LCC & LCA Programmvergleich - Aus der Kundenperspektive

INHALTSVERZEICHNIS

Tabellenverzeichnis

Abkurzungsverzeichnis

Zusammenfassung

Executive Summary
1.1 Die Immobilienbranche im Blickpunkt
1.2 Fragestellung
1.3 Methodik

2 LCC bzw. LCA Programme im Vergleich
2.1 Kurzbeschreibung der Programme
2.2 Datengrundlagen fur eine Lebenszyklusbetrachtung
2.3 Aufbau & Anwendung der Programme
2.4 Berechnungsparameter
2.4.1 Kostenstrukturierung
2.4.2 Externe Kosten
2.4.3 Ruckbauvs. Abriss
2.4.4 Verantwortlichkeiten
2.4.5 Bedienungspersonal & Verwaltung
2.4.6 Konjunkturdaten
2.4.7 Versicherungen
2.4.8 Datenquantitat
2.5 Input & Output im Vergleich
2.5.1 Nutzungsintensitat
2.5.2 Flachenangaben
2.5.3 Energiepreis
2.5.4 Reinigungskosten
2.5.5 Einnahmen
2.5.6 Wartungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten
2.5.7 Vergleich& Alternativen
2.5.8 Kosten-Output
2.5.9 Ausschreibungsgestaltung

3 Ausblick&Fazit

4 Literaturverzeichnis

Weitere Literaturverweise

5 Anhang
5.1 Fragebogen EADS
5.2 FragebogenFH-Kufstein
5.3 AuswertungFragebogen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Datenquellen der drei Programme

Tabelle 2: Aufbau und Anwendung

Tabelle 3: Berechnungsparameter

Tabelle 4: Eingabeparameter der Programme

Tabelle 5: Programmergebnisse im Vergleich

Tabelle 6: Mogliche Anderungen bei der Lebenszyklusbetrachtung

Abkurzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

ZUSAMMENFASSUNG

Die Entwicklung der Bauindustrie vollzieht sich zunehmend von der stichtagorientierten hin zur Lebenszyklusorientierten Planung. Dabei lasst sich dieser nachhaltige Ansatz bisher in wirtschaftliche und okologische Kalkulationen differenzieren. Soziale Belange fallen bisher wenn uberhaupt, nur unwesentlich ins Gewicht.

Fur die sogenannten Lebenszykluskostenkalkulationen und Okobilanzierungen bedarf es an entsprechenden Datensammlungen und Analysewerkzeugen. Der Markt bietet mittlerweile eine Vielzahl von Instrumenten, welche auf unterschiedliche Datenquellen und Methoden basieren. Definierte Standards fur Lebenszykluskostenkalkulationen bzw. Umweltbilanzierungen liegen dem Markt noch nicht zugrunde, weshalb Akteuren der Bauindustrie ein Vergleich existierender Programme geraten ist. In der vorliegenden Arbeit wurden hierfur exemplarisch drei LCC/LCA Instrumente unter dem Aspekt der Kundenperspektive gegenubergestellt. Zu diesem Zweck wurden Datenquellen, Aufbauf & Anwendung, Berechnungsparameter und Input & Output Daten der Programme miteinander verglichen.

Der Vergleich ergab, dass neben vielen Gemeinsamkeiten, sich jedes Tool vom anderen unterscheidet. So berucksichtigt LC Profit nur Kosten eines Gebaudes und ist stark an die Immobilienbewirtschaftung angelehnt. Folglich eignet sich LC Profit fur die Bereichsplanung der Immobilienverwaltung, im Speziellen fur die Betrieb- und Instandhaltungsphase.

Die beiden anderen Programme inkludieren neben Lebenszykluskosten auch Aspekte der Umweltqualitat. LQG ist in etwa fur den Vergleich von Alternativen in der Planungsphase geeignet und bietet zudem Angaben zur Energieeffizienz und Lebenszykluskosten. Dieses Instrument befindet sich allerdings noch im Entwicklungsstadium, weshalb der Vergleich nur bedingt vollstandig bzw. aktuell ist.

