Immobilienboom in Deutschland. Möglichkeiten der Partizipation für Anleger

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Boomphase seit 2008
1.2 Möglichkeiten der Partizipation

2 Direkter Erwerb
2.1 Vorbemerkungen
2.2 Vorgehen bei der Investition
2.3 Chancen und Risiken
2.4 Der passende Anleger

3 Immobilienfonds
3.1 Funktionsweise von Fonds
3.2 Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds
3.3 Chancen und Risiken
3.4 Der passende Anleger

4 Real Estate Investment Trust (REIT)
4.1 Beschreibung von REIT-Gesellschaften
4.2 Anforderungen an G-REITs
4.3 Chancen und Risiken
4.4 Der passende Anleger

5 Unterschiede der einzelnen indirekten Anlagemöglichkeiten

6 Fazit der Projektarbeit

7 Anhang

8 Quellen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Boomphase seit 2008

Das momentane Niedrigzinsumfeld wirft ein großes Problem für viele Anleger auf. Wie können Anleger nach Abzug der Inflation noch eine positive Rendite erzielen?

Mit Tagesgeld? Der „übliche“¹ Tagesgeldzinssatz bewegt sich für Beträge bis 10.000€ zwischen 0,1%² und 1,1%³. Nach Abzug der Inflation bleibt hier kein bzw. fast kein positiver Ertrag mehr übrig für die Anleger. Somit fällt diese Anlageform weg.

Mit Rentenpapiere? Rentenpapiere wie z.B. Staatsanleihen geben bei sicheren Schuldnern wie Deutschland fast keine Rendite mehr. Momentan bekommt man für eine 10jährige Bundesanleihe nur noch eine Rendite von 1,17%⁴. Somit ist auch diese Anlageform nicht geeignet, um damit das Vermögen der Anleger real⁵ merklich zu erhöhen.

Mit Aktien? Aktien sind nicht für alle Anleger geeignet und haben ein vergleichsweise hohes Risiko, das nicht alle Investoren eingehen wollen. Bei Aktien droht immer das Risiko eines Totalverlustes und es kann zu starken Kursschwankungen kommen, die viele Anleger nicht wollen.

Welche Anlageform bleibt den Anlegern sonst noch übrig?

Die Antwort sind Sachwerte wie z. B. Gold und Immobilien. Viele Anleger sind in der Finanzkrise in Gold geflüchtet und haben den Goldkurs auf über 1900$ je Feinunze steigen lassen. Jedoch kam mit der Erholung der Aktienmärkte auch der Absturz des Goldpreises auf momentan ca. 1300$ je Feinunze⁶. Ob sich eine Investition in Gold momentan für Anleger lohnt, müssen diese für sich selbst entscheiden und soll auch nicht Thema dieser Projektarbeit sein.

Das zweite große Gebiet der Sachwerte sind Immobilien. Diese sind besonders seit der Finanzkrise 2008 gefragt, da Anleger eine sichere Alternative zu Aktien und Anleihen gesucht haben. Seit 2008 gibt es in Deutschland einen regelrechten Immobilienboom, der sich momentan fortsetzt und wohl auch noch die nächsten Jahre fortsetzen wird.⁷ Der Immobilienboom wurde durch die Unsicherheit der Anleger in der Krise und der Angst vor einer steigenden Inflation durch die expansive Geldpolitik der EZB weiter gestärkt und immer größer. Ein weiterer Effekt der expansiven Geldpolitik der EZB war, dass sich die Banken durch die sehr günstigen Kredite der EZB sehr günstig refinanzieren konnten und dies auch an ihre Kunden in Form von sehr günstigen Baukrediten weitergaben. So bekommt man momentan eine 100%-Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung schon für effektiv 2,23%.⁸ Diese niedrigen Zinsen in Kombination mit der Angst vor einer Verschärfung der Schuldenkrise und einer allgemeinen Unsicherheit der Anleger⁹ hat dazu geführt, dass immer mehr Menschen in Deutschland sich eine Immobilie gekauft haben und somit ein Immobilienboom in Deutschland entstanden ist.

In dieser Arbeit soll nun dargestellt werden wie Anleger an diesem Boom teilhaben können, ohne selbst tiefgründige Kenntnisse über Immobilien zu haben. Somit kann als Forschungsfrage dieser Projektarbeit formuliert werden: Wie können Anleger an steigenden Immobilienpreisen partizipieren?

