Leseprobe
FACHHOCHSCHULE KÖLN
Fachbereich Wirtschaft
Schwerpunkt Kreditwirtschaft
Diplomarbeit
(Drei-Monats-Arbeit)
Zur Erlangung
des Diplomgrades
Diplom-Betriebswirt
in der Fachrichtung Wirtschaft
,,Ansätze zur Risikobeurteilung und Risikobegrenzung der Kreditinstitute
in der gewerblichen Immobilienfinanzierung am Beispiel einer
Seniorenimmobilie"
vorgelegt
am
15.
November
1999
vom
cand.
Ulrike
Schiefenhövel
2
Inhaltsverzeichnis:
1. Problemstellung...5
2. Klärung und Abgrenzung der zentralen Begriffe...7
2.1. Gewerbeimmobilien und ihre Finanzierung...7
2.2. Arten von Seniorenimmobilien...9
2.3. Risiken bei der Finanzierung von Seniorenimmobilien...14
3. Theoretische Grundlagen zur Risikobeurteilung einer Seniorenimmobilie...15
3.1 Risikobeurteilung bei bereits erstellten Seniorenimmobilien...16
3.1.1 Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung...16
3.1.2 Materielle Kreditwürdigkeitsprüfung...17
3.1.2.1 Markt- und Wettbewerbsanalyse...17
3.1.2.1.1 Nachfrageanalyse...18
3.1.2.1.2 Angebotsanalyse...26
3.1.2.1.3 Entwicklung der preisbestimmenden Parameter...30
3.1.2.2 Objektanalyse...34
3.1.2.2.1 Makro- und Mikrolage...35
3.1.2.2.2 Grundstück...38
3.1.2.2.3 Gebäude...39
3.1.2.2.4 Wertermittlung...42
3.1.2.3 Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse...49
3.1.2.3.1 Best- und worst-case Szenarien...50
3.1.2.3.2 Liquiditätsplan und -analyse...50
3.1.2.3.3 Immobilieninvestitionsrechnung...51
3.1.2.3.3.1 Discounted cash-flow-Methode...52
3.1.2.3.3.2 Interne Zinsfußmethode...53
3.1.2.3.3.3 Methode des vollständigen Finanzplans...54
3.1.2.3.3.4 Deckungsbeitragsrechung...55
3
3.1.2.3.3.5 Break-even-point-Berechung...56
3.1.3 Bonitätsanalyse des Kreditnehmers und der beteiligten Unternehmen...57
3.2 Erweiterung der Risikobeurteilung auf projektierte Seniorenimmobilien...59
3.2.1 Konzeptionsrisiken...59
3.2.2 Fertigstellungsrisiken...60
3.2.3 Vermarktungs- und Vermietungsrisiken...61
3.2.4 Liquiditätsrisiko...62
4. Ansätze zur Risikobegrenzung bei Seniorenimmobilien...62
4.1 Risikobegrenzungsansätze bei bereits fertiggestellten Seniorenimmobilien...63
4.1.1 Risikokontrolle durch Frühindikatoren...63
4.1.2 Kontinuierliche Wertermittlung...65
4.1.3 Kreditrating...69
4.1.4 Risikostreuung durch Kreditportfolio-Management...72
4.1.5 Risikoteilung durch Konsortialfinanzierungen...74
4.2 Risikobegrenzungsansätze bei projektierten Seniorenimmobilien...75
4.2.1 Plausibilitätsprüfungen...75
4.2.2 Baucontrolling...76
5. Fundierung der theoretischen Überlegungen zur Risikobeurteilung und
-begrenzung anhand eines Praxisbeispiels...78
5.1 Darstellung und Erläuterung des Praxisbeispiels...78
5.2 Risikobeurteilung des Praxisbeispiels...79
5.2.1 Markt- und Wettbewerbsanalyse...79
5.2.2 Objektanalyse...80
5.2.3 Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse...81
5.2.4 Bonitätsanalyse...85
5.3 Risikobegrenzungsansätze für das Praxisbeispiel...86
6. Ausblick...88
4
Abbildungsverzeichnis...90
Tabellenverzeichnis...91
Abkürzungsverzeichnis...92
Anhang...95
Literaturverzeichnis...147
5
1. Problemstellung
Bereits 1994 stellte Hilmar Kopper als Vorstandsprecher der Deutschen Bank im
Zusammenhang mit der Schneider-Affäre fest: ,,Kreditgeschäft bedeutet immer auch Risiko.
Das ist das Wesen unseres Geschäftes, auch wenn es in jedem Einzelfall natürlich mit
allergrößter Sorgfalt betrieben wird."
1
Diese Problematik verdeutlicht auch der folgende Satz:
,,Der Grund für den Kreditausfall ist in der Kreditgewährung zu suchen."
2
Insbesondere
werden die Risiken, die bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung auftreten können,
unterschätzt. So mußte beispielsweise die Hypo-Vereinsbank 1999, die von ihr
übernommenen Immobilienrisiken im nachhinein nach oben korrigieren.
3
Die Neuzusagen im Bereich der gewerblichen Baufinanzierungen deutscher
Hypothekenbanken haben sich von 1988 bis 1993 nahezu vervierfacht.
4
1995 betrug das
Volumen der gewerblichen Hypothekarkredite aller Bankengruppen 321,0 Mrd. DM.
5
Mit
diesem überproportionalen Wachstum, das zum großen Teil auf die euphorischen
Gewinnerwartungen nach der Maueröffnung in Ostdeutschland zurückzuführen ist, hat auch
das Risiko der finanzierenden Banken zugenommen
6
, weil die bei der Kreditvergabe zugrunde
gelegten Erträge nicht erwirtschaftet werden. Dies wiederum beruht auf Fehleinschätzungen
der Marktentwicklung bezüglich des Volumens, als auch der Marktgängigkeit der finanzierten
Objekte.
Desweiteren verdeutlicht die Steigerung der Unternehmensinsolvenzen in der Bauwirtschaft
um 10,6 % (= 7.788 Insolvenzen) von 1997 auf 1998 wie riskant die Kreditvergabe für
Bauinvestitionen sein kann.
7
Außerdem verschlechtert sich die Risikosituation der
Kreditinstitute (KIs) durch das am 01.01.99 eingeführte neue Insolvenzrecht.
8
Allerdings erfreuen sich gerade Gewerbeimmobilien aufgrund lukrativer Renditen und freier
Mietvertragsgestaltung im stabilen und für Europa zentral gelegenen deutschen
Wirtschaftsraum zunehmender Beliebtheit.
9
Allerdings ändern sich sowohl die Wünsche und
Bedürfnisse der Menschen als auch der technische Fortschritt in unserer Gesellschaft immer
schneller, so daß sich der Nutzungszeitraum von Immobilien verkürzt.
10
Aufgrund dieser
Verkürzung und der wahrscheinlich frühzeitig notwendigen erheblichen Umbaukosten lassen
1
Kopper, H.: Täuschung, 1994, S. 434.
2
Holtmann, C. F.: Bauträgerfinanzierung, 1998, S. 5
3
o. V.: Immobilienrisiken,1999, S. 18.
4
Vgl. Noack, J.: Immobilienfinanzierungen, 1998, S. 326 ff (gilt auch für den nachfolgenden Satz).
5
Vgl. Sartor, F. J.: Risikomanagement, 1997, S. 500-501.
6
Vgl. Noack, J.: Immobilienfinanzierungen, 1998, S. 326 ff (gilt auch für den nachfolgenden Satz).
7
Vgl. o. V.: Insolvenzgefährdung, 1998, S. 13.
8
Vgl. Grunwald, E./Grunwald. S.: Bonitätsanalyse, 1999, S. 3-4.
9
Vgl. Falk, B.: Gewerbeimmobilien, 1997, S. 114.
10
Vgl. Heuer, B.: Spezialimmobilien, 1998, S. 13.
6
sich die durch die Immobilie erzielbaren zukünftigen Erträge schlechter planen. Das Risiko der
nichtvereinbarungsgemäßen Kreditrückführung steigt. Die kürzeren Gebäudelebenszyklen
stehen außerdem im Gegensatz zu der langfristigen Beleihung der Immobilien als
Kreditsicherheit.
11
Für Kreditinstitute sind notleidende Kredite, die einen erhöhten Abschreibungs- und
Einzelwertberichtigungsbedarf mit sich bringen, mit negativen Auswirkungen auf ihr Image
verbunden. Außerdem können notleidende Kredite ein Down-Rating der KI-Bonität durch
Rating-Agenturen verursachen, was die Refinanzierung des KIs verteuert. Deshalb haben KIs
Interesse an der Beurteilung und Begrenzung der mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken.
Diese sind sehr vielfältig, so daß im Rahmen dieser Arbeit nicht explizit alle betrachtet werden
können. Da das Ausfall- oder Gläubigerrisiko andere Risiken, wie Liquiditäts- oder Preisrisiko,
nach sich ziehen kann
12
, liegt hier der Schwerpunkt der Arbeit. Das Ausfallrisiko der
gewerblichen Immobilienfinanzierung besteht zum einen in Form von ausbleibenden
Einnahmen aus dem Objekt und zum anderen in Form des Bonitätsrisikos des Kreditnehmers.
Aufgrund der demographischen Entwicklungen in Deutschland (vgl. 3.1.2.1.1) gewinnt die
Finanzierung von Seniorenimmobilien an Bedeutung. Daher wird nachfolgend diese Art der
Gewerbeimmobilie betrachtet. Zuerst wird auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien, auf
die verschiedenen Arten der Seniorenimmobilien und auf Risiken bei der Finanzierung dieser
eingegangen (vgl. 2. Kapitel). Danach werden Methoden behandelt mit deren Hilfe das Risiko
der zu finanzierenden Seniorenimmobilie beurteilt werden kann (vgl. 3. Kapitel). Aufgrund
dieser Risikobeurteilung wird die Kreditentscheidung getroffen. Wird dem Kreditantrag
stattgegeben, so folgt die Risikobegrenzung (vgl. 4. Kapitel). Ihr Ziel ist es das übernommene
Risiko zu limitieren und dadurch sicherzustellen, daß die ausgegebenen Kreditmittel nicht
ausfallen. Im 5. Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels einzelne, der zuvor behandelten,
Risikobeurteilungs- und Risikobegrenzungsmethoden angewendet. Abschließend werden im
6. Kapitel die erwarteten zukünftigen Entwicklungen geschildert.
11
Vgl. Noack, J.: Immobilienfinanzierungen, 1998, S. 326 ff.
12
Vgl. Schläpfer, P.: Ausfallrisiken, 1994, S. 7-13 (gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
7
2. Klärung und Abgrenzung der zentralen Begriffe
2.1
Gewerbeimmobilien und ihre Finanzierung
Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung werden Gewerbeimmobilien finanziert. Diese
Immobilien zeichnen sich dadurch aus, daß sie gewerblichen oder industriellen Zwecken
dienen.
