Aufgrund der demographischen Entwicklungen in Deutschland gewinnt die Finanzierung von Seniorenimmobilien an Bedeutung. Daher wird nachfolgend diese Art der Gewerbeimmobilie betrachtet. Zuerst wird auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien, auf die verschiedenen Arten der Seniorenimmobilien und auf Risiken bei der Finanzierung dieser eingegangen (vgl. 2. Kapitel). Danach werden Methoden behandelt mit deren Hilfe das Risiko der zu finanzierenden Seniorenimmobilie beurteilt werden kann (vgl. 3. Kapitel). Aufgrund dieser Risikobeurteilung wird die Kreditentscheidung getroffen. Wird dem Kreditantrag stattgegeben, so folgt die Risikobegrenzung (vgl. 4. Kapitel). Ihr Ziel ist es das übernommene Risiko zu limitieren und dadurch sicherzustellen, daß die ausgegebenen Kreditmittel nicht ausfallen. Im 5. Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels einzelne, der zuvor behandelten, Risikobeurteilungs- und Risikobegrenzungsmethoden angewendet. Abschließend werden im 6. Kapitel die erwarteten zukünftigen Entwicklungen geschildert.
Inhaltsverzeichnis
1. Problemstellung
2. Klärung und Abgrenzung der zentralen Begriffe
2.1. Gewerbeimmobilien und ihre Finanzierung
2.2. Arten von Seniorenimmobilien
2.3. Risiken bei der Finanzierung von Seniorenimmobilien
3. Theoretische Grundlagen zur Risikobeurteilung einer Seniorenimmobilie
3.1 Risikobeurteilung bei bereits erstellten Seniorenimmobilien
3.1.1 Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung
3.1.2 Materielle Kreditwürdigkeitsprüfung
3.1.2.1 Markt- und Wettbewerbsanalyse
3.1.2.1.1 Nachfrageanalyse
3.1.2.1.2 Angebotsanalyse
3.1.2.1.3 Entwicklung der preisbestimmenden Parameter
3.1.2.2 Objektanalyse
3.1.2.2.1 Makro- und Mikrolage
3.1.2.2.2 Grundstück
3.1.2.2.3 Gebäude
3.1.2.2.4 Wertermittlung
3.1.2.3 Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse
3.1.2.3.1 Best- und worst-case Szenarien
3.1.2.3.2 Liquiditätsplan und -analyse
3.1.2.3.3 Immobilieninvestitionsrechnung
3.1.2.3.3.1 Discounted cash-flow-Methode
3.1.2.3.3.2 Interne Zinsfußmethode
3.1.2.3.3.3 Methode des vollständigen Finanzplans
3.1.2.3.3.4 Deckungsbeitragsrechung
3.1.2.3.3.5 Break-even-point-Berechung
3.1.3 Bonitätsanalyse des Kreditnehmers und der beteiligten Unternehmen
3.2 Erweiterung der Risikobeurteilung auf projektierte Seniorenimmobilien
3.2.1 Konzeptionsrisiken
3.2.2 Fertigstellungsrisiken
3.2.3 Vermarktungs- und Vermietungsrisiken
3.2.4 Liquiditätsrisiko
4. Ansätze zur Risikobegrenzung bei Seniorenimmobilien
4.1 Risikobegrenzungsansätze bei bereits fertiggestellten Seniorenimmobilien
4.1.1 Risikokontrolle durch Frühindikatoren
4.1.2 Kontinuierliche Wertermittlung
4.1.3 Kreditrating
4.1.4 Risikostreuung durch Kreditportfolio-Management
4.1.5 Risikoteilung durch Konsortialfinanzierungen
4.2 Risikobegrenzungsansätze bei projektierten Seniorenimmobilien
4.2.1 Plausibilitätsprüfungen
4.2.2 Baucontrolling
5. Fundierung der theoretischen Überlegungen zur Risikobeurteilung und -begrenzung anhand eines Praxisbeispiels
5.1 Darstellung und Erläuterung des Praxisbeispiels
5.2 Risikobeurteilung des Praxisbeispiels
5.2.1 Markt- und Wettbewerbsanalyse
5.2.2 Objektanalyse
5.2.3 Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse
5.2.4 Bonitätsanalyse
5.3 Risikobegrenzungsansätze für das Praxisbeispiel
6. Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Risikofelder bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung von Seniorenimmobilien und entwickelt spezifische Methoden zur Risikobeurteilung und Risikobegrenzung. Dabei stehen sowohl bereits fertiggestellte als auch projektierte Immobilien im Fokus, um die Kapitaldienstfähigkeit nachhaltig sicherzustellen.
- Markt- und Wettbewerbsanalyse bei Seniorenimmobilien
- Methoden der Risikobeurteilung (Wertermittlung, Rentabilitäts- und Bonitätsanalyse)
- Ansätze zur Risikobegrenzung für Kreditinstitute
- Spezifische Anforderungen bei der Finanzierung projektierter Objekte
- Praxisnahe Anwendung der theoretischen Konzepte anhand eines Beispielobjekts
Auszug aus dem Buch
3.1.2.1.1 Nachfrageanalyse
Grundsätzlich stellt Wohnen für den Menschen ein Grundbedürfnis dar, wodurch die Wohnungsnachfrage entsteht. Dieses Bedürfnis kann jedoch durch verschiedene Formen des Wohnens befriedigt werden. So können Senioren beispielsweise bei ihrer Familie, alleine oder in speziellen Senioreneinrichtungen leben.
