In Deutschland waren Ende 2003 insgesamt 26 offene Immobilienfonds tätig, die zusammen ein Vermögen in Höhe von 85,087 Mrd. Euro verwalteten. Dabei erhöhte sich das verwaltete Vermögen alleine im Jahr 2003 um 13,719 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von rund 19,2 Prozent entsprach. Vergleichbar exakte Zahlen existieren für geschlossene Immobilienfonds nicht, da sie im Gegensatz zu den offenen Fonds keinen Publikationspflichten unterliegen. Untersuchungen zufolge wurden jedoch in 2003 ca. 11,24 Mrd. Euro in geschlossene Fonds investiert, wobei Eigenkapital in Höhe von 4,76 Mrd. Euro von insgesamt 137.500 Anlegern eingebracht wurde. Das entspricht einem wertmäßigen Zuwachs von neun Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die verbleibenden 6,48 Mrd. Euro wurden von den Fonds als Bankkredit aufgenommen. Insgesamt verwalteten geschlossene Immobilienfonds Ende 2003 Vermögen in Höhe von 159,6 Mrd. Euro. Dieser starke Zuwachs bei den Fonds wurde begünstigt durch die schwachen Aktienmärkte und den Trend, dass viele Unternehmen die von ihnen genutzten Immobilien verstärkt mieten, anstatt selbst im Bestand zu halten.
Die Zahlen belegen deutlich den hohen Stellenwert der fondsgebundenen Immobilieninvestitionen und damit die Notwendigkeit, das investierte Kapital der Anleger vor Missmanagement und widerrechtlichen Vermögensverschiebungen zu schützen.
In Deutschland gibt es im Wesentlichen zwei verschiedene Möglichkeiten der kollektiven Immobilieninvestition. Dies sind zum einen offene, zum anderen geschlossene Immobilienfonds.
Die offenen Immobilienfonds - und damit auch die Rechte der Anleger - sind umfassend in dem zum 01. Januar 2004 in Kraft getretenen Investmentgesetz (InvG) geregelt, welches das Nachfolgegesetz des Kapitalanlagegesellschaftengesetzes ist, das die Organisation der Investmentfonds bis zu diesem Zeitpunkt regelte.
Eine vergleichbar einheitlich rechtliche Regelung für geschlossene Immobilienfonds existiert nicht. Diese Fonds sind als Personengesellschaften, in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder als Kommanditgesellschaft (§§ 161 ff. HGB) organisiert. In dieser Arbeit wird daher ein Vergleich des Schutzes der Anleger in offenen und geschlossenen Immobilienfonds vorgenommen.
Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung
1. Ziel
2. Aufbau
II. Offene Immobilienfonds
1. Allgemeines
2. Rechtliche Struktur
2.1 Beteiligte Parteien
2.1.1 Kapitalanlagegesellschaft
2.1.2 Sondervermögen
2.1.3 Depotbank
2.1.4 Anleger
2.1.5 Sachverständigenausschuss
2.1.6 Aufsichtsrat
2.1.7 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
2.2 Rechtsbeziehungen der beteiligten Parteien
2.2.1 Verhältnis von Anleger zur Kapitalanlagegesellschaft
2.2.2 Einflussnahme der Anleger auf die Kapitalanlagegesellschaft
2.2.3 Verhältnis von Kapitalanlagegesellschaft zur Depotbank
2.2.4 Verhältnis von Anlegern zur Depotbank
3. Grundsatz und Wirkung der Risikomischung
4. Zertifikatsprinzip
4.1 Anteilausgabe
4.1.1 Ermittlung des Ausgabepreises
4.1.2 Nichtanwendung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips
4.2 Rückgabe und -nahme von Anteilscheinen
III. Geschlossene Immobilienfonds
1. Allgemeines
2. Der Fonds im Zeitablauf
2.1 Vorgründungsphase
2.2 Gründung
2.3 Beitrittsphase
2.4 Laufzeit des Fonds
2.5 Abwicklung und Ausscheiden von Gesellschaftern
3. Rechtliche Struktur
3.1 Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
3.2 Rechtsform der Kommanditgesellschaft
