Aus Verwalterperspektive werden sämtliche Aspekte des Rückerhalts von Mietobjekten beleuchtet: welche Rechtsvorschriften gibt es, welche Fristen gelten, Teilräumung, Rückgabezeitpunkt, Abnahmebegehung, Protokoll, Rückgabe an Dritte oder durch Dritte, Mietermehrheit, Verjährung usw. Ziel ist, daß der Sachbearbeiter in der Immobilienverwaltung oder der selbstverwaltende Eigentümer einen Leitfaden erhält, der ihm in jeder entsprechenden Situation beisteht.
Das Skript war Grundlage mehrerer Verwalterseminare zu diesem Thema. Die Ergebnisse der Erörterungen auf den Veranstaltungen, die aufgetretenen Praxisfragen etc. haben darin Eingang gefunden.
Inhaltsverzeichnis
I. Die rechtliche Bedeutung der Rückgabe einer Mietsache
1. Der Begriff der Rückgabe
BGH XII ZR 68/00 vom 19.11.2003
OLG Düsseldorf 10 U 32/98 vom 21.01.1999
BGH vom 10.07.1991 (XII ZR 105/90)
2. Zeitpunkt
a) allgemein
b) vorzeitige Rückgabe
OLG Dresden 23 U 403/00 vom 20.06.2000
KG 8 U 1700/98 vom 06.05.1999
c) nicht zur Unzeit
3. Erfüllungsort
4. Teilräumung
LG Köln 1 S 331/95 vom 04.07.1996
OLG Düsseldorf 24 U 147/04 vom 12.10.2004
OLG Düsseldorf 10 U 21/04 vom 14.10.2004
KG 8 U 252/01 vom 21.10.2002
5. Schlechterfüllung
6. Zustand der Mietsache im Übrigen
7. Dritte als Empfangspersonen
8. Vermieterpfandrecht
9. Zurückbehaltungsrecht an der Rückgabeverpflichtung
10. Rückgabe im Zusammenhang eines Mieterwechsels
11. Mietermehrheit und Rückgabe durch einen einzelnen Mieter
aus dem Sachverhalt zu BGH XII ZR 105/90
Leitsatz zu KG 8 U 111/05 vom 09.01.2006
Leitsatz zu OLG Düsseldorf 15 U 183/86 vom 18.03.1987
LG Berlin 64 S 244/05 vom 16.09.2005
siehe OLG Düsseldorf 10 U 23/87 vom 02.07.1987
12. Vorenthalten der Mietsache im Sinne von § 546 a BGB – Schadensersatzpflicht
13. Verjährung im Sinne des § 548 BGB /Zurückerhalten
14. Verjährung/Verwirkung des Rückgabeanspruchs
II. Die Abnahmebegehung
1. Festsetzung des Termins selbst
2. Beweisfunktion der Abnahmebegehung
a) Quittung
b) Schuldanerkenntnis
BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81 (NJW 1983, 446 [448])
LG München I, Urteil vom 25.09.2002 – 15 S 22038/01 (NZM 2003, 714)
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 184/02 (NZM 2004, 260)
Kammergericht, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01 (GE 2003, 524)
LG Görlitz, Urteil vom 10.02.1999 – 2 S 112/98 (WuM 1999, 363)
LG Hamburg, Urteil vom 07.11.2000 – 316 O 154/00 (NZM 2001, 339)
AG Lörrach, Urteil vom 26.11.1996 – 4 C 2159/96 (WuM 1997, 218)
AG Trier, Urteil vom 12.10.2001 – 7 C 79/01
LG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2003 – 13B S 31/03
LG Hamburg, Urteil vom 15.10.1998 – 327 S 79/98 (NZM 1999, 838f.)
LG Berlin, Urteil vom 12.05.2000 – 64 S 581/99 (NZM 2000, 1178)
LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 17.02.2000 – 2 S 27/99 (WuM 2000, 569)
c) Wie genau muß die Beschreibung im Abnahmeprotokoll sein?
3. Vergleich im Rahmen einer (gewerblichen) Übergabe
4. rechtliche Wirkung des Abnahmetermins ohne Abgabe schriftlicher Erklärungen
Zielsetzung und Themen
Das Seminarskript erläutert für Verwalter und Vermieter die rechtlichen Rahmenbedingungen der Rückgabe einer Mietsache und der Abnahmebegehung. Im Mittelpunkt steht die praktische Frage, wann eine Rückgabe vorliegt und welche Bedeutung die Gestaltung und Dokumentation des Abnahmetermins für mögliche Ansprüche hat.
- Besitzübertragung, Schlüsselübergabe und Zeitpunkt der Rückgabe
- Teilräumung, Zustand der Mietsache und Rückgabe durch mehrere Mieter
- Nutzungsentschädigung und Verjährung
- Beweissicherung und rechtliche Wirkung des Abnahmeprotokolls
- Vereinbarungen bei gewerblichen Übergaben und Umgang mit Ansprüchen
Auszug aus dem Buch
1. Festsetzung des Termins selbst
Der Begriff „Abnahmetermin“ hat sich eingebürgert. Er stammt aus dem Baurecht und signalisiert eine gewisse Förmlichkeit und Verbindlichkeit. Dem ist jedoch nicht so: weder müssen Einladungsfristen eingehalten werden noch ist zwingend ein Protokoll zu führen oder eine förmliche Abnahmeerklärung abzugeben. Sie müssen sich auch nicht über einen Termin einigen, da Sie nicht gezwungen sind, überhaupt eine Übergabe vor Ort durchzuführen. Daher ist es rechtlich gesehen unschädlich, wenn Sie sich mit dem Mieter nicht über einen Termin einigen können.
