Analytischer Vergleich des deutschen und österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes aus Sicht einer WEG-Verwaltung

Inhaltsverzeichnis

II Abbildungsverzeichnis

III Tabellenverzeichnis

IV Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problem- und Zielstellung
1.2 Aufbau der Arbeit

2 Das Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland
2.1 Historische Entwicklung
2.2 Aufbau des Gesetzes
2.3 Begriffsbestimmungen
2.3.1 Allgemeines
2.3.2 Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum
2.3.3 Wohnungs- und Teileigentum
2.3.4 Miteigentumsanteil
2.3.5 Sondernutzungsrechte

3 Das Wohnungseigentumsgesetz in Österreich
3.1 Historische Entwicklung
3.2 Aufbau des Gesetzes
3.3 Begriffsbestimmungen
3.3.1 Allgemeines
3.3.2 Wohnungseigentum
3.3.3 Objekte des Wohnungseigentums
3.3.4 Zubehör-Wohnungseigentum
3.3.5 Allgemeine Teile der Liegenschaft
3.3.6 Wohnungseigentümer/-gemeinschaft
3.3.7 Eigentümerpartnerschaft

4 Rechtsvergleichung des deutschen und österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes
4.1 Allgemeines
4.2 Das Amt des WEG-Verwalters
4.2.1 Regelung in Deutschland
4.2.2 Regelung in Österreich
4.2.3 Bewertung der Rechtsvergleichung
4.3 Gesetzliche Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters
4.3.1 Regelung in Deutschland
4.3.2 Regelung in Österreich
4.3.3 Bewertung der Rechtsvergleichung
4.4 Willensbildung in der Gemeinschaft
4.4.1 Regelung in Deutschland
4.4.1.1 Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung
4.4.1.2 Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
4.4.1.3 Die Ermittlung der Mehrheiten
4.4.1.4 Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände
4.4.1.5 Das Versammlungsprotokoll
4.4.2 Regelung in Österreich
4.4.2.1 Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung
4.4.2.2 Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
4.4.2.3 Die Ermittlung der Mehrheiten
4.4.2.4 Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände
4.4.2.5 Das Versammlungsprotokoll
4.4.3 Bewertung der Rechtsvergleichung
4.4.3.1 Die Bedeutung und Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
4.4.3.2 Die Ermittlung der Mehrheiten
4.4.3.3 Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände
4.4.3.4 Das Versammlungsprotokoll
4.4.3.5 Gesamtbewertung in Bezug auf die Willensbildung in der Gemeinschaft

5 Schlussbemerkungen

V Anhang

VI Literaturverzeichnis

II Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Private Haushalte mit Wohneigentum in der EU

Abbildung 2: Eigentumsformen nach dem WEG

Abbildung 3: Begriffsbestimmungen nach dem WEG 2002

III Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wohnverhältnis privater Haushalte in Deutschland 2008

Tabelle 2: Gegenüberstellung der gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters

Tabelle 3: Unterschiede beider Regelungssysteme bezüglich der Willensbildung in der Gemeinschaft

IV Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problem- und Zielstellung

Begründet durch den demografischen Wandel, welcher die Umsetzung der gesetzlichen Altersvorsorge durch Sozialversicherungsbeiträge und Steuereinkünfte schwierig gestalten lässt, gewinnt das Wohneigentum als private Altersvorsorge in unserer Gesellschaft zunehmend an Bedeutung. Um diese Bedeutsamkeit zu verdeutlichen, wird die sogenannte Wohneigentumsquote hinzu gezogen. „Unter der Wohneigentumsquote versteht man das Verhältnis der Haushalte, die im Wohneigentum leben zur Gesamtheit aller Haushalte.“¹ Diese stellt sich in Deutschland wie folgt dar:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Wohnverhältnis privater Haushalte in Deutschland 2008

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 23

Gemäß der Tabelle 1 lebten Anfang 2008 43 % aller Privathaushalte Deutschlands im selbstgenutzten Wohneigentum. Seit dem Jahr 2003 ist dieser Anteil nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nahezu konstant geblieben, während dieser 1993 noch bei 39 % lag.² Innerhalb der vergangenen 17 Jahre ist somit der Anteil der in selbstgenutzten Wohneigentum lebenden Bevölkerung um mehr als 4 % gestiegen.