3.3 Treuhänder
3.3.1 Aufgaben und Pflichten des Treuhänders
3.3.2 Arten der Treuhand
3.3.2.1 Mittelverwendungstreuhänder
3.3.2.2 Grundbuchtreuhänder
3.3.2.3 Gesellschafts- oder Beteiligungstreuhänder
3.3.3 Kündigung des Treuhandvertrags
3.4 Der Gesellschaftsbeirat
4. Prospekthaftung
IV. Vergleich der Modelle
1. Allgemeine Anlegerschutzprinzipien
1.1 Substanzerhaltungsrisiko
1.2 Informationsrisiko
1.3 Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
1.4 Interessenvertretungsrisiko
1.5 Konditionenrisiko
2. Anlegerschutz im offenen Immobilienfonds
2.1 Substanzerhaltungsrisiko
2.1.1 Obligatorische Risikomischung
2.1.2 Schutz vor Insolvenz
2.1.3 Regelmäßige Immobilienbewertung
2.1.4 Schutz vor agency costs
2.2 Informationsrisiko
2.2.1 Mangelnde Transparenz
2.2.2 Verflechtungen der Kapitalanlagegesellschaft und Depotbank
2.3 Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
2.3.1 Untreue Verwaltung
2.3.2 Hoher Liquiditätsanteil
2.4 Interessenvertretungsrisiko
2.5 Konditionenrisiko
2.6 Ergebnis
3. Anlegerschutz im geschlossenen Immobilienfonds
3.1 Substanzerhaltungsrisiko
3.1.1 Schutz vor Insolvenz
3.1.2 Schutz vor agency costs
3.2 Informationsrisiko
3.2.1 Interessenkonflikt zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft
3.2.2 Bewertung der Immobilien
3.2.3 Fehlende Verpflichtung zur Aufdeckung von Verflechtungen
3.3 Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
3.3.1 Untreue Verwaltung
3.3.2 Vertretung der Anleger durch Treuhänder
3.3.3 Überhöhte Prognoserechnungen
3.4 Interessenvertretungsrisiko
3.5 Konditionenrisiko
3.6 Ergebnis
V. Zusammenfassung
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Die vorliegende Diplomarbeit analysiert und vergleicht die Konstruktion und den Anlegerschutz von offenen und geschlossenen Immobilienfonds unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen und regulatorischen Anforderungen.
- Rechtliche Grundlagen und Strukturen von offenen Immobilienfonds (InvG).
- Rechtliche Ausgestaltung und Organisation geschlossener Immobilienfonds als Personengesellschaften.
- Analyse potenzieller Risikofelder wie Substanzerhaltung, Informationsasymmetrien und Verwaltungsrisiken.
- Gegenüberstellung der Schutzmechanismen für Anleger in beiden Fondstypen.
- Bewertung der Wirksamkeit der jeweiligen Kontrollinstanzen und der Einflussnahmemöglichkeiten der Anleger.
Auszug aus dem Buch
2.1.2 Sondervermögen
Laut § 2 Abs. 2 InvG handelt es sich bei Sondervermögen um Investmentfonds, die von einer Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung der Anleger verwaltet werden und bei denen die Anleger das Recht zur Rückgabe der Anteilscheine haben. Eine Kapitalanlagegesellschaft kann mehrere Sondervermögen verwalten, wobei sich die Bezeichnungen der einzelnen Sondervermögen deutlich voneinander unterscheiden müssen und sie getrennt zu halten sind.
Immobilien-Sondervermögen müssen laut § 75 InvG im Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft stehen. Dies ist eine Abweichung von der allgemeinen Vorschrift aus § 30 Abs. 1 InvG, nach der das Sondervermögen auch im Miteigentum der Anleger stehen kann. Die spezielle Regelung des § 75 InvG für Immobilien-Sondervermögen ist erforderlich, da ansonsten jede Änderung der Miteigentümerstruktur, also Wechsel von Anlegern des Fonds, im Grundbuch vollzogen werden müsste. Dies würde einen praktisch kaum zu bewältigenden Verwaltungs- und Arbeitsaufwand darstellen. Insofern wurde diese Alternative vom Gesetzgeber ausgeschlossen.
