Rating von Immobiliengesellschaften nach der Subprimekrise

INHALTSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

1. EINLEITUNG
1.1. Themenabgrenzung
1.2. Begriffsabgrenzung
1.2.1. Rating
1.2.2. Immobiliengesellschaften
1.2.3. Subprimekrise
1.2.4. Merger
1.2.5. Intercompany
1.3. Ziel der Diplomarbeit

2. IST - ANALYSE DER IMMOBILIENBRANCHE
2.1. Die Subprimekrise
2.1.1. Wirtschaftliche Auswirkungen der Subprimekrise auf die Immobilienbranche
2.1.2. Die Abgeltungssteuer und ihre Auswirkungen in der Subprimekrise
2.1.3. Auswirkungen der Subprimekrise auf die bestehenden Rechtsnormen
2.2. Rating von Immobiliengesellschaften
2.2.1. Bedeutung des Ratings für Immobiliengesellschaften
2.2.2. Grundsätze des Ratingverfahrens
2.2.3. Rating von Immobiliengesellschaften
2.3. Rating von Spezialgesellschaften der Immobilienbranche
2.3.1. Grundzüge der Spezialgesellschaften - die SPV
2.3.2. Rating von SPVs

3. INTERCOMPANY MERGER - WIE FUSIONIERE ICH MIT MIR SELBER?
3.1. Rechtliche Grundlagen einer Umwandlung
3.1.1. Zivilrechtliche Prämissen
3.1.2. Steuerrechtliche Prämissen
3.1.3. Prämissen der Rückwirkung
3.2. Durchführung der Umwandlung
3.2.1. Zivilrechtliche Verlauf der Umwandlung
3.2.1.1. Verlauf der Verschmelzung
3.2.1.2. Verlauf der Spaltung
3.2.1.3. Verlauf des Formwechsels
3.2.1.4. Zusammenfassung
3.2.1.5. Vereinfachungen bei einem intercompany Merger
3.2.2. Steuerrechtlicher Verlauf der Umwandlung
3.2.2.1. Besonderheiten bei der Verschmelzung
3.2.2.2. Besonderheiten bei der Spaltung
3.2.2.3. Besonderheiten des Formwechsels
3.2.2.4. Zusammenfassung
3.3. Folgen der Umwandlung
3.3.1. Zivilrechtliche Folgen der Umwandlung
3.3.2. Steuerliche Folgen der Umwandlung
3.3.2.1. Steuerliche Folgen beim Buchwertansatz
3.3.2.2. Steuerliche Folgen beim Zwischenwertansatz
3.3.2.3. Steuerliche Folgen beim Ansatz des gemeinen Wertes
3.3.2.4. Besonderheiten im Bereich der Spaltung

4. Praxisbeispiele
4.1. Verschmelzung einer SPV auf eine andere SPV
4.1.1. Verschmelzung zum Buchwert
4.1.2. Verschmelzung zum Zwischenwert
4.1.3. Verschmelzung zum gemeinen Wert
4.2. Verschmelzung zweier SPVs in die Muttergesellschaft

5. Kritische Würdigung

6. Handlungsempfehlungen

LITERATURVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung des Zielsatzes für Federal Funds

Abbildung 2: US-Immobilienpreise historisch

Abbildung 3: Subprime Hypotheken mit Zinsanpassung

Abbildung 4: Ratingcodes externer Ratingagenturen

Abbildung 5: Rating nach Standard & Poor

Abbildung 6: Ratingklassen und Risikogewichte

Abbildung 7: Ratingcodes Bonitätseinschätzung auf der Basis der S & P - Klassifikation

Abbildung 8: Umwandlungsverfahren

Abbildung 9: Überblick über das Umwandlungssteuerrecht

Abbildung 10: Rückwirkungsfiktion

Abbildung 11: Umwandlungsverfahren

Abbildung 12: Teilbetriebsdefinition

Abbildung 13: maßgebliche Wirtschaftsgüter

Abbildung 14: Übertragungsergebnis zum Buchwert

Abbildung 15: Übernahmeergebnis zum Buchwert

Abbildung 16: Übertragungsergebnis zum Zwischenwert

Abbildung 17: Übernahmeergebnis zum Zwischenwert

Abbildung 18: Übertragungsergebnis zum gemeinen Wert

Abbildung 19: Übernahmeergebnis zum gemeinen Wert

Abbildung 20: Aufteilung der (Anteile-) Anschaffungskosten

Abbildung 21: Aufteilung des übergehenden Vermögens bei der Spaltung

Abbildung 22: Konzernstruktur

Abbildung 23: Bilanz auf den 31. Dezember 2008 der Berlin 1 GmbH vor der Umwandlung

Abbildung 24: Bilanz auf den 31. Dezember 2008 der Berlin 2 GmbH vor Umwandlung

Abbildung 25: Kennzahlen der SPVs vor Verschmelzung

Abbildung 26: Ermittlung Übertragungsgewinn bei der Verschmelzung von zwei SPVs

Abbildung 27: Ermittlung des Übernahmeergebnisses bei der Verschmelzung zweier SPVs

Abbildung 28: Eröffnungsbilanz der Berlin 2 GmbH nach Umwandlung

Abbildung 29: Kennzahlen der Berlin 2 GmbH nach der Verschmelzung

Abbildung 30: steuerliche Schlussbilanz auf den 31. Dezember 2008 der Berlin 2 GmbH beim Ansatz zum Zwischenwert

Abbildung 31: Übertragungsgewinn bei Verschmelzung zum Ansatz des Zwischenwertes

Abbildung 32: Übernahmeergebnis bei Verschmelzung zum Ansatz des Abbildung 33: Eröffnungsbilanz auf den 01. Januar 2009 der Berlin 1 GmbH nach Verschmelzung zum Zwischenwert

Abbildung 34: Ratingkennzahlen der Berlin 1 GmbH nach Verschmelzung zum Zwischenwert

Abbildung 35: Übertragungsgewinn bei Verschmelzung zum gemeinen Wert

Abbildung 36: steuerliche Schlussbilanz auf den 31. Dezember 2008 der Berlin 1 GmbH

Abbildung 37: Eröffnungsbilanz Berlin 2 GmbH auf den 01. Januar 2009 nach Verschmelzung zum gemeinen Wert

Abbildung 38: Ermittlung des Übernahmeergebnisses bei der Berlin 2 GmbH bei der Verschmelzung gemeinen Wert

Abbildung 39: Ratingkennzahlen der Berlin 2 GmbH nach Verschmelzung zum gemeinen Wert

Abbildung 40: Bilanz auf den 31. Dezember 2008 der Immobilien 2 GmbH

Abbildung 41: Bilanz auf den 31. Dezember 2008 der München 1 GmbH vor Umwandlung

Abbildung 42: Bilanz auf den 31. Dezember 2008 der München 2 GmbH vor Umwandlung

Abbildung 43: Ratingkennzahlen Immobilien 2 GmbH Unternehmenszweig vor Verschmelzung