13
So werden Gewerbeimmobilien nach ihrem jeweiligen Zweck in Immobilien des
produzierenden Gewerbes (z. B. Werkstätten, Lagerhallen, Fabrikgebäude), der
Dienstleistungsunternehmen (z. B. Hotels, Gaststätten, Bürogebäude, Alten- und
Pflegeheime), der Handelsunternehmen (z. B. SB-Märkte, Warenhäuser, Fachmärkte) und der
Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Anstaltsgebäude, kirchliche/karitative
Einrichtungen) unterschieden.
14
Seniorenimmobilien, Hotels und Boardinghäuser werden
außerdem als Betreiberimmobilien bezeichnet, weil bei diesen Objekten durch den Betreiber
die Nutzung der Immobilie ermöglicht wird. Das bedeutet, daß der wirtschaftliche Erfolg dieser
Immobilien nicht alleine von Standort, Konzeption und Bauausführung abhängt, sondern der
Betreiber selbst bzw. seine Qualifikation für das Führen einer solchen Immobilie eine
entscheidende Rolle spielt.
15
Als Kreditnehmer kommen natürliche oder juristische Personen,
wie beispielsweise Bauträger, Projektentwickler, Initiatoren von geschlossenen
Immoblilienfonds und Besitzgesellschaften von fremdvermieteten Wohn- und
Gewerbeobjekten in Betracht.
16
Außerdem können Gewerbeimmobilien nach dem damit verbundenen Risiko in Immobilien mit
Objektrisiko und in Immobilien mit Objekt- und Nutzungsrisiko unterteilt werden.
17
Das
Objektrisiko beinhaltet Risiken bezüglich der Standort-, der Grundstückswahl und der
Gebäudemerkmale. Das Nutzungsrisiko stellt ein unternehmerisches Risiko dar, welches
dann besteht, wenn keine langfristigen Mietverträge für das Objekt und somit keine Sicherheit
für die Erwirtschaftung nachhaltiger Erträge existieren. Alle Gewerbeimmobilien haben die
Gemeinsamkeit, daß bei der Kreditentscheidung ihre Ertragsfähigkeit im Vordergrund steht.
18
Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung legen das Kreditwesengesetz (KWG) und
das Hypothekenbankgesetz (HBG) die Rahmenbedingungen fest. Danach darf ein
inländisches Objekt maximal bis zu 60 % seines Wertes erstrangig beliehen werden.
19
13
Vgl. Schmitz-Morkramer, G.: Gewerbe-Immobilien, 1994, S.440.
14
Vgl. Groh, D.: Finanzinstrument, 1991, S. 465-466 (gilt auch für den nachfolgenden Satz).
15
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S. 4.
16
Vgl. Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt).
17
Vgl. Groh, D.: Finanzinstrument, 1991, S. 465 (gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
18
Vgl. Sartor, F. J.: Risikomanagement, 1997, S. 502.
19
Vgl. Schulte, K.-W./Leopoldsberger, G./Schaubach P. et al.: Immobilienfinanzierung, 1998, S. 449-506 (gilt
auch für die nachfolgenden 7 Sätze).
8
Außerdem muß beachtet werden, daß der bei der Beleihung des Grundstücks angenommene
Wert den jeweiligen Verkehrswert (vgl. 3.1.2.2.4) nicht übersteigen darf. In der Vergangenheit
wurde häufig 60 % des Investitionsvolumen über Realkredite und 20 % durch nachrangige
Darlehen oder Personalkredite finanziert. Die restlichen 20 % wurden als Eigenkapital (EK)
vom Investor zur Verfügung gestellt. Aufgrund der zunehmenden Größe der gewerblichen
Immobilienprojekte, ist es den Investoren nicht mehr möglich diese EK-Quote aufzubringen.
Deshalb sind EK-Quoten von 10 % heute keine Seltenheit. Mit dem steigenden
Fremdkapitalanteil übernehmen die KIs jedoch einen immer größeren Anteil der
unternehmerischen Risiken. Zu deren Absicherung schlägt Spitzkopf vor, Zusatzsicherheiten
hereinzunehmen und höhere Tilgungsleistungen zu vereinbaren.
20
Desweiteren sind zur
Lösung dieser Problematik neuere Formen der Immobilienfinanzierungen entstanden:
Mezzanine-Finanzierungen, Participating Mortgage-Finanzierungen, Projektfinanzierungen,
Joint-venture Finanzierungen unter EK-Beteiligung der Bank, Securitisations und
Finanzierungen über geschlossene Immobilienfonds.
21
Diese sehen teilweise als Ausgleich
des vom KI übernommenen Risikos eine zusätzlich zur Marge fällige Gewinnbeteiligung vor,
oder sie räumen dem KI Mitspracherechte bei der Umsetzung und Steuerung des Objektes
ein, womit das übernommene Risiko durch das KI beeinflußbar wird.
Bei der Finanzierung von Seniorenimmobilien wird meistens das nötige Kapital durch einen
Mix aus EK, grundpfandrechtlich gesicherten Bankdarlehen und Bewerberdarlehen
aufgebracht.
22
Bewerberdarlehen können beim Neubau einer solchen Anlage gemäß
§ 14 II Nr. 3 HeimG unter Einhaltung bestimmter Vorschriften bis zu 30 % der Gesamtkosten
ausmachen. In diesem Fall geben die künftigen Bewohner dem Betreiber ein
grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen und reservieren sich auf diese Weise frühzeitig
einen Platz in der Einrichtung. Außerdem können die Appartments einer Senioren-
Wohnanlage als Eigentumswohnungen an Investoren verkauft werden. Es besteht auch die
Möglichkeit geschlossene Immobilienfonds aufzulegen, um das Projekt zu verwirklichen. Die
Gesellschafter des Fonds sind dann in Höhe ihrer Fondseinlage an der Seniorenimmobilie als
Gesamthandseigentum beteiligt.
Der Schwerpunkt der Arbeit liegt allerdings auf der klassischen Kreditfinanzierung durch KI.
Deshalb wird auf die zuvor genannten anderen Finanzierungsmöglichkeiten nicht näher
eingegangen.
20
Vgl. Spitzkopf, H.-A.: Finanz-Management, 1997, S. 539.
21
Vgl. Schulte, K.-W./Leopoldsberger, G./Schaubach, P. et al.: Immobilienfinanzierung, 1998, S. 460-474 (gilt
auch für den nachfolgenden Satz).
22
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-
387 (gilt auch für die nachfolgenden 5 Sätze).
9
2.2
Arten von Seniorenimmobilien
Wie bereits dargestellt, handelt es sich bei Seniorenimmobilien um Betreiberimmobilien. In
diesem Zusammenhang ist bedeutsam, daß mit zunehmender Intensität der nachgefragten
Dienstleistungen in Seniorenimmobilien die Qualität und der Ruf des Betreibers immer
wichtiger werden.
23
In Altenwohnheimen beispielsweise ist der Wohnungswert der Anlage, der
sich in Standort und Ausstattung der Wohnung manifestiert, wichtiger als die Qualität der
angebotenen Pflegeleistungen des Betreibers, weil dort selbständige, alte Menschen leben. In
Pflegeheimen hingegen kehrt sich die Gewichtung dieser beiden Faktoren um, da die
Bewohner dort hilfsbedürftiger sind.
Nachfolgend werden die einzelnen Arten der Seniorenimmobilien bezüglich des
angesprochenen Personenkreises, der Unterbringung und der Versorgung unterschieden:
Personenkreis
Unterbringung
Versorgung / sonst.
Dienstleistungen
Altenwohnungen
24
-
selbständige, alte
Menschen
-
kleine altengerechte
25
Appartments in
Altenwohnhäusern,
wodurch wenig
Kontaktmöglichkeiten
zu jüngeren
Menschen bestehen
-
konzipiert als
Sozialwohnungen
26
-
Selbstversorgung
-
angeboten wird oft :
- ein gemeinsamer
Mittagstisch
- die Teilnahme an
Veranstaltungen
Altenwohnheim
27
-
weitestgehend
selbständige und
gering
pflegebedürftige, alte
Menschen
-
kleine altengerechte
Appartments
-
Gemeinschaftsräume
-
Selbstversorgung
-
es ist jedoch auch
möglich
bedarfsgerechte,
pflegerische
Betreuung oder
Haushaltshilfen zu
bekommen
-
Gemeinschaftsver-
anstaltungen
23
Vgl. Schäfer, E.: Betreiberimmobilien, 1994, S. 348 ff (auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
24
Vgl. Frieling-Sonnenberg, W.: Altenheime, 1992, S. 5-11; Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 38-39; Weyers,
G.: Verkehrswert, 1997, S. 1-3 und Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-327.
25
Wenn in diesem Zusammen von altengerechten Wohnungen gesprochen wird, dann sind damit Wohnungen
gemeint, die beispielsweise über ein behindertengerechtes Bad, rutschfeste Böden, eine Notrufanlage etc.
verfügen. Vgl. Frieling-Sonnenberg, W.: Altenheime, 1992, S. 5-11; Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 38-39;
Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 1-3 und Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et
al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-327.
26
Dies bedeutet, daß die Einkommensgrenzen von 1.920,- DM/Monat als Einzelperson bzw. 2.780,- DM/Monat
als Zweipersonenhaushalt nicht überschritten werden dürfen. Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Pfeiffer, U.:
Wohnimmobilien, 1997, S. 148.
27
Vgl. Frieling-Sonnenberg, W.: Altenheime, 1992, S. 5-11; Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 38-39; Weyers,
G.: Verkehrswert, 1997, S. 1-3 und Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-327.
10
Personenkreis
Unterbringung
Versorgung / sonst.
Dienstleistungen
Altenheim
28
-
alte Menschen, die
umfassende Hilfe für
den Lebensalltag
benötigen aber nicht
pflegebedürftig sind
-
Zimmer oder
Kleinappartments
-
Gemeinschaftsräume
-
es kann
Vollversorgung
(Essens-.
Wäschereiversorgung
und Zimmerreinigung)
in Anspruch
genommen werden
-
Gemeinschaftsveranst
altungen
Altenpflegeheim
29
-
chronisch kranke, alte
oder pflegebedürftige
Menschen
-
Einzel- oder
Mehrbettzimmer
-
Gemeinschaftsräume
-
komplette Versorgung
und Pflege erfolgt
durch Personal
-
Gemeinschaftsver-
anstaltungen
mehrgliedrige
Einrichtungen
30
-
selbständige, alte
Menschen bis
schwerstpflege-
bedürftige alte
Menschen
-
Kombination aus den
zuvor dargestellten
Einrichtungen:
altengerechte
Appartments und
Einzelzimmer
-
oft auch: Kurzzeit- und
Tagespflegeplätze
(vgl. 3.1.2.1.2)
-
Gemeinschaftsräume
-
Selbstversorgung bis
Vollversorgung und
Pflege
31
Seniorenwohnstifte,
-residenzen
32
-
selbständige, alte
Menschen bis
pflegebedürftige alte
Menschen
-
sehr gut ausgestattete
altengerechte
Wohnungen
33
-
Gemeinschaftsräume
-
Gemeinschafts-
einrichtungen wie
beispielsweise
Schwimmbad etc.
