer die Reisekosten (Entfernung) zum Zielland ist,
- größer die Integrationsbemühungen im Zielland sind,
- dichter ein Netzwerk aus früheren Migranten im Zielland besteht,
- besser die Weiterqualifizierungsmöglichkeiten im Zielland sind.

Durch dieses Modell ist auch zu erklären, warum häufiger junge Menschen umziehen als Ältere. Denn für jüngere Menschen sind die möglichen Einkommensdifferenzen wegen des längeren Erwerbshorizonts höher und ihre Umzugskosten sind in der Regel geringer.^[16]

In Deutschland war der Einwanderungssaldo in den letzten Jahren immer positiv. Ohne die Migration wäre die Bevölkerung schon seit Jahren zurückgegangen. Bisher konnte die niedrige Geburtenrate und der steigende Sterbefallüberschuss durch Wanderungsgewinne kompensiert bzw. immerhin gemildert werden.

Der Zuwanderungsüberschuss in Deutschland betrug seit 1960 ca. 10 Mio. Personen. Die jährliche Nettozuwanderung beläuft sich damit bei durchschnittlich 210.000 Personen.

Dadurch, dass hauptsächlich jüngere Menschen nach Deutschland kommen, ergibt sich zusätzlich noch ein „Verjüngungseffekt“ in der Bevölkerung.^[17]

Abbildung 3: Eckdaten zum Wanderungsgeschehen in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt, in: http://www.destatis.de

Ob in Zukunft der Wanderungssaldo ausreicht um das wachsende Geburtendefizit auszugleichen, ist eher fraglich. Denn anders als bei der Geburtenhäufigkeit und der Lebenserwartung lässt sich aus den bisherigen Wanderungssalden keine plausible Annahme ableiten. Die weitere Entwicklung wird in erster Linie auch von der Gestaltung der Migrationspolitik in Deutschland abhängen.^[18] Laut dem statistischen Bundesamt wird bis 2050 mit einem positiven Wanderungssaldo zwischen 100.000 und 200.000 Personen gerechnet.^[19]

3 Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland

3.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes in Ost- und Westdeutschland

Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat auf Grund seines sehr hohen Anteils der Wohnbauten in Höhe von 47 Prozent am gesamten Bruttoanlagevermögen eine besondere volkswirtschaftliche Bedeutung.

Den größten Anteil an diesem Immobilienvermögen halten mit 40,3 Prozent die privaten Haushalte als Selbstnutzer ihrer Wohnungen. Auf gewerbliche Anbieter entfielen im Jahr 2006 23,3 Prozent der Wohneinheiten. Bei den gewerblichen Anbietern stellen private Unternehmen der Wohnungswirtschaft mit 44,6 Prozent den größten Anteil, gefolgt von öffentlichen Wohnungsunternehmen mit 25 Prozent und Genossenschaften mit 22,8 Prozent. Die verbleibenden 7,6 Prozent entfallen auf sonstige Anbieter.

Abbildung 4: der Wohnungsmarkt in Deutschland 2006

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. NORD/LB Immobilien Banking/Immobilien Research (Hrsg.): Zukunft der Wohnimmobilien und der Wohnungsunternehmen in Deutschland, 2008, S.7

Mit den insgesamt 39,7 Mio. Wohnungen ist der deutsche Wohnungsmarkt der größte Wohnungsmarkt in der Europäischen Union. Über 50 Prozent des Wohnungsbestandes besteht aus Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen, 28 Prozent sind Einfamilienhäuser und 18 Prozent Zweifamilienhäuser.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist trotz der Wiedervereinigung im Jahr 1990 geprägt von einem deutlichen strukturellen Unterschied zwischen Ost- und Westdeutschland. So beträgt der Anteil der Einfamilienhäuser am Wohnungsbestand in Ostdeutschland 21,5 Prozent, in Westdeutschland dagegen 29,7 Prozent. Der Anteil der Zweifamilienhäuser macht im Osten 11,4 Prozent aus und im Westen 19,7 Prozent.

Am deutlichsten ist ein Unterschied bei den Mehrfamilienhäusern (Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen) festzustellen. In Ostdeutschland beträgt der Anteil 65,3 Prozent, in Westdeutschland nur 48,3 Prozent. Dies ist vor allem durch die staatlich gesteuerten Bereitstellungen von Wohnraum in der ehemaligen DDR zu erklären, die hauptsächlich die Errichtung von Mehrfamilienhäusern zum Ziel hatte.^[20]

Gemessen an der Altersstruktur der Bevölkerung ist der Wohnungsbestand in Deutschland relativ jung. Insgesamt 70 Prozent der Wohngebäude sind nach dem 2. Weltkrieg erbaut worden. Im Vergleich zu Westdeutschland, bei dem der Anteil an Altbauwohnungen bei 25 Prozent liegt, ist der Anteil in Ostdeutschland mit 43 Prozent relativ hoch. Dafür ist hier der Anteil der neuen Wohnungen, die seit der Wiedervereinigung erbaut worden sind, um 14 Prozent höher als in Westdeutschland. Durch diesen Wert kann man erkennen, wie hoch der Nachholbedarf bei der Schaffung neuen Wohnraums nach 1989 war.