Abbildung 44: Übertragungsgewinn München 1 GmbH bei Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 45: steuerliche Schlussbilanz auf den 31. Dezember 2008 der München 1 GmbH - Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 46: Übertragungsgewinn der München 2 GmbH bei Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 47: steuerliche Schlussbilanz auf den 31. Dezember 2008 der München 2 GmbH - Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 48: Übernahmeergebnis München 1 GmbH beim Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 49: Übernahmeergebnis München 2 GmbH beim Ansatz zum gemeinen Wert

Abbildung 50: Ermittlung der nicht abziehbaren Betriebsausgaben

Abbildung 51: Eröffnungsbilanz auf den 01. Januar 2009 der Immobilien 2 GmbH

Abbildung 52: Ratingkennzahlen der Immobilien 2 GmbH - Vergleich vor und nach Umwandlung

Abbildung 53: Auswirkungen der Subprimekrise vs. Folgen der Umwandlung

Abbildung 54: Auswirkungen der Subprimekrise vs. Folgen der Umwandlung

1. Einleitung

1.1. Themenabgrenzung

Die Subprimekrise und die daraus entstandene Finanzkrise hält auch zurzeit noch die weltweiten Finanzmärkte in Atem. Die Auswirkungen dieser Finanzkrise ver- sucht man immer noch durch Schätzungen, die viel mehr Spekulationen gleichen, zu beziffern. Eins ist jedoch unübersehbar: Banken die im hochspekulativen Kredit- bereich Kredite an die so genannten Subprime ausgegeben haben sind durch die Finanzkrise am Stärksten getroffen worden. Subprime bezeichnet hierbei die Kre- ditnehmer in den USA, welche selbst für Konsumentenkredite zu risikobehaftet sind.¹ Im deutschen Bankensektor ragen besonders negativ die Hypo Real Estate AG und die IKB heraus.² Im amerikanischen Bankensektor ist die Liste der durch die Subprime- und Finanzkrise betroffenen Banken erheblich länger, gleichzeitig jedoch auffallend prominent. Hier sind die „Big Player“, wie Lehmann Brothers, Fannie Mae, Freddie Mac und Merrill Lynch, in Schieflage geraten oder insolvent.³

Die hier vorliegende Diplomarbeit soll weder vollumfänglich die Subprimekrise und die daraus resultierenden Folgen, noch das Rating einer Bank erläutern. Ebenso wenig soll nur die Umwandlung von Immobiliengesellschaften beleuchtet werden. Vielmehr sollen die Folgen der Subprimekrise auf das Rating von Immobilienge- sellschaften dargestellt werden und wie diese Folgen durch die Wechselwirkungen zwischen einer Umwandlung und dem Rating einer Immobiliengesellschaft ausge- glichen werden können.

Damit die Folgen bzw. Auswirkungen der Subprimekrise auf das Rating eines Immobilienunternehmens gemildert bzw. verhindert werden können, wird als Lösungsansatz die innerbetriebliche Umwandlung, der so genannte Intercompany Merger, der Immobiliengesellschaft vorgeschlagen. Eine solche Umwandlung kann durch Verschmelzungen von Immobiliengesellschaften oder durch Spaltung einer Immobiliengesellschaft herbeigeführt werden.

Hierdurch soll die Neubewertung des Immobilienvermögens zum Marktwert ermöglicht werden. Dieser Marktwert weicht grundsätzlich erheblich von den bisher bilanzierten Anschaffungskosten ab. Dadurch sollte sich das Vermögen der Gesellschaft erheblich mehren. Dies hätte im Zusammenhang mit dem Rating einer Bank prinzipiell eine günstigere Bonitätsstufe zur Folge, da gerade Immobilienvermögen im Rating besonderen Einfluss hat.

Ob diese Vorgehensweise grundsätzlich sinnvoll und Ziel führend ist, soll durch diese Diplomarbeit herausgearbeitet werden. Gleichzeitig soll aber dargestellt werden, in welchen Fällen dieses Vorgehen folgerichtig ist und in welchen eine Umwandlung keine Verbesserung der Gesamtsituation mit sich bringt.

1.2. Begriffsabgrenzung

1.2.1. Rating

Das Bankenrating definiert die Feststellung über die Rückzahlungsfähigkeit einer Person oder eines Unternehmens für zukünftige Verbindlichkeiten. Hierbei werden die zukünftigen Verbindlichkeiten durch die Zins- und Tilgungsleistungen darge- stellt. Innerhalb dieses Ratings wird eine Ausfallwahrscheinlichkeit, auf Basis einer Unternehmensbeurteilung, für die zukünftige Verbindlichkeit angegeben.⁴

Das Rating, welches von so genannten Ratingagenturen durchgeführt wird, stellt entweder, wie oben bereits beschrieben, eine qualitative Rückzahlungsfähigkeit dar oder beurteilt Produktfähigkeiten bzw. die Wahrscheinlichkeit, dass die Prämissen und Annahmen, die einem Produkt zu Grunde liegen, auch eintreten. Häufiger An- wendungsbereich für ein solches Rating ist in der Immobilienwirtschaft die Einwer- tung bzw. Bewertung eines Immobilienfonds. Die Einwertung erfolgt grundsätzlich im Auftrag des Initiators des Fonds, wohingegen die darauffolgenden Bewertungen durch Dritte begründet sind.

Eins haben beide Ratingvarianten gemeinsam. Es soll dem Investor bei seinem Investment die Vergleichbarkeit von verschiedenen Investments ermöglichen und der Entscheidungsfindung dienen. Das Rating verfolgt somit die Interessen der späteren Gläubiger, welche grundsätzlich an konstanten Einzahlungsüberschüssen interessiert sind.

Grundlagen des Ratings sind verschiedene quantitative und qualitative Faktoren, mithin auch als „hard skills“ und „soft skills“ bezeichnet. Dabei stellen die „hard skills“ die Lage des Unternehmens in den Bereichen Finanzen, Vermögen und Ertrag dar. Die „soft skills“ beurteilen hingegen die Fähigkeiten des Management, des Controlling und der Risikovorbeugung.

Am Ende des Ratings wird die Bonität des Kunden bzw. die Chancen des Invest- ments in Form einer Benotung angegeben. Dabei existieren im Bankenbereich vorwiegend numerische Ratingskalen (1 = hohe Bonität bis 4 = keine bzw. äußerst schlechte Bonität), wohingegen Ratingagenturen alphabetische Bewertungen durchführen (AAA = höchste Bonität bis D = keine bzw. äußerst schlechte Bonität).

1.2.2. Immobiliengesellschaften

Als Immobiliengesellschaften können grundsätzlich alle Unternehmen bezeichnet werden, die sich mit der Bewirtschaftung und Wertschöpfung im Bereich der Immobilienbranche befassen. Hierbei umfasst die Wertschöpfungskette der dieser Unternehmen nachfolgende Bereiche

1. Bewirtschaftung des Immobilienbesitzes
2. Initialisierung von Fonds
3. Verkauf von Wohneinheiten an Kapitalanleger und Mieter
4. Akquisition und Vertrieb von Wohnungsportfolios für Dritte

Je nach Ausrichtung der Immobiliengesellschaft sind die oben dargestellten Bereiche mit unterschiedlichen Gewichtungen anzutreffen.