-
pauschale
Grundversorgung
34
:
Mittagessen,
Wohnungsreinigung
und allgemeine
Betreuung
-
im Krankheits- oder
Pflegefall kann diese
ausgeweitet werden
28
Vgl. Frieling-Sonnenberg, W.: Altenheime, 1992, S. 5-11; Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 38-39; Weyers,
G.: Verkehrswert, 1997, S. 1-3 und Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-327.
29
Vgl. Frieling-Sonnenberg, W.: Altenheime, 1992, S. 5-11; Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 38-39; Weyers, G.:
Verkehrswert, 1997, S. 1-3 und Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-327.
30
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-
387.
31
Dies hat den Vorteil, daß alte Menschen trotz abnehmender Selbständigkeit und zunehmender
Pflegebedürftigkeit in der gleichen Einrichtung verbleiben können. Vgl. Krings-Heckemeier, M.-
T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-387.
32
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-
387.
33
Aufgrund der gehobenen Ausstattung werden dort höhere Pensionssätze gefordert als in anderen
Einrichtungen, so daß eine Unterbringung dort nur für finanziell unabhängige Senioren in Frage kommt. Vgl.
Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-387.
34
Aufgrund dieser Zwangsversorgung ist das durchschnittliche Eintrittsalter mit ca. 85 Jahren sehr hoch. Vgl.
Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 386-387.
11
Personenkreis
Unterbringung
Versorgung / sonst.
Dienstleistungen
Service-Wohnen
35
-
selbständige, alte
Menschen bis
pflegebedürftige alte
Menschen
-
altengerechte
Wohnungen
-
Gemeinschaftsräume
-
selbständige
Versorgung bzw.
Hilfestellung durch
Haus- oder
Nachbarschafts-
verbund
-
Betreuungspauschale
für Basisleistungen
wie Haunotruf,
Beratung, Benutzung
von Gemeinschafts-
einrichtungen etc.
-
Zusatzleistungen
(z. B. Wäscherei,
Verpflegung,
ambulante Kranken-
und Altenpflege) oder
professionelle
Serviceleistungen
können gegen Entgelt
in Anspruch
genommen werden
-
Gemeinschafts-
veranstaltungen
Tabelle 1: Vergleichende Darstellung der verschiedenen Arten von Senioreneinrichtungen
Quelle: siehe Fußnoten.
Die zuvor dargestellten Arten der Seniorenimmobilien können von kommunalen (z. B.
Kommune, Landkreis, Bundesland), freigemeinnützigen (z. B. Caritas, Diakonie, DRK) oder
privaten Trägern unterhalten werden. (vgl. 3.1.2.1.2).
Außerdem existiert noch das Konzept des integrierten Wohnens, welches zwar nicht
ausschließlich auf Senioren als Bewohner abzielt, jedoch als Konkurrent zum Ansatz des
betreuten Wohnens einzustufen ist und deshalb hier erwähnt wird. Ziel des integrierten
Wohnens ist das Zusammenleben verschiedener Generationen.
36
Dadurch soll ermöglicht
35
Beim Service-Wohnen oder Betreutem Wohnen, wie es auch genannt wird, werden folgende Varianten
unterschieden: altengerechte Anpassungsmaßnahmen im Wohnungsbestand, selbstorganisierte
Gruppenwohnprojekte, Wohnprojekte mit flankierenden Serviceangeboten, Wohnprojekte mit integrierten
Serviceangeboten, Wohnprojekte im Heimverbund und Wohnprojekte im Hotelverbund. Allerdings sind bis trotz
entsprechender Nachfrage nach diesen Varianten des Service-Wohnens lediglich Wohnprojekte im
Heimverbund realisiert worden. Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 333-337.
36
Vgl. Brech, J./Klingseisen, M./Schmidt, P. et al.: Integriertes Wohnen, 1990, S. 12-18 (gilt für den ganzen
Absatz)
12
werden, daß die Bewohner aufgrund ihrer unterschiedlichen Fähigkeiten, Interessen und
Erfahrungen wechselseitig soziale Dienste füreinander erbringen. So wird eine lange
Unabhängigkeit von fremden Leistungen erreicht. Ein solches Konzept ist interessant, da es
Vorteile für die jüngeren noch arbeitenden Bewohner, z. B. in Form einer Kinderbetreuung, als
auch für die älteren Bewohner bietet. Es bleibt abzuwarten ob in Zukunft für betreutes oder
integriertes Wohnen mehr Nachfrage bestehen wird. Denn ein Teil der "jungen Alten" (vgl.
3.1.2.1.1) möchte eventuell gar keine sozialen Dienste in einer Gemeinschaft übernehmen,
sondern ihre Freizeit "frei" verbringen. Für diese Gruppe der Senioren ist dann das betreute
Wohnen besser geeignet.
Nachdem die obige Tabelle dargestellt hat auf welche Personengruppe die einzelnen
Einrichtungen abzielen und welcher Versorgungsgrad erreicht wird, vergleicht die
nachfolgende Tabelle die verschiedenen Arten der Seniorenimmobilien bezüglich ihrer zur
rentablen Bewirtschaftung erforderlichen Größe, der durchschnittlichen Kosten für die
Unterbringung und der zu beachtenden Besonderheiten bei der Kreditvergabe. Wobei
Altenwohnungen, Altenwohnheime und mehrgliedrige Einrichtungen mangels Daten nicht
explizit aufgeführt werden. Es kann jedoch angenommen werden, daß die Netto-Kaltmieten
für Service-Wohnen auch auf Altenwohnungen und Altenwohnheime angewendet werden
können, weil in Service-Wohnanlagen die Unterbringung ebenfalls in Wohnungen erfolgt.
Allerdings sollte bei Altenwohnheimen noch zusätzlich die beim Service-Wohnen übliche
Pauschale der Basisleistungen zur Berücksichtigung der anteiligen Kosten an den
Gemeinschaftseinrichtungen angesetzt werden. Bei mehrgliedrigen Einrichtungen können je
nach vorliegender Unterbringungsart die Daten der ähnlichsten Einrichtungsart verwendet
werden.
Art der
Seniorenimmobilie
Mindestanzahl an
Plätzen /Wohnungen
unter Kostengesichts-
punkten
monatliche Kosten
zu beachtende
Besonderheiten bei
Kreditvergabe
37
Altenheim
bei geringer Betreuung:
1.800,- bis 2400,-
bei umfassender
Betreuung:
2.100,- bis 4.500,-
38
37
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S.33.
38
Vgl. Falk, B.: Gewerbeimmobilien, 1997, S. 128.
13
Art der
Seniorenimmobilie
Mindestanzahl an
Plätzen /Wohnungen
unter Kostengesichts-
punkten
monatliche Kosten
zu beachtende
Besonderheiten bei
Kreditvergabe
39
Altenpflegeheim 120
40
Stufe 0: 3.400,-
Stufe I: 4.700,-
Stufe II: 5.800,-
Stufe III: 7.300,-
41
-
Wird die Heimmindest-
bauverordnung ein-
gehalten?
-
Bestehen
Pflegesatzvereinbar-
ungen mit den
Pflegekassen und eine
Bedarfsbestätigung
durch die Kommune?
Seniorenresidenz
180 bis 250
42
bei 40 % der
Einrichtungen: 2.000,-
bis 4.000,-
bei 33 % der
Einrichtungen:
> 4.000,-
43
(umgerechnete
Pauschalpreise:
90,- bis 110,- je qm)
44
Service-Wohnen
80 bis 100
45
Betreuungspauschale:
100,- bis 200,-
46
Nettokaltmiete:
15,- bis 22,- je qm
47
Zusatzleistungen:
25,- bis 30,- je Std.
48
(Pflegesätze pro Tag:
-
im Rüstigenbereich
40,- bis 55,.
-
im Vollpflegebereich
140,- bis 155,-)
49
-
Wird die DIN 18025 für
barrierefreies Wohnen
eingehalten?
Verfügen mind. 60 %
der Wohnungen über 2
Zimmer?
(vgl. 3.1.2.1.1.)
Tabelle 2: Kurzübersicht zu den verschiedenen Senioreneinrichtungen
Quelle: siehe Fußnoten.
39
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S.33.
40
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 2.
41
In Anlehnung an Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 5.
42
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 2.
43
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Fleninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 326-
327.
44
Vgl. LBS- Norddeutsche Landesbausparkasse, DomiZiel, 1994, S. 61.
45
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 2.
46
Vgl. Winters, G.: Senioren-Immobilien, 1999.
47
Winters hält einen Aufschlag von 20 % auf die Vergleichsmiete und einen weiteren Aufschlag in Höhe von
10 % bis 20 % für die Gemeinschaftseinrichtungen für legitim und kommt so zu einem monatl.
Quadratmeterpreis von 15,- bis 22,- DM. Hingegen hält Weyers Werte von 20,- bis 30,- je qm und Monat für am
Markt durchsetzbar. Aus Sicherheitsüberlegungen sind die niedrigeren Werte in der obigen Tabelle aufgeführt.
Vgl. Winters, G.: Senioren-Immobilien, 1999 und Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S.2.
48
Vgl. Schweikart, R./Wessel, W.: Betreutes Wohnen, 1995, S. 115.
49
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S.46.
14
2.3
Risiken bei der Finanzierung von Seniorenimmobilien
Nachfolgend wird ein Überblick der Risiken gegeben, die bei der Finanzierung von
Seniorenimmobilien auftreten können. Im 3. Kapitel werden dann Vorgehensweisen zur
Beurteilung und im 4. Kapitel zur Begrenzung der Risiken dargestellt. Dabei wird folgende
Risikodefinition zugrunde gelegt: Risiko ist die zufällige negative Abweichung der
tatsächlichen Werte z. B. der Erträge, der Kosten oder der Bauzeit von den erwarteten und
somit bei der Risikobeurteilung zugrundegelegten Werten (vgl. 3. Kapitel).
50
Da es sich bei Seniorenimmobilien, wie zuvor herausgestellt, um Gewerbeimmobilien handelt,
treffen alle Risiken der Gewerbeimmobilien auch auf die Seniorenimmobilien zu. In diesem
Zusammenhang werden Eigentums-, Fehlinvestitions-, Verwertungs-, Zahlungsänderungs-
und Kapitalstrukturrisiko unterschieden.
