Auswirkungen der Finanzkrise auf die Immobilienmärkte

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Wie entstand die Finanzkrise
1.1 Zahlen und Fakten
1.2 Zahlen zu Banken
1.3 Andere grenzüberschreitende Finanzkrisen z.B.:

2. Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien
2.1 Ausblick

3. Auswirkungen auf Wohnimmobilien
3.1 Anstieg der Arbeitslosigkeit
3.2 Ausblick

4. Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien
4.1 Hohe Verluste bei Gewerbeimmobilien

5. Auswirkungen auf die Vereinigten Arabischen Emirate (Dubai)
5.1 Keine Erholung für die VAE

6. Zusammenfassung
6.1 Fazit

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entstehung der Finanzkrise

Abbildung 2: Einzelhandels-/ Shoppincenterflächen und Spitzenmieten

Abbildung 3: Entwicklung der Hauspreise und Baugenehmigungen

Abbildung 4: Baustop in Dubai

1. Wie entstand die Finanzkrise

Entstanden ist die Finanzkrise, auch genannt Suprime- Krise, zwischen den Jahren 2006 und 2007 in den USA durch die US- Immobilienmarktkrise. Es ist nach der Krise in den 30 er Jahren, die größte globale Krise, welche weltweite Folgen in der Immobilienbranche als auch in der Finanzkrise mit sich geführt hat.¹

Durch niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise, bekamen Kunden mit schlechter Bonität, einem niedrigem Einkommen, einer hohen Kreditausfallwahrscheinlichkeit und einem schlechten Rating, Kredite von Banken. Gewonnen haben die Banken solche Kunden, durch anfänglich niedrige und sehr flexible Zinssätze, auch genannt Lockzinsangebote. Bei diesen Angeboten, wurden die Kredite anfänglich sehr gering verzinst, welche aber nach zwei oder drei Jahren um 4% angehoben wurden.²

Die Kreditnehmer gingen für sich nicht planbare und teilweise auch missverständliche Hypothekendarlehn ein, in der Hoffnung durch Umfinanzierungen günstigere Kreditkonditionen finden zu können. Diese wurden jedoch sehr schnell unrealistisch, da die Zinssätze drastisch stiegen und die Hauspreise langsam in den Keller fiehlen.

Ein Beispiel dafür war das „Option Adjustable Rate Mortag“, dieses Modell ist so zu be- schreiben, dass der Kreditnehmer jeden Monat für sich selbst entscheiden kann, ob er nur die festgelegte Mindestrate zahlt oder Zinsen und einen fälligen Tilgungsanteil. Dieses Mo- dell führt den Kreditnehmer zu immer weiteren Schulden, da dieser meist nur in der Lage ist, die vereinbarte Mindestrate zu begleichen. In vielen Fällen wurde dann ein Darlehn durch ein weiteres Ersetzt. Dieser Vorgang führte dann zu einer kurzzeitigen Rettung für den Kreditnehmer, jedoch ebenfalls zu höheren Schulden und dadurch zu einer geringeren Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Banken gebrauchen diese Kredite, da es üblich ist, mit den meisten Risiken, die höchsten Gewinne zu erzielen. Dadurch wurden Kredit- nehmern mit schlechter Bonität, Kredite mit erhöhten Zinsen gewährt.³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entstehung der Finanzkrise⁴

1.1 Zahlen und Fakten

Durch die Folgen der Finanzkrise haben Banken weltweit ungefähr 220 Milliarden Euro abschreiben müssen. Auf Platz eins der am stärksten betroffenen Banken der Finanzkrise, ist die Citigroup mit rund 26 Milliarden Euro Abschreibungen. Um 65% ist die Zahl der Zwangsversteigerungen in den USA im Jahr 2008, zum Vorjahr gestiegen. Es wurden ca. 1,5 Millionen Häuser in den USA zwangsversteigert. Statistiken zu entnehmen, sind in den USA die Immobilienpreise um 15% in den letzten 2 Jahren gefallen. Mehr als 100.000 Ar- beitsplätze sind in der Finanzindustrie global durch die Krise verloren gegangen.⁵

1.2 Zahlen zu Banken

Merrill Lnch hatte im ersten Quartal 2008 nach 94- jähriger Firmengeschichte, dass schlechteste Ergebnis, nämlich 6,3 Milliarden Euro Verlust.

