Geschlossene Fonds als alternative Anlagestrategie


Studienarbeit, 2002
16 Seiten

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Die Konstruktion geschlossener Fonds
2.1 Das Grundkonzept
2.2 Die Arten von geschlossenen Immobilienfonds
2.2.1 Steuerorientierte Fonds versus ausschüttungsorientierte Fonds
2.2.2 One-Property-Fonds versus Multi-Property Fonds
2.3 Die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen
2.4 Die Fungibilität
2.5 Die steuerliche Betrachtung
2.5.1 Die Einkommensteuer
2.5.2 Spekulationsgeschäfte
2.5.3 Die Erbschafts- und Schenkungssteuer
2.6. Die Vorteile der geschlossenen Immobilienfonds
2.6.1 Der Inflationsschutz
2.6.2 Die Wertsteigerung
2.6.3 Geringer Kapitaleinsatz
2.6.4 Geringer Aufwand
2.6.5 Hohe Rendite
2.7 Die Risiken der geschlossenen Immobilienfonds

3. Kriterien, die bei der Fondsauswahl zu beachten sind
3.1 Informationen über den Initiator
3.2 Die Objektqualität
3.3 Die Garantien
3.4 Die Finanzierung

4. Das Praxisbeispiel- Der IBV Fonds Deutschland 4
4.1 Die Art des Fonds
4.2 Die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen
4.3 Die Fungibilität
4.4 Die steuerlichen Aspekte
4.5 Die Vorteile und Risiken
4.5.1 Der Inflationsschutz
4.5.2 Die Wertsteigerung
4.5.3 Geringer Kapitaleinsatz
4.5.4 Hohe Rendite
4.5.5 Fondsschließungsrisiko
4.5.6 Vermietungsprobleme
4.5.7 Das Zinsänderungsrisiko
4.6 Informationen über den Fondsinitiator
4.7 Die Objektqualität
4.8 Die Garantien
4.9 Die Finanzierung

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

1. Einleitung

Dieser Semesterbericht beschäftigt sich mit dem Thema geschlossene Immobilienfonds, wobei die Betrachtung der Chancen und Risiken in den Mittelpunkt gestellt wird. Nach der Erläuterung der wichtigsten theoretischen Grundlagen, folgt eine Abhandlung über die Bedeutung der richtigen Auswahl des geschlossenen Fonds unter Berücksichtigung der zu beachtenden Kriterien. Welche Fragen sollte sich ein Anleger vor der Investition in einen geschlossenen Fonds stellen? Welche Form des Fonds ist für ihn geeignet und steht im Einklang mit seinen persönlichen und finanziellen Bedürfnissen? Welcher Risiken sollte er sich vorher bewusst sein?

Schließlich wird der Bericht abgerundet durch eine praktische Studie, wobei die Attraktivität und die Zweckmäßigkeit für bestimmte Anlegerkreise am Beispiel des IBV Fonds Deutschland 4, welcher von der Berliner Sparkasse vertrieben wird, tiefgehend erläutert und bewertet wird. Mit einer abschließenden Zusammenfassung endet der Semesterbericht.

2. Die Konstruktion geschlossener Fonds

2.1 Das Grundkonzept

Bei einem Immobilienfonds schließen sich mehrere Personen zu einer Gesellschaft zusammen mit dem Ziel des Immobilienerwerbes. Unterschieden wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Der geschlossene Immobilienfonds investiert in ein vorab ausgewähltes Großprojekt. Je nach Höhe seiner Einlage partizipiert der Anleger in der Regel an den Verlustzuweisungen sowie den Erträgen aus den Mieterlösen der gekauften oder neu gebauten Immobilien.1 Der Investor kauft also keine komplette Immobilie sondern erwirbt einen Anteil daran, indem er der Fondsgesellschaft beitritt. Das Investitionsvorhaben wird in einem Prospekt detailliert beschrieben und kann im Nachhinein nicht mehr verändert werden. Der zugehörige Investitions- und Finanzierungsplan und damit auch das Investitionsvolumen stehen fest.2 Hat der Fonds die vorher festgelegte Summe an Investorengeldern erreicht, wird er geschlossen und es werden keine weiteren Zeichnungen angenommen.3 Somit handelt es sich im doppelten Sinne um einen geschlossenen Fonds: hinsichtlich des Anlegerkreises und hinsichtlich des Investitionsvorhabens. Die Fondsgesellschaft finanziert die Baumaßnahmen durch die von den Kunden eingezahlten Beträge. Meist wird zusätzlich Fremdkapital von einer Bank zur Finanzierung verwendet.4

2.2 Die Arten von geschlossenen Immobilienfonds

2.2.1 Steuerorientierte Fonds versus ausschüttungsorientierte Fonds

Bei steuerorientierten Fonds erhält der Anleger Steuervorteile. Charakteristisch sind die hohen Verlustzuweisungen in der Investitionsphase. Erreicht werden diese durch einen hohen Anteil an Fremdkapital. Ziel ist es, die einkommenssteuerliche Belastung zu reduzieren und dadurch den Kapitaleinsatz des Anlegers möglichst gering zu halten. Deshalb eignet sich diese Art des Fonds besonders für Anleger mit mittlerer bis hoher Steuerprogression, die im Beteiligungsjahr eine hohe Verlustzuweisung erzielen möchten und gleichzeitig an hohen Barausschüttungen interessiert sind.

