Die Arbeit wurde im Rahmen des Seminars Internationale Immobilieninvestments erstellt.
Die Immobilie galt lange als grundsolides Investment: Geringe Wertschwankung, inflationssicher, geringe Rendite aber dafür kontinuierliche Wertsteigerung. Immobilieninvestments wurden vornehmlich im Heimatmarkt getätigt. In den letzten
Jahren nimmt jedoch das Volumen grenzüberschreitender Immobilieninvestments im Zuge der Internationalisierung rapide zu. Mit Konsequenzen für die internationalen Immobilienmärkte: Die Risiken und damit die Renditeschwankungen bei der
Immobilienanlage, insbesondere in ausländischen Märkten, sind erheblich größer geworden (siehe Anhang Abbildung 1). Internationale Immobilieninvestoren versuchen diese Chancen zu nutzen, sehen sich aber gleichwohl mit einer Vielzahl objektspezifischer und marktspezifischer Risiken im Ausland konfrontiert.
Im vorliegenden Aufsatz soll die Problematik der Immobilien- und Risikobewertung internationaler Immobilieninvestments dargestellt werden. Nach der Definition grundlegender Begriffe wird, ausgehend von der Charakteristik der Immobilie, auf objekt- und marktspezifische Risiken bei Immobilieninvestments im Ausland eingegangen. Darauf folgt die Darstellung einzelner Teilschritte der Risikobewertung bei Immobilien als Grundlage zur Ermittlung des Immobilienwertes im Rahmen der Investitionsentscheidung. Aufgrund der Besonderheiten der Immobilie, der Risiken und ihrer Bewertung werden die Anforderungen an das Management abgeleitet. [...]
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Grundlagen
2.1 Risikobegriff
2.2 Investitionsentscheidung
2.3 Immobilieninvestoren, Ziele und Motive
3. Immobilieninvestition im Ausland
3.1 Spezifika der Immobilie
3.2 Spezifische Faktoren und Risiken im Ausland
3.2.1 Objektspezifische Risiken
3.2.2 Marktrisiken
4. Risikobewertung als Grundlage der Investitionsentscheidung
4.1 Länderanalyse
4.2 Regional- und Makrostandortanalyse
4.3 Mikrostandort- und Gebäudeanalyse
4.4 Ableitung des Immobilienwertes mittels quantifizierter Risiken
4.5 Anforderungen an das Management im Ausland
5. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Risiken und Bewertungsverfahren bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen. Das primäre Ziel ist es, ein strukturiertes Verständnis für die komplexen Gefahrenpotentiale im Ausland zu schaffen und aufzuzeigen, wie diese durch systematische Analysen und ein professionelles Management bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden müssen.
- Charakteristika von Immobilieninvestments im internationalen Kontext
- Differenzierung zwischen objekt- und marktspezifischen Risiken
- Methoden der Risikobewertung als Grundlage der Wertermittlung
- Bedeutung von Research und Due-Diligence bei Auslandsinvestitionen
- Anforderungen an ein kompetentes Immobilienmanagement vor Ort
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Objektspezifische Risiken
Wertbeeinflussende Standortfaktoren sind natürlich auch bei ausländischen Immobilien wirksam. Neben Lage, Ausstattung und Architektur kommen im Ausland aber noch weitere objektspezifische Kriterien und Risikofaktoren hinzu. So müssen bei der Bewertung des Objekts besondere klimatische Verhältnisse oder Natureinflüsse, wie Erdbeben oder Überschwemmungen, berücksichtigt werden. Der Wert einer Immobilie wird aber auch maßgeblich durch länderspezifische Art und Qualität der Bauausführung, Bauweise und verwendete Baumaterialen sowie Verschleiß und Nutzungsdauer beeinflusst.