Ebenso fielen auch die Zahlen der Aktie von der Investmentbank Bear Stearns um 93%, wie die Aktie der IKB um 86%, innerhalb eines Jahres.

New Yorker Banker erhielten 33,2 Milliarden Dollar Bonuszahlungen. Dies entspricht nur 2% weniger als 2006.

Durch Verluste der Sachsen LB, haften sächsische Steuerzahler mit ca. 2,75 Milliarden Eu- ro.

Durch Wetten mit Suprime- Papieren, verdiente der Hedgefonds- Manager John Paulson 2007 rund 3,7 Milliarden Dollar.

Die Harvard- Universität verlor an ihrem Stiftungsfonds 500 Millionen Dollar. Das Gesamtrisiko der IKB lag Anfang 2008 bei mehr als 11 Milliarden Euro.^{6 7}

1.3 Andere grenzüberschreitende Finanzkrisen z.B.:

- US- Sparkassenkrise in den 1980er Jahren
- Lateinamerikakrise in den 1970er Jahren und 1980er Jahren
- Japanische Bankenkrise in den 1990er Jahren
- Asienkrise in 1997 und 1998
- Russlandkrise 1998 und 1999

2. Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien

Einer der größten Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien ist weitestgehend die schwache Konjunkturlage. Besonders zu beachten ist hierbei, die Situation auf dem Ar- beitsmarkt, das Kaufverhalten, die Sparquote und die Einzelhandelsumsätze, welche stark zurückgingen. Durch diese Rückgänge, wurde auch der Konsum betroffen, was zur Folge hat, dass Mietpreise in den USA stark zurückgegangen sind und dadurch Einzelhandel- simmobilien drunter leiden. Vergleicht man die Lage mit Europa, hält es sich noch in ei- nem Gleichgewicht.⁸

In Deutschland erzielte der Einzelhandel im Dezember 2008 nominal 0,6% mehr, jedoch real 0,3% weniger Umsatz als im Dezember 2007. Unbestritten ist jedoch, das die Nachfra- ge in sowohl Großstädten, als auch in Kleinstädten, nach 1a- Lagen nicht zurückgehen wird. Es wird eher ein Nachfrageüberhang geben und somit werden die Mieten in diesen Lagen relativ stabil bleiben. Dies liegt an immer neueren und besseren Konzepten der Ein- zelhandelsunternehmer, um weiterhin 1a- Lagen attraktiv zu gestalten und zu verbessern.⁹

Vor allem internationale Einzelhändler der Textilbranche möchten sich weiterhin in deut- schen Großstädten vergrößern. Das liegt an deutschlands gewachsenen Innenstadtlagen, welche die Möglichkeit geben, auch in Innenstädten Shopping- Centren zu erbauen. Trotz alle dem ist die Nachfrge nach Einzelhandelsflächen in den 1a- Lagen sehr hoch und das Angebot leider nicht so hoch wie die Nachfrage. Das hat zur Folge, dass die Nachfrage steigt und somit auch die Mietpreise der Immobilien. Knappes Flächenangebot erlaubt Besitzern von Einzelhandelsimmobilien durchaus Spitzenmieten zu erzielen.