Die Software Legep bietet sich an, wenn LCC/LCA Kalkulationen uber den gesamten Entwicklungszeitraum eines Bauprojektes vorgenommen werden sollen, da Legep Angaben stets dem Projektstatus anpassbar ist. Bei Bedarf an moglichst detaillierten Angaben ist Legep ebenfalls fur Themen- bewanderte Bauherren bzw. Projektleiter geeignet.

Dies sind nur ein paar grob zusammengefasste Ergebnisse der vorliegenden Arbeit. Weitere detaillierte Angaben zu den drei Programmen sind unter dem Punkt 2 im Hauptteil der Arbeit nachzulesen.

Auf die erarbeiteten Programminhalte aufbauend, konnten zudem gemeinsame Erweiterungsmoglichkeiten fur die betrachteten Programme abgeleitet werden. Unter dem Abschnitt Ausblick werden Ansatze und Ideen hierzu zusammengetragen.

Executive Summary

The development of the construction industry is changing increasingly from the deadline oriented through to the life-cycle planning. This sustainable approach can be differentiated into economic and ecological calculations. Social concerns seem currently only marginally significant.

For the so called life cycle costing and life cycle assessments appropriate data collection and analysis tools are needed. The market now offers a variety of instruments, which are based on different data sources and methods. Defined standards for life cycle costing and environmental balances are not given yet. Thus market players of the construction industry should compare existing programs. Therefore three LCC / LCA tools were exemplary compared in terms of the customer's perspective.

To this end, data sources, build up & application, calculation parameters and input & output data of the programs were compared to each other.

The comparison showed that in addition to many similarities, each tool is different from the others. LC Profit for instance, only takes the building costs into account and it is strongly based on the Real estate management. Consequently, LC profit is suitable for the area of property management, in particular for the operation and maintenance phase. The other two programs also include beside life-cycle costs aspects of the environment. LQG is suitable for example for the comparison of alternatives in the planning phase. It also provides information on energy efficiency and life cycle costs. This instrument is still under development, so the comparison is only partially completed and up to date. The software LEGEP can be used when LCC / LCA calculations are to be made over the entire period of development of a construction project because LEGEP is always customizable to the project status. If developers and project managers need detailed information, than LEGEP also fulfills the requirements.

These are just a few coarse superficial results of this paper. More detailed information to the three programs can be found under the item 2 in the main part of this work. Based on the developed program content, expansions for the considered programs are derived. Under the last section conclusion and trend, approaches and ideas are gathered.

Einleitung

1.1 Die Immobilienbranche im Blickpunkt

In Europa werden etwa 30% der Ressourceninanspruchnahme und negativen Umweltauswirkungen durch die Bauindustrie verursacht.^[1] Das Beitragspotential zu einer nachhaltigen Wirtschaftsentwicklung fallt entsprechend groR aus. Die Anforderungen an nachhaltige Gebaude steigen mit zunehmender Umweltsensibilisierung der Marktakteure. Spatestens seitdem Gebaude in Deutschland mit dem Deutschen Gutesiegel nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert werden konnen oder aber seitdem Mieter beginnen zunehmend nach energieeffizienten Anlagen zu fragen, wachst der Druck sich als Bauherr mit der Gebaude - Umweltqualitat auseinanderzusetzen.^[2] Mit der Gestaltung umweltfreundlicherer Gebaude geht einher, das neben Errichtungskosten zunehmend die Berucksichtigung der Gebaudegesamtkosten fur Wirtschaftlichkeitskalkulationen an Bedeutung gewinnt. Der Fokus in der Bauindustrie verschiebt sich von kurzeitigen Investitionskalkulationen hin zu lebenszyklusorientierten Planungen - zu Lebenszykluskosten (LCC) Kalkulationen und Okobilanzierungen (LCA). Mit dem Branchenwandel entsteht der Bedarf an Breitstellung geeigneter Daten und Analyseinstrumenten. Eine entsprechende Vielzahl offeriert der Markt hierfur. Allerdings gibt es fur den Bereich LCC / LCA Kalkulationen noch keine vergleichbare Angebotsubersicht, wie es etwa fur CAFM Programme der Fall ist.

