Eine kurze Einführung in das Erschließungsrecht nach dem BauGB

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Was ist Erschließung?

Die zentralen Rechtsgrundlagen im BauGB

Die Regelungen im NKAG in Niedersachsen

Beispielberechnungen

Einleitung

In dieser kurzen Einführung soll ein Einblick gegeben werden in das Erschließungsrecht und das Erschließungsbeitragsrecht. Dies umfasst unter anderem den Begriff der Erschließung und deren Umfang, den beitragsfähigen Erschließungsaufwand und die Beitragspflicht von Grundstückseigentümern. Ziel ist, einige der vielen im Zusammenhang mit dem Erschließungsrecht auftauchenden Begrifflichkeiten vor zu stellen und dem Leser so das Vokabular zu liefern, um sich im Thema zurecht zu finden.

Ebenfalls soll der Leser durch die Vorstellung der einschlägigen Rechtsgrundlagen aus dem Baugesetzbuch einen Eindruck von der Systematik des Erschließungsrechts erhalten.

Zuletzt soll mit einigen stark vereinfachten Beispielrechnungen die Beitragsberechnung noch einmal veranschaulicht werden.

Was ist Erschließung?

Erschließung ist einfach ausgedrückt die Herstellung der Baureife eines Grundstücks. Dies umfasst Aufwendungen für die Erreichbarkeit des Grundstücks durch einen Anschluss an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung des Grundstücks mit Elektrizität, Frischwasser und ggf. Gas sowie die Abwasserentsorgung.

Welche Erschließungsleistungen erbracht werden, hängt von den konkreten Anforderungen des Einzelfalls ab. Auch der Aufwand für die einzelnen Erschließungsanlagen ist je nach der Ausgangssituation eines zu erschließenden Grundstücks sehr unterschiedlich (z.B. je nach Lage, Topographie, bestehender Verkehrsanbindung).

Die zentralen Rechtsgrundlagen im BauGB

Die Regelungen zur Erschließung von Grundstücken finden sich im sechsten Teil des BauGB und umfasst die Paragraphen 123 bis 135.¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Nach § 123 I BauGB ist die Erschließung grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Gleichzeitig wird festgelegt, dass es gemäß § 123 III BauGB keinen Rechtsanspruch auf Erschließung gibt. Ein Grundstückseigentümer kann also nicht von der Gemeinde verlangen, dass sein Grundstück erschlossen wird.

Art und Umfang der Erschließung haben sich an den örtlichen Erfordernissen zu orientieren (§ 123 II BauGB). Die Erschließung soll dem Verwaltungsgrundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit folgend kostengünstig und bis zur Fertigstellung der betreffenden baulichen Anlagen erfolgen.

§ 124 Erschließungsvertrag

Obwohl die Erschließungslast grundsätzlich bei der Gemeinde liegt, kann sie diese auf einen Dritten übertragen. Diese Übertragung auf einen so genannten Erschließungsträger ist ein vertragliches Rechtsgeschäft. Entsprechend gilt die Vertragsfreiheit und nach § 124 II BauGB können sowohl beitragsfähige als auch nicht beitragsfähige Erschließungsleistungen an einen Erschließungsträger vergeben werden.

Analog zu § 123 II BauGB gilt auch für einen Erschließungsträger, dass die vertraglich vereinbarten Leistungen angemessen sein müssen. Erhält eine Gemeinde keine sie zufriedenstellenden Angebote für die Erschließung eines Gebiets, für das sie einen Bebauungsplan erlassen hat, muss sie die Erschließung selbst durchführen.

Zur besseren Beweissicherung ist der Erschließungsvertrag schriftlich zu fixieren nach § 124 III BauGB.

§ 125 Bindung an den Bebauungsplan

Wie in § 124 BauGB bereits angedeutet, ist ein gültiger Bebauungsplan die Voraussetzung für eine Erschließungsmaßnahme. Existiert kein Bebauungsplan, können Erschließungsanlagen nur unter den Bedingungen des § 1 IV-VII BauGB errichtet werden, d.h. die inhaltlichen Hürden bei der Aufstellung eines Bebauungsplans gelten auch, wenn im Erschließungsgebiet kein Bebauungsplan existiert ,dies sind im einzelnen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Weichen die Festsetzungen des Bebauungsplans und die tatsächlich erstellten Erschließungsanlagen voneinander ab, muss das kein Problem sein unter der Voraussetzung, dass der Wille des Bebauungsplans erhalten bleibt und die tatsächlichen Erschließungsanlagen hinter den Festsetzungen zurück bleiben. Es wäre also kein Problem, wenn eine Siedlungsstraße ein wenig schmaler ausgebaut wäre als geplant, jedoch wäre es durchaus problematisch, wenn die Siedlungsstraße weit über den erwarteten Bedarf hinaus ausgebaut worden wäre. Ebenfalls dürfen die Beitragspflichtigen durch die Abweichung vom Bebauungsplan nicht in der Nutzung ihrer Grundstücke eingeschränkt werden und es dürfen sich auch keine höheren Beitragsbelastungen für sie ergeben.

§126 Pflichten des Eigentümers

Obwohl der Eigentümer grundsätzlich Herr auf seinem Grundstück ist und keine Nutzung durch andere zulassen muss² sind seiner Willkür Grenzen gesetzt. So muss er etwa dulden, dass seinem Haus durch die Gemeinde eine Hausnummer zugewiesen wird und er diese am Haus kenntlich zu machen hat (§ 126 III BauGB). Außerdem hat er Straßenleuchten und deren Zubehör zu dulden, falls notwendig. Hiervon profitiert er selbst schließlich ebenso wie die Öffentlichkeit.

§127 Erhebung des Erschließungsbeitrags

Können Gemeinden ihren Aufwand für eine Erschließungsanlage nicht anderweitig decken, zum Beispiel durch Fördermittel, erheben sie einen Erschließungsbeitrag.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

¹ Baugesetzbuch (BauGB), in der Fassung vom 23.09.2004, zuletzt geändert am 12.04.2011, vgl.: www.gesetze-im-internet.de

² Vergleiche die Definition des Eigentümers im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 903 S.1 BGB: „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.“