Dem gegenüber steht der ausschüttungsorientierte Fonds. Dieser zeichnet sich durch einen hohen Anteil an Eigenkapital - also den Kundeneinlagen- und einer hohen Rendite aus. Der Sicherheitsgedanke steht hier an erster Stelle.5 Die Initiatoren nutzen die sich bietenden steuerlichen Vorteile, legen aber mehr Wert auf langfristige Erträge und Wertzuwachs.6 Anleger, die auf ein Zusatzeinkommen für die Zukunftssicherung oder die Altersversorgung Wert legen, entscheiden sich für diese Art des Fonds.

2.2.2 One-Property-Fonds versus Multi-Property Fonds

Beim One-Property Fonds (Ein-Objekt-Fonds) erwirbt die Fondsgesellschaft nur eine Immobilie. Das bedeutet, dass der Anleger vom Erfolg dieses einzelnen Objektes und einer geringeren Anzahl von Mietern abhängig ist.

Bezüglich der Risikostreuung eignet sich deshalb ein Multi-Property Fonds (Mehr-Objekt- Fonds), bei dem mehrere Objekte an unterschiedlichen Standorten, in unterschiedlichen Regionen und Lagen erworben werden. Die Objektvielzahl gewährleistet zusätzlich einen breiten Mietermix und stellt die Stabilität des Investments sicher.7

2.3 Die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen

Entsprechend ihrer Zielrichtung treten geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf. Die Vorschriften für eine Kommanditgesellschaft finden sich im Handelsgesetzbuch.8 Die Vorschriften der GbR können dagegen im Bürgerlichen Gesetzbuch nachgelesen werden. Alle Gesellschafter haften gesamtschuldnerisch, persönlich, unmittelbar und unbeschränkt.9

2.4 Die Fungibilität

Fungibilität ist die Vertretbarkeit von Sachen und Rechten. Die Fungibilität einer Immobilie ist Voraussetzung für ihre Handelbarkeit.10 Die Anlage in einem geschlossenen Fonds sollte immer als eine langfristige Investition betrachtet werden. Bei steuerorientierten Fonds beispielsweise ist eine steuerunschädliche Veräußerung der Beteiligung erst nach Erreichen des Totalüberschusses möglich, es sei denn, der Anleger gerät in wirtschaftliche Not. Das setzt voraus, dass bei Zeichnung eine Gewinnerzielungsabsicht vorgelegen haben muss, um nicht als Liebhaberei gewertet zu werden. Ansonsten zieht die Veräußerung die Aberkennung der bis dahin geltend gemachten steuerlichen Verluste nach sich. Manche Fonds sind auch mit einem Anteilsandienungsrecht ausgestattet. Dabei verpflichtet sich die Fondsgesellschaft, innerhalb einer festgelegten Zeit die Anteile zu einem bestimmten Prozentsatz des Nominalwertes zurückzukaufen. Für den Verkauf von geschlossenen Fonds steht kein institutionalisierter Markt wie z.B. die Aktienbörse zur Verfügung.11

2.5 Die steuerliche Betrachtung

2.5.1 Die Einkommensteuer

Der Gesetzgeber fördert den Immobilienerwerb mit einer Reihe von steuerlichen Anreizen. Durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erhält der Anleger dem Verhältnis seiner Anlage entsprechend Verluste zugewiesen. Sie ergeben sich aus den Abschreibungen und den steuerlich absetzbaren Fondskosten. Mit diesen negativen steuerlichen Einkünften minimiert der Anleger sein zu versteuerndes Einkommen.

2.5.2 Spekulationsgeschäfte

Durch einen Wertzuwachs der Immobilie(n) im geschlossenen Fonds kann durch dessen

Veräußerung ein Gewinn erzielt werden. Ein Spekulationsgewinn ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Werbungskosten. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Spekulationsgewinne, die nach Ablauf dieser Zeitspanne realisiert werden, sind steuerfrei. Veräußerungsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist erhöhen die Summe der Einkünfte und somit das zu versteuernde Einkommen.