51
Unter dem Eigentumsrisiko wird die Gefahr der Beschädigung und der Einschränkung der
technischen Funktionsfähigkeit der Immobilie verstanden. Dadurch kann es zu unerwarteten
erhöhten Unterhaltungskosten oder einer Minderung der Erlöse kommen. Dieses Risiko kann
durch den Abschluß von Versicherungen teilweise ausgeschlossen werden. Da das
Grundstück und die Gebäude immobil sind, ist das Fehlinvestitionsrisiko besonders
gravierend. Es resultiert aus Veränderungen des Nachfrageverhaltens, welche durch
technischen Fortschritt, geänderten Neigungen oder Imageverlusten bedingt sind. Deshalb ist
eine realistische Einschätzung des Angebots-, Absatzmarktes und der Standortentwicklung
vor Kreditvergabe unbedingt erforderlich. Bezüglich des Verwertungsrisikos ist zu beachten,
daß bei einer Ausweitung der Beleihung von 60 % auf 80 % des Beleihungswertes und/ oder
durch grundbuchliche und/ oder mietvertragliche Rechte und Verwertungskosten der Wert der
Sicherheit schnell aufgezehrt sein kann. Der Veräußerungserlös der Sicherheiten reicht also
nicht aus, um die Zahlungsansprüche der Bank gegenüber dem Kreditnehmer zu decken.
52
Das Zahlungsänderungsrisiko betrifft einerseits die Höhe der Einnahmen, welche
beispielsweise durch Veränderungen der Miethöhe oder der Auslastungsquote variiert, und
anderseits die Ausgabenhöhe.
53
Diese wird z. B. beeinflußt von einer eventuell vereinbarten
Zinsbindungsfrist des Kredites und nach deren Ablauf von der Zinssatzentwicklung. Das
50
Vgl. Schmoll, A.: Kreditüberwachung, 1994, 21-22 und Büschgen, H. E.: Bankbetriebslehre, 1998, S. 865-867.
51
Vgl. Spitzkopf, H.-A.: Finanzierung, 1994, S. 537-540 und Staender, L./Kötter, R.: Gewerbeimmobilien, 1994,
S. 607-608 (gilt auch für die nachfolgenden 7 Sätze).
52
Vgl. Schmoll, A.: Kreditüberwachung, 1994, S. 21-22.
53
Vgl. Spitzkopf, H.-A.: Finanzierung, 1994, S. 537-540 und Staender, L./Kötter, R.: Gewerbeimmobilien, 1994,
S. 607-608 (gilt auch für die nachfolgenden 3 Sätze).
15
Kapitalstrukturrisiko entsteht, wenn Eigenkapital- und Fremdkapitalausstattung des
Kreditnehmers nicht ausgeglichen sind. Dies spielt jedoch bei der gewerblichen
Objektfinanzierung eine geringere Rolle, da die Kapitaldienste aus den Erträgen der Immobilie
bestritten werden.
Lausberg macht darauf aufmerksam, daß zu den obengenannten spezifischen Risiken, wie er
sie nennt, das Immobilienmarktrisiko hinzukommt.
54
Dieses resultiert aus der Abhängigkeit
des Kreditnehmers vom Markt. Dazu zählt er die Risiken, die von der sozio-
demographischen-, der Baukostenentwicklung, den Renditeerwartungen und den
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausgehen und nicht vom Kreditnehmer direkt
beeinflußbar sind. Die genaue Risiken- und Ursachenunterteilung nach Lausberg stellt
nachfolgende Tabelle dar:
marktbezogene Risiken
betriebswirtschaftliche Risiken
standort- und objektbezogne
Risiken
-
soziodemographische
Entwicklung (vgl. 3.1.2.1.1)
-
Baukosten (vgl. 3.1.2.2.3)
-
Renditeerwartungen
(vgl. 3.1.2.3)
-
wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
(vgl. 3.1.2.1.1)
endogen
-
unternehmerbezogen
(vgl. 3.1.1)
-
unternehmensbezogen
(vgl. 3.1.3)
exogen
(Einflüsse von Wettbewerbern,
Abnehmern und Lieferanten)
objektbezogen
(vgl. 3.1.2.2)
standortbezogen
-
Mikrostandort
-
Makrostandort
(vgl. 3.1.2.2.1)
Tabelle 3: Risiken bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Quelle: Lausberg, C.: Bauträgerkredite, 1998, S. 6-16.
Desweiteren bestehen insbesondere bei der langfristigen Immobilienfinanzierung mit
festvereinbarten Zinssätzen Preisrisken für die KIs, weil die Refinanzierung in der Regel nicht
100 % fristenkongruent erfolgt. Da die Preisrisiken aber nicht Schwerpunkt dieser Arbeit sind,
wird nicht auf deren mögliche Risikobegrenzung durch langfristige Refinanzierung, Caps oder
Forwards eingegangen. Auch politische Risiken wie Bürgerkriege können im Rahmen dieser
Arbeit vernachlässigt werden, weil davon ausgegangen wird, daß das zu untersuchende
Objekt in Deutschland liegt.
3. Theoretische Grundlagen zur Risikobeurteilung einer Seniorenimmobilie
Um das mit der Immobilienfinanzierung verbundene Risiko besser beurteilen zu können, wird
im folgenden zwischen der Risikobeurteilung bei bereits erstellten Seniorenimmobilien und der
Risikobeurteilung bei projektierten Seniorenimmobilien unterschieden. Wobei die
Ausführungen zu den bereits erstellten Seniorenimmobilien auch für die projektierten Objekte
gelten. Umgekehrt ist dies jedoch nicht der Fall.
16
3.1 Risikobeurteilung bei bereits erstellten Seniorenimmobilien
Nachfolgend wird im Rahmen der Risikobeurteilung auf die persönliche und materielle
Kreditwürdigkeitsprüfung
eingegangen. Dabei wird vorausgesetzt, daß die
Kreditfähigkeitsprüfung, die die gesetzliche und rechtsgeschäftliche Vertretung der Beteiligten
zum Gegenstand hat, bereits erfolgt ist.
3.1.1 Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung
Es ist notwendig die Gesellschafterverhältnisse als auch die persönliche Kreditwürdigkeit des
Investors, des Trägers, des Betreibers, des externen Dienstleisters, falls die Pflegeleistungen
extern zugekauft werden, des Vertriebspartners und falls vorhanden des
Generalunternehmers zu prüfen.
55
All diese Personen werden bezüglich ihrer Erfahrungen bei
der Umsetzung von Betreiberimmobilien anhand von Referenzen überprüft. Außerdem wird
das Betreiberkonzept selbst auf seine Schlüssigkeit hin bewertet. Dazu gehört die Prüfung der
Rechtsform, in der die Immobilie errichtet wird, der eventuellen Identität von Betreiber und
Träger, der Beziehung von Träger und Krankenkasse und vorhandener Belegungspläne mit
Trägern der Sozialhilfe als Kostenträger. Außerdem steht die Mitgliedschaft des Betreibers der
Seniorenimmobilie in einem Spitzenverband der Wohlfahrtspflege auf dem Prüfstand, denn
nur dann können Verhandlungen über die Pflegesätze mit der Krankenkasse bzw. mit den
Trägern der Sozialhilfe erfolgen.
Der nachfolgende Fragenkatalog listet einige Faktoren auf, die innerhalb der persönlichen
Kreditwürdigkeitsprüfung eine Rolle spielen:
56
- Wann und in welcher Gesellschaftsform wurde die Gesellschaft gegründet?
- Verfügt das Management über Branchenerfahrung, bautechnische und
kaufmännische Qualifikationen?
- Hat das Unternehmen noch andere Tätigkeitsfelder mit denen Erträge erzielt
werden?
- Welche Objekte wurden in der Vergangenheit abgewickelt? In diesem
Zusammenhang interessiert vor allem die Größenordnung, die ordnungsgemäße
Abwicklung und die Einhaltung des vorgegebenen Zeitplans.
- Welche Projekte werden zur Zeit abgewickelt? Sind hieraus Risiken zu erwarten?
- Wie weit fortgeschritten ist der Bauten- und Verkaufsstand, falls die Appartments
der Seniorenanlagen verkauft werden sollen? Wo und wie sind diese Objekte
finanziert?
54
Vgl. Lausberg, C.: Bauträgerkredite, 1998, S. 4-16 (gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
55
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S. 39-41 und Zanders,
E.: Altenheime, 1990, S. 42-43 (auch für die nachfolgenden 4 Sätze).
56
Vgl. Böther, U./Oetter, D./Stein, T. et al.: Bauträgerfinanzierung, 1998, S.49-51 (gilt für den gesamten Absatz).
17
Aufgrund der Tatsache, daß Managementfehler die häufigsten Ursachen für Insolvenzen sind,
macht Baranowski darauf aufmerksam, daß die Prüfung der Managementfähigkeiten der
beteiligten Personen äußerst wichtig ist.
57
Dabei wird er von Ziegler unterstützt, der fordert,
daß die Unternehmerbeurteilung innerhalb der Kreditwürdigkeitsprüfung eine wichtigerere
Rolle spielen muß.
58
Er möchte die verbreitete subjektive Unternehmerbeurteilung durch eine
an eindeutigen Merkmalen festzumachende Beurteilung ersetzen. Voraussetzung dafür ist
eine ausreichende Informationsbeschaffung, deren Kosten und zeitlicher Aufwand in Relation
zum Informationsgehalt stehen sollte.
Im Anhang Nr. 3 befinden sich zwei Schemata mit denen die Kompetenz des Betreibers bzw.
des Managements beurteilt werden können. Eventuell kann eine Stärken-/Schwächen-
Analyse oder eine Potentialanalyse durchgeführt werden. Zur Durchführung der
Unternehmerbeurteilung ist neben den Informationen die fundierte Ausbildung der
Kreditreferenten notwendig, damit sie die vom Unternehmer angewendeten
Führungsinstrumente und deren Anwendungsmöglichkeiten kennen und beurteilen können.
Bei der Überprüfung des eventuell externen Dienstleisters für Pflegeleistungen spielt vor
allem die Qualifikation des Personals und die Personalausstattung eine bedeutende Rolle.
Deshalb sollte in bereits betreuten Objekten nachgefragt werden, wie die Bewohner mit den
Pflegeleistungen dieses Anbieters zufrieden sind.
Damit das KI die persönliche als auch materielle Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen kann,
benötigt es diverse Unterlagen. Im Anhang Nr. 4 befindet sich eine Liste, die eine Reihe der
im Rahmen der Kreditwürdigkeitsbeurteilung zu prüfenden Unterlagen aufführt, ohne
Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben.
3.1.2 Materielle Kreditwürdigkeitsprüfung
Im Rahmen der materiellen Kreditwürdigkeitsprüfung werden zuerst Markt-, Wettbewerbs-,
Objekt-, Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalysen durchgeführt, um festzustellen, wie
sicher die Kreditbedienung durch die Erträge der Immobilie ist. Erst später erfolgt die
Bonitätsanalyse des Kreditnehmers.