Damit steht zugleich fest, daß der Mieter nicht gezwungen ist, vor dem Ende der eigentlichen Mietzeit eine Abnahme mit Ihnen durchzuführen. Statt dessen kann er die Mietsache bis zum Ende des letzten Tages der Vertragslaufzeit vollständig nutzen. Erst mit Ablauf dessen ist die Herausgabe im vertragsgemäßen Zustand fällig. Umgekehrt hat der Mieter keinen unmittelbaren rechtlichen Vorteil dadurch, daß er die Räume weit vor Ablauf der Vertragslaufzeit zurückgibt. Allerdings können Sie dann den Zustand so rechtzeitig prüfen, daß Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor dem Entstehen eines Nutzungsausfalles eingefordert werden können. Das sollten Sie nicht versäumen, da Sie andernfalls über den Einwand eines Mitverschuldens Ihren Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung verlieren können.
Soweit ein kooperativer Kontakt mit dem Mieter möglich ist, können Sie den Übergabetermin selbst und seinen Zeitpunkt also frei vereinbaren. Soweit das nicht möglich ist, empfiehlt es sich aus den obigen Überlegungen heraus, einen Termin auf einen Zeitpunkt kurz nach Beendigung der Vertragslaufzeit anzusetzen und den Mieter hierzu einzuladen. Werden Ihnen die Schlüssel weit vor Vertragsende zurückgegeben, beraumen Sie kurzfristig einen Besichtigungstermin an, zu dem Sie die Mängel feststellen. Anschließend fordern Sie den Mieter schriftlich auf, bis zum Vertragsende die betreffenden Maßnahmen durchzuführen – die Schlüssel kann er jederzeit wieder abholen.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Die rechtliche Bedeutung der Rückgabe einer Mietsache: Das Kapitel erläutert die Voraussetzungen der Rückgabe, ihren Zeitpunkt und besondere Konstellationen wie Teilräumung, Mieterwechsel und mehrere Mieter. Außerdem behandelt es Nutzungsentschädigung sowie Verjährung und Verwirkung von Ansprüchen.
II. Die Abnahmebegehung: Das Kapitel behandelt die Organisation des Termins, Beweissicherung und mögliche rechtliche Wirkungen von Protokollen und Erklärungen. Anhand von Gerichtsentscheidungen und praktischen Beispielen werden auch gewerbliche Übergaben und die Abwicklung festgestellter Ansprüche erläutert.
Schlüsselwörter
Mietrecht, Rückgabe der Mietsache, Abnahmebegehung, Schlüsselübergabe, Besitzübertragung, Teilräumung, Abnahmeprotokoll, Beweisfunktion, Schuldanerkenntnis, Schönheitsreparaturen, Nutzungsentschädigung, Verjährung, Schadensersatz, gewerbliche Übergabe
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dem Seminarskript?
Es geht um die rechtlichen und praktischen Fragen bei der Rückgabe einer Mietsache und der anschließenden Abnahmebegehung.
Welche Themen stehen im Mittelpunkt?
Behandelt werden unter anderem Besitzwechsel, Räumung, Rückgabetermin, Verjährung, Beweissicherung und Abnahmeprotokolle.
Welches Ziel verfolgt die Arbeit?
Sie soll Verwaltern und Vermietern Orientierung dazu geben, wie Rückgabe und Abnahme rechtlich einzuordnen und praktisch zu gestalten sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Das Skript erläutert gesetzliche Vorschriften und wertet dazu Gerichtsentscheidungen aus. Eine eigene empirische Untersuchung wird nicht beschrieben.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der erste Teil befasst sich mit der Rückgabe und ihren Folgen; der zweite Teil behandelt die Abnahmebegehung, das Protokoll und den Umgang mit festgestellten Ansprüchen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Dazu gehören Mietrecht, Rückgabe der Mietsache, Abnahmeprotokoll, Teilräumung, Schuldanerkenntnis und Verjährung.
Welche Rolle spielt die Schlüsselübergabe?
Das Skript untersucht sie als wichtigen Bestandteil der Besitzübertragung und erläutert auch Sonderfälle wie den Einwurf von Schlüsseln in einen Briefkasten.
Welche Bedeutung kann ein Abnahmeprotokoll haben?
Es kann als Beweismittel dienen; je nach Inhalt und Umständen kann es darüber hinaus als Quittung oder Schuldanerkenntnis eingeordnet werden.
Wie behandelt das Skript gewerbliche Übergaben?
Es beschreibt die Abnahmebegehung als möglichen Schlusspunkt von Verhandlungen über offene Fragen, etwa zu Rückbauten, Ausgleichszahlungen und der Übernahme von Einrichtungen.
Warum unterscheidet das Skript zwischen Rückgabe und Zurückerhalten?
Es erläutert, dass das Zurückerhalten im Sinne der Verjährungsvorschrift nach seiner Darstellung schon vor einer vollständigen Rückgabe vorliegen kann.
- Quote paper
- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2011, Rückgabe der Mietsache und Abnahmebegehung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/170078