2.5.3 Die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Die Vererbung von Vermögen ist für viele Anleger ein wichtiges Thema. So ist die

Übertragung von Immobilien steuerlich günstiger als die Übertragung von Kapitalvermögen. Die Höhe des Erbschaftsteuersatzes hängt vom Verwandschaftsgrad, vom Wert des vererbten Vermögens und von der Höhe des jeweiligen Freibetrages ab.

Bei der Schenkung tritt die Besonderheit auf, dass der Beschenkte nicht nur den Anteil am Immobilienfonds erhält, sondern auch Verbindlichkeiten übernehmen muss. Steuerlich handelt es sich also um eine gemischte Schenkung, bei der deren Wert in einem gesonderten Verfahren ermittelt wird.12

2.6. Die Vorteile der geschlossenen Immobilienfonds

2.6.1 Der Inflationsschutz

Inflation bedeutet Geldentwertung und damit Kaufkraftschwund. Geschlossene Immobilienfonds erzielen Mieterträge, die an die Inflationsrate gekoppelt sind. Bei einer steigenden Inflationsrate erhöhen sich die Mieterträge und grundsätzlich auch der Immobilienwert, da es sich um eine Sachwertinvestition handelt.13

2.6.2 Die Wertsteigerung

Die Wertsteigerung bestimmt sich durch Angebot und Nachfrage. Der Verkaufserlös ist abhängig vom Mietpreis bei vermieteten, und vom erzielbaren Mieterlös bei unvermieteten Objekten sowie vom Standort.14

2.6.3 Geringer Kapitaleinsatz

Während der Kauf einer Immobilie normalerweise mit einem hohen Kapitaleinsatz verbunden ist, kann der Anleger bei einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds sein finanzielles Engagement seinen persönlichen Verhältnissen anpassen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit seinen Eigenkapitaleinsatz durch eine anteilige Finanzierung zu senken. Die Steuerrückflüsse, die den Anlegern bei steuerorientierten Fonds zugute kommen, reduzieren den effektiven Kapitaleinsatz weiterhin.15

2.6.4 Geringer Aufwand

Verglichen mit einem Immobilienkauf gestaltet sich der Verwaltungsaufwand bei einem geschlossenen Fonds sehr gering. Die gesamte Planung und Projektierung bzw. der Kauf der Objekte wird erfahrenen Fachleuten überlassen, wofür der Kunde eine Gebühr in Höhe des jeweiligen Agios zahlt. Mehrmals im Jahr wird der Kunde angeschrieben, was sicherstellt, dass er umfassend über seine Anlage informiert ist.16

2.6.5 Hohe Rendite

Die Rendite setzt sich zusammen aus der Ausschüttung, den Steuervorteilen und dem Wertzuwachs des geschlossenen Immobilienfonds. Parameter wie die Inflationsrate, die Guthabenverzinsung, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten nehmen Einfluss auf die Rendite.17 Im Vergleich zu anderen Anlageformen offeriert der geschlossene Immobilienfonds durch die steuerliche Begünstigung eine attraktive Rendite nach Steuern. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die Renditen bei einem geschlossenen Fonds im Vergleich zu einer herkömmlichen Anlage in Geldwerten. Investoren in Kapitalvermögen erhalten neben ihrer Einlage noch die jeweiligen Zinsen. Durch die Investition in Immobilienvermögen profitieren Zeichner des Fonds von den Ausschüttungen und zusätzlich von den steuerlichen Vorteilen in Bezug auf die Einkommensteuer, die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie den möglichen Wertsteigerungen der Immobilien.

[...]


1 Vgl. hrsg. v. Thomae, (1996) S. 87f.

2 Internetquelle 1.

3 Ebenda.

4 Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter (1997) S.58.

5 Ebenda S.31ff.

6 Vgl. Opitz (1998) S.45.

7 Ebenda S.42f.

8 Vgl. §§ 161-177a HGB.

9 vgl. Opitz (1998) S.64ff.

10 Internetquelle 2.

11 Internetquelle 1.

12 Ebenda.

13 Ebenda.

14 Ebenda.

15 Ebenda.

16 Ebenda.

17 Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter (1997).

Ende der Leseprobe aus 16 Seiten

Details

Titel
Geschlossene Fonds als alternative Anlagestrategie
Hochschule
Berufsakademie Berlin
Autor
Jahr
2002
Seiten
16
Katalognummer
V186426
ISBN (eBook)
9783656996668
ISBN (Buch)
9783656996729
Dateigröße
535 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
geschlossene, fonds, anlagestrategie
Arbeit zitieren
Susanne Voigt (Autor), 2002, Geschlossene Fonds als alternative Anlagestrategie , München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/186426

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