3.1.2.1 Markt- und Wettbewerbsanalyse
Wie ausführlich dargestellt wurde, ist der Markt der Seniorenimmobilien durch die
verschiedenen Unterbringungskonzepte (vgl. 2.2) sehr differenziert. Für jede dieser
Einrichtungsarten besteht eine Vielzahl regionaler Märkte mit Angebot und Nachfrage.
57
Vgl. Baranowski, M.: Risikominimierung, 1996, S. 40.
58
Vgl. Ziegler, W.: Kreditwürdigkeitsprüfung, 1997, S. 463-464 (gilt auch für die nachfolgenden 5 Sätze).
18
Nachfolgend wird versucht allgemeine Tendenzen und Entwicklungsmöglichkeiten für den
Bereich der Seniorenimmobilien darzustellen. Zu diesem Zweck werden Nachfrage, Angebot
und preisbestimmende Parameter untersucht, wodurch das Risiko der Fehlinvestition
minimiert werden soll.
3.1.2.1.1 Nachfrageanalyse
Grundsätzlich stellt Wohnen für den Menschen ein Grundbedürfnis dar, wodurch die
Wohnungsnachfrage entsteht. Dieses Bedürfnis kann jedoch durch verschiedene Formen des
Wohnens befriedigt werden. So können Senioren beispielsweise bei ihrer Familie, alleine oder
in speziellen Senioreneinrichtungen leben.
Zur Zeit leben 93 % der über 65jährigen in privaten Haushalten.
59
Ein Grund dafür ist, daß alte
Menschen in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten. Sie ziehen nicht aus den
mittlerweile viel zu großen ehemaligen Familienwohnungen oder -häusern aus, sondern
vereinsamen dort, weil sich die Alterung in diesen Wohngebieten meist parallel vollzieht. Aus
dieser einseitigen Altersstruktur resultiert dann, daß die gegenseitige Nachbarschaftshilfe
nicht mehr gegeben ist. Verstärkt wird dieser Trend durch die hohe Eigentumsbildung in den
60er und 70er Jahren, die dazu geführt hat, daß heute über 50 % der 50- bis 60jährigen in
Eigenheimen leben. Diese Menschen sehen sich zunehmend damit konfrontiert, daß ihre
Häuser und Wohnungen nicht altersgerecht ausgestattet und viel zu groß sind. Die
Bewirtschaftung von Haus und Garten wird so mit dem zunehmenden körperlichen Abbau als
Last empfunden. Es ist festzustellen, daß ein Teil der alten Menschen beginnt, umzudenken.
Eine Umfrage des empirica-Datenpools kommt zu dem Ergebnis, daß sich bei den 50 bis
59jährigen ("zukünftige Senioren") fast 80 % der Befragten einen Umzug vorstellen können.
Bei den "jungen Alten" (60 bis 74jährigen) 50 % und bei den "alten Alten" (über 75jährige) sind
noch knapp 40 % bereit umzuziehen. Tatsächlich zogen in 1997 3 % der Mieterhaushalte und
1 % der Eigentümerhaushalte über 55 Jahre in eine andere Wohnung.
60
Gründe für dieses
Umdenken sind die Vermeidung von Isolation und Abhängigkeit im Alter. Damit verbunden ist
der Wunsch im Alter selbständig, aber mit der Option der Pflege für den Krankheitsfall, zu
leben.
61
59
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 325
(gilt auch für die nachfolgenden 8 Sätze).
60
Vgl. Axel Springer Verlag (Hrsg.): Marktmacht, 1998, S. 29.
61
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 325
(für den ganzen Absatz).
19
Folgende Tabelle führt die häufigsten Beweggründe für einen Umzug auf:
Prozentsatz Beweggrund
des
Umzugs
33 %
Vorsorge für den Fall der Hilfe- und Pflegebedürftigkeit
31 %
Verbesserung der Wohnsituation hinsichtl. der Lage (Anbindung an kulturelles
Leben, Nähe der Kinder bzw. Verwandten oder Freunde)
37 %
Verbesserung der Wohnsituation hinsichtl. altersgerechter Ausstattung der
Wohnung
19 %
Verkleinerung der Wohnfläche, weil die Bewirtschaftung des Eigenheims oder
der Wohnung zu beschwerlich wird
Tabelle 4: Umzugsmotivation
Quelle: Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 373.
In diesem Zusammenhang läßt sich außerdem feststellen, daß ältere Menschen mit höherem
Einkommen mobiler sind als ältere Menschen mit niedrigem Einkommen.
62
Bei einem
Einkommen von mehr als 6.000,- DM/Monat können sich 75 % der älteren Menschen
vorstellen in der dritten Lebensphase nochmals umzuziehen. Liegt das Einkommen zwischen
3.500,- und 6.000,- DM/Monat trifft dies noch auf 70 % und bei einem Einkommen von unter
3.500,- DM/Monat noch auf 55 % der älteren Menschen zu.
Als Begründung für die unterschiedliche Umzugsbereitschaft werden die verschiedenen
Lebenseinstellungen der Altersgruppen zum Vermögen und zum Wohneigentum angeführt.
63
Das Leben der "alten Alten" ist durch zwei Weltkriege und den daraus resultierenden
wirtschaftlichen Krisenzeiten geprägt. Sie sind deshalb bemüht Ihr aufgebautes Vermögen zu
erhalten und nicht bereit es im Alter aufzuzehren. Bei ihnen ist auch die Bindung an das
eigene Haus sehr ausgeprägt, so daß die Bereitschaft zum Umzug gering ist. Im Gegensatz
dazu haben die "jungen Alten" die Erfahrung gemacht, daß die hohen wirtschaftlichen
Wachstumsraten des Wiederaufbaus zu ständigen Einkommenssteigerungen geführt haben.
Zusätzlich erwarten diese Menschen Erbschaften. Deshalb sind sie bereit ihr Vermögen
einzusetzen, um sich im Alter etwas zu gönnen.
Die obigen Ausführungen verdeutlichen, daß es sich bei den älteren Menschen keineswegs
um eine homogene Gruppe handelt, sondern daß erhebliche Unterschiede bezüglich der
Lebenseinstellung, der gewünschten Wohnform und der finanziellen Situation bestehen.
Deshalb sind weitere Informationen über die demographische Entwicklung, familiäre Situation,
Pflegebedürftigkeit und finanzielle Situation der älteren Menschen in Deutschland nötig, um
die zukünftige Nachfrage für Seniorenimmobilien einschätzen zu können.
62
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 325
(für den ganzen Absatz).
63
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 325
(für den ganzen Absatz).
20
Nachfolgend wird die erwartete demographische Entwicklung dargestellt.
Der Ist-Zustand sieht für Nordrhein-Westfalen (Stand 31.12.1997) wie folgt aus:
Altersgruppe der
Bevölkerung
in %
in Mio.
unter 6 Jahren
6,4 %
1,149
6 - 18 Jahren
13,1 %
2,352
18 - 25 Jahren
7,4 %
1,329
25 - 30 Jahren
7,4 %
1,329
30 - 50 Jahren
30,8 %
5,531
50 - 65 Jahren
18,8 %
3,376
über 65 Jahren
16,2 %
2,909
Tabelle 5: Demographische Entwicklung der Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen
Quelle: LfDuS NRW, Altersstruktur, 1999.
Diese Darstellung veranschaulicht die aktuelle Situation unserer Bevölkerungsstruktur und ist
somit die Ausgangsbasis für alle Prognosen über die zukünftigen Entwicklungen, auf die
nachfolgend eingegangen wird.
Gemäß einer Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung betrug die Zahl der in
Deutschland 1998 Gestorbenen 860.389 und hat somit um 2,5 % gegenüber dem Vorjahr
abgenommen
64
. Dieser Trend der sinkenden Sterbefallzahlen ist bereits seit 1990 zu
beobachten. Zeitgleich ist die Lebenserwartung gestiegen und beträgt zur Zeit in den alten
Bundesländern 73,8 Jahre für Männer und 80,0 Jahre für Frauen. In den neuen
Bundesländern gelten die Werte 71,2 Jahre für Männer und 78,6 Jahre für Frauen. Dabei ist
die Tendenz weiter steigend, so daß das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung für das
Jahr 2080 folgende Lebenserwartungen annimmt:
untere Variante
mittlere Variante
obere Variante
Männer
81 84 87
Frauen
87 90 93
Tabelle 6: Lebenserwartung in 2080
Quelle: Birg, H.: Demographisches Wissen, 1999, S. 21.
Die seit ca. 1880 bis 1995 zunehmende Lebenserwartung in Deutschland und die obigen
Annahmen über die zukünftige Entwicklung werden im Anhang Nr. 5 durch eine Graphik
dargestellt.
Ein Grund für diese Entwicklung ist der medizinische Fortschritt, der zur kontinuierlichen
Verbesserung der Gesundheitsversorgung führt.
65
Außerdem ist das Wissen über die
Entstehung und die Vorbeugung von Krankheiten in der Bevölkerung gewachsen, so daß das
gesundheitsbewußte Verhalten der Menschen zunimmt. Dadurch daß die Lebenserwartung
64
Vgl. BiB: Demographische Lage, 1999 (gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
65
Vgl. Birg, H.: Demographisches Wissen, 1999, S. 21 (gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
21
steigt, die Sterbefälle sinken, und die Zahl der Lebendgeborenen pro Frau seit ca. 1995 bei
lediglich 1,4 liegt, wird der Anteil der älteren Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung immer
weiter steigen. Zur Verdeutlichung dieser Zahlen, sei darauf hingewiesen, daß der Wert von
1,4 lebendgeborenen Kinder pro Frau ,,den Bestand nur zu 2/3 reproduziert".
66
Um jedoch den
sogenannten Generationenersatz aufrecht zu erhalten, würden 2,3 Kinder je Frau benötigt.
67
Deshalb wird für das Jahr 2030 erwartet, daß der Anteil der über 60jährigen an der
Gesamtbevölkerung rund 36 % erreicht, was einer absoluten Zahl von rund 25,3 Millionen
Menschen entspricht.
68
Dieser Wert lag 1960 noch bei 17 % und 1995 bei rund 21 %, was ca.
16,9 Millionen Menschen entsprach. Das sogenannte Medianalter beträgt zu Zeit 39 Jahre
und sagt aus, daß jeder zweite Einwohner in Deutschland älter ist als 39 Jahre.
69
In Zukunft
wird dieser Wert auf rund 50 Jahre steigen.
Die nachfolgende Abbildung zeigt die sich ändernde Altersgruppenzusammensetzung der
deutschen Bevölkerung:
unter 20 Jahren
20 bis unter 60 Jahre
60 Jahre und älter
Abbildung 1: Entwicklung der Altersgruppenzusammensetzung
Quelle: Klose, H.-U.: Zukunft, 1993, S. 16.
Es werden also immer mehr Menschen immer älter, was durchaus auf eine steigende
Nachfrage für Seniorenimmobilien schließen läßt.