In Österreich hingegen beträgt die Wohneigentumsquote im Vergleich zur Europäischen Union nahezu 50 % und liegt somit erheblich über der Wohneigentumsquote in Deutschland. Weiterhin wird in Abbildung 2 deutlich, dass im europäischen Vergleich Deutschland durch eine unterdurchschnittliche Wohneigentumsquote gekennzeichnet ist.³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Private Haushalte mit Wohneigentum in der EU

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 25

Um diese zu erweitern, stellte Dr. Peter Raumsauer, Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, im Januar 2010 die Erhöhung der Wohneigentumsquote als Schwerpunkt der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik der derzeitigen Legislaturperiode vor. Weiterhin wurde innerhalb des Koalitionsvertrages die Bedeutsamkeit des Wohneigentums hervorgehoben sowie das Ziel formuliert, diese zu erhöhen.⁴ Desweiteren muss darauf hingewiesen werden, dass sich die Wohneigentumsquote auf das selbstgenutzte Wohneigentum bezieht. Darüber hinaus kann Wohneigentum auch von Kapitalanlegern erworben und anschließend vermietet werden. Aus Sicht dieser ist es wichtiger denn je, dass das erworbene Wohneigentum eine stabile und im Wert steigende Vermögensanlage darstellt. Um dies zu erreichen bedarf es, sowohl beim selbstgenutzten Wohneigentum als auch bei den Kapitalanlegern, einer professionellen, kompetenten und ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung.

Ziel der vorliegenden Diplomarbeit ist es, Aufschluss darüber zu geben, inwieweit sich eine WEG-Verwaltung in Deutschland von einer WEG- Verwaltung in Österreich unterscheidet. Dabei wird am Beispiel des österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes ein analytischer Vergleich zum deutschen Wohnungseigentumsgesetz durchgeführt. Die Rechtsvergleichung beider Regelungssysteme bezieht sich speziell auf die WEG-Verwaltung und den damit verbundenen Aufgaben und Befugnissen eines WEG-Verwalters. Da jedoch die Stellung des WEG-Verwalters sowie dessen Aufgabenspektrum immens ist und den Rahmen dieser Diplomarbeit übersteigen würde, werden auf Basis einer organisatorisch gleichgestellten WEG-Verwaltung lediglich bestimmte Teile des Wohnungseigentumsgesetzes rechtsvergleichend betrachtet. Infolgedessen wird das Amt, die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters beschrieben sowie abschließend auf die Willensbildung in der Gemeinschaft eingegangen.

Im Ergebnis dieser Diplomarbeit soll deutlich werden, ob die Expansion einer deutschen WEG-Verwaltung nach Österreich bezüglich der rechtlichen Unterschiede beider Länder wirtschaftlich sinnvoll, oder aufgrund der eventuell zahlreichen und gravierenden Unterschiede davon abzusehen ist. Unter dieser Maßgabe fand die Beschränkung auf die genannten drei Segmente des Wohneigentumsgesetzes statt, da diese bei einer Expansion nach Österreich von enormer Bedeutung für den WEG-Verwalter sind.

Anhand der durchzuführenden Rechtsvergleichung werden sowohl Gemeinsamkeiten als auch Unterschiede beider Gesetzestexte erläutert sowie zusammenfassend bewertet. Die Umsetzung dessen wird im folgenden Gliederungspunkt beschrieben.

1.2 Aufbau der Arbeit

Nach dem einleitenden Kapitel 1 befasst sich Kapitel 2 mit dem Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland. Entsprechend diesem Gliederungspunkt werden die Historie und die Struktur des Wohnungseigentumsgesetzes sachlich dargelegt. Darüber hinaus folgen diverse Begriffsbestimmungen, was dazu dient, ein Grundverständnis für die Diplomarbeit zu bekommen. Gegenstand des deutschen Regelungssystems ist das Wohnungseigentumsgesetz sowie das Dauerwohnrecht. Da in dieser Diplomarbeit hingegen lediglich das Wohnungseigentumsgesetz von Bedeutung ist, findet keine Betrachtung des Dauerwohnrechtes statt. Fortführend in Kapitel 3 wird das Wohnungseigentumsgesetz in Österreich genauer betrachtet. Um eine Vergleichbarkeit beider Regelungssysteme zu erreichen, werden unter diesem Gliederungspunkt ebenfalls die historische Entwicklung, der Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes sowie diverse Begrifflichkeiten detailliert veranschaulicht. Die Rechtsvergleichung des deutschen und österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes folgt in Kapitel 4. Dabei beginnend bei der Gegenüberstellung der Historie, der Struktur sowie diversen Begrifflichkeiten beider Regelungssysteme und dessen anschließende Bewertung. Demnach werden drei bestimmte Segmente des Wohnungseigentumsgesetztes] betrachtet. Begonnen bei dem Amt des WEG-Verwalters, wobei dessen Bestellung im Vordergrund steht. Demnach werden sowohl im deutschen als auch im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz jeweils die gesetzlichen Regelungen sachlich dargestellt und anschließend zusammenfassend bewertet.