Betrachtet man jedoch die Einzelhandelsimmobilien entfernt der 1a- Lagen, kann man feststellen, dass in diesen Lagen eine hohe Leerstandsquote vorhanden ist und eine Wie- dervermietung sich äußerst kompliziert darstellt. Von Mietpreissteigerungen in diesen Lagen ist eher nicht die Rede.¹⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Einzelhandels-/ Shoppincenterflächen und Spitzenmieten¹¹

2.1 Ausblick

Bei der Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien wird sich auch in den nächsten Jahren nicht viel ändern, da sich auf dem Einzelhandelsmarkt eher eine positive Preisentwicklung darstellen wird. Die Nachfrage nach 1a- Lagen steigt kontinuierlich an. Vor allem in den Großstädten wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Leipzig, Stuttgart, Köln und München. Durch diese Entwicklung ist eine leichte Steigerung der Spitzenmieten vorauszusehen. Ob diese Entwicklung jedoch auch mal die Nebenlagen erreichen wird, ist nicht zu beantwor- ten.¹²

3. Auswirkungen auf Wohnimmobilien

Durch mehrere Faktoren, werden die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien beein- flusst. Dazu gehört die demografische Entwicklung einer Region, deren Haushaltswachs- tum, dessen Einkommenswachstümer und die Entwicklung von Immobilienbeständen. Sollten sich in diesen Bereichen keine konjunkturellen Schwankungen einschleichen, wird es keine Veränderung der Preisentwicklung im Bereich der Wohnimmobilien geben. Kom- plett ausschließen kann man es jedoch nicht, da sich global möglicherweise immer etwas Zu sagen ist auch, dass die Finanzkrise aufjedenfall zu Änderungen der Mietpreise geführt hat, präziser formuliert auf die Preise bei der Neuvermietung vereinbarter Nettokaltmie- ten.¹³

Um herrauszufinden, welche Mieten man erzielen kann, müssen mehrere Faktoren beach- tet werden. Zum einen die Nachfrage in einer bestimmten Region, dass Ausmaß an Neu- bauten und das Umfeld der Wohngegend. Ein starker Indikator für die Nachfrage an Wohnraum ist die wirtschaftliche Lage einer Region. In einer Rezession ist von auszuge- hen, das eher weniger Geld für Wohnraum ausgegeben wird, da das Einkommen sinkt.

Die Arbeitslage wird schlechter, was mehr Arbeitslose mit sich bringt. Ein Positiver Trend ist jedoch der Kauf an Wohnungseigentum geworden, weil er viel attraktiver geworden ist als andere Anlageformen der Banken. Viele Anleger haben in der Finanzkrise hohe Summen an Geld verloren und investieren deswegen von nun an in Immobilien, welche eine höhere Rendite erzielen können.¹⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung der Hauspreise und Baugenehmigungen¹⁵

3.1 Anstieg der Arbeitslosigkeit 2010

Durch den Anstieg der Arbeitslosikeit 2010 wurde eine schwächere Nachfrage nach Neu- vermietungen in vielen Regionen Deutschlands verzeichnet, was bedeutet, es wurden nicht die Mieten erzielt, welche als Ziel gesetzt wurden. Die Mietpreisentwicklung hat sich in verschiedenen Regionen Deutschlands unterschiedlich durch die Arbeitsmarktentwicklung entwickelt. In manchen Regionen, in welchen Kurzarbeit getätigt wurde, bestand die Ge- fahr von erneutem Leerstand, da in diesen Regionen starker Beschäftigungsabbau stattgefunden hat.¹⁶

3.2 Ausblick

Die Zukunft für den Wohnimmobilienmarkt wird vor allem in den heranwachsenden Bal- lungsräumen positiv bleiben. Eine Nachfrage nach Wohnungseigentum wird weiterhin vorhanden sein. Betrachtet man die Märkte außerhalb der Ballungsräume, wird zu be- obachten sein, dass sich in diesen Gebieten eher weniger tuen wird, da wir eine schrump- fende Zahl an Bevölkerung und eine zurückgehende Zahl an Haushalten haben.¹⁷