1.2 Fragestellung

Aus dieser Sachlage ergibt sich fur Programmanwender die Fragestellung, was die Programme voneinander unterscheidet um daraus abzuleiten, welches Programm fur die eigenen Anforderungen das geeignetste ist? Der Vergleich folgender drei LCC bzw. LCA Programme entspricht einem Angebotsausschnitt und soll Antwort auf die gestellte Frage liefern.

1.3 Methodik

Der Vergleich der drei Programme LQG, LC Profit und Legep unterteilt sich in unterschiedliche Ansatze. Als Grundlage werden unter dem Punkt 2.2 die Datenquellen der Programme aufgegriffen. Die Angaben aus Tabelle 1 stammen aus den Programminhalten, aus Programmhandbuchern und Angaben von der jeweiligen Hersteller Homepage. Um mogliche erste Eindrucke eines Kunden aufzunehmen, folgt im Anschluss die Auseinandersetzung mit Aspekten zum Aufbau und zur Anwendung. Angaben aus der der Tabelle 2 beruhen neben direkter Auseinandersetzung mit den vorgestellten Programmen, auf eine Befragung der Kommilitonen als Anwenderreprasentanten. Zudem wurden personliche Gesprache mit Mitarbeitern der Firma EADS Deutschland GmbH als Kundenreprasentanten gefuhrt, welche allerdings zu keinen aussagekraftigen Ergebnissen verholfen haben und deshalb in dieser Arbeit unberucksichtigt blieben. Weiterfuhrend werden mogliche Berechnungsparameter der Instrumente gegenubergestellt und ausgewertet. Darauf aufbauend folgt der Vergleich von Input und Output Daten. Die Tabellen 3 bis 6 und anschlieRende Erlauterungen basieren uberwiegend auf Literatur- und Internetrecherche und auf direkter Auseinandersetzung mit den Programminhalten. Als Ergebnis aus dem Vergleich werden Anregungen zur Programmweiterentwicklung angefugt. Den Abschluss dieser Arbeit bildet gemeinsam mit dem

Ausblick, das Fazit. Der Fokus liegt in dieser Arbeit auf der LCC Betrachtung, wobei LCA Aspekte rudimentar aufgenommen werden. Aufgrund fehlender Datenquellen von LC Profit und dem Entwicklungsstand von LQG, ist die vorliegende Arbeit als Stichtagdokumentation mit eingeschrankter Aussagekraft zu verstehen.

Es wird darauf hingewiesen, dass kurz - oder langfristige Kostenprognosen bzw. Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen immer nur eine Annaherung an die tatsachlich entstehenden Kosten darstellen. Prognoseunsicherheiten werden in der vorliegenden Arbeit aus diesem Grund nicht behandelt. Da die Gegenuberstellung der Programme aus der Kundenperspektive vorgenommen wird, basiert der Vergleich lediglich auf Makroebene. Detaillierte Informationen zum Thema liefern etwa der Presco^[3] Bericht aus dem Jahr 2005 und/ oder die Dissertation von Frau Prof. Dr. Pelzeter, aus 2006.^[4]

2 LCC bzw. LCA Programme im Vergleich

2.1 Kurzbeschreibung der Programme

LQG - Lebenszvklusorientierte Qualitatsoptimierung von Gebauden^[5]

Das osterreichische Excel Programm LQG befindet sich aktuell im Entwicklungsstadium. Es soll Informationen uber Energie- LCC und Umweltqualitat, in der fruhen Planungsphase verschaffen.^[6] Ein Handbuch wird im spateren Bearbeitungsstadium erstellt. Betrachtete Lebenszvklusphasen sind die Errichtung, der Betrieb exklusive Reinigung, die Wartung/ Instandhaltung und der Ruckbau.