Um diese Forschungsfrage zu beantworten werden im Verlauf dieser Arbeit verschiedene Anlageformen vorgestellt, erklärt und es wird erarbeitet für welche Anleger die verschiedenen Anlageformen geeignet sind

1.2 Möglichkeiten der Partizipation

Nun stellt sich natürlich die Frage, wie Anleger am Boom teilhaben können. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten wobei in dieser Projektarbeit nur drei Möglichkeiten erläutert werden, da sonst der Umfang der Arbeit zu groß werden würde. Die Möglichkeiten der Anlage in Immobilien reichen von einem Kauf einer Immobilie und der Nutzung für den eigenen Gebrauch, über eine vermietete Immobilie bis zu Immobilienfonds, Beteiligungen an Eigentumsgesellschaften, Investitionen in Pflegeimmobilien und so „exotischen“ Anlageformen wie REITs (Real Estate Investment Trusts).

Im Verlauf dieser Projektarbeit werden erst die bekannten Formen der Immobilieninvestition erläutert und erklärt und im Anschluss wird dieser Vorgang mit unbekannteren Investitionsmöglichkeiten wiederholt. Zuerst wird auf die direkte Investition in Immobilien und den späteren Weiterverkauf eingegangen und diese Möglichkeit erläutert. Eine Beispielrechnung zu dieser Investitionsform gibt es im Anhang. Danach kommen Immobilienfonds als Investitionsmöglichkeit. Hierbei werden zuerst die offenen Immobilienfonds erklärt. Im weiteren Verlauf werden auch noch geschlossene Immobilienfonds kurz erläutert. Diese beiden Formen werden miteinander im Anschluss verglichen.

Als letzte Investitionsmöglichkeit gibt es die sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts). Bei diesen investiert der Anleger in Deutschland in eine Aktiengesellschaft, die bestimmten gesetzlichen Vorschriften unterliegt und ihr Geld durch Verpachtung und Vermietung von Immobilien erwirtschaftet. Bei dieser Anlageform werden sowohl die gesetzlichen Grundlagen als auch Unterschiede zu Immobilienaktien dargestellt.

Bei jedem Abschnitt wurden die Chancen und Risiken für die Anleger herausarbeitet und es wird auch darleget, für welchen Anlegertyp diese Anlageform geeignet ist. Bei der Bearbeitung der einzelnen Anlageformen wurde in der Arbeit von der bekanntesten Form der Investition, dem direkten Erwerb, ausgegangen und im Anschluss auf immer unbekanntere und speziellere Formen der Investition eingegangen, bis ich am Ende die REITs in Deutschland erkläre, die die wohl unbekannteste Form von Immobilieninvestments sind.

Das Ende meiner Arbeit wird eine Zusammenfassung stehen, in der ich noch einmal kurz meine Ergebnisse darstellen werde und noch einmal klar die anfangs gestellte Forschungsfrage, welche Möglichkeiten Anleger haben, um in Immobilien zu investieren, beantworten werde.

2 Direkter Erwerb

2.1 Vorbemerkungen

Das Thema der Immobilienfinanzierung ist sehr komplex und breit genug, um daraus eine eigene Projektarbeit zu kreieren. Deshalb werden bei der Betrachtung dieses Abschnittes einige Vereinfachungen vorgenommen und es wird nur modellhaft gearbeitet, um das Thema auf die wichtigsten Aspekte zu reduzieren und diese kurz und prägnant darzustellen.

So wird einfachheitshalber davon ausgegangen, dass der Kauf eines Hauses entweder komplett über Eigenkapital oder komplett über Fremdkapital finanziert wird. Dies macht es leichter eine spätere Rendite zu ermitteln und ist auch für die Beispielrechnung besser nachvollzuziehen. Bei der Finanzierung über Fremdkapital wird von einem endfälligen Darlehen ausgegangen, da dann für die monatlichen Raten keine gesonderte Berechnung eines Zins- und Tilgungsanteils nötig ist.

Es wird davon ausgegangen, dass die Immobilie vermietet wird. Während der Anlagedauer sollen die Mieteinnahmen die Kosten, welche durch die Immobilie entstehen (durch z.B. Steuern, Gebühren und Versicherungsbeiträge), ausgleichen und es soll durch die Mieteinnahmen kein zusätzlicher Gewinn für die Anleger entstehen. Beim Kauf werden nur die Nebenkosten berücksichtigt, die überall in Deutschland anfallen.¹⁰ Genauso werden die Gebühren beim Verkauf behandelt. Der Verkauf des Hauses soll nach einigen Jahren erfolgen und Ziel ist es dem Käufer eine positive Realrendite zu bescheren.

