Auswirkungen einer DGNB-Zertifizierung auf Kalkulation, Bauausführung und Abnahmen am "Projekt Fünf Morgen"

Inhaltsverzeichnis

ABSTRACT ... II

INHALTSVERZEICHNIS ... III

ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... V

TABELLENVERZEICHNIS ... VI

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ... VII

1 EINLEITUNG ... 1

1.1 AUFGABENSTELLUNG ... 2

1.2 VORGEHENSWEISE UND ZIELSETZUNG ... 2

2 NACHHALTIGKEITSZERTIFIZIERUNGEN ... 4

2.1 DIE MOTIVATION EINER ZERTIFIZIERUNG ... 4

2.2 ETABLIERTE ZERTIFIZIERUNGSSYSTEME ... 6

2.3 DER WEG ZUM DGNB ZERTIFIKAT ... 8

3 PROJEKT "FÜNF MORGEN DAHLEM URBAN VILLAGE" ... 13

3.1 PROJEKTBESCHRIEB ... 13

3.2 VERTRAGSGRUNDLAGEN ... 14

3.3 SCHNITTSTELLEN DER BAUBETEILIGTEN ... 16

3.4 ZERTIFIZIERUNG NACH "DGNB-NWO11 SILBER" ... 17

4 AUSWIRKUNGEN AUF DIE KALKULATION ... 24

4.1 IST KALKULATION ... 24

4.2 UNTERSUCHUNG DER IST- KALKULATION AUF PLAUSIBILITÄT UND KOSTENDECKUNG ... 26

4.3 NACHKALKULATION ... 31

5 AUSWIRKUNGEN AUF DIE BAUAUSFÜHRUNG ... 34

5.1 UMSETZUNG UND DOKUMENTATION ... 34

5.2 ZUORDNUNG DER ZUSTÄNDIGKEITEN IM BAUUNTERNEHMEN ... 42

6 AUSWIRKUNGEN AUF DIE ABNAHMEN ... 44

6.1 PLANUNG DER ABNAHMEN ... 46

7 FAZIT ... 52

LITERATURVERZEICHNIS ... 56

VERZEICHNIS DER ANHÄNGE ... 58

1 Einleitung

Im Stadtteil Dahlem- Berlin wird in schlüsselfertiger Bauweise ein anspruchsvolles Wohnquartier errichtet, das Projekt "Fünf Morgen". Seit Baubeginn im Jahr 2013 soll dieses Bauträgerprojekt in vier Bauabschnitten bis Ende 2016 realisiert werden. Die Wohnüberbauung besteht aus hochwertigen Mehrfamilien-, Doppelhäusern und exklusiven Villen, deren Errichtung in ungleicher Zahl über die Bauabschnitte verteilt ist. Sämtliche Häuser werden, je Baufeld, über eine gemeinsame Tiefgarage erschlossen. Das Herz dieser vier Bauabschnitte bildet ein künstlich geschaffener See, umringt von Stadtvillen. Das Gesamtkonzept der Architekten Wiel Arets, sieht das Wohnquartier in Verbindung mit den bereits 2011 errichteten Freizeit- und Dienstleistungseinrichtungen, als nachhaltiges Stadtquartier vor. Auf dieser Grundlage basierend, hat sich der Bauherr für eine ebenso nachhaltige Vermarktungsstrategie der Stadtvillen entschieden und das System der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für die Errichtung gewählt.

Der dritte Bauabschnitt befindet sich zum aktuellen Zeitpunkt in der Rohbauphase. Im zweiten Bauabschnitt wurden von Ende Juni bis Ende Juli 2015 die Wohnungen übergeben. Das Gesamtprojekt befindet sich gegenwärtig in der zweiten Hälfte der Realisierung.

Die Erstellung monatlicher Kosten-Leistungsrechnungen ermöglicht einen aktuellen betriebswirtschaftlichen Überblick. Die Projektleitung betrachtet, die für das Unternehmen MBN Bau AG neuartigen Leistungen zur "DGNBZertifizierung", mit großem Interesse. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Kalkulation, der Bauausführung und den Abnahmen, welche durch die Zertifizierung besondere Anforderungen und Neuerungen erfahren haben. Die Betrachtung soll überdies verdeutlichen, dass dem nachhaltigen Bauen als innerbetriebliche Dienstleistung, ein entsprechender Stellenwert eingeräumt werden muss. Alle am Bau beteiligten Berufsgruppen müssen gleichermaßen in den Zertifizierungsprozess eingebunden werden. Das erfordert Transparenz in der Planungs- und Ablaufphase, sowie entsprechende Informationen, bis hin zu Qualifizierungen. Das Verständnis für die neuen Erfordernisse muss gefördert und unterstützt werden.

