Seit geraumer Zeit liest und hört man immer wieder von den steigenden Miet- und Immobilienpreisen in Deutschland. Es wird diskutiert, ob es sich dabei um eine Immobilienblase handelt oder nicht. Vielen dürfte dabei die gerade erst geplatzte Subprime-Blase in den USA im Kopf sein, welche letztlich für große Verwerfungen auf den globalen Finanzmärkten gesorgt hat. Den Höhepunkt setzte dabei die Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers. Es folgten die Banken- und letztlich die Staatenkrise in Europa, welche aktuell wieder für Schlagzeilen sorgt.
Die Notenbanken senkten weltweit die Leitzinsen und versorgten so die Wirtschaft mit billigem Geld. Die Renditen für Anleger sanken ebenso wie die Zinsen für Kredite. In diesem Umfeld stiegen die Miet- und Kaufpreise für Immobilien. Ob es sich hierbei allerdings um überzogene Entwicklungen oder die Bildung neuer, nachhaltiger Preisniveaus handelt, steht zur Diskussion.
Es wird argumentiert, dass viele Anleger auf der Suche nach sicheren Anlageformen sind und daher bereit seien, die gestiegenen Preise in Kauf zu nehmen. Es erscheint aber kurios, dass nach einer geplatzten Immobilienblase, welche die weltweite Finanzkrise auslöste, Immobilien als sichere Anlageform angesehen werden. Diese Arbeit soll einen Betrag zur Einordnung der Geschehnisse am Immobilienmarkt leisten.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Fragestellung und Vorgehensweise
3 Definitionen
3.1 Spekulationsblase
3.2 Störung der Markteffizienz
3.2.1 Begrenzte Rationalität
3.2.2 Greater-Fool
3.2.3 Institutionalisierung/Herdentrieb
3.2.4 Liquidität
3.3 Experimentelle Märkte
3.4 Determinanten der Immobiliennachfrage
3.5 Determinanten des Immobilienangebots
3.6 Der Kreditmarkt
3.6.1 Rückkopplungseffekt
3.6.2 Finanzierungspolitik
3.6.3 Der Beleihungsauslauf
3.6.4 Die Zinssatzbindung
3.7 Notwendigkeit zur Absicherung des Systems
3.8 Auswirkungen
3.8.1 Konsumeffekte
3.8.2 Der Einfluss auf die Faktormobilität
3.9 Indikatoren zur Identifikation einer Immobilienpreisblase
3.10 Abgrenzung von anderen Vermögenspreisblasen
3.11 Der Einfluss der Geldpolitik
4 Historische Betrachtung von Blasen
4.1 Japan Mitte der 90er
4.1.1 Treiber der Blase
4.1.2 Geldpolitik
4.1.3 Suche nach Exit-Strategie
4.2 USA: Die Subprime-Krise
4.2.1 Wirtschaftliche Entwicklung der USA im Zeitraum von 1990 – 2013
4.2.2 Die Akteure
4.2.3 Das Platzen
4.3 Vergleich der Blasen
5 Analyse des deutschen Immobilienmarktes
5.1 Wirtschaftliches Umfeld
5.1.1 Bruttoinlandsprodukt
5.1.2 Einkommensentwicklung
5.1.3 Sparquote
5.1.4 Arbeitslosenquote
5.1.5 Einwohnerzahlen
5.2 Gesamter Immobilienmarkt
5.2.1 Nachfragedruck
5.2.2 Erschwinglichkeit
5.2.3 Zwischenfazit
5.3 Regionale Betrachtung
5.3.1 Berlin
5.3.2 Hamburg
5.3.3 München
5.3.4 Frankfurt
5.3.5 Vergleich der Städte
5.4 Einschätzung der aktuellen Lage
5.5 Prognose
5.5.1 Geldschwemme
5.5.2 Eurozone
5.5.3 Entwicklungen am Ölmarkt
5.5.4 Mietpreisbremse
5.5.5 Urbanisierung
5.5.6 Zwischenfazit
5.6 Handlungsempfehlungen
5.6.1 Privatleute
5.6.2 Politik
5.6.3 Zentralbanken
5.6.4 Banken
5.7 Diskussion der Daten
5.8 Fazit
6 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, ob deutsche Immobilien überbewertet sind oder ob die aktuellen Marktentwicklungen durch fundamentale makroökonomische Faktoren erklärbar sind. Dabei werden historische Immobilienblasen in Japan und den USA analysiert, um daraus Erkenntnisse für den deutschen Markt und dessen aktuelle Risikoeinschätzung abzuleiten.
- Analyse der Entstehungsmechanismen von Spekulationsblasen.
- Vergleichende Untersuchung der Immobilienkrisen in Japan (90er Jahre) und den USA (Subprime-Krise).
- Detaillierte Analyse des aktuellen deutschen Immobilienmarktes unter Berücksichtigung regionaler Unterschiede.
- Prognose der zukünftigen Marktentwicklung und Ableitung von Handlungsempfehlungen für verschiedene Akteure.
Auszug aus dem Buch
3.1 Spekulationsblase
Man spricht allgemein von einer Spekulationsblase, wenn sich Vermögensgegenstände in exorbitant positiver Richtung entwickeln. Spekulationsblasen sind bereits im frühen 17. Jahrhundert, beispielsweise in Form der sogenannten Tulpenmanie in Holland, aufgetreten. Somit sind sie entgegen landläufiger Meinung keine Produkte der Globalisierung oder von technischen Neuerungen auf den Finanzmärkten.