2.2 Vorgehen bei der Investition

Bei der direkten Investition in eine Immobilie wird von einer Eigennutzung ausgegangen. Dies dient der Vereinfachung, da bei einer Fremdnutzung durch z. B. eine Vermietung zu viele Variablen hinzukommen, die nicht in dieses einfache Modell der Investition passen würden und die Investition und die Rechnung zu sehr verkomplizieren würden. Diese Variablen sind z. B. notwendige Reparaturen, die der Besitzer veranlassen muss oder das Risiko eines Mietausfalls durch Mietnomaden. Die Wohnimmobilie soll in einer Großstadt innerhalb Deutschlands stehen, da dort in den nächsten Jahren weiter steigende Wohnungspreise zu erwarten sind.¹¹ Hingegen sind in ländlichen Regionen in Deutschland sogar Preisrückgänge zu verzeichnen. So sind z.B. die Preise in Wuppertal oder Gelsenkirchen im Zeitraum von 2006 bis 2011 für Eigentumswohnungen um je 25% gesunken.¹²

Beim Kauf einer Immobilie ist vor allem die Lage einer der wichtigsten Punkte, um eine positive Rendite zu erhalten. So stiegen die Preise für Immobilien seit 2008 in Großstädten in Deutschland jedes Jahr um 7%.¹³ Es wird angenommen, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiterhin so stark steigen werden.

Um Kosten zu sparen und somit die Rendite zu erhöhen, wird kein Makler eingeschaltet und somit ist eine Maklergebühr nicht notwendig. Es wird davon ausgegangen, dass die Immobilie in guter Münchner Lage liegt und somit alle notwendigen Gebühren und Kosten sich nach den Kosten in Bayern richten.

Die Wohnung wird nach einer Haltedauer von 5 Jahren wieder verkauft und hat jedes Jahr eine Steigerung des Wertes um 5%¹⁴ gehabt. Die Immobilie wird ca. 80m² groß sein und 3 Zimmer haben. Sie soll sich in mittlerer Wohnlage befinden und es soll sich um einen Neubau handeln.¹⁵ Dies kostet in München zw. 320.000€ und 584.000€.¹⁶ Als Kaufpreis wird von einem gerundeten Mittelwert von 450.000€ ausgegangen.¹⁷

Durch die Beispielrechnung wird also erkennbar, dass mit einer direkten Investition in eine Immobilie in mittlerer Lage in einer deutschen Großstadt eine Rendite von bis 2,55% p.a. nach Abzug der Inflation möglich ist. Es wird jedoch auch offensichtlich, dass sich ein Kauf ohne Eigenkapital nur lohnt, wenn eine sehr niedrige Inflation vorhanden ist und die Immobilie ihren jährlichen Wert stark steigert. Andernfalls droht ein Verlustgeschäft mit der Immobilie.

2.3 Chancen und Risiken

Nachdem nun das prinzipielle Vorgehen von direkten Immobilieninvestitionen erläutert wurde, stellt sich die Frage, welche Chancen Anleger durch eine solche Investition haben und welchen Risiken sie sich damit aussetzen.

Der größte Vorteil besteht für die Anleger in der Wertsteigerung der Immobilie. Durch diese Wertsteigerungen kann der Anleger eine positive Rendite erhalten und sein Vermögen vermehren, was das Ziel jeder Anlage ist. Eine positive Realrendite von über 2,5% p.a. ist durch eine direkte Immobilieninvestition möglich.¹⁸ Für die meisten Anleger ist auch der Inflationsschutz und die Sicherheit der Anlage sehr wichtig. Beides wird durch eine Immobilie sichergestellt.¹⁹

Ebenso ist die Einfachheit des Anlageproduktes für viele Anleger ein Vorteil²⁰, da diese sich nicht mit komplexen Anlageprodukten wie Optionsscheinen, Derivaten und anderen komplizierten Anlageformen beschäftigen wollen. Bei der direkten Immobilieninvestition herrscht für den Käufer eine hohe Transparenz und er hat auch die direkte Kontrolle über das Kaufobjekt. Diese direkte Kontrolle ist auch ein weiterer Vorteil der direkten Investition in Immobilien, da die Anleger selbst mitbestimmen können, wie ihre Immobilie verwaltet wird.²¹ Außerdem können Anleger entscheiden in welche Immobilie investiert wird. Dieses Mitspracherecht gibt es bei indirekten Immobilienanlagen nicht.