Innerhalb dieser Diplomarbeit sollen unter Immobiliengesellschaften immer Unter- nehmen in der Struktur eines Konzerns von Kapitalgesellschaft (GmbHs oder AGs) verstanden werden, da diese in der Immobilienbranche den Großteil der Unter- nehmen bilden. Innerhalb des Konzerns befinden sich die Immobilien im Eigentum einer Vielzahl von Tochtergesellschaften. Diese als SPV bezeichneten Kapitalge- sellschaften sind lediglich für den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien gegründet. Sofern eine langfristige Bewirtschaftung bei einer Immobilie vorgesehen ist, wird diese Bewirtschaftung stets von einem Dienstleistungsunternehmen des Konzerns übernommen.

Aufgrund des dargstellten Aufbaus dieser Immobilienkonzerne herrschen naturgemäß Gewinnabführungsverträge bzw. bei anteiligem Besitz so genannte B-Shares vor. Die letzteren ermöglichen die Ausschüttung von Gewinnen an die Anteilseigner inkongruent zum jeweiligen Anteilsbesitz.

Innerhalb der Immobilienkonzerne herrscht häufig eine große Bandbreite von Kapi- talgesellschaften jeglicher Nationalität, wie zum Beispiel die S.A. oder die S.a.r.l. als luxemburgische Form der AG bzw. GmbH, Limiteds als englische Form der GmbH oder die N.V. oder B.V. als niederländische Form der AG bzw. GmbH, vor. Aufgrund der Ähnlichkeit der einzelnen Unternehmensformen, werden innerhalb dieser Diplomarbeit lediglich die deutschen Gesellschaftsformen beleuchtet.

1.2.3. Subprimekrise

Die Subprimekrise hat ihren Namen von den bonitätsschwachen Kreditkunden der amerikanischen Banken, den so genannten Subprimes. Diese Kundengruppe er- hält im Regelfall noch nicht einmal ein Konsumentendarlehen oder Dispositions- kredite.

Als Subprimekrise wird die seit Mitte 2007 in den USA entstandene Krise genannt, die aus dem Ausfall von Kredittilgungen und Zinsleistungen von Subprimekunden entstanden. Die Subprimekunden hatten günstige Kredite mit einem festen Zins- satz für drei Jahre erhalten. Nach Ablauf dieser 3 Jahre setzte die Bank den höhe- ren marktüblichen Zinssatz fest. Dadurch war es dem Großteil dieser Kunden nicht mehr möglich den Kredit zurück zu zahlen bzw. die Zinsen zu begleichen.

Um diese Ausfallwahrscheinlichkeit zu minimieren hatten die Banken die Kredite in Portfolios gebündelt und über so genannte Asset backed Securities abgesichert. Dies bedeutete, dass eine andere Bank, für die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls des Kredites bzw. des Kreditkundens, für diesen an die entsprechende Bank die Kreditsumme entrichten würde. Durch dieses Absicherungsinstrument, entstand eine Kettenreaktion innerhalb der Bankenbranche, die zu einem sehr hohen Liqui- ditätsbedarf der Banken führte und den so genannten Interbankenmarkt fast zum Stillstand brachte.

1.2.4. Merger

Merger ist die englische Übersetzung des deutschen Wortes Umwandlung. Im Ge- sellschafts- und Steuerrecht spricht man von einer Umwandlung, wenn sich die Rechtsform einer Gesellschaft im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ändert, ohne dass diese dabei liquidiert wird.⁵ Im Bereich des Handelsrechts wurde hierfür das Umwandlungsgesetz (kurz: UmwG) und im Steuerrecht das Umwandlungssteuergesetz (kurz: UmwStG) entwickelt.

Das UmwG gibt in § 1 an, welche Umwandlungsarten in Deutschland zugelassen sind. Diese lauten Verschmelzung, Spaltung (Aufspaltung, Abspaltung, Aufgliederung), Vermögensübertragung und Formwechsel.⁶

Festzuhalten ist, dass die Vielfalt der Umwandlungsmöglichkeiten nur noch durch die Vielfalt der Gründe für eine Umwandlung übertroffen wird. Hierbei sind die häufigsten Gründe, die Änderungen in den Steuergesetzen, in den Publikations- und Prüfungspflichten, in den Mitbestimmungsregelungen, sowie Kapitalbeschaffungsprobleme, Änderung der Haftungsbestimmungen oder auch Erbfälle.⁷

Als Umwandlungsgrund kann zum Beispiel der Haftungsunterschied zwischen ei- ner OHG und einer GmbH angesehen werden. Während im Bereich der OHG alle Gesellschafter solidarisch mit ihrem gesamten Vermögen für die Schulden der OHG haften, haftet die GmbH nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Somit ist leicht ersichtlich, welche immensen Vorteile durch die Umwandlung einer OHG in eine GmbH entstehen.

1.2.5. Intercompany

Intercompany ist die englische Bezeichnung für innerbetrieblich bzw. innerhalb eines Konzerns. Dies bedeutet im Bereich der Umwandlung, dass es sich um eine Umwandlung innerhalb eines Konzernverbundes handelt.

Weiterhin wird der Begriff Intercompany für die Forderungen und Verbindlichkeiten unter den Einzelgesellschaften eines Konzernverbundes verwandt, um diese von den Forderungen bzw. Verbindlichkeit gegenüber Dritten abzugrenzen.

1.3. Ziel der Diplomarbeit

Die hier vorliegende Diplomarbeit soll die Schwierigkeiten der deutschen Immobilienwirtschaft nach der Subprimekrise beleuchten. Hierbei wird besonderes Augenmerk auf das Rating von Immobiliengesellschaften gelegt. Dabei soll grundlegend geklärt werden, ob eine innerbetriebliche Umwandlung (Verschmelzung / Formwechsel / Spaltung) ein Lösungsansatz für die durch die Subprimekrise ausgelösten Ratingprobleme darstellt.

Zunächst jedoch sollen die Auswirkungen der Subprimekrise auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland dargelegt werden. Die dabei herausgearbeiteten Auswirkungen stellen jedoch lediglich eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Erarbeitung dar, da die Subprimekrise und die daraus erwachsene Finanzkrise bereits seit dem Frühjahr 2007 andauert und nach Schätzungen der führenden Finanzmarktinstitute noch nicht ausgestanden ist.⁸

Die Auswirkungen der Subprimekrise sollen dann hinsichtlich ihrer Bedeutung für das Rating durch Banken und Ratingagenturen gewürdigt werden. Die entscheidenden Faktoren werden danach in einer kurzen Übersicht dargestellt. Besonderes Augenmerk bei der Bewertung soll den Immobilienhaltenden Gesellschaften, den so genannten SPVs gewidmet werden.

Im weiteren Verlauf der Diplomarbeiten wird dann die Umwandlung erläutert mit ihren Voraussetzungen aus umwandlungsrechtlicher und steuerrechtlicher Sicht. Danach wird auf die eigentliche Durchführung und die Folgen der Umwandlung eingegangen. Diese Folgen werden daraufhin an zwei ausgewählten Beispielen dargestellt und vertieft.

In der kritischen Würdigung werden die Ergebnisse der vorgenannten Punkte hin- terfragt. Weiterhin wird dargelegt, ob ein intercompany merger tatsächlich als Lö- sung für die Auswirkungen der Subprimekrise anzusehen ist, oder ob es nur eine Teillösung oder ein Hinausschieben von grundsätzlichen Änderungen bedeutet.