Das zweite Segment der Rechtsvergleichung beinhaltet die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse eines WEG-Verwalters. Hierbei erfolgt eine anfängliche Aufzählung dessen Aufgaben und Befugnissen, wobei abgeleitet wird, in welchen Umfang der WEG-Verwalter zur Vertretung befugt ist. Anhand beider Darstellungen kann abschließend eine Zusammenfassung sowie eine Bewertung vorgenommen werden. Letztlich wird auf die Willensbildung in der Gemeinschaft eingegangen. Dabei werden speziell vier Bereiche des Willensbildungsprozesses aufgezeigt und beschrieben. Angefangen bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, über die Ermittlung der Mehrheiten und den damit verbundenen Beschlussgegenständen bis hin zu dem Versammlungsprotokoll. Anhand dieser vier Gegenstände wird ebenfalls in Form einer Zusammenfassung eine Bewertung vorgenommen. Die Schlussbemerkung in Kapital 5 schließt diese Diplomarbeit ab.

2 Das Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland

2.1 Historische Entwicklung

Die Historie des Wohnungseigentumsgesetzes geht auf die Jahre nach dem 2. Weltkrieg zurück. Begründet ist dies durch den zu dieser Zeit herrschenden und weit verbreiteten Wohnungsmangel. Dieser entstand unter anderem durch die Zerstörung zahlreicher Wohnhäuser in vielen Großstädten Deutschlands sowie die große Anzahl von Heimatvertriebenen, welche die Städte erreichten und dementsprechend Wohnmöglichkeiten benötigten. Jedoch war es in dieser Zeit nicht realisierbar, kostengünstigen Wohnraum zu beschaffen, da weiterhin die herrschende Rechtslage vorsah, dass gemäߧ 94 BGB das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück folgen muss.⁵ Darüberhinaus wurde in diesem Gesetz festgelegt, dass wesentliche Bestandteile nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können.

Da somit das Grundstück und das Gebäude eine Einheit bilden müssen, bestand keine Möglichkeit an einzelnen Räumen oder Teilen eines Gebäudes Eigentum zu begründen, wodurch die Wohnungsnot teilweise hätte vermindert werden können.⁶

Infolgedessen war der Gesetzgeber gezwungen, selbstständiges Wohnungseigentum zu schaffen und so die oben genannten Grundsätze der §§ 93 und 94 BGB zu durchbrechen.

Am 15.03.1951 trat das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht in Kraft.⁷ „Kaum jemand weiß, dass das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 mit einem redaktionellen Fehler im Bundesgesetzblatt an den Start ging. Der ursprünglich verwendete Begriff des Mieteigentumsanteils in § 1 Abs. 3 WEG anstelle des zutreffenden Begriffs Miteigentumsanteils wurde kurze Zeit später korrigiert und die nunmehr über 55-jährige Erfolgsgeschichte des WEG konnte beginnen.“⁸

Ca. 50 Jahre blieb das Wohnungseigentumsgesetz weitgehendest unverändert, bis schließlich am 01.07.2007 das heute gültige Wohnungseigentumsgesetz durch eine Reform in Kraft trat.⁹ Mit dieser sogenannten WEG-Reform kam es zu bedeutsamen Eingriffen durch den Gesetzgeber in das bis dato bestehende Gesetz über Wohnungseigentum. Zusammenfassend führt diese Änderung zu etwa 50 Neuerungen. Einerseits wurden Paragraphen aufgelöst, andererseits neue Formulierungen hinzugefügt.¹⁰