LC Profit - Life Cycle Profit^[7]

Das von Statsbygg^[8] entwickelte, norwegische Excel Programm LC Profit existiert bereits seit 1998 und dient ausschlieRlich der LCC Betrachtung von Gebauden. Es dient der groberen Kostenkumulierung auf Basis der norwegischen NS 3454^[9], mit Schwerpunkt auf der Betriebs- und Erhaltungsphase eines Gebaudes, inklusive der Kostenkalkulation fur Reinigung. Die Kalkulation der Errichtungsphase wird vorweggenommen und der Abriss bzw. die Entsorgung bleibt unberucksichtigt. Ein Handbuch zur Datei ist vorhanden, wobei eine Anwendung dieses LCC Instrumentes ohne beratende Unterstutzung der Statsbygg ungeeignet ist, wie auch aus dem Handbuch hervorgeht.

Legep - Lebenszvklus-Gebaude-Planung^[10]

Das deutsche Programmwerkzeug Legep gibt es als Komplettversion seit 2009 auf dem Markt^[11]. Einzelmodule des heutigen Programms gab es bereits vorher. Legep dient der lebenszvklusbezogenen Planung und okologisch-okonomische Bewertung von Gebauden.^[12] Betrachtete Lebenszvklusphasen sind Planung, Errichtung, Betrieb (inkl. Reinigung), Wartung /Instandhaltung und Ruckbau. Die Entsorgungsphase ist nach Angaben der Hersteller in der aktuellen Version (seit Mai 2010 auf dem Markt) inkludiert. Das Handbuch zum Programm ermoglicht eine Eigenschulung zur Anwendung und bietet umfangreiche Erlauterungen und Informationen.

2.2 Datengrundlagen fur eine Lebenszyklusbetrachtung

Um Bauprojekte auf einen fur angemessen gehaltenen okologischen Foot Print zu lenken und die Gesamtkosten (Herstellungs- und Folgekosten) eines Objektes moglichst umfassend zu kalkulieren, ist eine aktuelle, vollstandige und qualitatsgesicherte Datengrundlage Voraussetzung. Wie aus der Tabelle 1 ersichtlich, variiert die Quantitat der Datenquellen, auf welche die drei LCC/LCA Programme aufbauen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Datenquellen der drei Programme^{[13] [14] [15] [16]}

Die Datenquantitat informiert wenig uber die Datenqualitat. Die Vollstandigkeit der Datenquellen hangt vom jeweiligen Programmaufbau und -inhalt ab.

Der Schwerpunkt bei LQG liegt derzeit auf LCC Quellen, wobei die unterschiedlichen Datenbezuge mannigfache Kostenbereiche bedienen, wie etwa Buroimmobilien oder technische Anlagen. Die bisher einzig benannte LCA Literatur ist Ecoinvent 2.0, die nach Angaben der Herausgeber international fuhrende Quelle fur Okobilanzdaten.^[17] Auch die herangezogenen LCC Bezuge sind hoch aktuell.

Fur das LQG Programm ist die Suche nach weiteren Datenquellen noch nicht abgeschlossen, allerdings ist nicht vorgesehen die Datenquellen ahnlich umfassend wie bei Legep zu erweitern.^[18]

Nach intensiver Recherche bleibt festzuhalten, dass das LCC Instrument LC Profit auf die norwegische Norm fur Lebenszykluskosten NS 3454, sowie aus Datensammlungen und Erfahrungswerten von Statsbygg aufbaut. Der Unterschied der Vorlagenquantitat im Vergleich zu den anderen zwei Programmen, beruht wahrscheinlich darauf, dass die NS 3454 neben wenigen anderen internationalen Normen, tatsachlich Lebenszykluskosten beinhaltet, wobei im deutschsprachigem Raum, wie auch bereits bei LQG beschrieben, die Lebenszykluskosten mit Hilfe von Normensammlungen mehrerer Kostenbereiche zusammengetragen werden mussen. Bisher wurde kein ganzheitlicher Ansatz in einer einzigen Norm etabliert. Die NS 3454 wurde im Jahr 2000 verabschiedet und ist im Vergleich zu anderen Datenquellen, nur bedingt aktuell.^[19]