Des weiteren sind auch Besonderheiten und Risiken bei der Eigentumsverschaffung im Vorfeld einer Investition zu untersuchen. Hier gibt es unterschiedlichste Formerfordernisse und Gestaltung des Eigentumsübergangs. Während es in einigen Ländern eines amtlich bestellten Notars und der Schriftform bedarf, können in anderen Ländern dagegen Kaufverträge auch formlos und ohne Beteiligung eines Notars geschlossen werden. Hinzu kommen Unterschiede bei der Eigentumsübertragung. So ist beispielsweise das in Deutschland übliche Abstraktionsprinzip, dass heißt das Auseinanderfallen von Kaufvertrag und Eigentumsübertragung durch Auflassung und Grundbucheintragung (§ 873 BGB), in anderen Ländern unbekannt. Hier kann mitunter das Eigentum bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages auf den Käufer übergehen, insbesondere, wenn in diesen Ländern kein Grundbuch existiert. Aber auch das Grundbuch selbst hat in den verschiedensten Ländern eine unterschiedliche Aussagekraft bezüglich der Rechtsverhältnisse.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die zunehmende Internationalisierung von Immobilieninvestments und leitet die Forschungsfrage bezüglich der damit verbundenen neuen Risikostrukturen ab.
2. Grundlagen: Es werden zentrale Begrifflichkeiten wie der Risikobegriff, Investitionsentscheidungen sowie die Ziele und Motive internationaler Investoren definiert.
3. Immobilieninvestition im Ausland: Dieses Kapitel erläutert die Besonderheiten von Immobilien als Anlagegut und kategorisiert die spezifischen Risiken im Ausland in objektspezifische Faktoren und Marktrisiken.
4. Risikobewertung als Grundlage der Investitionsentscheidung: Hier wird der Prozess der Risikobewertung von der Länderanalyse über Standortanalysen bis hin zur quantitativen Ermittlung des Immobilienwertes und den Managementanforderungen detailliert dargestellt.
5. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und betont die Notwendigkeit eines strukturierten Risikomanagements und lokaler Präsenz für den Erfolg internationaler Immobilieninvestitionen.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestments, Risikobewertung, Internationalisierung, Risikomanagement, Immobilienwert, Marktrisiken, Due-Diligence, Kapitalmarkt, Rendite, Standortanalyse, Investitionsentscheidung, Transformationsländer, Immobilienmarktzyklus, Objektgesellschaften, Immobilienmanagement.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit den spezifischen Herausforderungen und Risiken, denen sich Investoren bei Immobilienanlagen auf internationalen Märkten gegenübersehen, und wie diese Risiken systematisch bewertet werden können.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die zentralen Themen umfassen die Definition von Immobilienrisiken, die Differenzierung zwischen objekt- und marktspezifischen Risiken im Ausland sowie die methodischen Ansätze zur Risikobewertung bei Investitionsentscheidungen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage der Arbeit?
Das Ziel ist es, die Problematik der Risikoidentifikation und -bewertung bei internationalen Immobilieninvestitionen darzustellen, um eine fundierte Grundlage für Investitionsentscheidungen zu schaffen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine theoretische Auseinandersetzung mit Fachliteratur sowie auf die Auswertung von Marktberichten und Research-Daten, insbesondere von LaSalle Investment Management.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretischen Grundlagen, die Analyse von objektspezifischen und Marktrisiken sowie die Darstellung vierstufiger Bewertungsmethoden und Managementanforderungen im Ausland.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Immobilieninvestments, Risikobewertung, Marktrisiken, Standortanalyse und Due-Diligence charakterisiert.
Wie unterscheidet sich der internationale Investor vom nationalen Investor?
Der internationale Investor verfolgt laut Arbeit einen kürzeren Anlagehorizont (5-15 Jahre) und bezieht den späteren Verkauf bereits frühzeitig in die Renditeplanung ein.
Warum ist eine regionale Präsenz für internationale Investoren so wichtig?
Aufgrund von Intransparenz, kulturellen Unterschieden, Sprachbarrieren und dem hohen Informationsbedarf bei rechtlichen/steuerlichen Themen kann eine erfolgreiche Verwaltung nicht allein aus der Ferne gesteuert werden.
- Citation du texte
- Maik Zöllner (Auteur), 2004, Risiken und Risikobewertung bei internationalen Immobilieninvestments, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185977
