Mietpreisentwicklung in ausgewählten deutschen Städten und Prognosen bis 2020 im Wohnimmobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Rechtliche Rahmenbedingungen

3 Allgemeine Begriffe und wirtschaftliche Grundlagen

4 Determinanten des Immobilienmarktes
4.1 Bevölkerungsentwicklung
4.1.1. Entwicklung der Bevölkerungszahl
4.1.2. Struktur der Bevölkerung
4.2 Konjunkturelle Entwicklungen
4.3 Das individuelle Anspruchsniveau

5 Mietpreisentwicklungen bis 2011
5.1 Berlin
5.2 Hamburg
5.3 München

6 Mietpreisentwicklungen bis 2020
6.1 Trends die steigernden Einfluss auf den Mietpreis nehmen werden
6.2 Trends deren Einfluss auf den Mietpreis noch unklar ist
6.3 Trends die preissenkenden Einfluss auf den Mietpreis nehmen werden
6.4 Prognosen

7 Aufgaben, die sich aus der Prognose der Mietpreisentwicklung ergeben

8 Kritische Anmerkungen

Literaturverzeichnis

Anhang

1 Einleitung

Das Ziel dieser Arbeit ist es, die Entwicklung des Mietpreises in den Städten Berlin, Hamburg und München zu analysieren und eine Prognose bis 2020 zu erstellen. Ein weiteres Ziel dieser SCA besteht in der Herausarbeitung von künftigen Aufgaben der Städte, die sich aus der Prognose ergeben. Für die Analyse der Mietpreisentwicklung werden zunächst die Determinanten des Wohnimmobilienmarktes zergliedert, um den jeweiligen Einfluss darzustellen. Anschließend wird zunächst die Entwicklung des Mietpreises analysiert und fortan die Prognose der jeweiligen Städte dargestellt. Zudem setzt sich der Studierende mit Fachliteratur und zahlreichen statistischen Erhebungen auseinander, um Sachverhalte mit fundiertem Wissen und empirischen Daten zu belegen. Dabei bekommt der Student die Möglichkeit, bestehende Sachverhalte, wie Trends und wichtige Einflussfaktoren, zu analysieren und auszuarbeiten. Aus dieser Analyse heraus, soll der Studierende eine selbstständige Prognose erstellen.

Die Arbeit ist folgendermaßen strukturiert. Beginnend mit dem theoretischen Teil, wird dem Leser ein kurzer Überblick zu den rechtlichen Rahmenbedingungen bezugnehmend auf das Thema Mietpreisanpassungen vermittelt. Diesem Abschnitt folgend, werden weitere theoretische Grundlagen geschaffen indem wichtige immobilienwirtschaftliche Voraussetzungen und Begriffe zum allgemeinen Verständnis erläutert werden. Anschließend werden im praktischen Teil die Determinanten des Immobilienmarktes zergliedert. In diesem folgenden Abschnitt werden die einzelnen Faktoren in ihrer eigenständigen Betrachtung analysiert. In der Analyse wird jeweils auf die Städte Berlin, Hamburg und München eingegangen. Anschließend wird die Mietpreisentwicklung der Vergangenheit bis in die Gegenwart analysiert. Aus den hieraus gewonnenen Erkenntnissen werden Trends die Einfluss auf die Mietpreisentwicklung herausgearbeitet, um im darauf folgenden Teilabschnitt die Prognose für die Mietpreisentwicklung der betrachteten Städte zu erstellen. Abschließend erfolgt in dieser Arbeit eine kritische Bewertung, die zukünftige Aufgaben, die im Zuge der Mietpreisentwicklung entstehen, kristallisieren.

Zur Erstellung der SCA nutzt der Student die Methode des deduktiven Ansatzes. Durch Recherche in der genannten Fachliteratur und empirischen Erhebungen eignet sich der Studierende ein spezifisches Fachwissen an, um dieses erworbene Wissen in der SCA selbstständig wiederzugeben und durch eigene Erkenntnisse und Schlussfolgerungen anzuwenden. Die SCA wird beginnend mit dem allgemeinen, theoretischen Teil zur Spezifikation und selbstständigen Analyse sowie Prognose übergehen.

Der theoretische Teil dient zur allgemeinen Erläuterung von rechtlichen Bedingungen, Begriffen und wirtschaftlichen sowie spezifischen immobilienwirtschaftlichen Grundlagen. Dieser theoretische Abschnitt, beinhaltet die Punkte 2 und 3 in der Gliederung. Er soll dem Leser die Grundlagen verschaffen, um sich inhaltlich mit dem Hauptthema der SCA auseinandersetzen zu können.

Der praktische Teil behandelt unter dem Punkt 3 Analysen der einzelnen Determinanten des Immobilienmarktes. Sie dienen den Abschnitten 4 bis 5 zur Darstellung einzelner spezifischer Sachverhalte, der Darstellung und der Prognose der Mietpreisentwicklung. Hierbei werden unter Punkt 6 die künftigen Aufgaben und Probleme, resultierend aus den hervorgehenden Abschnitten, in den Vordergrund gestellt. Abschließend werden kurz unter Punkt 7 kritische Anmerkungen zu dieser SCA in Bezug auf die Erhebungen und Prognosen erläutert.