Weitere Chancen, welche der Käufer von Immobilien hat, sind entweder die Selbstnutzung der Immobilie zum Wohnen oder die Vermietung der Immobilie und daraus resultierende Mieteinnahmen. Die Immobilie kann auch als persönliche Altersvorsorge genutzt werden und in der Rente als Hauptwohnsitz genutzt werden. Als weitere Möglichkeit könnte die Immobilie auch in der Rente weiter vermietet werden und die Mieteinnahmen könnten als zusätzliche Rente für den Anleger genutzt werden. Ein weiterer Aspekt, den sehr viele Käufer in ihre Überlegengen zum Kauf einer Immobilie mit einbeziehen, ist die Sicherheit von Immobilien in Krisen. Vor allem in Zeiten von Börsencrashs (z. B. 1987) oder Kriegen (Golfkrieg 1990) und terroristischen Anschlägen (11. September) sind Immobilien eine sichere Anlageform.²² Während die Börsenkurse bei diesen Ereignissen einbrechen, bleiben „[…] die Immobilienrenditen tendenziell unbelastet“[…].²³ Diese Sicherheit der Immobilien führt auch zu einer geringen Volatilität bei Immobilien.²⁴ Diese beiden Punkte zusammen führen zu einer hohen Sicherheit bei Immobilien und machen es für sicherheitsbewusste Anleger einfacher in Immobilien zu investieren, da sie sich nicht dauernd Gedanken machen müssen, wie viel ihre Immobilie wert ist, da es bei Immobilien prinzipiell eher geringere Schwankungen gibt als bei anderen Anlageklassen.

Jedoch sind auch Immobilienkäufe mit Risiken verbunden. Das größte Risiko einer Immobilieninvestition ist ein Wertverlust des Kaufobjektes. Dieser Wertverlust kann zu empfindlichen Vermögensverlusten im Portfolio des Anlegers führen wenn z.B. der Wert des Objektes um bis zu 25% nach unten nachgibt.²⁵ Um dieses Risiko des Wertverlustes zu begrenzen, ist es nötig von Anfang an in eine „gesunde“ Immobilie zu investieren. Dies bedeutet, dass der Anleger in eine Region investieren muss, die wächst und somit zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt. Außerdem muss man in ein Objekt investieren, bei dem keine teuren Reparaturen hinzukommen, welche die Rendite nach unten ziehen.

Um dies zu erreichen ist oft eine professionelle Beratung beim Kauf der Anlage wichtig. Dies ist auch ein weiteres Risiko der Anlage. Falls der Anleger selbst nicht genug von Immobilien versteht, um diese zu bewerten braucht er professionelle Unterstützung.²⁶ Diese Beratung muss bezahlt werden und verringert somit die Rendite des Anlegers.

Falls der Investor die Immobilie nicht selbst bewohnt und zur Altersvorsorge verwendet, sondern vermietet ergeben sich zwei weitere Risiken. Das erste Risiko ist das Risiko des Leerstandes. Falls die Immobilie nicht vermietet werden kann, weil sich kein Mieter findet, erzielt der Anleger nicht die gewünschten Mieteinnahmen, muss aber trotzdem die Fixkosten bezahlen und macht Verlust. Noch schlimmer als Leerstand der Immobilie ist es, wenn Mietnomaden in das Objekt einziehen und das Objekt benutzen, aber keine Miete zahlen. Dann muss der Vermieter nicht nur für die Fixkosten aufkommen, sondern auch noch für Nebenkosten wie Strom, Wasser, etc. Dieses Risiko ist für den Vermieter durch eine genau Prüfung der zukünftigen Mieter und dem verlangen einer Mietkaution zumindest teilweise zu vermeiden. Auch das Risiko einer Beschädigung des Hauses ist für Anleger nicht zu unterschätzen. Je nach Region, in der die Immobilie steht, kann es leicht passieren, dass das Kaufobjekt durch Umwelteinflüsse Schaden nimmt. Falls keine entsprechende Versicherung besteht, muss der Besitzer für diese Schäden selbst zahlen. Dies würde wieder zu einer Reduzierung seiner Rendite führen.