LQG und Legep arbeiten mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) fur die Energieverbrauchskalkulationen und der Erstellung von Energieausweisen. Abgesehen von der EnEV und von der Okobilanzdatenbank Ecoinvent 2.0, verwenden Legep und LQG unterschiedliche Basisdaten. Weitere umfangreiche Datenquellen fur LCA Kalkulationen werden von Legep herangezogen. Die internationale Norm fur Okobilanzierung ISO^[20] 14040:2009 - Umweltmanagement - Okobilanz - Grundsatze und Rahmenbedingungen - findet ebenfalls Anwendung.

Hinweise auf verwendete Datenquellen sind beim LQG Programm derzeit in der Ouput- Tabelle- und teilweise in Energie- und LCC Tabellen gegeben. Bei Legep befinden sich die Verweise partiell im Handbuch.^[21] Auf Datenquellen von LC Profit wird ebenfalls im Handbuch hingewiesen, wobei gewisse Annahmen nicht offensichtlich nachvollziehbar sind, sondern bei Statsbygg direkt in Erfahrung gebracht werden mussten.^[22]

Die internationale Norm fur Lebenszykluskosten ISO EN 15686 - Hochbau und Bauwerke- Planung der Lebensdauer- wird fur keines der drei Programme herangezogen. Stattdessen finden jeweils nationale Vorgaben und Datensammlungen Anwendung, wobei deutsche Grundlagen auch fur das osterreichische LQG herangezogen werden. Inhaltliche Abweichungen unter den Datenquellen finden sich in den Instrumentarien wieder, weshalb der Programmvergleich durchaus beeintrachtigt wird.

Es besteht folglich ein Bedarf an Standardisierung der verwendeten Datenquellen. Informationen aus Forschungsprojekten, Verbanden- und Literatursammlungen, Benchmarking Reports, etc. dienen dazu, Daten zu sammeln um nicht nur vergleichen zu konnen sondern ebenso Trends, Neuerungen und Erfahrungen zu erfassen, alien Akteuren zuganglich zu machen und Kunden eine hinreichende Transparenz zu gewahrleisten.

2.3 Aufbau & Anwendung der Programme

Viele oder auch wenige Datenquellen liefern entsprechend (weniger) umfassende Informationen fur ein LCC/ LCA Programm, was sowohl positive als auch negative Effekte fur den Anwender in sich birgt. Unabhangig von der Datenquantitat sollten die Programminhalte ubersichtlich und transparent erscheinen. Inwiefern die zwei Excel Programme oder aber die Software den benannten Aspekten gerecht werden, liegt im Auge des Betrachters. Um sich ein grobes Bild zur Ubersichtlichkeit und anderen subjektiven Aspekten machen zu konnen, werden in der Tabelle 2 Angaben aus einer Befragung zusammengefasst:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Aufbau und Anwendung^[23]

Es sei vorangestellt, dass fur die Auswertung der Ergebnisse aus den drei benannten Instrumenten, fundiertes Fachwissen als Voraussetzung benannt wurde. Zum Aufbau und zur Anwendung der Programme wurde allerdings eine Gruppe von Anwendern befragt, welche wenig bis keine Vorkenntnisse zum Thema vorweisen konnten. Die zusammengetragenen Informationen in der Tabelle 2 verschaffen einen Uberblick daruber, wie Kunden ohne bzw. mit rudimentarer Fachkenntnis und Ubung, die Programme einschatzen konnten. Die Umfrage ergab auRerdem, dass LQG und LC Profit als Hilfswerkzeuge fur erste Planungseinschatzungen verstanden wurden und Eigene Darstellung Legep von der Konzeptionierung bis hin zur Ausschreibung Anwendung finden kann. Mit dieser Einschatzung bestatigen die Probanden die Angaben der Hersteller.