Ein kurzer Überblick über die Neuerungen der Novellierung wird nachfolgend dargestellt. Hauptaugenmerk liegt dabei auf den Teilen der WEG-Reform, die für den WEG-Verwalter bei dessen täglicher Arbeit sowie Verwaltertätigkeit von Bedeutung sind:

- Verlängerung der Einladungsfrist

Vor der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes betrug die Frist für die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen eine Woche. Diese wurde mit der WEG-Novelle vom 01.07.2007 gemäߧ 24 Abs. 4 WEG auf zwei Wochen verlängert.¹¹

- Führung einer Beschluss-Sammlung

Vor der Novellierung bestand für den WEG-Verwalter keine Pflicht und somit keine gesetzliche Regelung zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Dies wurde erstmals durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt. Seit dem 01.07.2007 ist demnach gemäߧ 24 Abs. 7 und 8 WEG neu, dass für jede Gemeinschaft eine Beschluss-Sammlung von dem WEG-Verwalter geführt werden muss. Sobald der WEG-Verwalter diese nicht ordnungsmäßig führt, liegt nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG „(ein wichtiger Grund zur fristlosen Abberufung des WEG-Verwalters vor.“ Diese Neuregelung ist in sofern von Vorteil, dass somit alle jemals gefassten Beschlüsse aufgeführt werden und dadurch für jeden einzelnen Wohnungseigentümer als auch Kaufinteressenten die Möglichkeit zur Einsicht dessen geschaffen wird.

- Unverzügliche Benachrichtigung der Wohnungseigentümer

Bisher befanden sich im Wohnungseigentumsgesetz diesbezüglich ebenfalls keine gesetzlichen Regelungen. Erst seit der Novellierung muss der WEG- Verwalter gemäߧ27 Abs. 1 Nr. 7 WEG „(die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber unterrichten, wenn ein Rechtsstreit gemäߧ 43 WEG abhängig ist.“ Zum einen mag das für Beschlussanfechtungen sinnvoll und richtig sein. Zum anderen umfasst §43 WEG hingegen „(sämtliche Wohngeldverfahren, was bedeutet, dass der WEG-Verwalter bei jeder Wohngeldklage die er im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft anhängig macht, unverzüglich alle Wohnungseigentümer unterrichten muss.“ Diese Neuerung ist bei kleinen Wohnanlagen noch vertretbar, bei größeren Wohnanlagen von über 1000 Wohneinheiten stellt dies hingegen einen enormen Aufwand dar und damit verbunden Benachrichtigungskosten in erheblicher Höhe.¹²

Ebenfalls von großer Bedeutung für die Verwaltertätigkeit des WEG-Verwalters war die Umsetzung der sogenannten 2. Jahrhundertentscheidung des BGH vom 02.06.2005, welche beinhaltete, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit diese im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen sowie verklagt werden kann und weiterhin dazu befugt ist, eigenes Vermögen zu bilden.¹³

2.2 Aufbau des Gesetzes

Das Gesetz über das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) besteht aus zwei Teilen, dem Wohnungseigentumsgesetz sowie dem Dauerwohnrecht. Da sich die Themenstellung in dieser Diplomarbeit auf das Wohnungseigentumsgesetz bezieht, bleibt die Betrachtung des Dauerwohnrechtes im Folgenden außen vor. Das Wohnungseigentumsgesetz gliedert sich in folgende vier Abschnitte:

1. Abschnitt: Begriffsbestimmungen und Begründung des Wohnungseigentums (§§ 1-9 WEG),
2. Abschnitt: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10-19 WEG),
3. Abschnitt: Verwaltung (§§ 20-29 WEG),
4. Abschnitt: Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG).

Anhand des ersten Abschnittes werden diverse Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, die für die Verständlichkeit erforderlich sind, definiert. Weiterhin werden die unterschiedlichen Arten der Begründung von Wohnungseigentum beschrieben. Demnach sieht das Wohnungseigentumsgesetz zwei Möglichkeiten vor, zum einen durch vertragliche Einräumung gemäߧ 3 WEG und zum anderen durch einseitig erklärte Teilung nach § 8 WEG.

