Bewertung von Green Buildings

Nachhaltigkeitszertifikate als Zukunftsmodell für die Integration des Green Value in die Immobilienbewertung


Seminararbeit, 2012

42 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Einführung in die Thematik
1.2 Zielstellung und Methodik

2. Grundlagen
2.1 Nachhaltigkeit
2.1.1 Begriff
2.1.2 Das Triple-Bottom-Line Konzept
2.2 Green Buildings
2.2.1 Begriff
2.2.2 Lebenszyklusbetrachtung
2.2.3 Eigenschaften
2.2.4 Ökologie versus Ökonomie
2.3 Immobilienbewertung

3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien
3.1 BREEAM
3.1.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.1.2 Verfahrensweise
3.1.3 Bewertungssystem
3.2 LEED
3.2.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.2.2 Verfahrensweise
3.2.3 Bewertungssystem
3.3 DGNB oder BNB
3.3.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.3.2 Verfahrensweise
3.3.3 Bewertungssystem
3.4 Vergleich BREEAM, LEED und DGNB

4. Integrationsmöglichkeiten des Green Value in die Immobilienbewertung
4.1 Der Green Value
4.2 Das Ertragswertverfahren und seine Eignung für die Integration des Green Value
4.2.1 Das Ertragswertverfahren
4.2.2 Eignung für die Bewertung des Green Value
4.3 Die hedonische Preisermittlungsmethode und ihre Eignung für die Bewertung des Green Value
4.3.1 Die hedonische Preisermittlungsmethode
4.3.2 Eignung für die Bewertung des Green Value
4.4 Ergebnis der bisherigen Betrachtungen

5. Die Anwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten in der Immobilienbewertung am Beispiel der hedonischen Preisermittlungsmethode
5.1 Einsatz der hedonischen Preisermittlungsmethode zur Bewertung von Green Buildings
5.2 Eignung von BREEAM, LEED und DGNB für die Bewertung von Green Buildings anhand der hedonischen Preisermittlungsmethode

6. Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die drei Säulen der Nachhaltigkeit

Abbildung 2: Das Ein-Säulen-Konzept

Abbildung 3: Einfluss von Nachhaltigkeit auf den Lebenszyklus der Immobilie

Abbildung 4: Schwarze Zahlen mit Green Buildings

Abbildung 5: BREEAM Zertifizierungskategorien

Abbildung 6: BREEAM Bewertungssystem

Abbildung 7: LEED Zertifizierungskategorien

Abbildung 8: DGNB Zertifizierungskategorien

Abbildung 9: Screenshot der Ergebnisdarstellung des deutschen Zertifizierungs-

Softwaretools für ein Hauptkriterium, hier die ökologische Qualität

Abbildung 10: Internationale Zertifizierungssysteme

Abbildung 11: Eignung von BREEAM, LEED und DGNB für die Bewertung von Green Buildings anhand der hedonischen Preisermittlungsmethode

1. Einleitung

1.1 Einführung in die Thematik

Spätestens seitdem der Klimawandel und seine Folgen in den 2000er Jahren zu öffentlichem Interesse gelangten, sind Politik, Wirtschaft und die Gesellschaft wie selbstverständlich dazu verpflichtet, ihr Handeln nachhaltig zu gestalten, um der von vielen Seiten prognostizierten Gefahr entgegen zu wirken.

Hier nehmen die Bauwirtschaft und mit ihr die Immobilienwirtschaft besonders hohe Stellenwerte ein, da sie in puncto Nachhaltigkeit mit ihrem hohen Energie- und Rohstoffverbrauch, Schadstoffemissionen, Abfallproduktionen und Trinkwasserverbrauch eine große Verantwortung tragen.[1]

Aus diesem Grund sind in den letzten Jahren bestimmte Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen. Das Interesse an nachhaltigen Immobilien, sogenannten ‚Green Buildings‘, steigt und gleichzeitig sinkt die Marktakzeptanz konventioneller, also nicht nachhaltiger Immobilien. In diesem Zusammenhang sollte jedoch nicht unerwähnt bleiben, dass der Begriff Green Building bisher nicht einheitlich definiert und abgegrenzt ist.[2]

In Bezug auf nachhaltige Immobilien ist oftmals auch von Nachhaltigkeitszertifikaten die Rede. Bei einer Zertifizierung erfolgt eine schriftliche Bestätigung durch einen unparteiischen Dritten darüber, dass eine Dienstleistung, ein Verfahren oder auch ein Erzeugnis gewissen Anforderungen entspricht.[3]

Die Zertifizierung von Nachhaltigkeit galt bislang hauptsächlich als Marketinginstrument, um die Nutzung und die Investition in nachhaltige Immobilien attraktiver zu gestalten. Diese Art von ökologischem und sozialverantwortlichem Handeln sollte also einen reinen Imagezuwachs für den Investor oder den Nutzer bewirken. Mehr und mehr jedoch überschreitet die Nachhaltigkeit von Immobilien die Grenze des Marketingzwecks und es wird immer dringender eine Lösung benötigt, um die Nachhaltigkeit eines Gebäudes objektiv und vergleichbar bewerten zu können.