Die Befragung von Mitarbeitern der Facility Management Abteilung bei der EADS Deutschland GmbH ergab, dass eine Anforderungs- bzw. Erwartungsbeschreibung ohne jegliche Veranschaulichung der Programme keinerlei Ergebnisse zulasst, welche als konstruktive Probandenmeinung berucksichtigt werden kann. Aus diesem Grund wurden diese Ergebnisse auRen vor gelassen. Als einziges Resultat der Mitarbeiterbefragung ist zu benennen, dass potentielle Kunden fur derartige Programme einen groRen Bedarf an Informationen zum Thema LCC und LCA benotigen, da benotigtes Hintergrundwissen keine Selbstverstandlichkeit ist.

[...]

^[1] Vgl. Kemfert; 2008; S. 192

^[2] Vgl. Legep Software GmbH; 2009; S. 4

^[3] Practical Recommendations for Sustainable Construction - (PRESCO); www.etn-presco.net; [20.06.2010]

^[4] Vgl. Pelzeter, Andrea; Lebenszykluskosten von Immobilien/ Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt; Oestrich-Winkel; European Business School; 2006 oder unter Immobilieninformationsverlag Rudolf Muller GmbH & Co. KG; 2006

^[5] Vgl. Gollner, Heiduk, Leindecker, Schinnerl, Schrag, Stocker, Wartha; 2010; S.1

^[6] Nach Aussagen von Hr. Prof. (FH) Dr. T. Schrag; Moodle; 06.06.2010; 11:51 Uhr; http://elearn.fh- kufstein.ac.at/moodle/mod/forum/discuss.php?d=1363

^[7] URL: http://www.lcprofit.com/default en.asp; [21.06.2010]

^[8] Statsbygg: Norwegens Primarbundesberater in Konstruktions- und Immobilien Belangen, nach Angaben von http://www.lcprofit.com/links.asp; [21.06.2010]

^[9] NS 3454: die norwegische Norm NS (Norwegian Standard) 3454 - Livssykluskostenader for byggverk - wird in

den meisten Quellen ins Englische ubersetzt und als Norm fur Life cycle costs for building and civil engineering work - Principles and classification benannt.; u.a. URL: http://www.realityconsult.com/Wissenspool/tabid/57/Default.aspx; [20.06.2010]

^[10] URL: http://www.legep.de/index.php?AktivId=1058: [21.06.2010]

^[11] nach Angaben des Herstellers, Kundenservicecenter; Hr. Walter; 17.06.2010

^[12] URL: http://www.legep.de/index.php?AktivId=1054; [10.06.2010]

^[13] Nach Aussagen von Hr. Prof. (FH) Dr. T. Schrag, FH Kufstein; 18.06.2010

^[14] Vgl. Gundersen; 1998; S. 2

^[15] Vgl.Konig; 2009; S. 15ff.

^[16] Eigene Darstellung

^[17] URL: http://www.esu-services.ch/cms/index.php?id=ecoinventdatenbank&L=1: [11.06.2010]

^[18] Nach Aussagen von Hr. Prof. (FH) Dr. T. Schrag; Moodle; 06.06.2010; 11:51 Uhr; http://elearn.fh- kufstein.ac.at/moodle/mod/forum/discuss.php?d=1363

^[19] Vgl: Lehmann; 2007; S.3

^[20] ISO: steht fur die Internationale Organisation fur Normung (International Organization for Standardization).; http://www.blurav-disc.de/lexikon/iso: [20.06.2010]

^[21] Vgl. Konig; 2009; S.14ff.

^[22] Vgl. Gundersen; 1998; S. IV ff.

^[23] ONORM ist eine nationale Norm fur das Land Osterreich, erstellt durch das Austrian Standars Institut.; http://www.as-institute.at/development/normen-entwickeln/: [20.06.2010]