Der zweite Abschnitt ist hauptsächlich dadurch gekennzeichnet, dass hier die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer geregelt sind. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums befindet sich im dritten Abschnitt. Dabei wird unter anderen zwischen der Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und der Verwaltung durch den bestellten WEG-Verwalter differenziert. In Bezug auf die Verwaltung durch den bestellten WEG-Verwalter werden außerdem dessen Aufgaben und Befugnisse gesetzlich festgeschrieben. Darüber hinaus finden sich im dritten Abschnitt Regelungen bezüglich der Wohnungseigentümerversammlung wieder.

Letztlich folgt der vierte Abschnitt, wobei es sich um das Wohnungserbbaurecht handelt.

2.3 Begriffsbestimmungen

2.3.1 Allgemeines

Nach Maßgabe des § 1 Abs. 1 WEG „(kann an Wohnungen das Wohneigentum und an nicht zu wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.“ Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die verschiedenen Begriffsbestimmungen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Eigentumsformen nach dem WEG Quelle: eigene Darstellung

Anhand dieser Abbildung werden im folgenden Gliederungspunkt die dargestellten Begrifflichkeiten des Wohnungseigentumsgesetzes erläutert.

2.3.2 Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum

„Sondereigentum ist Alleineigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen (§ 1 Abs. 1 und 3, § 3 Abs.1).“¹⁴ Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums sind somit die gemäß der §§ 5 Abs. 1, 14 WEG „(die in der Teilungserklärung hierzu bestimmten Räume, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das unvermeidliche zusätzliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“ Darüber hinaus kann gemäߧ 3 Abs. 2 WEG nur dann Sondereigentum eingeräumt werden, „(wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.“ Beispiele für das Sondereigentum sind unter anderem:

- Wohnungen und sonstige Räume (Keller, Abstellraum),
- Putz und Tapeten,
- Bodenbeläge und Innentüren,
- sonstige Einbauten in der Wohnung z. B. Einbauschrank,
- sanitäre Anlagen und Fensterbänke die sich im Inneren befinden.¹⁵

Das gemeinschaftliche Eigentum ist im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG „(das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“ Beispiele für das Gemeinschaftseigentum sind unter anderem:

- das Grundstück,
- das Treppenhaus,
- die Gemeinschaftsantenne,
- der Aufzug und die Waschküche sowie
- der Grillplatz.¹⁶

Gemäߧ 5 Abs. 2 WEG gehören - neben dem Eigentum am Grundstück - zwingend zum Gemeinschaftseigentum „(diejenigen Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, und zwar selbst dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.“

2.3.3 Wohnungs- und Teileigentum

§ 1 Abs. 2 WEG definiert das Wohnungseigentum als „(Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“„Unter einer Wohnung versteht man die Summe von Räumen, in denen eine funktionierende

Haushaltsführung möglich ist. Neben Aufenthaltsräumen ist dazu auch eine Küche oder ein Raum mit einer Kochgelegenheit (z.B. einer Kochnische) und ein WC nebst Wasserversorgung in Form von Bad oder Dusche notwendig.“¹⁷ Teileigentum ist nach der Definition in § 1 Abs. 3 WEG „(das Sondereigentum an nicht zu wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ Anhand beider Definitionen wird ersichtlich, dass sich das Teileigentum von dem Wohnungseigentum lediglich in der vereinbarten Nutzung des Sondereigentums unterscheidet. Diesbezüglich ist zu beachten, dass nach § 1 Abs. 6 WEG für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohneigentum entsprechend gelten.

2.3.4 Miteigentumsanteil

In Bezug auf die Begriffsdefinitionen des Wohnungs- und Teileigentums wurde der Terminus des Miteigentumsanteiles verwendet. Aufgrund dessen ist eine weitere Erläuterung diesbezüglich erforderlich. Sowohl im Wohnungs- als auch im Teileigentum wird das gemeinschaftliche Eigentum in Verbindung mit dem sogenannten Miteigentumsanteil gebracht. „Der Miteigentumsanteil beschreibt zu wie vielen Teilen einem Eigentümer eines Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum mitgehört.“¹⁸ Gemäߧ 47 GBO sind diese Anteile in Bruchteilen anzugeben, d.h. üblich ist die Aufteilung von 100stel über 1.000stel bis hin zu 10.000stel Anteile. Zu beachten ist dabei, dass die Summe der Miteigentumsanteile stets ein Ganzes ergeben muss.¹⁹ In welchem Verhältnis der Anteil stehen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Demnach ist es denkbar, dass die Festlegung der Miteigentumsanteile im Verhältnis der Wohnfläche erfolgt. Daraus lässt sich ableiten, dass die Wohnungseigentümer mit einer kleineren Eigentumswohnung einen geringeren Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum besitzen. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Frage bezüglich der Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung etc. gemäߧ 16 Abs. 2 WEG auftreten.