Wie kommt es aber immer wieder zu diesen Blasenbildungen in Volkswirtschaften, welche massive negative Folgen nicht nur für das jeweilige Land, sondern durch die mittlerweile globale Vernetzung auch für nicht direkt betroffene Nationen haben?
In der Literatur wird immer wieder auf die Problematik verwiesen, dass sich Blasen nur ex-post identifizieren lassen, sprich nach deren Platzen. Wenn das Platzen verhindert werden könnte, würde man nur von einer Boom-Phase sprechen. Somit ist bereits die Abgrenzung zwischen einer Spekulationsblase und einem lediglich schnellen Preisanstieg in Märkten problematisch. Im Allgemeinen wird von einer Spekulationsblase gesprochen, wenn der Buchwert der Vermögensgegenstände signifikant vom langfristigen Trend abweicht. Dieser Trend wird durch den Fundamentalwert ermittelt. Der Fundamentalwert ergibt sich aus den abdiskontierten zukünftigen erwarteten Gewinnen und Dividenden eines Assets. Hier liegt eine Abnormität der Blase; obwohl sich der Kurswert eines Assets negativ auf seine Rendite auswirkt, kommt es beim Vorliegen einer Blase nicht zum Verkauf, sondern im Gegenteil zum Kauf des Assets. Letztlich steigen Preis und Nachfrage stark an. Die erwarteten Wertsteigerungen halten somit die Gesamtrendite konstant, teilweise erhöht sich die Rendite sogar noch. Dies ist allerdings nicht mit der Analyse der Fundamentalwerte vereinbar, da hier die Wertentwicklung die Erwartungsbildung nicht entsprechend mit einbezieht.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Arbeit führt in die Diskussion um mögliche Überbewertungen auf dem deutschen Immobilienmarkt ein und stellt das Ziel der Untersuchung vor.
2 Fragestellung und Vorgehensweise: Es wird die Forschungsfrage definiert sowie die methodische Vorgehensweise der Arbeit erläutert.
3 Definitionen: Das Kapitel liefert die notwendigen theoretischen Grundlagen zu Spekulationsblasen, deren Ursachen und den Faktoren, die den Immobilienmarkt maßgeblich beeinflussen.
4 Historische Betrachtung von Blasen: Anhand der Immobilienkrisen in Japan und den USA werden Entstehungsmechanismen, geldpolitische Einflüsse und die Auswirkungen des Platzens von Blasen aufgezeigt.
5 Analyse des deutschen Immobilienmarktes: Das Kapitel untersucht das wirtschaftliche Umfeld, den Gesamtmarkt sowie ausgewählte Städte und gibt eine Einschätzung der aktuellen Lage sowie eine Prognose ab.
6 Zusammenfassung: Die Kernaussagen der Arbeit werden zusammenfassend dargestellt und die Risiken für den deutschen Immobilienmarkt diskutiert.
Schlüsselwörter
Immobilienmarkt, Spekulationsblase, Subprime-Krise, Geldpolitik, Leitzinsen, Markteffizienz, Immobiliennachfrage, Kreditmarkt, Immobilienpreise, Finanzkrise, Blasenbildung, Eigenkapital, Hypothekenkredite, Risikomanagement, Immobilienblase
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob Immobilien in Deutschland aktuell überbewertet sind oder ob sich die Preisentwicklungen durch fundamentale wirtschaftliche Faktoren begründen lassen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die Arbeit behandelt die Entstehung von Spekulationsblasen, historische Krisenbeispiele (Japan und USA), die Analyse des deutschen Immobilienmarktes sowie aktuelle Faktoren wie Geldpolitik und Mietpreisregulierung.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das primäre Ziel ist es, die aktuelle Marktlage in Deutschland einzuordnen und zu bewerten, ob ein erhöhtes Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Welche wissenschaftliche Methode wird in der Arbeit verwendet?
Die Arbeit nutzt eine theoretische Aufarbeitung von Begrifflichkeiten, gefolgt von einer historischen Vergleichsanalyse der Immobilienkrisen in Japan und den USA, um diese Erkenntnisse auf den deutschen Markt zu übertragen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in theoretische Grundlagen, eine historische Analyse ausländischer Immobilienblasen sowie eine detaillierte Untersuchung des deutschen Immobilienmarktes, inklusive regionaler Unterschiede und Zukunftsprognosen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Schlagworte sind Immobilienmarkt, Spekulationsblase, Subprime-Krise, Geldpolitik, Leitzinsen, Markteffizienz sowie Immobilienpreisentwicklung und Finanzstabilität.
Wie bewertet die Arbeit die Rolle der EZB bei der aktuellen Immobilienentwicklung?
Die Arbeit diskutiert kritisch, wie die Niedrigzinspolitik der EZB zur Attraktivität von Immobilieninvestitionen beiträgt und ob dies das Risiko einer Überhitzung fördert.
Welche spezifischen Empfehlungen gibt der Autor für Privatanleger?
Der Autor empfiehlt, bei Immobilienkäufen Vorsicht walten zu lassen, Marktkenntnisse zu erwerben und besonders bei der Altersvorsorge langfristige Zinsbindungen sowie die aktuelle Preisentwicklung zu berücksichtigen.
- Citation du texte
- Christian Kromminga (Auteur), 2015, Quantitative Analyse der Bewertung deutscher Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/302736