Die hierbei gewonnen Erkenntnisse sollen dann in die Handlungsempfehlungen mit einfließen. Aus den Handlungsempfehlungen sollen die möglichen Schritte eines Immobilienunternehmens ableitbar sein, falls eine Umwandlung die Lösung für die Auswirkungen der Subprimekrise darstellt. Sollte dies nicht der Fall sein, werden weitere Handlungsempfehlungen für die Geschäftsführung der Immobilienunter- nehmen gegeben.

2. IST - Analyse der Immobilienbranche

2.1. Die Subprimekrise

Die Subprimekrise ist zurzeit in aller Munde, was verbirgt sich jedoch dahinter?

Als Subprime werden, wie bereits in der Begriffsabgrenzung dargelegt, die Kunden von Kreditinstituten in den USA genannt, die selbst herkömmliche Konsum- oder Dispositionskredite von Ihren Banken nicht erhalten würden. Somit befindet sich die Kreditvergabe in diesem Bereich auf hochspekulativem Niveau. Hierbei stellt sich sofort die Frage: Warum gibt eine Bank einem nicht kreditwürdigen Kunden einen Kredit?

Die Ursachen hierfür finden sich im Crash der Technologiebranche im Jahre 2000.⁹ Als Reaktion hierauf senkte die US-Notenbank die Leitzinsen kontinuierlich von 6,50 % am 16. März 2000 auf insgesamt 1,75 % am 11. Dezember 2001 und im weiteren Verlauf am 25. Juni 2003 auf einen historischen Tiefststand von 1,00 %.¹⁰ Die Entwicklung des Leitzinses von 1999 bis 2008 kann der nachfolgenden Grafik entnommen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklung des Zielsatzes für Federal Funds

Quelle: Entnommen aus: www.bankenverband.de (2008): Entwicklung des Zielsatzes für Federal Funds.

Diese wiederholte Leitzinsabsenkung wirkte sich grundsätzlich sehr positiv auf die amerikanische Volkswirtschaft aus. Entscheidend jedoch für die Subprimekrise ist, dass die amerikanischen Kreditinstitute aufgrund dieser geringen Leitzinsen preiswerte Refinanzierungsmöglichkeiten bei der Federal Reserve hatten. Dadurch war es den Banken möglich zu niedrigen Zinskonditionen Kredite zu vergeben. Auch den Subprimekunden war es möglich, diese Kredite zurückzuzahlen.

Das amerikanische Volk hatte das Vertrauen in den Aktienmarkt aufgrund der geplatzten Technologieblase an der Börse verloren. Auf der Suche nach sicheren und werthaltigen Investitionsmöglichkeiten wurde die Immobilie, als traditionell werthaltige Investition, durch die Anleger wiederentdeckt. Hierdurch erhöhte sich die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage erheblich und ließ die Preise für Immobilien exorbitant steigen. Dies verdeutlicht die nachfolgende Grafik.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: US-Immobilienpreise historisch

Quelle: Entnommen aus: www.boersennotizbuch.de (2008): US-Immobilienpreise historisch.

Diese beiden Entwicklungen erlaubten es den Banken günstige Finanzierungsan- gebote für Immobilienkäufe anzubieten. Aufgrund der unaufhörlich steigenden Im- mobilienpreise waren die Banken geneigt, auch den Subprimekunden Kredite für Immobilien auszugeben.¹¹ Sie gingen davon aus, dass die gekaufte Immobilie in- nerhalb der nächsten Jahre mit großem Gewinn wieder verkauft werden und somit das Darlehen zurückgezahlt werden konnte. Damit der Anreiz für den Kunden zum Abschluss eines Kreditvertrages noch größer wurde, gingen die Banken eine bis zu dreijährige Niedrigstzinsbindung und Tilgungsfreistellung mit dem Kunden ein.

Jedoch war in nur ca. 16 % der Kreditaufnahmen der Immobilienkauf der Grund für den Abschluss vieler Darlehensverträge mit Subprimekunden.¹² Die Hauptgründe für den Abschluss eines solchen Kreditvertrages bestanden vielmehr in der Refi- nanzierung eines bestehenden Subprimekredites, der grundsätzlichen Schuldenab- tragung oder dem Konsumverhalten. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise stellte diese Vorgehensweise keine Bank vor eine größere Problematik, da der Kredit durch den Wert der vorhandenen Immobilie abgesichert und teilweise sogar übersichert war.

Die ersten Probleme stellten sich für die Kunden dann ein, wenn die Kredite die Niedrigstzinsbindung verließen. Danach war es der Bank möglich anhand des be- stehenden Refinanzierungssatzes den Kreditzins anzupassen. Dies bedeutete, dass ein Anfang 2004 zu einem Refinanzierungssatz von 1,00 % ausgegebener Kredit Anfang 2007 auf ein Refinanzierungsniveau von 5,25 % nach Beendigung der Zinsbindung angepasst wurde. Mithin musste der Kreditnehmer nun mindes- tens 4,25 Prozentpunkte mehr an das Kreditinstitut als Zinsen begleichen können. Die erste Anpassungswelle im Bereich der Subprimekredite begann Mitte 2007, die Hochpunkte der Zinsanpassungswelle waren im Mai bzw. Juni 2008 und im Sep- tember bzw. Oktober 2008.¹³ In diesem Zeitbereich wurden Kredite in einem Volu- men von 41 bzw. 42 Mrd. USD im Bereich der Zinsen angepasst, wie der nachfol- genden Grafik entnommen werden kann.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Subprime Hypotheken mit Zinsanpassung

In Anlehnung an: Deutsche Bank Research (2007), S. 30

Die Folge dieser höheren Zinsbelastung ist weltweit bekannt. Ein Großteil der durch die Anpassung betroffen Kreditkunden konnte den eingegangen Verpflich- tungen nicht mehr nachkommen und wurde im Bereich der Kreditrückführung säu- mig. Schlussendlich musste die jeweilige Bank den entsprechenden Kredit fällig stellen, wodurch die Kreditnehmer ihre erworbenen oder privat belasteten Immobi- lien zwangsweise versteigern mussten. Dadurch erhöhte sich das Angebot am Im- mobilienmarkt, mit der Folge, dass die Preise für Immobilien fielen. Weiterhin wur- den Immobilien, die in der Nachbarschaft der zwangsversteigerten Immobilie la- gen, abgewertet, da eine grundsätzliche Überbewertung anzunehmen war.¹⁴

Dieser Wertrückgang und Preisverfall bedeutete eine Abwertung der ausgegebe- nen Kredite bei den jeweiligen Banken. Hinzu kamen die ohnehin schon abzu- schreibenden Forderungen aufgrund des Totalausfalls des Kreditnehmers. Hier- durch ergab sich für die Kreditinstitute nicht nur ein sehr hoher Verlust im Bereich des Kreditgeschäftes, hinzu kam auch noch ein Liquiditätsproblem für die US- Hypothekenbanken, da die Haupteinzahlungen dieser Banken aus Zins- und Til- gungsleistungen ihrer Kreditkunden bestand und immer noch besteht. Weiterhin wurde dieser Liquiditätsengpass durch die Refinanzierungsmaßnahmen dieser Banken verschärft. So hatte der Großteil der Hypothekenbanken sich am Interban- kenmarkt, dem Markt für die Kreditvergabe unter den einzelnen Kreditinstituten, refinanziert und nicht bei den jeweiligen Zentralbanken. Daraus resultierten kurzfristigere Rückführungszeiträume dieser Kredite. Dies wäre im Grunde nicht so gravierend für das jeweilige Bankenhaus gewesen, da der Großteil der risikobehafteten Kredite in den bereits erwähnten ABS abgesichert war. Da aber diese ABS vornehmlich von Hypothekenbanken bzw. „kleineren“ Kreditinstituten als Anlageinstrument genutzt wurden, waren auch die Gläubiger dieser ABS nicht in der Lage die entsprechenden Ausfälle in solcher Höhe zu kompensieren, wodurch weitere Bankenhäuser in die Schieflage gerieten.