Diese Arbeit bezieht sich ausschließlich auf Wohnraum und wird bei Aussagen über Mietpreise stets Nettokaltmieten heranziehen, wenn nichts Anderes ausdrücklich erläutert wird.

2 Rechtliche Rahmenbedingungen

Die für Vermieter oder Eigentümer, Hausverwalter und Mieter geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen bezüglich des Bereiches „Wohnen“ sind im Rahmen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB) niedergeschrieben. Ferner sind im BGB für Jedermann die betreffenden Gesetze zur Mietpreisfestsetzung und zur Mietpreiserhöhung öffentlich zugänglich.

Die Entrichtung des Mietpreises ist die Hauptpflicht des Mieters innerhalb eines Mietvertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter^[1]. Die Höhe des zu entrichtenden Mietpreises bei Vertragsabschluss unterliegt der Vertragsautonomie und ist somit zwischen den Parteien frei verhandelbar. Diese gesetzliche Vertragsfreiheit ist zum Schutz des Mieters durch das „Wucherverbot“ begrenzt. Wer bei geringem Angebot an vergleichbaren Räumen eine Höhe des Mietpreises über 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig. Es wird angenommen, dass der Mieter auf Grund seiner Zwangslage, der Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche ausgebeutet wird, worauf der Vermieter sich durch diesen „Wucher“ erhebliche Vermögensvorteile verschaffen kann, die nicht im Verhältnis zu der Leistung stehen. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € bestraft werden.^[2]

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich und in den letzten vier Jahren vereinbart wurde. Wurde von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam oder von der Gemeinde ein (qualifizierter) Mietspiegel erstellt oder anerkannt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Übersicht dieses Mietspiegels zu entnehmen. Die Interessenvertreter oder die Gemeinde haben ferner die Möglichkeit eine Mietdatenbank zu führen oder anzuerkennen aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu lassen.

Die Möglichkeiten für einen Vermieter die Miete innerhalb eines laufenden Mietvertragsverhältnisses zu erhöhen, sind für Mieter und Vermieter in gleicherweise dem BGB zu entnehmen. Im Folgenden werden die im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten, die wichtigsten Erhöhungsmöglichkeiten dargelegt. Abweichende Vereinbarungen, die sich nachteilig auf den Mieter auswirken, sind stets unwirksam. ^[3]

Die Zustimmung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist und das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird. Des Weiteren ist der Vermieter verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Überschreitet das Verlangen der Mieterhöhung insgesamt 20 % der Miete innerhalb der letzten drei Jahre, ist die sogenannte Kappungsgrenze überschritten. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder wegen Veränderungen der Betriebskosten werden hierbei nicht berücksichtigt. In dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss dem Mieter schriftlich in Textform begründet werden, worauf er sich in seinem Verlangen bezieht. Hier stehen u. a. die bereits aufgeführten Möglichkeiten wie ein Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen zur Verfügung. Das Mieterhöhungsverlangen ist erst mit Zustimmung des Mieters wirksam. Wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ohne die Zustimmung des Mieters, besteht die Möglichkeit, die Zustimmung seitens des Vermieters einzuklagen. Diese Klage muss innerhalb der folgenden drei Monate erhoben werden. Im Fall eines Versäumnisses seitens des Vermieters bezüglich des Form- und Begründungserfordernisses des Mieterhöhungsverlangens, kann der Vermieter dieses im Rechtsstreit nachholen.^{[4] [5]}

Der Bundestag beschloss am 13. Dezember 2012 das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln. Am 01. Februar 2013 wird sich der Bundesrat mit dem Gesetz beschäftigen, das im Frühjahr in Kraft treten könnte. Ebenfalls ist der § 558 BGB von möglichen Änderungen betroffen. Die Kriterien für den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird neben den oben aufgeführten Kriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage durch „die energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ ergänzt. Außerordentlich bedeutend ist die angedachte Veränderung die Höhe der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % zu senken, vorausgesetzt es sei die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen der Bevölkerung innerhalb einer Gemeinde oder dem Teil einer Gemeinde nicht gewährleistet oder gefährdet. Diese Gebiete können mit Erlass einer Rechtsverordnung jeweils für höchstens fünf Jahre bestimmt werden.^[6]

Eine weitere Möglichkeit eine Mietpreisanpassung durchzuführen, ist die Vereinbarung durch eine Staffelmiete. Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete innerhalb einer bestimmten Frist um einen bestimmten Betrag oder prozentualen Teil der jeweils zugrunde liegenden Miete erhöht. Der Betrag oder die Miete muss ebenfalls schriftlich niedergeschrieben sein. Voraussetzung für eine derartige Vereinbarung ist, dass die jeweilige Miete mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Nach Abschluss einer Staffelmietvereinbarung ist ein Mietpreiserhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie nach einer Modernisierung nach den §§ 558 bis 559 b BGB ausgeschlossen.^[7]

Neben der Staffelmiete kann ferner die Indexmiete eine Anpassungsmöglichkeit des Mietpreises für den Vermieter bieten. Die Anpassung erfolgt anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Vergleichsweise mit der Staffelmiete muss auch die Anpassung per Indexmiete schriftlich vereinbart werden und die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert sein. Indessen der Geltung einer Indexmiete ist die Anpassung gemäß den §§ 558 bis 560 BGB abzusehen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt auf Grund von Umständen die er nicht zu vertreten hat. In diesem Fall besteht die Möglichkeit eine Mieterhöhung bei Modernisierung durchzusetzen. ^[8]

