In Deutschland waren Ende 2003 insgesamt 26 offene Immobilienfonds tätig, die zusammen ein Vermögen in Höhe von 85,087 Mrd. Euro verwalteten. Dabei erhöhte sich das verwaltete Vermögen alleine im Jahr 2003 um 13,719 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von rund 19,2 Prozent entsprach. Vergleichbar exakte Zahlen existieren für geschlossene Immobilienfonds nicht, da sie im Gegensatz zu den offenen Fonds keinen Publikationspflichten unterliegen. Untersuchungen zufolge wurden jedoch in 2003 ca. 11,24 Mrd. Euro in geschlossene Fonds investiert, wobei Eigenkapital in Höhe von 4,76 Mrd. Euro von insgesamt 137.500 Anlegern eingebracht wurde. Das entspricht einem wertmäßigen Zuwachs von neun Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die verbleibenden 6,48 Mrd. Euro wurden von den Fonds als Bankkredit aufgenommen. Insgesamt verwalteten geschlossene Immobilienfonds Ende 2003 Vermögen in Höhe von 159,6 Mrd. Euro. Dieser starke Zuwachs bei den Fonds wurde begünstigt durch die schwachen Aktienmärkte und den Trend, dass viele Unternehmen die von ihnen genutzten Immobilien verstärkt mieten, anstatt selbst im Bestand zu halten.
Die Zahlen belegen deutlich den hohen Stellenwert der fondsgebundenen Immobilieninvestitionen und damit die Notwendigkeit, das investierte Kapital der Anleger vor Missmanagement und widerrechtlichen Vermögensverschiebungen zu schützen.
In Deutschland gibt es im Wesentlichen zwei verschiedene Möglichkeiten der kollektiven Immobilieninvestition. Dies sind zum einen offene, zum anderen geschlossene Immobilienfonds.
Die offenen Immobilienfonds - und damit auch die Rechte der Anleger - sind umfassend in dem zum 01. Januar 2004 in Kraft getretenen Investmentgesetz (InvG) geregelt, welches das Nachfolgegesetz des Kapitalanlagegesellschaftengesetzes ist, das die Organisation der Investmentfonds bis zu diesem Zeitpunkt regelte.
Eine vergleichbar einheitlich rechtliche Regelung für geschlossene Immobilienfonds existiert nicht. Diese Fonds sind als Personengesellschaften, in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder als Kommanditgesellschaft (§§ 161 ff. HGB) organisiert. In dieser Arbeit wird daher ein Vergleich des Schutzes der Anleger in offenen und geschlossenen Immobilienfonds vorgenommen.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Ziel
- Aufbau
- Offene Immobilienfonds
- Allgemeines
- Rechtliche Struktur
- Beteiligte Parteien
- Kapitalanlagegesellschaft
- Sondervermögen
- Depotbank
- Anleger
- Sachverständigenausschuss
- Aufsichtsrat
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
- Rechtsbeziehungen der beteiligten Parteien
- Verhältnis von Anleger zur Kapitalanlagegesellschaft
- Einflussnahme der Anleger auf die Kapitalanlagegesellschaft
- Verhältnis von Kapitalanlagegesellschaft zur Depotbank
- Verhältnis von Anlegern zur Depotbank
- Grundsatz und Wirkung der Risikomischung
- Zertifikatsprinzip
- Anteilausgabe
- Ermittlung des Ausgabepreises
- Nichtanwendung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips
- Rückgabe und -nahme von Anteilscheinen
- Geschlossene Immobilienfonds
- Allgemeines
- Der Fonds im Zeitablauf
- Vorgründungsphase
- Gründung
- Beitrittsphase
- Laufzeit des Fonds
- Abwicklung und Ausscheiden von Gesellschaftern
- Rechtliche Struktur
- Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
- Rechtsform der Kommanditgesellschaft
- Treuhänder
- Aufgaben und Pflichten des Treuhänders
- Arten der Treuhand
- Mittelverwendungstreuhänder
- Grundbuchtreuhänder
- Gesellschafts- oder Beteiligungstreuhänder
- Kündigung des Treuhandvertrags
- Der Gesellschaftsbeirat
- Prospekthaftung
- Vergleich der Modelle
- Allgemeine Anlegerschutzprinzipien
- Substanzerhaltungsrisiko
- Informationsrisiko
- Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
- Interessenvertretungsrisiko
- Konditionenrisiko
- Anlegerschutz im offenen Immobilienfonds
- Substanzerhaltungsrisiko
- Obligatorische Risikomischung
- Schutz vor Insolvenz
- Regelmäßige Immobilienbewertung
- Schutz vor agency costs
- Informationsrisiko
- Mangelnde Transparenz
- Verflechtungen der Kapitalanlagegesellschaft und Depotbank
- Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
- Untreue Verwaltung
- Hoher Liquiditätsanteil
- Interessenvertretungsrisiko
- Konditionenrisiko
- Ergebnis
- Anlegerschutz im geschlossenen Immobilienfonds
- Substanzerhaltungsrisiko
- Schutz vor Insolvenz
- Schutz vor agency costs
- Informationsrisiko
- Interessenkonflikt zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft
- Bewertung der Immobilien
- Fehlende Verpflichtung zur Aufdeckung von Verflechtungen
- Abwicklungs- und Verwaltungsrisiko
- Untreue Verwaltung
- Vertretung der Anleger durch Treuhänder
- Überhöhte Prognoserechnungen
- Interessenvertretungsrisiko
- Konditionenrisiko
- Ergebnis
- Regulierung und rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilienfonds
- Risikoprofile und Anlegerschutzmechanismen
- Vergleich der Anlegerrechte und -pflichten in offenen und geschlossenen Fonds
- Transparenz und Informationsfluss für Anleger
- Bedeutung von Treuhand und unabhängigen Kontrollmechanismen
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit analysiert offene und geschlossene Immobilienfonds unter dem Aspekt des Anlegerschutzes. Sie vergleicht die verschiedenen Modelle hinsichtlich ihrer rechtlichen Struktur, Risiken und Möglichkeiten, die Interessen der Anleger zu wahren.Zusammenfassung der Kapitel
Die Einleitung liefert einen Überblick über die Bedeutung von Immobilienfonds und die Notwendigkeit von Anlegerschutz in diesem Bereich. Sie beleuchtet auch die steigende Bedeutung und das hohe Investitionsvolumen von Immobilienfonds in Deutschland. Das Kapitel "Offene Immobilienfonds" beschäftigt sich mit der rechtlichen Struktur, den beteiligten Parteien und den Rechtsbeziehungen zwischen ihnen. Es werden die Besonderheiten des Zertifikatsprinzips und der Risikomischung im Kontext von offenen Immobilienfonds erläutert. Das Kapitel "Geschlossene Immobilienfonds" fokussiert auf die rechtliche Struktur und die Phasen des Fondslebenszyklus. Es behandelt die Rolle des Treuhänders, die Arten der Treuhand und die Besonderheiten der Prospekthaftung. Der Vergleich der beiden Modelle stellt die allgemeinen Anlegerschutzprinzipien dar und bewertet die jeweilige Erfüllung dieser Prinzipien in offenen und geschlossenen Immobilienfonds.Schlüsselwörter
Immobilienfonds, Anlegerschutz, Rechtliche Struktur, Risikomischung, Zertifikatsprinzip, Treuhänder, Transparenz, Interessenvertretung, agency costs, Prospekthaftung, Vergleich, offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaft, Depotbank.- Quote paper
- Daniel Hagemann (Author), 2004, Schutz der Anleger bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/27981