Die hieraus resultierende Banken bzw. Interbankenkrise ist in ihrem Verlauf bis heute noch nicht abzuschätzen¹⁵ und konnte nur durch das Eingreifen bzw. Verbürgen der jeweiligen Staaten aufgefangen werden.¹⁶

2.1.1. Wirtschaftliche Auswirkungen der Subprimekrise auf die Immo bilienbranche

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Subprimekrise auf die Immobilienwirtschaft differieren sehr stark. Während mittelständische Immobilienunternehmen im Be- reich des Kapitalanlagevertriebs von einzelnen Wohneinheiten, wie zum Beispiel die Dr. Ochel Asset Management GmbH und die Dr. Ochel Sales Management GmbH, Ende 2008 bereits Insolvenz angemeldet haben, sind die größeren Immobi- lienkonzerne, wie die GAGFAH S.A. oder IVG Immobilien AG von den Auswirkun- gen zwar stark gebeutelt worden, konnten jedoch immer noch mit positiven Quar- talsergebnissen im dritten Quartal 2008 aufwarten. Während das EBIT der GAG- FAH S.A. um etwa 67,63 % für die ersten neun Monate im Vergleich zum Vorjah- reszeitraum sank, konnte das Unternehmen noch immer ein positives EBIT von 310,4 Mio. € aufweisen.¹⁷ Die IVG Immobilien AG musste nur einen Rückgang von 34,3 % für die ersten drei Quartale 2008 im Vergleich zum Vorjahr im Bereich des EBIT hinnehmen und erzielte insgesamt ein EBIT von 252,5 Mio. €. Aufgrund die- ser Einbrüche in den Quartalsergebnissen lassen sich nur schwerlich die starken Auswirkungen der Subprimekrise auf die deutsche Immobilienbranche leugnen.

Es ergibt sich somit zwangsläufig die Frage, warum die Subprimekrise derart starke Auswirkungen auf die deutsche Immobilienbranche hat?

Hierfür können mehrere Gründe angeführt werden. Zum einen herrscht ein immen- ser Vertrauensverlust in Immobilien als Investition für die Altersvorsorge vor. Dies hat zur Folge, dass gerade der Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage stark rückläufig ist. Weiterhin schwebt über jedem Mieter das Damoklesschwert der Ar- beitslosigkeit. Daher entscheiden sich auch grundsätzlich weniger Mieter dafür ihre Mietwohnung zu kaufen, wodurch auch dieser Absatzmarkt der Immobilienunter- nehmen stark rückläufig ist.

Ein ebenso wichtiger Absatzmarkt der Immobilienunternehmen sind ihre Immobi- lienfonds. Hierbei sind die geschlossenen Immobilienfonds von den offenen Immo- bilienfonds zu unterscheiden. Der grundlegende Unterschied in diesen Fondsmo- dellen liegt in der Kapitalanlagedauer. Während beim offenen Fonds der Investor jederzeit über sein investiertes Kapital verfügen kann¹⁸, ist dies bei einem ge- schlossen Fonds erst nach Ablauf dieses Fonds und somit erst nach Verkauf der Fondsimmobilien möglich.¹⁹

Aufgrund der derzeitigen Finanzkrise ist auch hier die Stimmung sehr ange- spannt.²⁰ So wird damit gerechnet, dass die Rendite im Bereich der offenen Immo- bilienfonds im Jahre 2009 um bis zu einem Prozentpunkt fällt auf dann ca. 4 % bis 4,5 %.²¹ So gut die Ertragslage sich weiterhin darstellt, so dramatisch sieht es hin- gegen bei der Liquidität aus. Hervorstehende Beispiele sind hier bereits bei deut- schen Investmenthäuser wie KanAm, AXA Investment oder Degi-Europa im Okto- ber 2008 zu finden.²²

Die drei Investmenthäuser haben ihre offenen Immobilienfonds im Oktober 2008 für einen Zeitraum von drei Monaten geschlossen. Dies hat zur Folge, dass die Anle- ger ihre Fondsanteile nicht zurückgeben können und ihr investiertes Kapital somit nicht zurückerhalten. Mittlerweile wurde durch Degi-Europa ein offener Immobilien- fonds wieder geöffnet, bei den verbleibenden Immobilienfonds wurde die Anteils rücknahme bzw. Anteilsverkauf der Anleger für die nächsten neun Monate ausgeschlossen.²³

Hingegen sieht die Situation bei den geschlossenen Fonds unproblematisch aus, sofern ihr diese voll gezeichnet sind und damit das Equity (Eigenkapital) komplett ist. Aufgrund ihrer Konzeption wird hierbei das investierte Kapital inklusive etwaiger Überschüsse erst am Ende der Fondslaufzeit und erst nach Verkauf der entspre- chenden Immobilien ausgezahlt. Bis zu diesem Zeitpunkt hat keiner der Anleger die Möglichkeit das investierte Kapital zurückzuerhalten. Sollte jedoch das Equity bis- her nicht eingesammelt worden sein, wird dies den jeweiligen Fondsmanagern kaum noch gelingen. Einige Fondsinitiatoren haben bereits jetzt den Verkauf von Fondsanteilen gestoppt oder gar, wie im Falle von Lloyd Fonds, den gesamten Fonds zurückgezogen. Weit häufiger scheitern jedoch die Fonds bereits in der Ent- stehung, da für die zu kaufenden Immobilien keine Bank bereit ist eine Finanzie- rungszusage zu geben.²⁴

Ganz besonders starke Auswirkungen hat die allgemeine Finanzkrise auf die Miet- einnahmen der Immobilienunternehmen im Bereich der Gewerbeimmobilien. So werden durch Mitarbeiterentlassungen oder auch Firmeninsolvenzen Büroflächen wieder frei, jedoch fehlt hier ein adäquater Nachmieter.²⁵ Wohnimmobilien hinge- gen sind weiterhin gefragt. Hier sind Immobilienunternehmen im Vorteil die frühzei- tig auf die Sanierung, Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnungsbestände gesetzt haben. Hierdurch konnten nicht nur die Leerstandsquoten in den einzelnen Objekten des Portfolios gesenkt werden, sondern größtenteils auch Mietsteigerun- gen durchgesetzt werden.