Diese weitere Möglichkeit, die Mieterhöhung bei Modernisierung, kann der Vermieter unter folgenden rechtlichen Bedingungen nutzen . Der Vermieter hat das Recht, die jährliche Miete um 11 % der Modernisierungskosten zu erhöhen, die für die aufgewendete Wohnung oder anteilig aufgewendeten Wohnungen entstanden sind. Eine Modernisierung nach BGB sind durchgeführte Maßnahmen, „die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“. Des Weiteren kann er die Kosten teilweise umlegen für andere bauliche Maßnahmen die der Vermieter auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.^[9]

3 Allgemeine immobilienwirtschaftliche Begriffe und wirtschaftliche Grundlagen

Der Begriff Immobilie ist im deutschen Recht nicht geregelt. In deutschen Gesetzen und Regelwerken ist lediglich das Grundstück über den Grund und Boden definiert und das Gebäude als ein rechtlich nicht autonomer Bestandteil des Grund und Bodens.^[10] Nach Klassifikation der Immobilien nach ihrer Nutzung sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohnanlagen und Eigentumswohnungen zu den Wohnimmobilien zu zuordnen. Weitere Klassen sind Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien, die in dieser Arbeit nur zur Abgrenzung und zum Verständnis genannt werden.^[11]

Ausgehend von der wirtschaftlichen Definition des Marktes ist der Immobilienmarkt als das Zusammentreffen von angebotenen Grundstücken inkl. seiner darauf befindlichen Gebäude und deren Nachfrage nach Kauf, Anmietung und Nutzung, vermittelt über den Preis, zu definieren.^[12] Er stellt die Gesamtheit der potentiellen Transaktionen an gewerblichen und Wohnimmobilien, Gebäuden und unbebauten Grundstücken dar. Die Höhe der Miete regelt sich im Wohnimmobilienmarkt grundsätzlich durch das Verhältnis der angebotenen Wohnfläche und der Nachfrage nach dieser. Resultierend aus diesen Erkenntnissen erhöht eine geringere Miete oder verringert eine höhere Miete die Nachfrage aus Sicht der Nutzer.^[13] Die wichtigsten Marktteilnehmer der Angebotsseite am Immobilienmarkt sind Geschäftsbanken, private Wohnungseigentümer, Wohnungsunternehmen in Form von Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, Immobilienverwaltungen von Wohnimmobilien und Immobilienfonds sowie Immobilienmakler für die Vermittlung der Immobilien. Zu den Marktteilnehmern für die Nachfrageseite gehören vor allem die privaten Haushalte sowie auch hier die Immobilienmakler als Vermittler.

Der Immobilienmarkt zeigt auf Grund seiner speziellen Eigenschaften Besonderheiten auf. Zu den wichtigsten Besonderheiten zählen die Unbeweglichkeit und Standortgebundenheit des Grundbesitzes (Immobilität), die daraus folgende Einzigartigkeit der Immobilie (Heterogenität), die Dauer des Entwicklungs- und Produktionsprozesses die auf Grund der Komplexität der Teilmärkte hohe Intransparenz, die eingeschränkte Substituierbarkeit, die Länge des Lebenszyklus, der hohe Aufwand des Investitionsvolumens und der

Transaktionskosten.^[14]

Des Weiteren gilt das Wohnen als ein Grundbedürfnis des Menschen, welches zu befriedigen gilt.^[15]

Diese genannten Besonderheiten zeigen die Komplexität und Einzigartigkeit des Immobilienmarktes und machen den Wirtschaftszweig, die Immobilienwirtschaft, unvergleichbar. Ein aus den Besonderheiten des Immobilienmarktes folgendes beispielhaftes Resultat ist der „Schweinezyklus“. Der „Schweinzyklus“ ist einer aus der Agrarwissenschaft stammender Begriff, der die konjunkturelle Entwicklung der Angebotsseite darstellt. Dieser Zyklus ist bereits auch in den Wirtschaftswissenschaften verbreitet und lässt sich auf die Immobilienwirtschaft beziehen. Ausgangssituation ist eine hohe Nachfrage nach Mietflächen welche, wie bereits erläutert, zu höheren Mietpreisen sowie zu steigenden Immobilienpreisen führt. Resultierend aus den steigenden Preisen wird das Investitionsvolumen durch die Marktteilnehmer auf der Angebotsseite verstärkt. Lange Planungs- und Bauzeiten lässt das Angebot an Immobilienflächen nur langsam über mehrere Jahre steigen, was schlussendlich mit dieser Angebotssteigerung zu sinkenden Preisen führt. Die Marktteilnehmer der Angebotsseite reagieren wieder zeitverzögert auf diese Preissenkung mit Investitions- und Produktionsreduzierungen. Nach einiger Zeit beginnt der Zyklus auf Grund erhöhter Nachfrage wieder erneut von vorn (siehe Anlage, Abb. 3).^[16] Die Erkenntnis und Betrachtung dieses Zyklus ist für die Analyse der Immobilienpreise und Mietpreisentwicklung von wichtiger Bedeutung, da sie die einzelnen Konjunkturphasen darstellen und verständlich machen.

