Spätestens seitdem der Klimawandel und seine Folgen in den 2000er Jahren zu öffentlichem Interesse gelangten, sind Politik, Wirtschaft und die Gesellschaft wie selbstverständlich dazu verpflichtet, ihr Handeln nachhaltig zu gestalten, um der von vielen Seiten prognostizierten Gefahr entgegen zu wirken.
Hier nehmen die Bauwirtschaft und mit ihr die Immobilienwirtschaft besonders hohe Stellenwerte ein, da sie in puncto Nachhaltigkeit mit ihrem hohen Energie- und Rohstoffverbrauch, Schadstoffemissionen, Abfallproduktionen und Trinkwasserverbrauch eine große Verantwortung tragen.
Aus diesem Grund sind in den letzten Jahren bestimmte Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen. Das Interesse an nachhaltigen Immobilien, sogenannten ‚Green Buildings‘, steigt und gleichzeitig sinkt die Marktakzeptanz konventioneller, also nicht nachhaltiger Immobilien. In diesem Zusammenhang sollte jedoch nicht unerwähnt bleiben, dass der Begriff Green Building bisher nicht einheitlich definiert und abgegrenzt ist.
In Bezug auf nachhaltige Immobilien ist oftmals auch von Nachhaltigkeitszertifikaten die Rede. Bei einer Zertifizierung erfolgt eine schriftliche Bestätigung durch einen unparteiischen Dritten darüber, dass eine Dienstleistung, ein Verfahren oder auch ein Erzeugnis gewissen Anforderungen entspricht.
Die Zertifizierung von Nachhaltigkeit galt bislang hauptsächlich als Marketinginstrument, um die Nutzung und die Investition in nachhaltige Immobilien attraktiver zu gestalten. Diese Art von ökologischem und sozialverantwortlichem Handeln sollte also einen reinen Imagezuwachs für den Investor oder den Nutzer bewirken. Mehr und mehr jedoch überschreitet die Nachhaltigkeit von Immobilien die Grenze des Marketingzwecks und es wird immer dringender eine Lösung benötigt, um die Nachhaltigkeit eines Gebäudes objektiv und vergleichbar bewerten zu können.
Bisher ist diese Integration der Nachhaltigkeitsmehrwertes in die Immobilienbewertung durch traditionelle Bewertungsmethoden wie in Deutschland das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Residualverfahren nicht möglich.
Ergebnis dieser Studie soll es deshalb letztendlich sein, die generellen Möglichkeiten der Bewertung von Green Buildings heute darzustellen und zusätzlich anhand eines Ausblickes festzuhalten, wie künftige Entwicklungen diese Möglichkeiten beeinflussen könnten und werden.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Einführung in die Thematik
1.2 Zielstellung und Methodik
2. Grundlagen
2.1 Nachhaltigkeit
2.1.1 Begriff
2.1.2 Das Triple-Bottom-Line Konzept
2.2 Green Buildings
2.2.1 Begriff
2.2.2 Lebenszyklusbetrachtung
2.2.3 Eigenschaften
2.2.4 Ökologie versus Ökonomie
2.3 Immobilienbewertung
3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien
3.1 BREEAM
3.1.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.1.2 Verfahrensweise
3.1.3 Bewertungssystem
3.2 LEED
3.2.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.2.2 Verfahrensweise
3.2.3 Bewertungssystem
3.3 DGNB oder BNB
3.3.1 Grundlagen – Herkunft und Anwendungsgebiet
3.3.2 Verfahrensweise
3.3.3 Bewertungssystem
3.4 Vergleich BREEAM, LEED und DGNB
4. Integrationsmöglichkeiten des Green Value in die Immobilienbewertung
4.1 Der Green Value
4.2 Das Ertragswertverfahren und seine Eignung für die Integration des Green Value
4.2.1 Das Ertragswertverfahren
4.2.2 Eignung für die Bewertung des Green Value
4.3 Die hedonische Preisermittlungsmethode und ihre Eignung für die Bewertung des Green Value
4.3.1 Die hedonische Preisermittlungsmethode
4.3.2 Eignung für die Bewertung des Green Value
4.4 Ergebnis der bisherigen Betrachtungen
5. Die Anwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten in der Immobilienbewertung am Beispiel der hedonischen Preisermittlungsmethode
5.1 Einsatz der hedonischen Preisermittlungsmethode zur Bewertung von Green Buildings
5.2 Eignung von BREEAM, LEED und DGNB für die Bewertung von Green Buildings anhand der hedonischen Preisermittlungsmethode
6. Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit untersucht Möglichkeiten, den sogenannten „Green Value“ nachhaltiger Immobilien in klassische und moderne Bewertungsmethoden zu integrieren, um eine objektive Vergleichbarkeit zu schaffen. Dabei liegt der Fokus insbesondere auf der Anwendung hedonischer Preisermittlungsmodelle in Kombination mit international etablierten Nachhaltigkeitszertifikaten.