Es ist unverkennbar, dass die Auswirkung der Subprimekrise die gesamte Immobi- lienbranche erfasst hat. Es bleibt nur abzuwarten, wer diesen Auswirkungen am Einfallsreichsten, Geschicktesten oder Naivsten gegenüber tritt. Davon auszuge- hen ist jedoch, dass weitere Immobilienunternehmen eine stärkere Konsolidie- rungsphase durchlaufen oder gar das Insolvenzverfahren beantragen müssen.

Das entscheidende psychologische Signal, um die Kehrtwende in der Immobilien- branche in Deutschland zu erreichen, wird die Bereitschaft der Geschäfts- und Pri- vatbanken sein, wieder Kapital für Immobilieninvestitionen bereitzustellen. Erst wenn dieses Kapital allen solventen Kunden für Investitionen zur Verfügung steht, wird das Vertrauen in den Immobilienmarkt zurückkehren. Sobald dieses Vertrauen wieder zurückgekehrt ist, wird der Umfang an Immobilientransaktionen zunehmen. Hierdurch wird es wieder möglich das Gewinnniveau der letzten Jahre bei den Im- mobiliengesellschaften zu realisieren.

2.1.2. Die Abgeltungssteuer und ihre Auswirkungen in der Subprime krise

Die Auswirkungen der seit 01.01.2009 in Kraft getretenen Abgeltungssteuer auf die Immobilienbranche innerhalb der Subprimekrise sind bis heute noch nicht abzuse- hen. Erste Auswirkungen zeigen sich jedoch im Bereich der Immobilienfonds. Hier nahmen Fondsexperten Ende 2008 an, dass in Zukunft der Großteil von Zeich- nungsscheinen bei sogenannten Dachfonds eingehen oder Zeichner von offenen Immobilienfonds ihr Vermögen in die Dachfonds umschichten würden.²⁶

Der Grund für dieses Vorgehen der Zeichner ist die Abgeltungssteuer. Diese führt grundsätzlich zu einer pauschalen Besteuerung aller Fondsgeschäfte die ab dem 01.01.2009 angeschafft wurden. Hiervon sind sowohl die Ausschüttungen aus den Fondsgesellschaften an die Anteilseigner als auch der Rückverkauf der Anteile an die Fondsgesellschaft betroffen. Bemessungsgrundlage für die Besteuerung ist hierbei der erzielte Gewinn aus dem Geschäft. Einzige Ausnahmen bilden dabei die Immobilienfonds, sofern die Spekulationsfrist überschritten ist, und die soge- nannten Dachfonds.²⁷

Unter einem Dachfonds ist in diesem Zusammenhang ein sich ausschließlich an anderen Fonds beteiligender Fonds zu verstehen. Insofern investieren die Anteils- eigner lediglich in die gehaltenen bzw. noch anzuschaffenden Beteiligungen und nicht direkt in Immobilien, Schiffe, etc. Besonderes Schmankerl bei den Dachfonds ist, dass eine Spekulationsfrist bei den Beteiligungen an den Dachfonds nicht zu beachten ist. Dadurch ist es möglich das gesamte Portfolio des Dachfonds kurzfris- tig umzuschichten ohne unter den Anwendungsbereich der Abgeltungssteuer zu fallen.²⁸,²⁹

Der durch die Abgeltungssteuer initiierte und erwartete Kapitalabfluss fand bereits im Oktober 2008 statt. Hierbei verstärkten die Subprimekrise und die daraus resul- tierenden abgeschwächten Gewinnprognosen der Fonds den Kapitalabfluss. Die hatte zur Folge, dass die größten offenen Immobilienfonds geschlossen wurden. Diese laut Gesetz kurzfristige Möglichkeit zur Schließung des offenen Fonds war notwendig geworden, um weitere Mittelabflüsse und die drohende Illiquidität zu verhindern.

Im Hinblick auf diese Entwicklung haben die Fondsinitiatoren, wie zum Beispiel die Deka Bank, noch keine neuen Fonds für das Jahr 2009 im Bereich der Immobilienbranche angekündigt. Lediglich Union Investments plant nach eingehender Prüfung ein steuerlich optimiertes Fondsprodukt anzubieten.³⁰ Es bleibt somit abzuwarten ob das rechtliche Konstrukt des offenen Immobilienfonds zu Gunsten von Dachfonds durch die Abgeltungssteuer untergehen wird.

2.1.3. Auswirkungen der Subprimekrise auf die bestehenden Rechtsnormen

Auswirkungen durch die Subprimekrise auf bestehende Rechtsnormen sind sehr hoher Wahrscheinlichkeit im Rating von Immobilienunternehmen und in der Verga- be von Immobilienkrediten zu erwarten. Hintergrund hierfür ist nicht nur die leicht- fertige Vergabe solcher Kredite in der Vergangenheit, sondern vor allem die meist ohne vorhandene Fachkompetenz durchgeführte Einwertung der zu beleihenden Immobilien. So wird in naher Zukunft die Begutachtung und Einwertung dieser Großimmobilien, als auch der zur Finanzierung anstehenden Einfamilienhäuser nicht mehr nur von Bankangestellten durchgeführt, sondern mehr und mehr von Immobilienspezialisten vorgenommen werden. Eine gleich lautende Vorgehenswei- se wurde insoweit bereits durch die Bundesregierung für den Bereich der offenen Immobilienfonds und die dortige Bewertung der Immobilien im Mai 2007 verab- schiedet.³¹

Abzuwarten bleibt es, ob von staatlicher Seite weitere rechtliche Vorschriften zum Beispiel zur Eigenkapitalausstattung oder zur Finanzierungsstruktur der Immobi- liengesellschaften erlassen werden. Publik geworden sind solche Anstrengungen bisher jedoch noch nicht. Bis heute wurde hierüber noch nicht in der aktuellen Ta- gespresse berichtet oder diskutiert. Auch ein Politiker hat bisher noch nicht den Vorstoß gewagt, eine solche Verordnung als wünschenswert zu bezeichnen.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass insbesondere im Bereich des Fondsgeschäftes einige rechtliche Änderungen bzw. ein Aussterben der offenen Immobilienfonds befürchtet werden, jedoch stichhaltige Nachweise hierüber können bisher noch nicht nachgewiesen werden. Sobald sich innerhalb der Immobilienbranche eine erste stärkere Entspannung abzeichnet, ist mit Reaktionen des Staates zu rechnen.

2.2. Rating von Immobiliengesellschaften

2.2.1. Bedeutung des Ratings für Immobiliengesellschaften

Die Bedeutung des Ratings für Immobiliengesellschaften ist aufgrund des hohen Investitionsvolumens in Immobilien herausragend. Gerade der Ankauf von Immobi- lienbeständen ist ohne eine finanzierende Bank ineffizient oder unumgänglich. Dies liegt zum Einen an der Höhe der Investition und zum Anderen an der immensen Kapitalbindung, die eine eigenfinanzierte Immobilientransaktion zur Folge hätte. Daher wird großteils auf ein gesundes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdfinan- zierung bei der Akquisition von Immobilien geachtet. Dieses Verhältnis besteht zu 10 bis 20 % aus eigenen Mitteln und zu 80 bis 90 % aus Kapital der Banken. Durch diese stark fremdfinanzierte Situation der Immobiliengesellschaften ist es für die Unternehmen zwingend notwendig, dass die Immobiliengesellschaften ein gutes bis sehr gutes Rating vorweisen können. Nur hierdurch ist eine langfristige Finanzierung der Immobiliengesellschaften gesichert.