4 Determinanten des Immobilienmarktes

Für die Gesamtanalyse und -prognose der Mietpreisentwicklung sind die jeweiligen beeinflussenden Faktoren für die Wohnflächennachfrage zu benennen und zu analysieren. Die Nachfrage nach Wohnfläche wird durch Anzahl derPrivathaushalte und deren Struktur regional stark beeinflusst. Je nach unterschiedlicher Anzahl der Haushalte, der Alters- und Größenstruktur entwickelt sich in jeder Region der Immobilienmarkt verschiedenartig. Die Anzahl der Bevölkerung mit ihren Zu- und Abnahmen fließen ferner in die Betrachtung dieser Faktoren ein. Des Weiteren ist die konjunkturelle Entwicklung sowohl am Makrostandort, beispielsweise Deutschland, als auch am Mikrostandort, wie Berlin bis in den jeweiligen Bezirk oder Wohnviertel, von essenzieller Bedeutung für die Mietpreisentwicklung. In dieser Arbeit wird bei der Betrachtung der Konjunkturentwicklung hauptsächlich auf das zur Verfügung stehende Einkommen der Haushalte eingegangen. Dieser Faktor hat für die Marktteilnehmer der Angebotsseite stark ausgeprägte Relevanz. Hiervon ist u. a. abhängig wie hoch das Potenzial in einer bestimmten Region für Investitionen, Produktion und Vermietung ist. Die Entwicklung in Form von Zu- und Abnahmen der Anzahl an Wohnungsneubauten und -modernisierungen verändert sich durch eine starke Abhängigkeit der jeweiligen Bewertungen der Marktteilnehmer des Faktors, Einkommensverteilung. Eine weitere einflussreiche Determinante auf die Mietpreisentwicklung ist das individuelle Anspruchsniveau, welches sich direkt in der Wohnflächennachfrage in Form von beispielsweise Art und Beschaffenheit, Flächengröße, Anzahl der Räume widerspiegelt. ^{[17] [18]}

4.1 Bevölkerungsentwicklungen

4.1.1 Entwicklung der Bevölkerungszahl

Die Analyse der Entwicklung der Einwohnerzahl in Deutschland in dem Zeitraum von 2000 bis 2011 ergibt eine Reduzierung um insgesamt ca. 0,6 % von 82,3 auf 81,8 Millionen Einwohner. In den betrachteten Großstädten setzte sich eine entgegengesetzte Entwicklung in diesem Zeitraum durch. Die Zahl der einwohnerreichsten Stadt Deutschlands, Berlin, stieg um 3,6 % auf 3,5 Millionen Einwohner. Auch die Stadt Hamburg gewann adäquat etwa 4 % an Einwohnern dazu und hat hinter Berlin die nächsthöhere Bevölkerungszahl in Höhe von 1,8 Millionen Einwohnern. Den höchsten prozentualen Populationsanstieg verzeichnete die Stadt München mit ca. 8,0 bis 15,0 % innerhalb des Betrachtungszeitraumes.^[19] Auf Grund verschiedener Statistikerhebungen zwischen dem Statistischen Bundesamt und der Landeshauptstadt München variieren die Entwicklungszahlen der Bevölkerung. Für die Betrachtung des Faktors „Bevölkerungsentwicklung“ für die Analyse der Mietpreisentwicklung in München ist in dieser Arbeit der ungefähre Trend, dass in dem Zeitraum von 2000 bis 2011 die Stadt München einen hohen Bevölkerungsanstieg hatte, ausreichend.

Eine erste Bewertung dieser empirischen Erhebungen zeigt eine stabile Bevölkerungswanderung der deutschen Einwohner in die Großstädte Berlin, Hamburg und München. Viele verschiedene anerkannte wissenschaftliche Prognosen arbeiteten heraus, dass sich dieser Trend fortsetzen werde. Bei einer stetig abnehmenden Zahl der deutschen Bevölkerung^[20] verzeichnen die Einwohnerzahlen der Städte Berlin, Hamburg und München relative Zunahmen in Höhen von 4 bis 15 Prozent bis zum Jahr 2030. Wobei die Stadt München in seiner Dynamik am stärksten beurteilt wird. Während die Werte für Berlin und Hamburg etwa mit 4 und 6 Prozent Steigerung berechnet wurden, prognostiziert das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München einen Anstieg von ca. 10 bis 15 %.^[21] Dieser Trend ist durch nationale und internationale Wanderungen in die Ballungszentren, die sich durch beispielsweise attraktive Arbeitsplätze und Bildungsstätten, interessante Kulturszenen und Flexibilität sowie Mobilität durch gut ausgebauten Nahverkehr in den Städten, begründet.