- Grundlagen der Nachhaltigkeit und Green Buildings
- Analyse und Vergleich der Zertifizierungssysteme BREEAM, LEED und DGNB
- Eignung des Ertragswertverfahrens für die Integration des Green Value
- Anwendung der hedonischen Preisermittlungsmethode als moderner Bewertungsansatz
Auszug aus dem Buch
3.1.3 Bewertungssystem
Das zweistufige Checklistensystem besteht aus neun verschiedenen Kategorien, die wie folgt formuliert sind und gewichtet werden. Die dabei aufgezählten Unterpunkte stellen lediglich eine Auswahl dar und sind nicht als vollzählig anzusehen.
Die Kategorie ‚Management‘ beurteilt die Inbetriebnahme des Gebäudes und die von der Baustelle ausgehenden Umweltauswirkungen mit einem Anteil von zwölf Prozent an der Gesamtbewertung.
‚Gesundheit und Behaglichkeit‘, die Komponenten Beleuchtung, thermische Behaglichkeit, Innenluft- und Wasserqualität und weitere inbegriffen, wiegen 15 Prozent in der Bewertung.
Das Thema ‚Energie‘, bezogen auf den Verbrauch während der Nutzung des Gebäudes, die Senkung von CO2-Emissionen, die Verwendung erneuerbarer Energien und ähnliches, wird mit 19 Prozent am stärksten gewichtet.
Der ‚Transport‘, der Punkte wie die Infrastruktur im und um das Gebäude mit einschließt sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, nimmt acht Prozent in der Bewertung ein.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung erläutert die wachsende Bedeutung nachhaltiger Immobilien und die Notwendigkeit, ökologische Mehrwerte objektiv in die Bewertung zu integrieren.
2. Grundlagen: Hier werden die zentralen Begrifflichkeiten Nachhaltigkeit, das Triple-Bottom-Line Konzept, Green Buildings sowie deren Lebenszyklus und Merkmale definiert.
3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien: Das Kapitel bietet eine detaillierte Analyse der Zertifizierungssysteme BREEAM, LEED und DGNB sowie einen direkten Vergleich ihrer Ansätze.
4. Integrationsmöglichkeiten des Green Value in die Immobilienbewertung: Hier werden klassische und moderne Bewertungsverfahren auf ihre Eignung geprüft, den Green Value abzubilden, mit Fokus auf das Ertragswert- und das hedonische Preisermittlungsverfahren.
5. Die Anwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten in der Immobilienbewertung am Beispiel der hedonischen Preisermittlungsmethode: In diesem Kapitel wird untersucht, wie Daten aus Nachhaltigkeitszertifikaten konkret als Input für hedonische Preismodelle genutzt werden können.
6. Fazit und Ausblick: Das Fazit fasst zusammen, dass eine Integration des Green Value in die Immobilienbewertung möglich ist, sofern ausreichend qualifizierte Daten über Zertifizierungssysteme vorliegen.
Schlüsselwörter
Green Buildings, Green Value, Nachhaltigkeit, Immobilienbewertung, BREEAM, LEED, DGNB, Hedonische Preisermittlung, Triple-Bottom-Line, Lebenszyklusbetrachtung, Ertragswertverfahren, Zertifizierungssysteme, Marktwertermittlung, Ökologische Performance, Immobilienwirtschaft
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Herausforderung, Nachhaltigkeitsaspekte (den Green Value) systematisch in die Immobilienbewertung zu integrieren.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf der Definition von Nachhaltigkeit bei Gebäuden, der Funktionsweise internationaler Zertifikate und der Eignung statistischer Bewertungsmethoden.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es aufzuzeigen, welche methodischen Möglichkeiten existieren, den Mehrwert einer nachhaltigen Immobilie objektiv messbar zu machen.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär diskutiert?
Neben traditionellen Verfahren wird insbesondere die hedonische Preisermittlungsmethode als geeigneter moderner Ansatz für die Integration nachhaltiger Eigenschaften analysiert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Basis zu Green Buildings, die Analyse der Systeme BREEAM, LEED und DGNB sowie die methodische Prüfung der hedonischen Preisermittlung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Green Value, Nachhaltigkeitszertifikate, Immobilienwertermittlung, ökonomische vs. ökologische Dimension und statistische Regressionsanalysen.
Worin liegt der Hauptunterschied zwischen BREEAM, LEED und DGNB?
Während BREEAM und LEED primär ökologische Aspekte fokussieren, bildet das deutsche DGNB-System das Triple-Bottom-Line Konzept mit allen drei Dimensionen (Ökologie, Ökonomie, Soziales) am besten ab.
Warum ist die Datenverfügbarkeit für die hedonische Preisermittlung kritisch?
Die Methode erfordert eine große Menge an vergleichbaren, zertifizierten Objektdaten, um statistisch signifikante Zusammenhänge zwischen Nachhaltigkeitsmerkmalen und Kaufpreisen ableiten zu können.
Wie verändert sich laut Autor der Markt für Green Buildings?
Der Autor prognostiziert, dass Green Buildings in naher Zukunft vom Nischenprodukt zum Marktstandard werden, getrieben durch Nutzeranforderungen und strengere EU-Regulierungen.
- Quote paper
- Seraphine Leonhard (Author), 2012, Bewertung von Green Buildings, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/212748