Seit Ende der 1990er Jahre kam es in Deutschland allgemein zu einem einschneidenden Einbruch des Wohnungsbaus.^[21] Der Abwärtstrend beim Wohnungsbau konnte seitdem nicht aufgehalten werden. Nach einer Untersuchung von Euroconstruct steht Deutschland im sechsten Jahr in Folge sogar auf dem letzten Tabellenplatz in Europa. 2009 hat Deutschland beim Wohnungsbau, mit nur 1,7 fertiggestellten Einheiten pro 1000 Einwohner, den tiefsten Punkt seit 50 Jahren erreicht. Der Spitzenreiter hat vergleichsweise, die Schweiz, mit 6,3 Einheiten pro 1000 Einwohner viermal so viele Wohnungen.^[22]

Eine ausbrechende Wohnungsnot ist jedoch trotzdem nicht zu befürchten. Bisher kommt es höchstens in Ballungsräumen zu Verknappungen. Insgesamt gibt es in Westdeutschland sogar einen leichten Anstieg der Wohnungsleerstände. In Ostdeutschland ist die viel höhere Anzahl an Leerständen auf Grund der öffentlichen Abrissförderung leicht gesunken.

Mitte der neunziger Jahre sah die Situation noch ganz anders aus. Im Jahr 1996 war Deutschland, ganz dicht hinter Irland, mit 6,8 Einheiten pro 1.000 Einwohner sogar auf Platz 2 der europäischen Neubau-Tabelle.

Ein Ende des rückläufigen Wohnungsbaus wird jedoch in Zukunft nicht absehbar sein, da auch von den Behörden immer weniger Baugenehmigungen erteilt werden.^[23]

So wird es vermutlich in naher Zukunft eine Lücke zwischen Neubau und Bedarf geben. Erwartet wird noch bis zum Jahr 2025 ein Neubaubedarf zwischen 270.000 und 350.000 Wohneinheiten.

Abbildung 5: Fertigstellungen Wohnungen insgesamt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.), in: www.destatis.de

Auch bezüglich des Wohnungsbaus gibt es in Deutschland erhebliche regionale Unterschiede. So ist der Wohnungsbau in Bundesländern mit vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern, wie zum Beispiel in Bayern oder Brandenburg, weniger zurückgegangen als in Bundesländern, wo der Mietwohnungsbau prägend ist, wie beispielsweise in Thüringen und Sachsen.^[24] Das Schlusslicht in Deutschland bildet Berlin, mit nur durchschnittlich 1,0 Wohnungen je 1000 Einwohner.

Abbildung 6: Fertiggestellte Wohnungen je 1000 Einwohner/innen in Deutschland nach Bundesländern 2005

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (Hrsg.), in: www.ifs-staedtebauinstitut.de/

Aus den bisherigen Erkenntnissen wird bereits deutlich, dass man in Deutschland nicht von einem homogenen Wohnungsmarkt sprechen kann. Jedoch ist nicht nur zwischen Ost- und Westdeutschland zu unterscheiden. Es gibt auch innerhalb Ost- und Westdeutschland immer wieder erhebliche Unterschiede. Man muss dementsprechend von mehreren Teilmärkten sprechen, welche sich grundlegend voneinander unterscheiden können. So können sich darin unterschiedliche Tendenzen entwickeln, wie zum Beispiel einerseits Wohnungsüberhänge und andererseits Wohnungsdefizite. In Großstädten wie Frankfurt oder München sind überwiegend Wohnungsdefizite vorzufinden. Wohnungsüberhänge findet man hauptsächlich in Landesteilen, wie zum Beispiel im Saarland oder in Nordhessen. Bekannt ist, dass in Städten wie Gießen oder Freiburg sowohl Wohnungsdefizite als auch –überhänge anzutreffen sind.^[25]

3.2. Wohneigentum in Deutschland

Deutschland ist vor allem ein Mietwohnungsmarkt. Seit 1950 ist die Eigentümerquote, also der prozentuale Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen, in Westdeutschland nur um 6 Prozent von 39 auf 45 Prozent gestiegen. Im ganzen Bundesgebiet beträgt der Mieteranteil 53 Prozent. Besonders auch in der ehemaligen DDR war der geringe Stellenwert von Wohneigentum spürbar. Es ergibt sich noch bis heute eine Differenz bei der Eigentumsquote gegenüber Westdeutschland. Dort liegt der Anteil mit 45 Prozent um ca. 10 Prozentpunkte über der Eigentumsquote von Ostdeutschland. Jedoch gleicht sich Ostdeutschland immer mehr an, wenn man berücksichtigt, dass die Eigentumsquote im Jahr 1994 noch bei 24 Prozent lag.^[26]

Trotz diverser Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung liegt Deutschland mit diesen Werten weit hinter denen der anderen europäischen Länder.