Zur Zeit leben 93 % der über 65jährigen in privaten Haushalten. Ein Grund dafür ist, daß alte Menschen in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten. Sie ziehen nicht aus den mittlerweile viel zu großen ehemaligen Familienwohnungen oder -häusern aus, sondern vereinsamen dort, weil sich die Alterung in diesen Wohngebieten meist parallel vollzieht. Aus dieser einseitigen Altersstruktur resultiert dann, daß die gegenseitige Nachbarschaftshilfe nicht mehr gegeben ist. Verstärkt wird dieser Trend durch die hohe Eigentumsbildung in den 60er und 70er Jahren, die dazu geführt hat, daß heute über 50 % der 50- bis 60jährigen in Eigenheimen leben. Diese Menschen sehen sich zunehmend damit konfrontiert, daß ihre Häuser und Wohnungen nicht altersgerecht ausgestattet und viel zu groß sind. Die Bewirtschaftung von Haus und Garten wird so mit dem zunehmenden körperlichen Abbau als Last empfunden. Es ist festzustellen, daß ein Teil der alten Menschen beginnt, umzudenken.
Eine Umfrage des empirica-Datenpools kommt zu dem Ergebnis, daß sich bei den 50 bis 59jährigen ("zukünftige Senioren") fast 80 % der Befragten einen Umzug vorstellen können. Bei den "jungen Alten" (60 bis 74jährigen) 50 % und bei den "alten Alten" (über 75jährige) sind noch knapp 40 % bereit umzuziehen. Tatsächlich zogen in 1997 3 % der Mieterhaushalte und 1 % der Eigentümerhaushalte über 55 Jahre in eine andere Wohnung. Gründe für dieses Umdenken sind die Vermeidung von Isolation und Abhängigkeit im Alter. Damit verbunden ist der Wunsch im Alter selbständig, aber mit der Option der Pflege für den Krankheitsfall, zu leben.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Problemstellung: Dieses Kapitel erläutert das Grundrisiko im Kreditgeschäft und verdeutlicht die Notwendigkeit einer fundierten Risikobeurteilung bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen.
2. Klärung und Abgrenzung der zentralen Begriffe: Es erfolgt eine Definition von Gewerbe- und Betreiberimmobilien sowie ein Überblick über die verschiedenen Arten von Seniorenimmobilien und deren Finanzierungsrisiken.
3. Theoretische Grundlagen zur Risikobeurteilung einer Seniorenimmobilie: Dieser Abschnitt behandelt detailliert Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung (persönlich und materiell), die Markt- und Objektanalyse sowie Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsrechnungen.
4. Ansätze zur Risikobegrenzung bei Seniorenimmobilien: Hier werden Strategien vorgestellt, um Risiken durch Frühindikatoren, kontinuierliche Wertermittlung, Kreditrating und Portfolio-Management zu minimieren.
5. Fundierung der theoretischen Überlegungen zur Risikobeurteilung und -begrenzung anhand eines Praxisbeispiels: Das theoretische Modell wird auf ein konkretes Neubauprojekt angewendet, um die Finanzierbarkeit und Risikoabsicherung in der Praxis zu prüfen.
6. Ausblick: Das Kapitel schließt mit einer Betrachtung der zukünftigen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Seniorenimmobilien ab.
Schlüsselwörter
Seniorenimmobilien, Immobilienfinanzierung, Risikobeurteilung, Kreditrisiko, Kreditwürdigkeitsprüfung, Objektanalyse, Rentabilitätsanalyse, Bonitätsanalyse, Risikobegrenzung, Frühindikatoren, Kreditrating, Projektfinanzierung, demographischer Wandel, Immobilienbewertung, Baucontrolling.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit primär?
Die Arbeit untersucht, wie Kreditinstitute Risiken bei der Finanzierung von gewerblichen Seniorenimmobilien beurteilen und durch geeignete Ansätze begrenzen können.
Welche zentralen Themenfelder deckt die Arbeit ab?
Zentrale Themen sind die Begriffsdefinitionen von Seniorenimmobilien, die theoretischen Methoden zur Risikobeurteilung vor der Kreditvergabe sowie konkrete Risikobegrenzungsstrategien für die Bankpraxis.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erarbeitung eines methodischen Rahmens, mit dem Banken die Kreditentscheidung bei Seniorenimmobilien absichern und das Ausfallrisiko minimieren können.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine Literaturanalyse sowie eine fallstudienbasierte Anwendung der theoretischen Modelle auf ein konkretes Praxisbeispiel (Neubau eines Pflegeheims).
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Risikobeurteilung von Bestands- und Projektobjekten sowie die Erläuterung von Instrumenten zur Risikokontrolle wie Frühindikatoren, Ratings und Kostenrechnungsmodelle.
Welche Keywords charakterisieren die Arbeit am besten?
Schlüsselbegriffe sind Seniorenimmobilien, Immobilienfinanzierung, Risikobeurteilung, Kreditrating, Renditeanalyse und Baucontrolling.
Warum ist das Thema Seniorenimmobilien für Banken besonders komplex?
Da Seniorenimmobilien Betreiberimmobilien sind, hängt der wirtschaftliche Erfolg nicht nur von der Bausubstanz, sondern maßgeblich von der Qualität und Zuverlässigkeit des Betreibers sowie von sozio-demographischen Faktoren ab.
Welche Rolle spielt das Praxisbeispiel in der Arbeit?
Das Praxisbeispiel dient der Verifizierung der theoretischen Konzepte, indem es aufzeigt, wie Beleihungswert, Rentabilität und Bonität in einem realen Fallbeispiel unter Anwendung der diskutierten Methoden bewertet werden.
- Citation du texte
- Ulrike Schiefenhövel (Auteur), 1999, Ansätze zur Risikobeurteilung und Risikobegrenzung der Kreditinstitute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung am Beispiel einer Seniorenimmobilie, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185654