4.1.2 Struktur der Bevölkerung

Die Anzahl der deutschen Haushalte expandierte in den Jahren von 2005 bis 2011 von 39,2 Millionen um ca. 3,2 Prozent auf 40,4 Millionen. Die strukturelle Allokation der Gesamthaushalte veränderte sich in Deutschland in diesem Zeitraum nur geringfügig. Mit leichter Zunahme in Höhe von 2 Prozent sind 40 Prozent der Gesamthaushalte Deutschlands Ein-Personen-Haushalte. Mit Zurechnung der Zwei-Personen-Haushalte sind die Haushalte in Deutschland mit insgesamt knapp 75 Prozent auf Ein- und Zwei-Personen-Haushalte aufgeteilt. Im Vergleich zu der Gesamtbevölkerung ergibt sich hieraus, dass etwa 55 Prozent der deutschen Bevölkerung in Ein- und Zwei-Personen-Haushalten leben. Die typischen Familien-Haushalte stellen somit eine Minderheit dar. Bei allen Familienhaushalten, der Drei-, Vier- und Fünf- oder Mehrfamilienhaushalte, sind leichte Rückgänge zwischen 1 und 2 Prozent innerhalb des Beobachtungszeitraumes erkennbar. Diese Verteilung der privaten Haushalte sowie die Entwicklung der Haushaltszahlen Deutschlands spiegeln sich in adäquater Form in den Städten Berlin und Hamburg sowie München wider.^[22] In allen Städten dominieren die Ein-Personen-Haushalte mit über 50 Prozent. Mit

Anteilen von 24 bis 30 Prozent folgen in den genannten Städten die Zwei-Personen-Haushalte. Leichte Differenzierungen sind in den Vier-oder Mehr-Personen-Haushalten zu verzeichnen. In Berlin liegt der prozentuale Anteil lediglich bei 7,5 %, hingegen Hamburg und München 9,5 Prozent und mehr in dieser Gruppe erreichen.^[23]

Das Statistische Bundesamt prognostiziert weitere Zunahmen der Haushaltsanzahl in Deutschland um ca. 1,4 % bis 2030. Auch die Städte Berlin und Hamburg wurden mit steigenden Haushaltszahlen im Zeitraum von 2011 bis 2030 um etwa 2,2 Prozent, in Berlin, und 7,3 Prozent, in Hamburg, prognostiziert. Ferner setzt sich der Trend zu den Ein- und Zwei-Personen-Haushalten weiter fort.^[24] Des Weiteren sind gleichzeitig in der Stadt München gemäß der IHK für München und Oberbayern von einer steigenden Haushaltszahl auszugehen.^[25] Die Folge dieser Prognose wäre u. a. ein Anstieg der Wohnungsnachfrage. Die Wirkung dieser auf die Entwicklung des Mietpreises wird in den folgenden Abschnitten 5 und 6 dargestellt.

Für die Analyse der Altersstruktur innerhalb der Bevölkerung wurden fünf Gruppen, die Gruppe 1 mit 0 bis 18 Jahren, die Gruppe 2 der 19 bis 24 Jährigen, die Gruppe 3 mit 24 bis 45 Jahren sowie die Gruppe 4 mit den 45 bis 64 Jährigen und die letzte Gruppe mit den über 65 jährigen Einwohnern, aufgestellt. Im Jahr 2011, ist den Abbildungen 33, 34, 35 und 36 der Anlage dieser SCA zu entnehmen, dass sich die prozentuale Aufteilung der Bevölkerung auf die jeweiligen Altersgruppen in allen drei Städten ähnlich verteilt. Der Anteil der Gruppe 1 ist in Berlin, Hamburg und München mit 14 bis 15 Prozent belegt und die Gruppe 2 sind in den Städten mit anteilig jeweils ca. 8 Prozent vertreten. Eine kleine Differenz ergibt sich bei der altersstrukturellen Verteilung der Bevölkerung bei den 24 bis 45 Jährigen. Diese Gruppe ist in Berlin mit ca. 30 Prozent, in Hamburg mit 32 Prozent und in München mit ca. 35 Prozent vertreten. Diese Unterschiede spiegeln sich in der Gruppe der 45 bis 64 Jährigen wider. Ungefähr 28 Prozent der Berliner sind in diesem Alter, hingegen die Münchner nur einen Anteil von ca. 25 Prozent haben. Hamburg reiht sich hier in der Mitte mit 26 Prozent ein. Die Differenz der Bewohneranzahl im Alter von 65 und älter in den jeweiligen Städten ist minimal bei einem Prozent bei einer Höhe von 18 bis 19 Prozent. Die zuvor genannten Daten und Zahlen werden für die Analyse der Bevölkerungsentwicklung bezüglich der Altersstruktur als Basis genommen, um die jeweiligen Veränderungen darzustellen. Die folgenden Veränderungen und Prognosen beziehen sich auf den Zeitraum 2011 bis 2020. Für die drei in dieser Arbeit betrachteten Städte werden Zunahmen in der Gruppe 1 in Höhe von 9 bis 15 Prozent prognostiziert. Somit steigen die Zahlen der bis 18 Jährigen in Berlin auf ca. 578 Tausend, in Hamburg auf knapp 314 Tausend und München mit der niedrigsten Steigerung auf etwas über 221 Tausend Einwohnern. Extreme Abweichungen zwischen den jeweiligen Städten stellen die prognostizierten Einwohnerzahlen in der nächsten Altersgruppe dar. Während Hamburg ca. 31 Prozent und Berlin 10 Prozent Abnahmen in dem Zeitraum von 2011 bis 2020 verzeichnen sollen, arbeitete das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München heraus, dass ca. 9 Prozent der 19 bis 24 Jährigen hinzukommen. Bei Eintreffen dieser Prognosen würde durch diese Entwicklung die Gesamtanzahl der Bevölkerung in der Altersgruppe 2 von München auf knapp 134 Tausend die Anzahl Hamburgs in Höhe von ca. 116 Tausend übertreffen. Die jeweilige Anzahl der dritten Altersgruppe steigt in Berlin um 5 Prozent, in München um 3 Prozent sowie in Hamburg um etwa 2 Prozent weiter an. Auffällig sind die steigenden prognostizierten Veränderungen der 45 bis 64 jährigen Bewohner in der Stadt Hamburg mit dem Anstieg um 8 und in München um 10 Prozent. Berlin verzeichnet in diesem Sektor eine vergleichsweise schwache Steigerung um 3 Prozent, hat im Gegenzug dazu die höchsten Zunahmen im Alterssegment der über 65 Jährigen um 12 Prozent. München folgt mit Steigerungen um ca. 9 Prozent hingegen die Anzahl dieser Altersgruppe in Hamburg lediglich um 3 Prozent steigt.^[26]