Bei diesen liegt die durchschnittliche Eigentümerquote bei 68 Prozent und einem Mieteranteil von nur 28 Prozent. In vielen osteuropäischen Ländern liegt die Quote sogar bei 80 bis 90 Prozent. Dies resultiert noch aus deren sozialistischer Vergangenheit, wo nach der Wende Wohnungen meist unter Marktwert an die Mieter verkauft worden sind, weil ein erheblicher Sanierungsbedarf vorhanden war. Durch die Privatisierung in Osteuropa ist auch zu erklären, warum der Besitz von Wohneigentum dort viel weniger einkommensabhängig gewesen ist als im restlichen Europa.^[27]

[...]

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^[1] Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung, in: http://www.bpb.de/themen/OTVK4U,0,0,Demografischer_Wandel_in_Deutschland.html, Abruf:12.04.10

^[2] Vgl. Bertelsmann Stiftung, in: www.demographiekonkret.aktion2050.de/Stadtumbau.37.0.html, Abruf: 12.04.2010

^[3] Vgl. Statista GmbH (Hrsg.) :in: http://de.statista.com/statistik/lexikon, Abruf: 12.04.2010

^[4] Vgl. Zahn, Reinhold: Im Jahr 2060 wird jeder Siebente 80 Jahre oder älter sein, in: Pressemitteilung Nr. 435 vom 18.11.2009

^[5] Vgl. Schimmelfelder, Kai: Bevölkerungsabnahme und Überalterung lassen die Zukunft rosig aussehen, in: Fitness Tribune Nr. 87, S. 34-37

^[6] Vgl. Zahn, Reinhold: Im Jahr 2060 wird jeder Siebente 80 Jahre oder älter sein, in: Pressemitteilung Nr. 435 vom 18.11.2009

^[7] Vgl. Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung, in: http://www.berlin-institut.org/weitere-veroeffentlichungen/demografischer-wandel.html, Abruf: 13.04.2010

^[8] Vgl. Statistisches Bundesamt (Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2006), S.29f.

^[9] Vgl. Schäfers, B.; Zapf, W. (Handwörterbuch zur Gesellschaft Deutschlands, 2000), S.644f.

^[10] Vgl. Wirtschaft und Politik, in: www.wip-online.org/lexicon/en/ABCD/24/html, Abruf: 15.04.2010

^[11] Vgl. Ipicture, in: www.ipicture.de/daten/demographie_deutschland.html, Abruf: 15.04.2010

^[12] Vgl. ARD Tagesschau, in : http://www.tagesschau.de/inland/meldung232382.html, Abruf: 15.04.2010

^[13] Vgl. Gruening, Uta, in: www.forum-auswanderung.de/migrationstheorie.html, Abruf: 16.04.2010

^[14] Vgl. Lebhard, Gustav (Internationale Migration, 2002), S.5f.

^[15] Vgl. Lebhard, Gustav (Internationale Migration, 2002), S.15f.

^[16] Vgl. Just,Tobias: Demografie und Immobilien, München 2009, S.19f.

^[17] Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, 2008), S.28f.

^[18] Vgl. Lebhard, Gustav (Internationale Migration, 2002), S.24

^[19] Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, 2008), S.28f.

^[20] Vgl. Spars, Guido (Wohnungsmarktentwicklung Deutschland, 2006), S.86f.

^[21] Vgl. Gluch, Erich (Stabilisierung der Nachfrage nach Wohnungen auf niedrigem Niveau, 2004), S.11-17

^[22] Vgl. Norbert Schwaldt:Wohnungsbau in Deutschland erreicht Tiefpunkt, in: die Welt, 16.3.2010

^[23] Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft (Weniger Baulust, 2005), S.1f.

^[24] Vgl. Deutschland ist EU-Schlusslicht, in: Focus, 27.09.2007

^[25] Vgl. Hübl, L.; Günther, M. (Demographische Entwicklung und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, 2004), S.7f.

^[26] Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, in: Monatsbericht 01/2008, S.30f.

^[27] Vgl. Friedemann, Jens: Deutschland, Land der Mieter, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 31.01.2009