Die Kapitalanlagegesellschaft übt gemäß § 31 Abs. 1 InvG im eigenen Namen die Verfügungsgewalt über die zu einem Sondervermögen gehörenden Gegenstände und über alle Rechte aus ihnen aus. Das Sondervermögen ist aber strikt getrennt vom Allgemeinvermögen der Kapitalanlagegesellschaft zu halten. Diese Trennung wird zum einen durch eine physische Sonderung erreicht, aufgrund der das Sondervermögen von einer unabhängigen Depotbank verwaltet werden muss. Hierdurch wird die Möglichkeit der widerrechtlichen Entnahme aus dem Sondervermögen durch die Kapitalanlagegesellschaft ausgeschlossen.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einleitung: Diese Einleitung erläutert die Relevanz von Immobilieninvestitionen in Deutschland und führt in die Notwendigkeit des Anlegerschutzes für offene und geschlossene Fonds ein.
II. Offene Immobilienfonds: In diesem Kapitel wird die rechtliche Konstruktion offener Immobilienfonds, die Beteiligten und das Investment-Dreieck detailliert dargelegt.
III. Geschlossene Immobilienfonds: Dieses Kapitel beschreibt die Entwicklung, Rechtsformen und organisatorischen Besonderheiten geschlossener Immobilienfonds.
IV. Vergleich der Modelle: Dieser Abschnitt bietet eine kritische Gegenüberstellung der Anlegerschutzprinzipien in beiden Modellen und analysiert spezifische Risikokategorien.
V. Zusammenfassung: Hier werden die wesentlichen Ergebnisse der Arbeit synthetisiert und die Unterschiede in der Schutzbedürftigkeit der Anleger in beiden Systemen abgewogen.
Schlüsselwörter
Immobilienfonds, Anlegerschutz, offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaft, Depotbank, Sondervermögen, Prospekthaftung, Risikomischung, Treuhänder, Investmentgesetz, Personengesellschaft, Immobilientransaktion, Fondsmanagement, Finanzmarktregulierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit vergleicht die rechtlichen Rahmenbedingungen und Schutzmechanismen für Anleger in offenen gegenüber geschlossenen Immobilienfonds.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die rechtliche Organisation, das Risikomanagement, die Rolle der Depotbank, die Funktion von Treuhändern sowie die gesetzlichen Anforderungen an die Prospekthaftung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, wie unterschiedliche Fondskonstruktionen den Anlegerschutz beeinflussen und wo Schutzlücken in den jeweiligen Systemen bestehen.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer rechtlich-analytischen Untersuchung, die geltende Gesetzestexte (wie das Investmentgesetz und BGB/HGB) mit Fachliteratur und aktuellen Marktanalysen abgleicht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte Darstellung der Strukturen offener und geschlossener Fonds sowie eine vergleichende Analyse von fünf spezifischen Risikobereichen für Anleger.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Anlegerschutz, Investmentgesetz, Risikomischung, Treuhändermodell, Prospekthaftung und Immobilienfonds.
Worin unterscheiden sich offene und geschlossene Fonds primär beim Anlegerschutz?
Offene Fonds unterliegen einer strikten staatlichen Aufsicht und gesetzlichen Regeln (Investmentgesetz), während geschlossene Fonds primär auf privatrechtlichen Verträgen basieren und deutlich weniger regulatorische Auflagen haben.
Warum ist die Rolle des Treuhänders bei geschlossenen Fonds so kritisch?
Da Anleger geschlossener Fonds oft nicht direkt Gesellschafter sind, übernimmt der Treuhänder zentrale Verwaltungsaufgaben; bei Interessenskonflikten oder Fehlverhalten des Treuhänders ist der Schutz der Anleger jedoch rechtlich oft schwierig durchzusetzen.
Wie bewertet der Autor die Wirksamkeit von Prognoserechnungen?
Der Autor warnt vor einer unkritischen Haltung gegenüber Prognosen bei geschlossenen Fonds, da diese oft über extrem lange Zeiträume erstellt werden und stark von unvorhersehbaren Faktoren wie der Inflation abhängen.
- Quote paper
- Daniel Hagemann (Author), 2004, Schutz der Anleger bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/27981