2.3.5 Sondernutzungsrechte

Wie bereits erläutert, enthält das Wohnungseigentumsgesetz zwei verschiedene Formen des Eigentums: das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum.

Im Hinblick auf das Sondereigentum besteht für jeden Wohnungseigentümer ein „(alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht“ gemäߧ 13 Abs. 1 WEG. Hingegen besitzt am gemeinschaftlichen Eigentum jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG ein Mitgebrauchsrecht. Um diese Regelung zu umgehen und somit den Gebrauch einzelner oder sogar aller Wohnungseigentümer bei dem Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auszuschließen, besteht die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht zu begründen.²⁰

Somit handelt es sich bei einem Sondernutzungsrecht um eine eingeräumte Befugnis, bestimmte Räume oder Flächen des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen.²¹ Beispiele für die Begründung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums sind unter anderem:

- Kfz-Abstellplätze,
- Terrassen sowie
- Hausgärten.²²

3 Das Wohnungseigentumsgesetz in Österreich

3.1 Historische Entwicklung

Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz geht, wie bereits das deutsche, auf die Zeit nach dem 2. Weltkrieg zurück. Hintergrund für die erstmalige Kodifikation dieses Gesetzes galt das Problem der Zerstörungen in diesem Land und der daraus resultierenden Wohnungsnot. Um dieser entgegenzuwirken, gestaltete sich die Beschaffung monetärer Mittel in Bezug auf die für den Bau neuer Wohnhäuser sowie den Wiederaufbau zerstörter bzw. kriegsbeschädigter Wohnungen schwierig.²³ Aus diesem Grund verabschiedete der Nationalrat das Wohnungseigentumsgesetz im Jahr 1948 und schuf damit die gesetzliche Basis zur Bildung von Eigentumswohnungen.²⁴ Ca. 27 Jahre blieb das Wohnungseigentumsgesetz unverändert, bis schließlich eine gänzliche Neuerung durch das Wohnungseigentumsgesetz von 1975 erfolgte. Diese umfassende Ausgestaltung wurde notwendig, „(um die ordnungsgemäße Erhaltung der im Wohnungseigentum stehenden Objekte in einem verstärkten Maß zu sichern.“²⁵

Ebenfalls über eine Dauer von 27 Jahren blieb das Wohnungseigentumsgesetz von 1975 weitgehendest unverändert.

Im Jahr 2002 kam es anschließend zu einer Neukodifizierung dieses Gesetzes, welche von der Praxis als grundlegende Verbesserung entgegen dem alten Gesetz empfunden wurde.²⁶ Diese Verbesserung basiert auf einer neuen Paragrapheneinteilung sowie zahlreichen inhaltlichen Ergänzungen und Änderungen, welche insgesamt die Systematik des Gesetzes beeinflusste. „Das neue Gesetz brachte unter anderen die Möglichkeit der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer, von selbstständigem Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen, die obligatorische Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten der Liegenschaft, die Eigentümerpartnerschaft, die Neuregelung der Vertretung der Eigentümergemeinschaft, Änderung bei Willensbildung und Beschlussfassung u.v.a.m..“²⁷

Die neuesten Ausprägungen fanden durch die am 01.10.2006 in Kraft getretene Wohnrechtsnovelle statt. Durch diese wurden vordergründig Erleichterungen bezüglich der Durchführung der Wohnungseigentumsbegründung geregelt.²⁸ Weiterhin griff der Gesetzgeber die in der Zwischenzeit aufgetretenen Zweifelsfragen sowie die in der wissenschaftlichen Diskussion hervorgekommen Verbesserungsvorschläge auf und setzte diese bestmöglich um.²⁹