Diagramm 1: Bevölkerungsentwicklung der Städte Berlin, Hamburg und München unterteilt in Altersgruppen im Zeitraum von 2011 bis 2020 (in Tausend)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diese Analyse ist für die Entwicklung des Mietpreises deshalb von Bedeutsamkeit, weil sich hieraus sowohl eine prozentuale Nachfrage nach bestimmten Flächen sowie das Potenzial nach durchschnittlichen bezahlbaren Mieten für die Angebotsseite im Groben ableiten lassen. Die erste Gruppe ist für den aktuellen Markt zunächst zu vernachlässigen bei Berücksichtigung, dass diese Gruppe die aktiven Mieter der Zukunft sein werden. Die Gruppe der 19 bis 24 Jährigen sind im Durchschnitt in der Schule, der Ausbildung bis in den Anfängen der beruflichen Karriere tätig oder studieren. Diese Gruppe wird zunächst entweder keine Wohnflächennachfrage umsetzen können, nur wenig Fläche für günstige Mieten nachfragen oder in Form von Wohngemeinschaften große Flächen mit vielen Räumen für ebenfalls günstige Mieten nachfragen. Die Gruppen der 25 bis 45 sowie der 45 bis 64 Jährigen ist pauschal nicht einzuschätzen, da sich hier alle sozialen Schichten einordnen lassen. In gleicher Weise ist die Wohnflächennachfrage innerhalb dieser Gruppen zu betrachten. Eine Einschätzung der 65 Jährigen und älteren Bewohner ist auf Grund empirischer Daten deutlich einfacher. Eine Studie des Statistischen Bundesamtes belegt, dass mit steigendem Alter die Wohnflächenzahl pro Kopf zunimmt. Im Jahr 2008 beträgt die durchschnittliche Wohnfläche mit Haupteinkommensbeziehern und -bezieherinnen zwischen 65 und 79 Jahren ca. 92 m². Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf je Einwohner in Berlin und Hamburg ist im Jahr 2009 zwischen 36,3 m² und 40,5 m² gewesen, welche die genannte These unterstreicht. Des Weiteren nimmt ebenfalls die Quote der Eigentümer in gleicherweise mit zunehmendem Alter ab. Dieser Faktor sollte für die Marktteilnehmer keiner zu starken Aufmerksamkeit zu Teil werden, da, wenn auch nicht bewiesen, die Annahme, dass sich die Eigentümer des Alters über 65 Jahren ihre Grundstücke an Familienmitglieder überschreiben und auf dem selben Grundstück anschließend zur Miete wohnen, sinnvoll erscheint.^[27] Wenn auch schon im einleitenden Teil dieses Abschnittes erläutert, darf an dieser Stelle nicht der Eindruck erscheinen, dass lediglich der Faktor Altersstruktur der Bevölkerung die genannten Bewertungen bezüglich der Wohnflächennachfrage sowie der Mietpreisentwicklung beeinflusst.

4.2 Konjunkturelle Entwicklungen

Deutschland ist im Jahr 2012 mit einem Wirtschaftswachstum i. H. v. 0,7 Prozent und adäquater Steigerung der Reallöhne um 0,6 Prozent sowie einer Inflationsrate von 2,0 Prozent^[28] inmitten einer Stagflation, einer wirtschaftlichen Stagnation mit gleichzeitiger Verteuerung der Verbraucherpreise.^[29] Die Arbeitslosenquote ist in den letzten Jahren im Zeitraum von 2000 bis 2013 von 9,4 Prozent auf 7,4 Prozent gesunken, wobei die Höchstgrenze im Jahr 2005 bei 11,7 Prozent und der niedrigste Anteil an Arbeitslosen im vergangen Jahr 2012 bei 6,8 Prozent lagen.^[30] Berlin lag im gesamten Zeitraum über dem Durchschnitt. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote Berlins sank insgesamt um ca. 3 Prozentpunkte auf 12,3 Prozent und verzeichnete auch im Vergleich mit den Städten Hamburg und München stets die höchste Arbeitslosenquote. Zwischenzeitlich war im Jahr 2005 tatsächlich nahezu jeder fünfte Berliner arbeitslos. In dem Stadtstaat Hamburg verlief die Entwicklung der prozentualen Arbeitslosigkeit ähnlich der Gesamtdeutschen. Die Quote sank im Zeitraum von 2000 bis 2012 von ca. 8,9 Prozent auf 7,5 Prozent. Die Gesamtentwicklung Münchens verlief konträr zur deutschen Entwicklung mit der Anmerkung, dass die durchschnittliche Arbeitslosenquote permanent unterhalb der der Deutschen lag. In München stieg die Quote von ca. 4 Prozent auf 4,5 Prozent an.^[31]