2.2.2. Grundsätze des Ratingverfahrens

Die Grundlagen des aktuell angewandten Ratingverfahrens begründen sich auf den so genannten 1. Baseler Akkord von 1975 (Basel I) und den 2. Baseler Akkord von 1999 (Basel II).

Das Rating nach Basel I sah eine pauschale Gewichtung des Kreditrisikos vor. So wurde festgelegt, dass die Banken für jeden ausgegebenen Kredit einen Teil ihres Eigenkapitals als Haftsumme hieran binden mussten. Das zu hinterlegende Eigenkapital wurde anhand der nachfolgen Formel ermittelt:

Bemessungsgrundlage x Risikogewicht x Solvabilitätskoeffizient Hierbei stellte die Bemessungsgrundlage das Kreditvolumen dar und der Solvabilitätskoeffizient wurde einheitlich mit 8 % festgesetzt.³² Somit ergibt sich, dass das Risikogewicht über die Höhe der Eigenkapitalanbindung entscheidet. Für die Festlegung des Risikogewichtes war der Kreditnehmer entscheidend.³³ So wurden 1975 folgende Risikogewichte für Kreditnehmer bestimmt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Ratingcodes externer Ratingagenturen

In Anlehnung an: Heim, G. (2006), Rating Handbuch für die Praxis, S. 31.

Folglich musste durch diese Risikogewichtung für die gleiche Kreditsumme unter- schiedliches hohes Eigenkapital, in Abhängigkeit vom Kreditnehmer hinterlegt wer- den. So musste für ein Kredit in Höhe von 1.000.000 Euro, wenn er an einen O- ECD Staat ausgegeben wurde 0 Euro Eigenkapital hinterlegt werden, sobald der Kredit jedoch an ein Unternehmen ausgegeben wurde, musste ein Eigenkapital von 80.000 Euro hinterlegt werden.

Hierdurch wird offensichtlich, dass der Eigenkapitalhinterlegung weder eine qualitative Beurteilung des Unternehmens, noch operationelle Risiken mit zu Grunde gelegt wurden. Außerdem findet die Bonität von Unternehmen kein Einfluss. Somit werden bonitätsschwache Unternehmen indirekt subventioniert und bonitätsstarke Unternehmen benachteiligt.

Aufgrund dieser Tatsachen, der Globalisierung der Finanzmärkte und den neu entstandenen derivativen Finanzinstrumenten (z.B. Asset Backed Securities) wurde 1999 der zweite Baseler Akkord beschlossen. Der als Basel II bekannte Akkord sah eine Differenzierung des Ratings vor. Hierbei entstand ein Drei-Säulen-Modell für die Vergabe von Krediten.

In der ersten Säule wird die Mindestkapitalvorschrift für die Bank definiert. Hierbei wird bei Basel II am Solvabilitätskoeffizienten von 8 % festgehalten.³⁴ Neuerungen wurden in der Bestimmung des Risikogewichtes festgelegt. Hierbei wird im Bereich der Unternehmenskredite nicht mehr der pauschale Ansatz von 100 % verfolgt, sondern es wird auf die Bonität des Kreditnehmers abgestellt. Zur Feststellung dieser Bonität stehen den Kreditinstituten zwei Verfahren zur Auswahl. Zum Einen können die Kreditinstitute durch externe Ratingagenturen die Unternehmen raten lassen³⁵ und dieses Ergebnis als Basis für das Risikogewicht ansetzen, zum Anderen können die Banken intern den Kreditnehmer raten.

Bei beiden Ansätzen werden die Kreditnehmer anhand ihrer Kreditausfallwahrscheinlichkeit geratet. Die Klassifikation reicht bei den externen Ratingagenturen von AAA bis D bzw. bei den bankinternen Ratings von 1++ bis 4. Die Aufschlüsselung der einzelnen Abstufungen innerhalb dieser Klassifikation können aus der nachfolgenden Grafik entnommen werden. Diese Grafik ist anhand der Ratingklassifikation der Ratingagentur Standard & Poor aufgestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Rating nach Standard & Poor

In Anlehnung an: Heim, G. (2006), Rating Handbuch für die Praxis, S. 31.

Nachdem das Unternehmen nunmehr geratet wurde und einklassifiziert worden ist, ergibt sich anhand der nachfolgenden Tabelle das Risikogewicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Ratingklassen und Risikogewichte

In Anlehnung an: Heim, G. (2006), Rating Handbuch für die Praxis, S. 31.

Somit ist festzustellen, dass das Risiko einer Kreditvergabe ausschlaggebend für den Zinssatz des Kredites ist. Folglich bedingt ein sehr gutes Rating einen geringe- ren Zinssatz als ein schlechteres Rating. Weiterhin bewirkt das sehr gute Rating eine schnellere Kreditvergabe zu besseren Zinskonditionen. Daher muss jedes men darauf erpicht sein, den Wert des eigenen Ratings maximal zu gestalten. Dies veranschaulicht die nachfolgende Grafik nochmals

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Ratingcodes Bonitätseinschätzung auf der Basis der S & P - Klassifikation

In Anlehnung an: Brezski, E., Kinne, K. (2004): Finanzmanagement und Rating kompakt

2.2.3. Rating von Immobiliengesellschaften

Grundsätzlich wird das Rating einer Bank oder einer Ratingagentur bei jedem Un- ternehmen und jeder Unternehmensform gleich durchgeführt. Aufgrund der Größe oder der Spezialisierung des Unternehmens kann es zu Abweichungen in der Ge- wichtung der einzelnen Ratingfaktoren kommen. Beispielsweise kann eine Bank einen Stahl erzeugenden Konzern wie Thyssen Krupp nicht anhand der gleichen Bewertungsfaktoren wie den Bayer Konzern raten. Dies würde aufgrund der Wirt- schaftszweige und der immensen Forschungsarbeit beim Bayer Konzern zu nicht vergleichbaren Ratingergebnissen führen. Ebenso verhält es sich auch bei Immobi- liengesellschaften. Ein explizit auf die Erfordernisse der Immobiliengesellschaften abgestelltes Ratingverfahren wurde bisher noch nicht entwickelt. Aufgrund ihrer speziellen Ausrichtung sollten Immobiliengesellschaften insbesondere an nachfol- genden Punkten geratet werden, die jedoch keine abschließende Aufstellung dar- stellen sollen und können.

1. Immobilienportfolio
2. Managementqualitäten
3. Aktien- bzw. Unternehmenskennziffern³⁶

Diese drei Hauptkriterien werden bei detaillierter Betrachtung der Immobiliengesell- schaft differenziert in weitere Unterkriterien. Diese lauten im Bereich Immobilien- portfolio

1a. Standortdiversifikation 1b. Nutzungsdiversifikatio e vielen verschiedenen Standor- ten ein Immobilienunternehmen Immobilien besitzt. Hierdurch kann zum Beispiel festgestellt werden, wie stark das Unternehmen von regionalen Immobilienpreis- schwankungen betroffen ist oder ob das Unternehmen durch ein ausgewogenes Portfolio geringe Mieteinnahmen in der einen Region durch höhere Mieteinnahmen in einer anderen Region kompensieren kann.