1.1 Aufgabenstellung

Im Rahmen dieser Bachelor Thesis sollen anhand des Projektes "Fünf Morgen" die baubetrieblichen Auswirkungen einer "DGNB NWO 11 (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, Neubau Wohngebäude Version 2011) – Zertifizierung" untersucht werden. Im speziellen die Auswirkungen auf Kalkulation, Bauausführung und Abnahmen. Im Mittelpunkt der Untersuchung steht der Ausführende Unternehmer. Betriebswirtschaftliche Erkenntnisse und Maßnahmen sollen aus dem laufenden Projekt gewonnen und zusammengefasst dargestellt werden.

1.2 Vorgehensweise und Zielsetzung

Diese Untersuchung soll an den Auswirkungen einer "DGNB NWO 11 - Zertifizierung" hinsichtlich der Kalkulation, Bauausführung und der Abnahmen für die Firma MBN Bau AG (Aktiengesellschaft) Erfahrungswerte in Form von Darstellung, Bewertungen und Kennzahlen definieren, um diese für Folgeprojekte nutzbar zu machen.

- Im ersten Kapitel geht es darum, eine kurze Einführung in die Thematik zu geben und einen Überblick zu vermitteln.

- Das zweite Kapitel behandelt die Grundlagen zum Thema "Green Building". Um die Bedeutung von Nachhaltigkeits-Zertifizierungen am Markt zu verstehen, wird die Motivation zur Zertifizierung analysiert und bewertet. Die in Europa etablierten Systeme werden in Kurzform erklärt. Der Ablauf einer "DGNB-Zertifizierung" wird erläutert, um die Vorgehensweisen und Pflichten der Baubeteiligten einzuordnen. Ein Verständnis für Nachhaltigkeitszertifizierung im Bausektor als Dienstleistung von Ausführenden Unternehmen wird vermittelt.

- In Kapitel drei wird das zu zertifizierende Projekt "Fünf Morgen" vorgestellt. Erstes Hauptaugenmerk richtet sich auf die vertraglichen Grundlagen. Das Bau-Soll wird dabei herausgearbeitet und die Baubeteiligten und deren Schnittstellen werden aufgezeigt. Im Speziellen wird die "DGNB NWO 11- Zertifizierung" am Projekt dargestellt und die Leistungen, die den AN (Auftragnehmer)/Ausführenden betreffen, als Soll definiert.

- Kapitel vier zeigt die relevanten Kalkulationskriterien auf. Die Ist- Kalkulation wird analysiert und am 1.BA (Bauabschnitt) auf Kostendeckung überprüft. Aufbauend wird eine Nachkalkulation vorgenommen und anhand derer eine Hochrechnung von Kosten und Erlös für alle BA´e vorgenommen.

- Im Kapitel fünf wird die Umsetzung und Dokumentation während der Bauausführung erläutert. Die am Projekt gewonnenen Formblätter werden im Anhang aufgeführt, um sie für Folgeprojekte nutzbar zu machen. Ein Aufbau- und Ablaufschema für die Baustelle wird erstellt und die, für die Zertifizierung notwendigen Arbeiten, werden den Organen zugeordnet.

- Die Abnahmen in Verbindung mit dem geschuldeten Soll nach DGNB werden analytisch in Kapitel sechs behandelt.

- Kapitel sieben fasst als Fazit die Schlussfolgerungen und Empfehlungen zu dieser Untersuchung zusammen.

Das Ziel dieser Arbeit ist, Erkenntnisse für baubetriebliche Maßnahmen zu entwickeln, die "DGNB – Zertifizierungen" in ihrer Umsetzung erforderlich machen. Das dazu notwendige Kosten- und Leistungsbewusstsein für den ausführenden Auftragnehmer soll geschaffen werden. Die Zertifizierung im Bausektor soll als Dienstleistung wahrgenommen werden.