Je nachdem wie die Immobilie finanziert wurde, kann auch eine Änderung der Marktzinsen zu einem Risiko für den Anleger werden. Wenn die Zinsen für Baudarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist stark steigen und der Anleger anfangs zu wenig getilgt hat und noch einen hohen Restbetrag finanzieren muss, kann der Anstieg der Zinsen dazu führen, dass der Anleger die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann und dazu gezwungen ist die Immobilie zu verkaufen, um die Schulden zu begleichen.²⁷

Dieses Marktzinsrisiko kann der Investor teilweise umgehen, indem er in die Anfangsfinanzierung Eigenkapital mit einbringt, sich günstige Zinssätze über einen längeren Zeitraum festschreiben lässt und anfangs mit min. 2% tilgt.

Das größte Risiko bei einer Investition in Wohneigentum ist jedoch für die meisten Anleger das „Klumpenrisiko“.²⁸ Dieses Risiko hängt mit der fehlenden Diversifikation zusammen. Durch ein Objekt kann der Anleger nur einen Teil des Immobilienmarktes abdecken und nicht den kompletten Markt. Für ein ausgeglichenes Portfolio müssten Anleger breiter diversifizieren, was mit nur einer Immobilie nicht möglich ist. Für die meisten Anleger ist die Immobilie die mit Abstand größte Position im Portfolio und ist somit der „größte Klumpen“. Diese fehlende Diversifikation kann für den Anleger zu Risiken führen, wenn die Immobilie an Wert verliert. Dies wurde weiter oben schon erläutert. Dieses Risiko hängt auch eng mit dem Liquiditätsrisiko von Immobilien zusammen. Immobilien sind nicht so leicht und schnell zu verkaufen wie z.B. eine Aktie und somit ist es für den Anleger viel schwieriger in Notlagen schnell liquide Mittel aufzutreiben.²⁹ Dies führt dazu, dass Verkäufer, die schnell liquide Mittel benötigen, ihre Immobilien unter Wert verkaufen müssen. Somit besteht bei Anlegern immer das Risiko bei Zahlungen nicht mehr flexibel zu sein und im Notfall gezwungen sind ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen.

2.4 Der passende Anleger

Nachdem nun sowohl die Chancen als auch die Risiken von direkten Immobilieninvestitionen erläutert wurden, stellt sich nun die Frage für welche Anleger solch eine Investition geeignet ist. Es gibt grundsätzlich 2 Anlegertypen für die eine Immobilieninvestition sich lohnt. Die erste Gruppe ist die Gruppe der Selbstnutzer. Diese wollen eine Immobilie erwerben, um diese selbst zu nutzen und nicht um einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Die zweite Gruppe der Anleger kauft eine Immobilie nicht zur Selbstnutzung, sondern um eine möglichst hohe Rendite bei gleichzeitig hoher Sicherheit zu erhalten. Diese Gruppen unterscheiden sich in einigen wichtigen Punkten voneinander.

Für die Selbstnutzer ist es wichtig, dass die Immobilie ihren Wert erhält und eine gute Bausubstanz vorhanden ist, die lange hält und somit die Folgekosten für Reparaturen nicht zu hoch werden. Viele Selbstnutzer wollen die Immobilie für die eigene Altersvorsorge nutzen. Als Teil der Altersvorsorge wollen die Anleger im Rentenalter in ihrem Eigenheim wohnen und sich die monatlichen Mietzahlungen sparen. Hierfür ist sehr wichtig, dass die Immobilie bis zum Rentenbeginn komplett abgezahlt ist. Solche Anleger denken sehr langfristig und legen sich schon früh auf ein Anlageobjekt fest, um genug Zeit zu haben das (meistens) aufgenommene Darlehen zurück zu zahlen.

Bei der Gruppe der „Renditejäger“.³⁰ sind andere Aspekte im Vordergrund. Hier geht es z. B. darum, dass eigene Portfolio breiter zu streuen und so Korrelationsrisiken zu minimieren. Außerdem ist es bei dieser Gruppe immer wichtig noch genügend liquide Mittel zu haben, um bei einer unerwartet auftretenden Zahlungspflicht nicht gezwungen zu sein die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen.