In den Jahren von 2000 bis 2012 stiegen die durchschnittlichen Reallöhne in Deutschland auf ca. 2 Prozent.^[32] Das Haushaltseinkommen im Jahr 2009 steht in Deutschland zwischen 3.250 Euro bis 3.941 Euro im Durchschnitt. Die deutsche Privathaushalte verfügen im Jahr 2012 über ein durchschnittliches Nettoeinkommen von etwa 2.706 Euro im Monat. Zwischen den in dieser Arbeit betrachtenden Städten zeigt die Analyse des monatlichen Nettoeinkommens starke Differenzen auf. Das Durchschnittsnettoeinkommen der Berliner Privathaushalte ist in dem genannten Jahr mit ungefähr 2.421 Euro bis ca. 2.601 Euro monatlich unter dem Gesamtdurchschnitt in Deutschland. Die Haushalte der Stadt Hamburg erhalten mit ca. 2.677 Euro bis 3.339 Euro etwa das monatliche Gehalt der deutschen Privathaushalte im Durchschnitt. Hingegen in München das Nettoeinkommen der Haushalte im Monat mit ca. 3.858 Euro^[33] deutlich über dem

Gesamtdurchschnitt Deutschlands ist.^[34] Eine Gesamtrechnung des Arbeitskreises der Länder bestätigt die genannten Zahlen nur teilweise. Die Entwicklung der Einkommen im Vergleich der Städte Berlin, Hamburg und München sowie im Gesamtvergleich zu Deutschland innerhalb des Zeitraumes 1998 bis 2007 zeigt, dass in Berlin die geringsten Einkommenssteigerungen zu registrieren waren. Des Weiteren sind die Berliner weit unter dem deutschen Durchschnitt. Die Einkommen der Hamburger verzeichneten die höchsten Steigerungen und übersteigen sogar die Einkommen der Münchener, die in etwa adäquate prozentuale Steigerungen der Deutschen anzeigen.^[35] Es ist jedoch anzumerken, dass die genannten Werte Durchschnittswerte sind, welche keinen Aufschluss auf die Verteilung der jeweiligen Nettoeinkommen geben. Beispielsweise kann bei einer starken Spanne zwischen hohen und niedrigen Gehältern in den jeweiligen Städten, sogar in den jeweiligen Bezirken, eine hohe prozentuale Unterschreitung des Durchschnittswertes auftreten. Auf Grund der Komplexität des Gesamtthemas wird auf die Allokation der Einkommensstruktur nicht weiter eingegangen.

4.3 Das individuelle Anspruchsniveau

Im Abschnitt 4.1.2, Struktur der Bevölkerung, dieser SCA wurde das Wachstum der Haushaltszahlen bereits erläutert. Eine Folge dieses Wachstums ist die steigende Wohnflächennachfrage. In dem Zeitraum von 2000 bis 2011 ist die Gesamtwohnfläche Deutschlands um 8,3 Prozent auf ca. 3,5 Milliarden Quadratkilometer gestiegen.^[36] Ebenfalls wuchs die jeweilige Wohnfläche pro Kopf der deutschen Einwohner in dem genannten Zeitraum von etwa 39 m² auf 43 m².^[37] Diese Entwicklung ist in den Städten Berlin, Hamburg und München sehr unterschiedlich und nicht annähernd unter einem so starken Wachstum verlaufen. Im Vergleich zu Berlin und München ist in Hamburg ein erkennbarer Anstieg der durchschnittlichen Wohnfläche je Einwohner von 35,5 m² um ca. 4,2 Prozent auf 37 m². Die durchschnittliche Fläche je Einwohner in Berlin stieg im genannten Zeitraum lediglich um etwa 1,8 Prozent an, hingegen die Münchener seit dem Jahr

Wohnflächen bewohnen.^[38] Die Betrachtung der Wohnfläche je Einwohner zeigt

auf, dass Berlin, Hamburg und München im Jahr 2010 / 2011 unter dem Durchschnitt Deutschlands liegen. Der Berliner wohnt im Jahr 2010 mit durchschnittlich ca. 38,8 m² je Einwohner^[39] im Vergleich zu Hamburg mit 37 m² je Einwohner^[40] und München mit etwa 37,3 m² je Einwohner^[41]. Für die Zukunft ist für alle Städte auch hier ein Nachfrageanstieg zu prognostizieren. Grund hierfür ist u. a. der demografische Wandel. Bezugnehmend auf den im Abschnitt 4.1.2 erläuterten Einfluss, indessen die deutsche Bevölkerung mit zunehmendem Alter eine größere Fläche bewohnt, wird sich der ansteigende Trend der Wohnflächen je Einwohner durchsetzen. Die Analyse des Faktors, die gesamte Wohnflächennachfrage, lässt eine weitere deutliche Entwicklung in allen betrachteten Städten schlussfolgern. Die Entwicklung der Wohnflächennachfrage in Berlin, Hamburg und München zeigt ausschließlich eine positive Veränderung auf, wobei München die dynamischste Bewertung genießt. Im Zeitraum von 2006 bis 2025 wird der Stadt München ein Anstieg der Wohnflächennachfrage von 13 Prozent prognostiziert. Auch Hamburg wird in dem genannten Zeitraum eine erhöhte Nachfrage von etwa 5,8 Prozent erreichen. Berlin wird lediglich ein leichter Anstieg in Höhe von 3,1 Prozent prognostiziert.^[42]

Dieser Abschnitt dient zum klaren Verständnis, dass alle in diesem Abschnitt analysierten, erläuterten und dargestellten Faktoren sich gegenseitig beeinflussen und die Wohnflächennachfrage steuern.^[43]

[...]