Die Nutzungsdiversifikation zeigt auf, in wie fern die im Eigentum befindlichen Immobilien verschieden genutzt werden können (Wohn-, Gewerbe-, Sonderimmobilie). Dabei ist es augenscheinlich besser, wenn eine Immobilie nicht nur eine Nutzungsalternative bietet, sondern bestenfalls alle Nutzungsalternativen ermöglicht. Unter dem Begriff Sonderimmobilien sind dabei Immobilien wie Hotels, Krankhäuser, Industrieimmobilien oder auch Freizeitanlagen zu verstehen.

Der Spezialisierungsgrad deutet an, wie stark das Unternehmen sich auf einen Immobilienbereich innerhalb des Portfolios fokussiert hat und somit davon abhängig ist. Je höher hierbei diese Abhängigkeit ist, desto größer ist grundsätzlich die Gefahr, bei Mieteinbrüchen innerhalb dieses Immobilienbereiches, ein negatives Ergebnis in diesem Unternehmenssektor und somit unter Umständen im gesamten Konzern einen Verlust zu erwirtschaften.

Innerhalb dieser drei Unterkriterien herrscht grundsätzlich eine Gewichtung vor, mit der Folge, dass ein Kriterium stärkere Auswirkungen auf das Gesamtrating im Be- reich Immobilienportfolio besitzt als die anderen Kriterien. Hierbei muss jedoch festgehalten werden, dass jede einzelne Bank oder Ratingagentur diese Gewich- tung anders vornehmen kann, da es eine gesetzlich vorgeschrieben Gewichtung in diesem Bereich nicht gibt. Grundsätzlich kann man jedoch von der nachfolgenden Gewichtung ausgehen Standortdiversifikation > Nutzungsdiversifikation > Spezialisierungsgrad Warum ist von solch einer Gewichtung auszugehen? Der Spezialisierungsgrad für sich genommen ist zwar eine Schwachstelle eines Unternehmens und birgt in je- dem Unternehmen eine Gefahr, jedoch hat ein auf Wohnimmobilien spezialisiertes Unternehmen in Deutschland ca. 45-50 % der Einwohner als potentielle Kunden zu erwarten.³⁷ Daher ist eine Spezialisierung in diesem Bereich für ein Rating ein eher untergeordnetes Kriterium und kein KO-Kriterium. Aufgrund dieser Tatsache ist es sehr leicht nachvollziehbar, dass die Nutzungsdiversifikation zwar wichtiger als der Spezialisierungsgrad ist, jedoch auch nicht das entscheidende Kriterium im Portfo- liobereich sein kann. Somit wird die Standortdiversifikation einen Großteil des Ra- tings im Bereich des Portfolios ausmachen. Denn durch eine geschickte Diversifi- kation in diesem Bereich lassen sich die regional stark schwankenden Mietpreise und Immobilienpreise ausgleichen und schlechter vermietete Immobilien innerhalb des Portfolios kompensieren.

Innerhalb der Managementqualitäten kann die Untergliederung wie folgt aussehen

2a. Unternehmensstrategie
2b. UnternehmenskommunikationM
2c. Ertragsdiversifikation
2d. Betreuungsqualität

Im Bereich der Managementqualitäten geht es um die Fähigkeiten der Geschäftsführung das jeweilige Immobilienunternehmen wertorientiert zu führen.³⁸

Hierbei stellt die Unternehmensstrategie der Geschäftsführung einen Baustein die- ser Wertorientierung dar. Innerhalb des Ratings wird geprüft, ob die ausgegebenen Unternehmensziele realistisch eingeschätzt werden, sowohl in zeitlicher als auch monetärer Hinsicht und ob diese Ziele aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Situati- on realisierbar sind. Hierbei wird als Grundlage ein von der Geschäftsführung auf- gestellter Businessplan verwandt. Sofern die Prüfung der Unternehmensziele zu Diskrepanzen führt, sind die dem Businessplan zu Grunde liegenden Prämissen der Geschäftsführung zu prüfen. Eventuell ist es hierdurch möglich eine Überein- stimmung zu erzielen oder die Unternehmensstrategie muss komplett in Frage ge- stellt werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt gerade bei größeren Immobiliengesellschaften ist die Unternehmenskommunikation nach Außen. Aufgrund der immer schnelleren Infor- mationswege ist es für größere Immobiliengesellschaften wichtig, entscheidende Unternehmensinformation kurzfristig und präzise an die jeweiligen Investoren und Banken weiterzuleiten.³⁹ Von herausragender Bedeutung ist für ein Immobilienun-ternehmen die positive Darstellung in der Presse.

[...]

---

¹ vgl. Fidelity International (2008), S. 1

² vgl. Trambo, U. (2009), S. 16

³ vgl. Everling, O., Theodore, S. (2008), S. 266

⁴ vgl. Heim, G. (2006), S. 17

⁵ vgl. Gabler 2005), S. 3005

⁶ vgl. NWB-Verlag (2008a), S. 694

⁷ vgl. Djanani, C., Brähler, G. (2008), S. 3 f

⁸ vgl. Deutsche Bank AG (2008), S. 39

⁹ vgl. Fidelity International (2008), S. 1

¹⁰ vgl. Busch, A. (2008), S.3

¹¹ vgl. Eilenberger, G., Haghani, S. (2008), S. 75

¹² vgl. Helpenstein, T. (2007), S. 3

¹³ Vgl. Sommer, R. (20088), S. 139

¹⁴ vlg. Henry, A. (2008), S. 133

¹⁵ vgl. Handelsblatt (2008), S. 1

¹⁶ vgl. Financial Times Deutschland (2008)

¹⁷ vgl. GAGFAH Quartalsbericht Q3 2008 (2008), S. 3

¹⁸ vgl. Mager, M. (2008), S. 2

¹⁹ vgl. May, H. (2007), S. 107 ff

²⁰ vgl. Handelsblatt (2009a)

²¹ vgl. Börse ARD (2008)

²² vgl. FOCUS (2008)

²³ vgl. FOCUS (2009)

²⁴ vgl. FOCUS (2008)

²⁵ vgl. Handelsblatt (2009b)

²⁶ vgl. Götzenberger, A.-R. (2008), S. 91 f

²⁷ vgl. Eberhardt, S. (2008), S. 14

²⁸ vgl. Immobilien Zeitung (2008)

²⁹ vgl. Schmidt, A. (2008), S. 21

³⁰ vgl. Immobilien Zeitung (2008)

³¹ vgl. Immobilien Zeitung (2007)

³² vgl. Nickels, R. (2007), S. 35

³³ vgl. Heim, G. (2006), S. 25

³⁴ vgl. Wurm, G., u.a. (2005), S. 137

³⁵ vgl. Büschgen, E. (2007), S.29

³⁶ vgl. Adami, A. (2007), S. 8

³⁷ vgl. Bach, u.a. (2005), S. 289

³⁸ Schiller, B., Tytko, D. (2000), S. 71

³⁹ Tellinghuesen, S. (2008), S. 65 f