Eine sehr bemerkenswerte Unterstützung, welche es ausschließlich in Deutschland gibt und in keinem anderen europäischen Land oder sogar weltweit, sind die staattlichen Förderungen für den Wohnungsbau oder Wohn- Riester. Ein neuer Trend ist das Umsiedeln in ländlichere Gebiete, welche teilweise nur wenige Kilometer von den Großstädten entfernt liegen. In diesen Gebieten liegen die Grundstückspreise dann erheblich unter den Preisen wie in der Stadt. Andererseits, steigen die Preise in den Großstädten für Grundstücke auch weiterhin an. Dies liegt am demografischen Wandel, da die älteren Leute eher wieder in die Stadt ziehen möchten und die jüngeren Familien auf´s Land.¹⁸

4. Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien

Auch Gewerbeimmobilien wurden von der Finanzkrise betroffen. Es gibt eine leicht sin- kende Mietnachfrage, steigende Nettoanfangsrenditen und engere Finanzierungsbedingun- gen. Prognossen zu entnehmen, liegen die Vorraussetzungen für Deutschland in den Jah- ren 2012 bis 2016 sehr gut. In Spanien, Italien und Südeuropa hingegen fallen diese eher pessimimistisch aus.

Es ist zu beobachten, dass viele Mieter und Mietinteressenten zögerlicher wurden, wenn es um die Verlängerung ihrer Mietverträge, oder um den Abschluss neuer Verträge geht. Dies ist ein starkes Indiz für einen sogenannten Umschwung. Diesem Umschwung sind auch Zahlen zu entnehmen.

Es sinken 2012 in Spanien 4,5% der Büromieten und 2013 um weitere 3%.In Deuschland hingegen, stabilisieren sich die Mieten oder bleiben konstant. Dies liegt an einem kräftigen Arbeitsmarkt und einem nierigem Neubauvolumen.

[...]

¹ Vgl. Pinto Consulting Property Briefing Nr.1, Die globale Finanzkrise und mögliche Auswirkungen auf den deutschenImmobilienmarkt,www.pintoconsulting.de/de/wp-content/uploads/2011/07/discussion_paper_1_basel-iii_110722.pdf

² Vgl. Michaela Hellerforth, Die Globale Finanzmarktkrise, S.88

³ Vgl. Stefan Kofner, Die Hypotheken und Finanzmarktkrise, S.5-9

⁴ Quelle: Buergerstimmen,www.buergerstimmen.de/fotopm/090722t0schaubild_entstehung_finanzkrise_0.jpg

⁵ Vgl. Wirtschaftswoche, www.wiwo.de/videos/finanzkrise-finanzkrise-in-zahlen/4698812.html, 27.05.2008

⁶ Vgl. Wirtschaftswoche, www.wiwo.de/videos/finanzkrise-finanzkrise-in-zahlen/4698812.html, 27.05.2008

⁷ Vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/finanzkrise v. 03.01.2009.

⁸ Vgl. Studie Managment der Finanzkrise, S.150-151

⁹ Vgl. Studie Management der Finanzkrise, S.150-151

¹⁰ Vgl.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹¹ Quelle.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹² Vgl.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf bewegen kann. Es könnten zum Beispiel die Immobilienpreise sinken, indem sich Handels- strukturen und Handelsvolumina ändern, vorrausgesetzt der Welthandel würde sich ver- schlechtern.

¹³ Vgl.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹⁴ Vgl.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹⁵ Quelle.EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹⁶ Vgl. Hamburgisches WeltWirtschafts Institut, Auswirkungen der Finanzkrise AufdiedeutschenWohnimmobilienmärkte,Januar2010, www.hwwi.org/uploads/tx_wilpubd/HWWI_Policy_Paper_1-22.pdf

¹⁷ Vgl. EuroHypo,MarkberichtDeutschland2011, www.kenstone.de/media/documents/EH_KEN_Marktbericht_D_2011_X3.pdf

¹⁸ Vgl. Forward Darlehn- Vergleich.de/Blog, Immobilienmarkt Entwicklung in Deutschland 2010: Prognose, www.forwarddarlehen-vergleich.de/blog/immobilienmarkt-entwicklung-deutschland-2010/