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, der sich ändernden familiären Situation.
70
Bisher wurden die meisten Älteren im Falle der Hilfsbedürftigkeit von ihren Kindern unterstützt,
66
Vgl. Tegtmeier, W.: Demographischer Wadel, 1999, S. 50.
67
Vgl. Klose, H.-U.: Zukunft, 1993, S. 13.
68
Vgl. Tegtmeier, W.: Demographischer Wandel, 1999, S. 50-51.
69
Vgl. Birg, H.: Demographisches Wissen, 1999, S. 34 (gilt auch für die nachfolgenden Satz).
70
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 327-
329 (für den ganzen Absatz).
1985
24%
56%
20%
1990
20%
58%
22%
2000
20%
55%
25%
2010
17%
55%
28%
2020
15%
54%
31%
2030
15%
47%
37%
22
die in der Nachbarschaft oder in erreichbarer Entfernung wohnten. Da jedoch die Anzahl der
Kinder immer weiter sinkt, können auch weniger Kinder später für ihre Eltern sorgen. Zur Zeit
ist jede 30. ältere Frau kinderlos, im Jahr 2030 wird jedoch bereits jede 4. über 60jährige
kinderlos sein. Desweiteren wird erwartet, daß in den nächsten Jahren die Erwerbsquote der
Frauen weiter steigen wird. Dabei ist der Trend festzustellen, daß immer mehr Frauen in
qualitativ hochwertigen und fordernden Positionen tätig sind, so daß keine Zeit mehr für die
Pflege Angehöriger bleibt, welche bis jetzt überwiegend von Frauen geleistet wurde. Eine
weitere Konsequenz der wachsenden beruflichen Qualifizierung ist die verlangte räumliche
Mobilität, die wiederum die möglichen Hilfeleistungen durch vorhandene Kinder reduziert.
Außerdem wird diese Entwicklung durch eine sinkende Anzahl an Eheschließungen,
steigende Scheidungsraten und der abnehmenden Neigung nach Scheidung oder Tod des
Partners erneut zu heiraten, forciert.
71
Diese Entwicklung wird auch ,,Singularisierung der
Haushalte" genannt.
Desweiteren werden die Menschen mit steigender Qualität der Senioreneinrichtungen eine
geringere Hemmschwelle haben ihre Angehörigen dort unterzubringen.
72
All diese Faktoren haben zur Folge, daß private Hilfeleistungen aus familiären Beziehungen
abnehmen, und die Nachfrage an kommerziellen Pflege- und Ünterstützungsdiensten
zunehmen wird.
Zu Beginn wurde die demographische Entwicklung dargestellt. Da jedoch nicht alle alten
Menschen pflegebedürftig sind, ist es sinnvoll sich mit einer 1995 durchgeführten
Untersuchung zu befassen, die zwischen hilfsbedürftigen Personen, die lediglich regelmäßig
Bedarf an verschiedenen Hilfeleistungen z. B. bei der Haushaltsführung haben und
pflegebedürftigen Menschen, die eine Vollversorgung benötigen, unterscheidet.
73
Diese
Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, daß in Deutschland insgesamt 2.345.000
Hilfsbedürftige und 1.543.000 Pflegebedürftige leben (Stand 1995). 90 % der Hilfsbedürftigen
werden zur Zeit noch in privaten Haushalten und lediglich 10 % in stationären Einrichtungen
versorgt. Wohingegen bei den Pflegebedürftigen sich die Zahl der in privaten Haushalten
gepflegten Personen bereits in Richtung der Versorgung durch stationäre Einrichtungen
verschoben hat: 70 % werden in privaten Haushalten und 30 % in stationären Einrichtungen
versorgt.
71
Vgl. Ristau, M./Mackroth, P.: Produktivität, 1993, S. 240-241.
72
Vgl. Ostermann, H./Weber, K.-H.: Senioreneinrichtungen, 1994, S. 194.
73
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 329
(für den ganzen Absatz).
23
Einen Überblick über den Anteil der pflegebedürftigen alten Menschen an der
Wohnbevölkerung gibt folgende Tabelle:
Altersgruppe
pflegebedürftiger Anteil an der Wohnbevölkerung
unter 60 Jahre
0,5 %
60 bis 80 Jahre
3,0 %
über 80 Jahre
25,0 %
Tabelle 7: Anteil der Pflegebedürftigen an der Wohnbevölkerung
Quelle: Tegtmeier, W.: Demographischer Wandel, 1999, S. 63.
Daraus kann abgeleitet werden, daß das Risiko der Pflegebedürftigkeit ab dem
60. Lebensjahr immer größer wird.
74
Aufgrund der Tatsache, daß immer mehr Menschen älter
werden als 80 Jahre wird bis zum Jahr 2010 mit weiteren bis zu 350.000 pflegebedürftigen
Menschen gerechnet. Gegenwärtig sind rund 1,7 Millionen Menschen in Deutschland bereits
pflegebedürftig. In 1995 waren es noch ca. 1,5 Millionen Menschen.
Der Prozeß, der zunehmenden Pflegebedürftigkeit mit steigendem Alter, begründet somit den
Bedarf an altersgerechten Wohnformen, in denen die Senioren je nach Selbständigkeitsgrad
bzw. Pflegebedürftigkeit optimal unterstützt werden.
Ein weiterer wichtiger Punkt, um die zukünftige Nachfrage bezüglich Seniorenimmobilien
abschätzen zu können, ist die finanzielle Lage der Senioren. Also die Frage, ob sich ältere
Menschen eine solche Unterbringung leisten können. ,,Nach einer 40jährigen Phase fast
ununterbrochenen Wirtschaftswachstums und privater Vermögensbildung sind heute immer
mehr alte Menschen in der Lage, mit privatem Vermögen ihr Einkommen aus den
gesetzlichen Versicherungssystemen aufzustocken und dadurch ihren Lebensstandard
substantiell zu verbessern."
75
Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband geht davon aus, daß sich das Geldvermögen der
ab 65jährigen von 650 Milliarden DM in 1991 auf 1.600 Milliarden DM im Jahr 2000 steigern
wird. Allerdings darf nicht übersehen werden, daß eine gute finanzielle Versorgung nicht auf
alle Senioren zutrifft. Zwar verfügen die Rentner- und Pensionshaushalte im früheren
Bundesgebiet über 1/3 des gesamten Geldvermögens, jedoch verteilt sich dieses Geld nicht
gleichmäßig auf die gesamte Gruppe. Menschen, die bereits im Erwerbsleben arm waren,
bleiben auch im Rentenalter arm, da sie keine Rücklagen bilden konnten.
76
Dies gilt
insbesondere für ältere Frauen aus den alten Bundesländern, da sie aufgrund ihrer lediglich
kurzen Berufstätigkeit nur geringe gesetzliche Rentenansprüche haben und für Rentner, die
74
Vgl. Tegtmeier, W.: Demographischer Wandel, 1999, S. 63-64 (gilt auch für die 3 nachfolgenden Sätze).
75
Klose, H.-U.: Zukunft, 1993, S. 21-22 (gilt auch für die nachfolgenden 3 Sätze).
76
Vgl. Ristau, M./Mackroth, P.: Produktivität, 1993, S. 231-236 (gilt auch für die 2 nachfolgenden Sätze).
24
zuvor eine längere Zeit arbeitslos waren. Daraus folgt, daß rund 10 % der über 60jährigen
unter oder an der Armutsgrenze leben.
Dazu folgende Tabelle (Stand von 1992 wurde auf 1995 fortgeschrieben), die das
durchschnittliche, monatliche Nettogesamteinkommen in DM der Senioren darstellt:
Haushaltstyp alte
Länder
neue
Länder
Ehepaare 3.769,-
3.118,-
alleinst. Männer
2.710,-
2.044,-
alleinst. Frauen
2.078,-
1.812,-
davon:
Witwen 2.086,-
1.911,-
geschiedene Frauen
1.890,-
1.343,-
ledige Frauen
2.112,-
1.550,-
Tabelle 8: Das durchschnittliche Nettogesamteinkommen pro Monat in Deutschland
Quelle: Tegtmeier, W.: Demographischer Wandel, 1999, S. 63.
Die obigen Zahlen sagen jedoch nichts darüber aus, wie sich das Einkommen aus privaten
und gesetzlichen Quellen zusammensetzt.
77
Genau diese Frage wurde von Reichert und
Naegele untersucht. Sie kamen zu dem Ergebnis, daß die gesetzliche Rentenversicherung die
wichtigste Einkommensquelle der Senioren ist. Hierdurch steht das Einkommen der Senioren
und somit ihre potentielle Nachfragekraft, anders als bei anderen Nachfragegruppen,
unabhängig von Konjunkturschwankungen zur Verfügung.
78
Allerdings sind die Einnahmen
aus der gesetzlichen Rente, wie die aktuelle Diskussion um die Rentenreform zeigt,
keineswegs in ihrer Höhe dogmatisch festgelegt sondern in gewisserweise von der Politik
abhängig. So kann die zukünftige Entwicklung der finanziellen Lage der Senioren nicht mit
Sicherheit vorausgesagt werden.
Reichert und Naegele verzeichnen außerdem den Trend, daß die Einkommen aus Vermögen
eine zunehmende Bedeutung spielen.
79
Dabei muß beachtet werden, daß das
durchschnittliche Geldvermögen von Altenhaushalten, aus dem sich zusätzliche Einnahmen
erzielen lassen, 1993 in NRW 54.573,- DM betrug. Allerdings verfügten 3 %, also ca. 200.000
Altenhaushalte über keinerlei Vermögensbestände zur Aufbesserung der gesetzlichen Rente.
Ansprüche aus der Beamtenversorgung oder der betrieblichen Altersversorgung verbessern
zudem erheblich die Einkommenssituation ihrer Bezieher. Diese drei zusätzlichen
Einnahmequellen verstärken die bereits festgestellten erheblichen Diskrepanzen der
Einkommenssituation der älteren Menschen. In dieser Untersuchung wird ebenfalls
festgestellt, daß überdurchschnittlich häufig alleinstehende Frauen von Altersarmut betroffen
77
Vgl. Reichert, M./Naegele, G.: Forschungsergebnisse, 1997, S. 5-9 (gilt auch für den nachfolgenden Satz).
78
Vgl. Spitzkopf, H.-A./Kramer, K.: Finanz-Management, 1997, S. 531.
79
Vgl. Reichert, M./Naegele, G.: Forschungsergebnisse, 1997, S. 5-9 (gilt auch für die nachfolgenden 5 Sätze).
25
sind.
80
Die zuvor genannten monatlichen Nettoeinkommen müssen in Relation zu den Kosten
für einen Heimplatz von ca. 4.400,- DM/Monat gesetzt werden.