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^[1] vgl. § 535 Abs. 2 BGB

^[2] vgl. § 5 WiStG und § 291 StGB

^[3] vgl. § 558 ff. BGB

^[4] vgl. § 558 ff. BGB

^[5] Anmerkung: der Vermieter trägt die Kosten des Rechtsstreits, wenn der Mieter die vom Vermieter erst im Prozess notwendigen Erhöhungstatsachen vorlegt, „sofort“ anerkennt. (siehe AG Brandenburg a.d.H., Urteil v. 21.11.2012 - 31 C 11/12)

^[6] vgl. Das Grundeigentum, Heft 24, 2012, 2. Dezemberheft, Nr. 24/2012, S. 1659

^[7] vgl. § 557 a BGB

^[8] vgl. § 557 b BGB

^[9] vgl. § 559 BGB

^[10] vgl. Gondring, H. (2009): Immobilienwirtschaft, Vahlen 2009, S. 16, zitiert nach: Locker, T.: Share Deal und Asset Deal: Vor- und Nachteile im Hinblick auf den Erwerb einer Gewerbeimmobilie, Norderstedt 2010, S. 2

^[11] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobiliewirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 1

^[12] vgl. http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/markt.html, eingesehen am 02.02.2013

^[13] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobilienwirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 1

^[14] vgl. Lucht, D (2012): Vorlesungsskript: 1.3 - Immobilieninvestition, S. 8 zitiert nach: Mootz (2007), Simulative Risikoanalyse geschlossener Immobilienfonds mit der Monte-Carlo-Methode und vollständiger Finanzplanung, Diplomarbeit, TU Darmstadt

^[15] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobilienwirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 1

^[16] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobilienwirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 1

^[17] Die genannten Beispiele sind nur eine wenige der vielen individuellen Ansprüche der Nachfrager

^[18] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobilienwirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 8

^[19] Vgl. Anlage, Abb. 5, 6, 7, 13, 14, 15

^[20] Vgl. statistische Bundesamt (2009): Bevölkerung Deutschland bis 2060 - Ergebnisse der 12. Koordinierten Bevölkerungsberechnung, Wiesbaden 2009, S. 3 ff.

^[21] Vgl. Anlage, Abb. 6, 12, 23 u. 25

^[22] Vgl. Anlage, Abb. 16, 17

^[23] Vgl. Investitionsbank Berlin (2010): IBB Wohnungsmarktbericht 2009, Berlin 2010, S. 22

^[24] vgl. Anlage, Abb. 17

^[25] Vgl. http://www.muenchen.ihk.de/de/WirUeberUns/Anhaenge/Wohnraumversorgung-in- Muenchen-2012.pdf, am 17.03.2013

^[26] Vgl. Anlage, Abb. 30 bis 36

^[27] vgl. Statistische Bundesamt (2011): Im Blickpunkt: Ältere Menschen in Deutschland und der EU, Wiesbaden 2011, S. 23 f.

^[28] vgl. https://www.destatis.de/DE/Startseite.html, am 02.03.2013

^[29] vgl. http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/stagflation.html, am 02.03.2013

^[30] vgl. Anlage, Abb. 47

^[31] vgl. Anlage, Abb. 38 bis 43

^[32] vgl. Anlage, Abb. 37

^[33] vgl. http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hintergrund/immobilien-wie- sinnvolle-alternativen-aussehen/7696718-4.html, eingesehen am 20.03.2013

^[34] vgl. Anlage, Abb. 44, 45 u. 46

^[35] vgl. Anlage, Abb. 51

^[36] vgl. Anlage, Abb. 20

^[37] vgl. Anlage, Abb. 50 2000 im Durchschnitt ca. 1 Prozent kleinere

^[38] vgl. Anlage, Abb. 53 u. 54 und vgl. www.muenchen.ihk.de/de /WirUeberUns/Anhaenge/Wohnraumversorgung-in-Muenchen-2012.pdf, am 17.03.2013, am 17.03.2013

^[39] vgl. www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnenswerte_stadt/de/marktuebersicht.shtml, am 17.03.2013

^[40] vgl. http://www.hamburg.de/eimsbuettel/standort/81438/statistik.html, am 17.03.2013

^[41] vgl. http://www.muenchen.ihk.de/de/WirUeberUns/Anhaenge/Wohnraumversorgung-in- Muenchen-2012.pdf, am 17.03.2013, am 17.03.2013

^[42] Vgl. Anlage, Abb. 26

^[43] vgl. Lucht, D. (2011): Vorlesungsskript: Grundlagen der Immobilienwirtschaft - Der Immobilienmarkt, S. 8