Bisher ist diese Integration der Nachhaltigkeitsmehrwertes in die Immobilienbewertung durch traditionelle Bewertungsmethoden wie in Deutschland das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Residualverfahren nicht möglich.[4]

1.2 Zielstellung und Methodik

Deshalb soll diese Arbeit einen Überblick darüber geben, welche Möglichkeiten es gibt, diese Integration des Green Value in die Immobilienbewertung erreichen.

Grundlegende Begriffe sollen zu diesem Zwecke zunächst erläutert werden, um eine Basis für die darauf folgenden Ausführungen zu bilden. Zu diesen Grundlagenbegriffen gehören die Nachhaltigkeit, das Green Building sowie die Immobilienbewertung.

Darauf folgt eine nähere Betrachtung der bisher in der Immobilienwirtschaft am häufigsten vertretenen Zertifizierungen für Nachhaltigkeit, insbesondere der Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM), des Leadership in Energy and Environmental Design sowie des Deutschen Gütesiegels für Nachhaltiges Bauen. Diese Zertifizierungen werden genau untersucht auf ihre Verfahrensweisen und ihren Bewertungssysteme. Abschließend erfolgt an dieser Stelle der Übersichtlichkeit halber ein kurzer Vergleich der Zertifizierungen.

Den nächsten Themenschwerpunkt stellt die Integration des Green Value in die Immobilienbewertung dar. Hierfür wird zunächst die Begrifflichkeit des Green Value näher erklärt, um dann am Beispiel einer klassischen und einer modernen Bewertungsmethode deren Eignung für die Integration des Green Value zu bewerten.

Auf Basis des Ergebnisses der vorangegangenen Betrachtungen erfolgt dann schlussendlich die Einbeziehung der bereits vorgestellten Zertifizierungssysteme. Das heißt, die Anwendungsmöglichkeit dieser Zertifizierungen im Rahmen der hedonischen Preisermittlungsmethode wird auf ihre Eignung bezüglich der Bewertung von Green Buildings hin untersucht.

Ergebnis dieser Studie soll es letztendlich sein, die generellen Möglichkeiten der Bewertung von Green Buildings heute darzustellen und zusätzlich anhand eines Ausblickes festzuhalten, wie künftige Entwicklungen diese Möglichkeiten beeinflussen könnten und werden.

2. Grundlagen

2.1 Nachhaltigkeit

2.1.1 Begriff

Der Ursprung des Nachhaltigkeitsbegriffes lässt sich in der Forstwirtschaft wieder finden. Hier galt es seit jeher, nur so viele Bäume zu fällen, wie wieder nachwachsen können, um den Wert des Waldes und seine künftige Nutzung nicht zu gefährden.

Das Grundverständnis von Nachhaltigkeit scheint sich in den meisten Fällen kaum zu widersprechen, jedoch ist man sich nicht immer einig, welche hierfür zu ergreifenden Maßnahmen mehr und welche minder wichtig sind und in welcher Rangfolge sie zueinander stehen.

In nahezu jeder diese Thematik behandelnden Literatur ist die Definition nachhaltiger Entwicklung durch die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung aus dem Jahre 1987 vermerkt. In jenem Brundtland-Bericht heißt es: „Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.“[5] Übersetzt bedeutet das, dass nachhaltige Entwicklung den Bedürfnissen der gegenwärtigen Generation gerecht werden muss, ohne eine Gefahr für die Bedürfnisse kommender Generationen darzustellen.[6]

Grundlage dieser Definition stellt folglich zum einen die intergenerative Gerechtigkeit dar, also Bewahrung der natürlichen Lebensgrundlagen. Zum anderen wird die intragenerative Gerechtigkeit thematisiert, die auf eine gerechte Verteilung der natürlichen Ressourcen zwischen allen lebenden Menschen abzielt.[7]

Der Begriff der nachhaltigen Entwicklung wurde stark geprägt durch die globale Debatte, die sich aufgrund der eindeutigen und verhängnisvollen Schäden am Ökosystem ergab. Das hierdurch ausgelöste dynamisierte Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum verursachte das Verlangen nach einer Veränderung des menschlichen Lebensmodells.[8]