81
Das bedeutet z. B. bei einer
Sachleistung der höchsten Pflegestufe von 2.800,- DM (vgl. 3.1.2.1.3), daß der
Pflegebedürftige 1.600,- DM der Kosten jeden Monat aus eigenen Mitteln bestreiten muß. Es
sei darauf hingewiesen, daß der Pflegebedürftige selbst nur die Kosten für Unterkunft,
Verpflegung und Zusatzleistungen aufbringen muß.
82
Die Kosten für die pflegebedingten
Aufwendungen werden von der Pflegeversicherung und Kosten der medizinischen
Regelversorgung von der Krankenversicherung bezahlt.
Für die tatsächliche Nachfrage von Leistungen ist neben der finanziellen Lage die
Konsumneigung von Bedeutung. Gemäß der Analyse von Einkommens- und
Verbrauchsdaten sind die ,,jungen Alten" relativ konsumfreudig und somit bereit zur
Finanzierung ihres Verbrauchs auf bestehendes Vermögen zurückzugreifen.
83
Beispielsweise
ist mehr als die Hälfte der älteren Bevölkerung bereit für wohnungsnahe Dienstleistungen im
Durchschnitt 270,-DM/Monat in Westdeutschland und 200,- DM/Monat in Ostdeutschland aus
eigenen Finanzmitteln zu bezahlen.
84
Bei einer Umfrage gaben sogar mehr als 50 % der
Befragten 45- bis 65jährigen an, daß sie für das Wohnen im Alter sparen.
85
Wobei 32,5 % der
Befragten zwischen 150,- und 300,- DM/Monat, 15,4 % zwischen 300,- und 450,- DM/Monat
und 7,4 % sogar über 450,- DM/Monat für diesen Zweck sparen. Begründet wird diese große
Sparbereitschaft mit der Angst, daß das vorhandene Vermögen für eine eventuell dauerhaft
notwendige Pflegeleistung nicht ausreicht. Außerdem wurde festgestellt, daß jeder zweite der
Befragten bereit wäre, schon heute Eigentum bzw. eigentumsähnliche Verfügungsrechte
(z. B. durch Anteile an geschlossenen Immobilienfonds oder Bewerberdarlehen) zu erwerben,
um sich so ein Wohnrecht in Wohnobjekten, die Serviceleistungen bieten, zu sichern.
80
In 1992 erhielten Männer im Alter ab 65 Jahren im Durchschnitt 2.018,- DM und gleichaltrige Frauen lediglich
665,- DM, was ca. 30 % der Rente der Männer entspricht, an gesetzlicher Rente im Monat. Eine Aufstockung
dieser Einnahmen durch betriebliche Altersversorgung erfuhren 1992 52 % der Männer und nur 7 % der
Frauen. Hinzu kommt, daß diese Aufbesserung im Durchschnitt für Männer ab 65 Jahren 643,- DM pro Monat,
für Frauen mit eigenem Anspruch 305,- DM pro Monat und für Witwen mit abgeleitetem Anspruch 207,- DM pro
Monat betrug. Dieser Sachverhalt ist im Anhang Nr. 6 nochmals graphisch dargestellt. Vgl. Reichert,
M./Naegele, G.: Forschungsergebnisse, 1997, S. 5-9.
81
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al: Seniorenimmobilien, 1998, S. 362-
363.
82
Vgl. Reichert, M./Naegele, G.: Forschungsergebnisse, 1997, Anhang zu Kapitel II (gilt auch für den
nachfolgenden Satz).
83
Vgl. Ristau, M./Mackroth, P.: Produktivität, 1993, S. 235.
84
Vgl. Höbel, R./Schneiders, K.: Nachfrage, 1997, S. 640-641.
85
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Pfeiffer, U.: Wohnimmobilien, 1997, S. 150-152 (gilt auch für die nachfolgenden
3 Sätze).
26
Abschließend läßt sich sagen, daß es sich bei Projekten, die auf die Bedürfnisse älterer
Menschen abzielen und dabei ihre Wünsche berücksichtigen, um Wachstumsmärkte handelt.
Dies ist der Fall, weil wie zuvor dargestellt die Anzahl dieser Konsumenten in den nächsten
Jahren stark zunehmen wird und ihre Mehrzahl über die nötige Kaufkraft und die Bereitschaft
verfügt, die angebotenen Leistungen tatsächlich nachzufragen. Unterstützt wird dabei
insbesondere die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen für Unterbringung und
Pflege von alten Menschen durch die oben beschriebene Abnahme privater Hilfeleistungen
und der mit den Lebensjahren steigenden Gefahr der Pflegebedürftigkeit. Voraussetzung für
die tatsächliche Nachfrage ist allerdings, daß sich das Angebot an den Wünschen und
Bedürfnissen, welche innerhalb der Angebotsanalyse näher erläutert werden, orientiert.
Die Nachfragesituation jedes einzelnen Objektes muß individuell überprüft werden, dies
geschieht am besten indem ein Gutachten durch einen externen Fach-Consultant mit
Spezialkenntnissen vorgenommen wird.
86
Außerdem ist es sinnvoll vor Realisierung des
Projektes schon einen signifikanten Vorvermarktungsstand zu erreichen (vgl. 3.2.3).
3.1.2.1.2 Angebotsanalyse
Um die Angebotsseite besser beurteilen zu können, stellt die folgende Tabelle das bereits
bestehende Angebot an Seniorenimmobilien dar. 1997 existierten in Deutschland gemäß
Heimstatisitik 8.078 Alteneinrichtungen mit insgesamt 656.432 Plätzen. Diese verteilen sich
wie folgt auf die verschiedenen Arten der Seniorenimmobilien:
87
Alten-
wohnheim
Altenheim Alten-
pflegeheim
mehrgliedrige
Einrichtungen
Senioren-
residenz
altersgerechte
Wohnungen
Heimstatistik
88
6,2 %
15,2 %
55,4 %
23,2 %
-
-
Untersuchung
der Ruhr-
Universität-
Bochum
89
5,3 %
27,3 %
19,7 %
6,3 %
3,8 %
Tabelle 9: Angebotssituation bei Seniorenimmobilien
Quelle: Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Heimstatisik, 1999 und Winters, G.:
Senioren-Immobilien, 1999.
Da keine näheren Informationen über den Untersuchungen zugrunde gelegten
Begriffsdefinitionen zur Verfügung stehen, können die zum Teil erheblich differierenden
Angaben der obigen Tabelle nicht näher analysiert werden. Aus Gründen der Objektivität sind
beide Ergebnisse hier aufgeführt.
86
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S. 42-49 (gilt auch für
nachfolgenden Satz).
87
Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Heimstatistik, 1999.
88
Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Heimstatistik, 1999.
89
Vgl. Winters, G.: Senioren-Immobilien, 1999.
27
Zur Zeit bestehen in ganz Deutschland 1.320 Einrichtungen der Kurzzeitpflege mit 8.833
Plätzen.
90
Allein für NRW wird ein Bedarf von rund 13.000 Kurzzeit- und Tagespflegeplätzen
prognostiziert.
91
Ziel dieser Einrichtungen ist es den pflegenden Angehörigen ihre
Berufstätigkeit zu ermöglichen, indem die pflegebedürftigen alten Menschen tagsüber
stationär betreut werden. Eine Kurzpflege hingegen dauert ca. vier Wochen und soll den
Angehörigen einen Urlaub ermöglichen.
In NRW sind die Heimplätze durchschnittlich zu 98 % belegt.
92
Die Auslastungsquoten der ca.
1.100 Seniorenresidenzen hingegen sind sehr unterschiedlich: bei einigen renommierten
Häusern existieren Wartelisten und bei anderen bestehen Belegungsschwierigkeiten.
93
Der Versorgungsgrad der über 65jährigen mit Heimplätzen beträgt im Bundesdurchschnitt
5 %.
94
In NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist die Versorgung mit
Heimplätzen leicht unterdurchschnittlich.
Die Versorgungssituation der Bundesländer mit Service-Wohnanlagen differiert stark. Diesen
Sachverhalt stellt folgende Graphik dar und veranschaulicht so den zum Teil erheblichen
Nachholbedarf:
Abbildung 2: Versorgungssituation mit Service-Wohnanlagen in Deutschland
Quelle: Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.:
Seniorenimmobilien, 1998, S. 354.
90
Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Heimstatistik, 1999.
91
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 2 und Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend,
Heimstatistik, 1999(gilt auch für die nachfolgenden 2 Sätze).
92
Vgl. Schneekloth, U.: Pflegebedürftige, 1997, S. 86-89.
93
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 3-4.
94
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 362-
363 (gilt auch für den nachfolgenden Satz).
28
In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, daß alte Menschen aufgrund der
ambulanten Pflegedienste mittlerweile sehr viel länger in der eigenen Wohnung leben können.
Diese Serviceleistung wird von ca. 10.000 privaten Pflegediensten angeboten.
95
Die durchschnittlichen von einem Bewohner aufzubringenden Kosten für einen Pflegeplatz
belaufen sich in NRW auf ca. 4.400,- DM im Monat (Stand 1996).
96
Diese Kosten setzen sich
zusammen aus 2.600,- DM Pflegekosten und 1.200,- DM ,,Hotelkosten". Als ,,Hotelkosten"
werden die Kosten für Zimmer, Zimmerreinigung und Investitionen bezeichnet. Die
angesetzten Investitionskosten von 600,- DM entsprechen dabei den durchschnittlich
angenommenen Kosten für Bau oder Renovierung der Einrichtungen. Die Mieten in
altengerechten Wohnungen übersteigen aufgrund der höheren Herstellkosten zum Teil die
ortsüblichen Vergleichsmieten um 50 %. Aus diesem Grund bezweifelt Koidl eine breite
Nachfrage.
97
Nachdem die Ist-Versorgungssituation mit Senioreneinrichtungen dargestellt wurde, werden
nachfolgend verschiedene Faktoren untersucht, die die Angebotseite in Zukunft beeinflussen
können.
Die Anbieter von Seniorenimmobilien müssen berücksichtigen, daß alte Menschen, so lange
sie dazu in der Lage sind, ein selbständiges und eigenbestimmtes Leben führen möchten.
98
In
diesem Zusammenhang wurde auch der Begriff der "jungen Alten" geprägt. Dieser soll
verdeutlichen, daß immer mehr Rentner so rüstig und vital sind, daß sie lebhaften Gebrauch
von Sport-, Reise- und Kulturveranstaltungen machen.
99
1992 wurde eine Umfrage zu den
Interessensgebieten älterer Menschen durchgeführt.