Teilweise eignet sich eine Immobilieninvestition auch für Anleger, die einen sehr hohen Bestand an liquiden Mitteln haben und diese gewinnbringend anlegen wollen, aber eine wertbeständige Anlageform bevorzugen bei der die Volatilität sehr gering ist. Für diese Anleger eignen sich besonders Immobilien, die regelmäßige Zahlungseingänge durch Vermietung einbringen. Für alle Anleger, die direkt in Immobilien investieren, spielt auch der dispositive Faktor eine große Rolle. Dieser dispositive Faktor besagt, dass Anleger alle Entscheidungen bezüglich der Immobilie selbst treffen können und somit die Anleger immer ein Mitspracherecht bei allen Angelegenheiten rund um die Immobilie haben. Bei indirekten Anlageformen wie Fonds oder REITs haben Anleger keinen dispositiven Faktor und somit kein Mitspracherecht bezüglich den Entscheidungen rund um die Immobilie.

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¹ Aktions- und Neukundenkonditionen werden nicht berücksichtigt.

² Sparkasse Vorderpfalz (bis 10.000€, danach 0,2%).

³ Bank of Scotland; Vergleich über https://finanzen.check24.de/ gemacht.

⁴ Bundesanleihe v. 14/24 mit der WKN: 110235, gefunden über http://www.deutsche-finanzagentur.de/.

⁵ Nach Abzug der Inflation.

⁶ Börsenschlusskurs an der Börse Stuttgart am 25.07.2014, https://www.boerse-stuttgart.de/de.

⁷ Deka Immobilien Monitor: Ausblick 2014 – 2018, S. 17, Abschnitt Mitte unten.

⁸ Objektwert:350.000€ und 100% Finanzierung, Zinsbindung 10 Jahre, anfängliche Tilgung 1%, berechnet mit http://www.baufi24.de.

⁹ Vgl. „Was Immobilien als Geldanlage taugen“ von Martin Hintze http://www.stern.de/wirtschaft/

¹⁰ Somit fallen z.B. auch Makler- und kommunale Gebühren weg.

¹¹ Deka Immobilien Monitor: Ausblick 2014 – 2018, S. 17, Abschnitt Mitte unten.

¹² Vgl. Artikel „Preisanstieg bei Wohneigentum- Immobilienfieber macht viele Käufer blind“. erschienen am 3.4.2012 in Focus, gefunden auf http://www.focus.de/immobilien.

¹³ Vgl. „Exzesse des Booms“ von Jens Hagen auf http://www.handelsblatt.com.

¹⁴ Es wird von einer gleichbleibenden Wertsteigerung minus eines Sicherheitsabschlags von 2% ausgegangen.

¹⁵ Alle Angaben zur Immobilie sind frei gewählt und dienen nur der vereinfachten Darstellung.

¹⁶ Kosten je m² mit der m²-Anzahl multipliziert, um auf Kaufpreis zu kommen. Preis je m² entnommen aus http://immobilien-kompass.capital.de.

¹⁷ Die Beispielrechnungen sind im Anhang zu finden.

¹⁸ Siehe hierzu die Rechnung im Anhang.

¹⁹ Vgl. Schäfer/Conzen: Praxishandbuch Immobilieninvestition, 1.Auflage, München 2005, S.1.

²⁰ Vgl. Schäfer/Conzen: Praxishandbuch Immobilieninvestition,, S.231.

²¹ Vgl. Karl-Werner Schulte u.a.: Handbuch der Immobilien-Investition, 2. Auflage, S.38.

²² Vgl. Schäfer/Conzen: Praxishandbuch Immobilieninvestition, S.231.

²³ Schäfer / Conzen: Praxishandbuch der Immobilieninvestition, S 231, 6.Abschnitt letzter Satz.

²⁴ Vgl. Schäfer/Conzen: Praxishandbuch Immobilieninvestition,, S.231.

²⁵ Vgl. „Exzesse des Booms“ von Jens Hagen auf http://www.handelsblatt.com.

²⁶ Vgl. Karl-Werner Schulte: Handbuch Immobilien Investition, S. 38.

²⁷ Abgewandelt übernommen aus: „Basisinformationen über Vermögensanlagen in Wertpapieren“, Allgemeine Risiken Abschnitt 8 „Risiko bei kreditfinanzierten Wertpapierkäufen.

²⁸ Vgl. „Betongold in kleinen Tranchen“ erschienen in Wirtschaftswoche Heft 30/2014, S.80

²⁹ Karl-Werner Schule: Handbuch Immobilieninvestition. S. 38.

³⁰ Begriff selbst gewählt.