3.2 Aufbau des Gesetzes

Nach § 1 WEG 2002 regelt dieses Bundesgesetz die „(Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisator und des WEG-Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.“ Das Bundesgesetz über das Wohneigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002 - WEG 2002) ist in folgende zwölf Abschnitte untergliedert:

1. Abschnitt: Regelungsgegenstand und Begriffsbestimmungen (§§ 1-2 WEG 2002)
2. Abschnitt: Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum (§§ 3-6 WEG 2002)
3. Abschnitt: Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil (§§ 7-12 WEG 2002)
4. Abschnitt: Eigentümerpartnerschaft (§§ 13-15 WEG 2002)
5. Abschnitt: Nutzung von Wohnungseigentumsobjekten und der allgemeinen Teile der Liegenschaft (§§ 16-17 WEG 2002)
6. Abschnitt: Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht (§§ 18-27 WEG 2002)
7. Abschnitt: Verwaltung der Liegenschaft (§§ 28-34 WEG 2002)
8. Abschnitt: Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum (§§ 35-36 WEG 2002)
9. Abschnitt: Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers (§§ 37-44 WEG 2002)
10. Abschnitt: Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers (§§ 45-51 WEG 2002)
11. Abschnitt: Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen (§§ 52-53 WEG 2002)
12. Abschnitt: Schluss- und Übergangsbestimmungen (§§ 54-57 WEG 2002).

Der erste Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetztes beinhaltet den Regelungsgegenstand sowie diverse Begriffsbestimmungen, welche für die Verständlichkeit des Gesetzes erforderlich sind.

Regelungen zur Begründung sowie zum Erwerb von Wohnungseigentum finden sich im zweiten Abschnitt wieder. Demnach kann Wohnungseigentum gemäߧ 3 WEG 2002 durch einen Wohnungseigentumsvertrag, Klage nach § 43 WEG 2002, Teilungsklage sowie Aufteilung des erheblichen Gebrauchsvermögens begründet werden.

[...]

---

¹ Siehe: http://www.stala.sachsen-anhalt.de/apps/StrukturKompass/indikator/zeitreihe/37, 19.05.2010.

² Vergleiche: Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 23.

³ Vergleiche: Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 24.

⁴ Vergleiche: http://www.bmvbs.de/-,302.1117842/doc.htm, 04.04.2010.

⁵ Siehe: Kotowski/Wenzel, 2007, S. 262.

⁶ Vergleiche: Stürzer et al., 2008, S. 29.

⁷ Vergleiche: Bundeszentrale für politische Bildung, 2007, S. 531.

⁸ Siehe: http://www.bfw-bund.de/index.php?id=52, 12.04.2010.

⁹ Vergleiche: Abramenko et al., 2009, S. 39.

¹⁰ Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 93.

¹¹ Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 95.

¹² Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 101.

¹³ Vergleiche: Röll/Sauren, 2008, S. 6 f.

¹⁴ Siehe: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 54.

¹⁵ Vergleiche: Kotowski/Wenzel, 2007, S. 263.

¹⁶ Vergleiche: Ebenda, S. 264.

¹⁷ Siehe: http://www.brennecke-partner.de/79099/Einfuehrung-ins-Wohnungseigentum---1.-Teil-Die- Grundbegriffe, 19.04.2010.

¹⁸ Siehe: http://www.immobilienscout24.de/de/finanzen/kaufplaner/lexikon/miteigentumsanteil.jsp, 18.06.2010.

¹⁹ Vergleiche: Abramenko et al., 2009, S. 55.

²⁰ Vergleiche: http://www.brennecke-partner.de/71518/Das-Sondernutzungsrecht--Gebrauchsregelung- fuer-das-Gemeinschaftseigentum-, 15.06.2010.

²¹ Vergleiche: Abramenko et al., 2009 S. 87.

²² Vergleiche: Hügel/Elzer, 2007, S. 8.

²³ Vergleiche: Lattenmayer et al., 2008, S. 1.

²⁴ Vergleiche: Pittl, 2007, S. 113.

²⁵ Siehe: Pittl, 2007, S. 113.

²⁶ Vergleiche: Lattenmayer et al., 2008, S. 1.

²⁷ Siehe: Pittl, 2007, S. 114.

²⁸ Vergleiche: Lattenmayer et al., 2008. S. 2.

²⁹ Vergleiche: Ebenda, S. 1.