100
Dazu wurden drei Altersklassen
gebildet: 60-69 Jahre, 70-79 Jahre und ab 80 Jahre. Es stellte sich heraus, daß das Interesse
an einem breiten Horizont aus Kapitalanlagen, Wohnungseinrichtung, Haushaltsführung,
technischen Geräten, medizinische Fragen, kulturellen Interessen etc. von Altersdekade zu
Altersdekade nur geringfügig abnimmt. Allerdings vollzieht sich ein großer Einbruch im
Interessenspektrum ab dem 70. Lebensjahr: 20,4 % der 60-69jährigen, 12,7 % der 70-
79jährigen und nur noch 7,8 % der über 80jährigen interessiert sich für viele der oben
genannten Dinge. Deshalb sollten die Anbieter solcher Wohnformen ihre Dienstleistungen und
95
Vgl. Weyers, G.: Verkehrswert, 1997, S. 1.
96
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 362-
363 (gilt auch für die nachfolgenden 3 Sätze).
97
Vgl. Koidl, G.: Gewerbliche Objekte, 1996, S. 8-10.
98
Vgl. Schiffer, P.: Ältere Menschen, 1999, S. 28.
99
Vgl. Klose, H.-U.: Zukunft, 1993, S. 20-21.
100
Vgl. Noelle-Neumann, E./Rothenberger, W.: Alter, 1993, S. 213-219 (gilt auch für die nachfolgenden 3 Sätze).
29
Freizeitangebote auf die verschiedenen altersspezifischen Interessen der Senioren
abstimmen.
Desweiteren sollte auf die Selbständigkeitswünsche der Senioren eingegangen werden,
indem Pflegeleistungen im Bedarfsfall gegen Bezahlung gebucht werden können und keine
Zwangsversorgung besteht. Da Service-Wohnanlagen diese Möglichkeit bieten werden sie
von Senioren viel positiver beurteilt als die traditionellen Formen der Heimunterbringung.
101
So
akzeptieren fast 50 %, der in einer Untersuchung Befragten, das Service-Wohnen für sich
selbst als Wohnform, 30 % akzeptieren es im Notfall und lediglich rund 20 % akzeptieren es
nicht. Daraus läßt sich eine große Nachfrage an erschwinglichen Wohnungen, in denen ein
eigenständiges Leben bis ins hohe Alter möglich ist, ableiten. Voraussetzung dafür ist
allerdings eine jederzeitige Abrufbarkeit von sozialen Diensten wie z. B. Krankenpflege,
ärztliche Versorgung etc.. Solche Angebote, die eine Mischung aus Selbst- und
Fremdversorgung bieten, sind bisher Mangelware.
Auf jeden Fall zu beachten ist die Tatsache, daß die Träger der Sozialhilfe als Kostenträger
mit den Tägern der Altenhilfeeinrichtungen Vereinbarungen über die Höhe der Pflegesätze für
Sozialhilfeempfänger treffen.
102
Diese Sätze sind je nach Region, Ausstattungsmerkmalen der
Einrichtung und Pflegestufe unterschiedlich hoch. Solche Vereinbarungen führen dazu, daß
lediglich von selbstzahlenden Bewohnern höhere Pflegesätze, als die mit der
Pflegesatzkommission vereinbarten, verlangt werden können. Zwar müssen die privaten
Altenhilfeeinrichtungen solche Vereinbarungen mit den Trägern der Sozialhilfe nicht
abschließen, allerdings ist das Vorhandensein solcher Vereinbarungen von Vorteil, wenn ein
bislang selbst zahlender Bewohner nach längerem Aufenthalt, aufgrund aufgebrauchter
privater Finanzmittel, zum Sozialhilfefall wird. In einem solchen Fall kann dem Bewohner der
Umzug in ein neues Heim nur erspart werden, wenn sein bisheriges Heim eine Vereinbarung
über Pflegesätze mit dem Sozialhilfeträger eingegangen ist.
Desweiteren besteht für private Träger von Altenhilfeeinrichtungen eine generelle
Genehmigungspflicht für die Aufnahme des Heimbetriebes (gemäß § 6 I HeimG) und
Mindestanforderungen an das Leistungsniveau, die durch wiederkehrende Prüfungen der
zuständigen Behörden überwacht werden (§ 9 HeimG).
101
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, S. 333-
334 (gilt auch für die nachfolgenden 4 Sätze).
102
Vgl. Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 42-43 (gilt auch für die nachfolgenden 5 Sätze).
30
Mit der Einführung der Pflegeversicherung sind die Kriterien der Pflegebedürftigkeit enger
gefaßt worden. Dies hatte zur Folge, daß 1/4 der Alten- und Pflegeheimbewohner niedrigeren
Pflegestufen zugeordnet wurden.
103
Dadurch wurde der Zugang zur stationären Pflege
erschwert. Außerdem besteht seit dem ein Wahlrecht zwischen Sach- und Geldleistung, so
daß die Bereitschaft zur häuslichen Pflege mit Unterstützung durch professionelle mobile
Dienstleister gestärkt wird. Dies wiederum verursacht einen Rückgang der Nachfrage nach
stationären Pflegeeinrichtungen. Hingegen wird die Nachfrage nach Service-Wohnen
hierdurch gestärkt.
Um die Marktsituation bezüglich der Trägerschaft der bestehenden Einrichtungen (Stand
1988) zu verdeutlichen, sei darauf hingewiesen, daß 77 % der Altenhilfeeinrichtungen von
freigemeinnützigen, 19 % von privaten und 4 % von öffentlichen Trägern unterhalten
werden.
104
Der Erfolg der Einrichtungen hängt aber nicht von der Trägerschaft ab, sondern
viel mehr von der Zufriedenheit der Bewohner und der daraus resultierenden Reputation der
Einrichtung. Positiv auf die Autonomie und damit auf die Zufriedenheit der Heimbewohner
wirken sich beispielsweise Einzelzimmerunterbringung, das Aufstellen eigener Möbel, die
lockere Handhabung von Verhaltensvorschriften wie Aufsteh-, Eß- und Ausgehzeiten, das
Veranstaltungsangebot und das Personalverhalten aus. Nur durch zufriedene Bewohner kann
der Bestand der jeweiligen Senioreneinrichtung langfristig gesichert werden.
Abschließend läßt sich sagen, daß eine Investition in Service-Wohnanlagen als auch in
mehrgliedrige Einrichtungen lohnenswert sein kann, da diese Formen der Seniorenimmobilien
den Selbständigkeitswünschen der älteren Menschen am ehesten gerecht werden und
demzufolge Nachfrage erwarten lassen. Es ist empfehlenswert detaillierte Angebots- und
Nachfrageanalysen speziell für den jeweiligen Standort durchzuführen, die auch andere
geplante Projekte des gleichen Marktsegments berücksichtigen sollten.
3.1.2.1.3 Entwicklung der preisbestimmenden Parameter
Der Preis für das Wohnen in speziellen Seniorenimmobilien bildet sich wie überall in der
Marktwirtschaft am Markt. Er hängt somit ab vom bestehenden Angebot, der Nachfrage und
der Qualität, die wiederum von Nebenbedingungen beeinflußt werden.
Da das Service-Wohnen direkte Konkurrenz durch altengerechte, nicht
genehmigungspflichtige Wohnungen mit optionaler Inanspruchnahme mobiler professioneller
103
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T./Flehninghaus, W./Lindner-Figura, J. et al.: Seniorenimmobilien, 1998, Köln
1998, S. 368 (gilt auch für die nachfolgenden 4 Sätze).
104
Vgl. Zanders, E.: Altenheime, 1990, S. 43 und S. 128-134 (gilt auch für die nachfolgenden 3 Sätze).
31
Pflegedienste bekommt, hat das Preis- und Mietniveau dieser Wohnungen durchaus einen
Einfluß auf die Preisgestaltung der Anlagen des betreuten Wohnens.
105
Für Pflegeheime gilt
dies sicherlich nicht, da die Bewohner dort zumeist einer intensiveren Betreuung bedürfen. Ein
entscheidender Preisparameter ist die Entwicklung der Pflegesätze im Rahmen der
Pflegeversicherung, auf die später noch eingegangen wird.
In diesem Zusammenhang sollte vor der Kreditvergabe unbedingt geprüft werden, welche
Auswirkungen geplante Gesetzesänderungen auf das Seniorenobjekt haben können.
106
Um
dies zu klären sind Gespräche mit Kranken- und Rentenversicherungen notwendig. Außerdem
sollten mögliche Veränderungen des Steuergesetzes oder bestehender Fördermaßnahmen
geprüft werden. Deshalb fordert Koidl vor dem Hintergrund der staatlichen Sparbemühungen,
die Überprüfung der Objektrentabilität ohne Berücksichtigung von staatlichen Fördermitteln
oder sonstigen Vergünstigungen.
107
Die Preisentwicklung von Plätzen in Altenhilfeeinrichtungen steht außerdem im engen
Zusammenhang mit dem Preis für Bauland, den Herstellungs-, den Kapital- und
Personalkosten und der beanspruchten Rendite.
Die Baulandpreise weisen innerhalb Deutschlands erhebliche Unterschiede auf. So kostete
1992 ein 400 bis 600qm-Grundstück in mittlerer Wohnlage bei ein- bis zweigeschossiger
Bauweise in Emden 80,- DM/qm , in Köln 440,- DM/qm und in München 1.480,- DM/qm.
108
Bei
diesen Baulandpreisen handelt es sich zwar nicht notwendigerweise um die relevanten Preise
für Seniorenimmobilien, weil die Preise mit der erlaubten Bebauungsart und der
Geschoßanzahl variieren, jedoch verdeutlichen sie die erheblichen Preisdifferenzen.
Außerdem hat die Baulandausweisung und die Nachfrage, die insbesondere in
Ballungsgebieten groß ist, Einfluß auf die Preise.
109
Die Baulandneuausweisung ist aufgrund
naturschutzrechtlicher Bestimmungen in den letzten Jahren erschwert worden. So können
Engpässe entstehen, die die Preise überdurchschnittlich steigen lassen. Zur Zeit beträgt der
Grundstückkostenanteil an den Gesamtobjektkosten in den Kernstädten der Ballungsgebiete
zum Teil bis zu 50 %. Desweiteren besteht die Tendenz der Gemeinden, wegen der
Gewerbesteuereinnahmen, den Gewinn von Arbeitsplätzen und der Vermeidung von hohen
Folgekosten für die soziale Infrastruktur der Wohngebiete z. B. in Form von Schulen eher
105
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S. 27.
106
Vgl. unveröffentlichtes Manuskript einer deutschen Großbank (dem Korrektor bekannt), S. 20 (auch für den
nachfolgenden Satz).
107
Vgl. Koidl, G.: Gewerbliche Objekte, 1996, S. 8-10.
108
Dieterich, H.: Bodenmarkt, 1994, S. 353.
109
Vgl. Jokl, S.: Bauland, 1998, S. 20-22 (gilt auch für die nachfolgenden 5 Sätze).
Ende der Leseprobe aus 153 Seiten
- Arbeit zitieren
- Ulrike Schiefenhövel (Autor:in), 1999, Ansätze zur Risikobeurteilung und Risikobegrenzung der Kreditinstitute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung am Beispiel einer Seniorenimmobilie, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185654
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