Als wichtigster Treiber der Nachhaltigkeitsbewegung gilt der globale Wandel mit seinen vielseitigen Veränderungen. Hier spielen beispielsweise gesellschaftliche Veränderungen wie der demografische Wandel, die Alterung und das Wachstum der Bevölkerung sowie die Verstädterung eine große Rolle. Auch wirtschaftliche Aspekte wie der veränderte Arbeitsmarkt und neue Umwelttechnologien reihen sich an dieser Stelle ein. Weiterhin existiert ein globaler Wandel im Bereich Ökonomie, der sich in der Erderwärmung, der Entwaldung, der Versauerung der Meere und ähnlichem äußert sowie im Bereich Politik, ersichtlich im Kyoto-Protokoll oder auch in den Gesetzen zur Energieeinsparung.[9]

2.1.2 Das Triple-Bottom-Line Konzept

Das Triple-Bottom-Line Konzept besagt, dass nachhaltige Gebäude Anforderungen aus genau drei verschiedenen Dimensionen erfüllen müssen. Hierzu zählen die Ökologie, die Ökonomie und die Soziokultur.

Die ökologische Dimension thematisiert den Umgang im Sinne von Nutzung und Belastung der natürlichen Ressourcen. Durch private, nationale und auch globale Zielvorgaben wie jene zum Primärenergiebedarf von Gebäuden soll die Natur erhalten und geschützt werden.

Die ökonomische Dimension ist verantwortlich für den Charakter und die Stabilität der Märkte sowie für das Wirtschaftswachstum in quantitativer und qualitativer Hinsicht. Sie zielt ab auf die Erhaltung und Sicherung der Funktionsfähigkeit ökonomischer Systeme. Ein Beispiel hierfür stellt die ökonomische Dimension bei einem Gebäude dar: Ziel sind hier minimale Betriebskosten bei gleichzeitigem Erhalt der Gebäudefunktion.

Durch die soziale Dimension letztendlich sollen Menschenwürde und Chancengleichheit sichergestellt sein. Hierzu zählen sowohl die Grundbedürfnisse des Menschen als auch eine von Geschlecht, sozialer Stellung, Nationalität und psychischen oder physischen Beeinträchtigungen unabhängige Verteilung der vorhandenen Ressourcen sowie deren Zugang.

Experten sind sich einig über das Vorhandensein dieser drei Dimensionen, bezüglich ihrer Relationen untereinander jedoch nicht. Viele erachten die Ökologie als wichtigsten Aspekt, andere aber auch die Ökonomie oder die Soziokultur. Aus dieser Uneinigkeit heraus entstanden mehrere, auf dem Triple-Bottom-Line Ansatz aufbauende Nachhaltigkeitskonzepte, die folgend kurz beschrieben werden sollen.[10] [11]

Das Drei-Säulen-Konzept

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das Drei-Säulen-Konzept, auch als Magisches Dreieck bezeichnet (siehe Abbildung 1), sieht die drei Dimensionen der Ökonomie, Ökologie und Soziokultur als gleichwertig an und betrachtet sie in ihren wechselseitigen Beziehungen. Im Sinne der Nachhaltigkeit sollten sie in ihrer Kombination einen möglichst großen gemeinsamen Nenner aufweisen, sodass jede Dimension theoretisch durch eine andere substituierbar ist. Kritisiert wird an diesem Ansatz, Abbildung 1: Die drei Säulen der Nachhaltigkeit[12]

dass durch die Darstellung der ökologischen Dimension als substituierbar der Erhalt der natürlichen Ressourcen nicht abgesichert wird.[13]

Das Ein-Säulen-Konzept

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Das Ein-Säulen-Konzept[14]

Das Ein-Säulen-Konzept (siehe Abbildung 2) besagt, dass nicht alle Dimensionen gleichwertig sind, sondern die ökologische am wichtigsten ist. Das bedeutet, jegliche Maßnahmen können nur als nachhaltig gewertet werden, wenn sich die Ökonomie und das Soziale so gut an die ökologischen Vorgaben halten, dass die Maßnahmen langfristig ökologisch verträglich sind.[15]

Mehr-Säulen-Konzepte

Weiterhin gibt es die sogenannten Mehr-Säulen-Konzepte, die, wie der Name bereits vermuten lässt, noch weitere Dimensionen als die ökologische, die ökonomische und die soziale aufweisen. Hierzu können beispielsweise die kulturelle oder die politische Dimension zählen.[16]

2.2 Green Buildings

2.2.1 Begriff

Ein Green Building, also ein nachhaltiges Gebäude, weist in den Bereichen Energie, Wasser und Material eine erhöhte Ressourceneffizienz und gleichzeitig reduzierte Auswirkungen auf Gesundheit und Umwelt auf. Dies kann erreicht werden, indem sowohl bei der Planung als auch bei der Sanierung besonders ressourcenschonend gebaut wird.[17]

Der sich so ergebende zusätzliche Nutzen eines Green Buildings kann sich für die Ökologie beispielsweise durch eine Reduzierung im Bereich Wasserverbrauch und Emissionen äußern. Für den ökologischen zusätzlichen Nutzen können gesenkte Energie-, Wasser- und Entsorgungskosten sorgen oder auch die Steigerung des Grundstückswertes. Zu guter Letzt kann auch ein Zusatznutzen für den sozialen Bereich entstehen, zum Beispiel durch ein verbessertes Image.[18]

2.2.2 Lebenszyklusbetrachtung

Die Nachhaltigkeit einer Immobilie wird immer langfristig betrachtet. Damit ist der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes gemeint, vom Grundstückserwerb über die Projektentwicklung, die Realisierung, die Nutzung, den Leerstand, den Umbau beziehungsweise die Sanierung und daraus resultierende, weitere Nutzungen, bis zum erneuten Leerstand und der darauf folgenden Verwertung.[19]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Einfluss von Nachhaltigkeit auf den Lebenszyklus der Immobilie[20]

Abbildung 3 beschreibt auf detaillierte Weise, wie die Nachhaltigkeit einer Immobilie Einfluss nimmt auf jede ihrer Lebenszyklusphasen.

2.2.3 Eigenschaften

Die wichtigsten bei den als Green Buildings bezeichneten Gebäuden beobachteten, nachhaltigen Merkmale lassen sich wie folgt beschreiben.

Eine in ökologischer und sozialer Hinsicht geeignete Standortwahl lässt sich beispielsweise mittels geringer Auswirkungen auf das Mikroklima, effizientem Flächenverbrauch, öffentlichen Nahverkehrsanbindungen, der Einbindung in die Stadtplanung und dem Dialog mit Anwohnern und Gemeinden erreichen. Ziel ist es hierbei, eine soziale und ökologische Regenerierung der Innenstädte zu gewährleisten.[21]

[...]


[1] Vgl. Hugenroth, Jan: Anforderungen und Grundkonzeption eines idealen Zertifizierungssystems

für Nachhaltigkeit. Köln 2010. S. 134.

[2] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 1f.

[3] Vgl. Hugenroth, Jan: Anforderungen und Grundkonzeption eines idealen Zertifizierungssystems

für Nachhaltigkeit. Köln 2010. S. 135f.

[4] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 2.

[5] Di Giulio, Antonietta: Die Idee der Nachhaltigkeit im Verständnis der Vereinten Nationen. Münster

2004. S. 42.

[6] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 7f.

[7] Vgl. Rogall, Holger: Ökologische Ökonomie. Wiesbaden 2008. S. 50.

[8] Vgl. Weidner, Silke und Jens Gerhardt: Nachhaltige Stadtentwicklung. München 2010. S. 281.

[9] Vgl. Fachgruppe Energie und Umwelt des HypZert e. V.: Nachhaltigkeit von Immobilien

und die Berücksichtigung in der Wertermittlung. Berlin 2010. S. 11.

[10] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 8f.

[11] Vgl. Weidner, Silke und Jens Gerhardt: Nachhaltige Stadtentwicklung. München 2010. S. 283f.

[12] http://www.intern.tu-darmstadt.de/dez_iv/nachhaltigkeit_2/einfhrung/index.de.jsp (05.06.2012).

[13] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 9ff.

[14] Eigene Darstellung

[15] Vgl. ebd. S. 11f.

[16] Vgl. ebd. S. 12.

[17] Vgl. Fachgruppe Energie und Umwelt des HypZert e. V.: Nachhaltigkeit von Immobilien und die

Berücksichtigung in der Wertermittlung. Berlin 2010. S. 17.

[18] Vgl. Waibel, Miriam: Bewertung von Green Buildings. Hamburg 2010. S. 16.

[19] Vgl. Gondring, Hanspeter: Immobilienwirtschaft. München 2009. S. 40.

[20] Hugenroth, Jan: Anforderungen und Grundkonzeption eines idealen Zertifizierungssystems

für Nachhaltigkeit. Köln 2010. S. 138.

[21] Vgl. Bönning, Matthias und Susanne Schwind, Dietrich Wild: Ökonomische und soziale Kriterien

für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen. Köln 2009. S.

349f.

Ende der Leseprobe aus 42 Seiten

Details

Titel
Bewertung von Green Buildings
Untertitel
Nachhaltigkeitszertifikate als Zukunftsmodell für die Integration des Green Value in die Immobilienbewertung
Hochschule
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin
Veranstaltung
Immobilienbewertung
Note
1,3
Autor
Jahr
2012
Seiten
42
Katalognummer
V212748
ISBN (eBook)
9783656410515
ISBN (Buch)
9783656412557
Dateigröße
2208 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Green Buildings, Nachhaltigkeitszertifikate, Green Value, BREEAM, LEED, DGNB
Arbeit zitieren
Seraphine Leonhard (Autor), 2012, Bewertung von Green Buildings, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/212748

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