Abbildung 1: Vorgehensweise/Zielsetzung

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

2 Nachhaltigkeitszertifizierungen

Der Bau und Betrieb von Gebäuden beansprucht weltweit jährlich 17% des Wasser-, 25% des Holz-, 30-40% des Energie- und 40-50% des Rohstoffverbrauchs und verursacht 33% der CO2 (Kohlenstoffdioxid) – Emissionen. In Deutschland werden 40% der Primärenergie im Gebäudebereich verbraucht. Da Neubauten durchschnittlich eine Nutzungsdauer von 50-80 Jahren haben, beeinflussen sie den Ressourcen- und Energiebedarf der Zukunft. Darum müssen Neubauten energie- und ressourcenschonend geplant, gebaut und betrieben werden. Gebäude, die nach diesen Grundsätzen errichtet werden, nennt man Green Buildings. Dazu zählt man Niedrig-, Null- oder Plusenergiehäuser. Auch im Altbestand kann nach diesen Grundsätzen umgebaut oder saniert werden. Green Buildings vereinen hohen Komfort und optimale Nutzungsqualität mit einem minimierten Energie- und Ressourcenbedarf.[1]

Green Buildings können durch Nachhaltigkeitszertifizierungen planbar und für den Verbraucher kenntlich gemacht werden.

2.1 Die Motivation einer Zertifizierung

Die Nachhaltigkeit als Leitbild hat sich im Laufe der Jahre zu einem weltweiten Megatrend entwickelt. In allen Bereichen des natürlichen Lebens begegnen uns heute ökologisch- ökonomische und soziale Fragestellungen. Alltägliche Fragen, wie die nach dem Ausdrucken der empfangenen Emails, oder der richtigen Abfalltrennung im Haushalt sind öko- und sozialpolitisch hinreichend begründet und haben sich hinsichtlich des nachhaltigen Nutzens in unserem Alltag etabliert. Doch worin besteht überhaupt der Nutzen im nachhaltigen Bauen? Ist der deutsche Bautenstandard denn nicht bereits nachhaltig? Warum haben Bauherren überhaupt ein Interesse an einer belegten Nachhaltigkeit?

Ein Blick auf die Entwicklung der Nachhaltigkeit liefert die notwendigen Antworten. Treibender Grund für die Nachhaltigkeitsentwicklung und dem damit einhergehenden Erlass von Gesetzen, Verordnungen und Normen zu Energieeffizienz und Ressourcenschonung, ist die globale Erwärmung und Ressourcenverknappung. Die mit dem Klimawandel und den daraus folgenden Naturkatastrophen verursachten wirtschaftlichen Schäden, ließen die Regierungen umdenken. Seitdem genießt nicht nur Rentabilität bei der Ausrichtung von Wirtschaftszweigen Beachtung, sondern auch deren nachhaltige Entwicklung. Wachstum um jeden Preis, wie es in den 70er-90er Jahren hieß, wurde von zukunftsfähigem Fortschritt abgelöst.[2]

Der Wissenschaft zufolge bedeutet Nachhaltigkeit, primär eine weltweite CO2 Ausstoß Reduktion anzustreben. Diese Bekämpfungsmaßnahme wurde auch in den Kyoto Protokollen von 1997 festgehalten. Der deutsche Staat reagierte auf die Kyoto Protokolle mit einer aktiven Energiepolitik, wie zum Beispiel dem Erlass des EEG (Erneuerbare Energien Gesetz). Für das Bau- und Immobilienwesen wurde mit dem Erlass der EnEV (Energieeinsparverordnung) 2002 und der weitergehenden Überarbeitung dieser Verordnung bis dato, eine aktive Maßnahme zur CO2 Reduktion und Ressourcenschonung hinsichtlich des Lebenszyklus eines Bauwerkes geschaffen. In Folge verschrieb sich die Regierung dazu, die bis dahin nicht wirtschaftlichen aber nachhaltigeren Techniken entsprechend zu fördern und zu unterstützen. So wurden Fördermaßnahmen im Bereich der Photovoltaik, oberflächennahen Geothermie- Solarthermie– und Biogasanlagen sowie bei der Sanierung von Altbauten verfolgt. Angesichts dieser Entwicklung sollte man meinen, dass der deutsche Bautenstandard in Punkto Nachhaltigkeit als ausreichend angesehen werden muss. Jedoch wird Kritik an den aktuellen Gesetzen, Verordnungen und Normen laut, weil nicht alle Gebäude und Anlagenbereiche berücksichtigt werden. Erstellungsprozesse, die Standortqualität sowie die Rückbau- und Recycelbarkeit werden beim Bau eines Gebäudes nach den gültigen Gesetzen, Verordnungen und Normen überhaupt nicht bewertet. Somit bleiben viele maßgebliche Komplexe von den Möglichkeiten der nachhaltigen Optimierung ausgeschlossen. Auch gesetzlich festgeschriebene Grenzwerte, wie z. B. der Schadstoffgehalt oder der Anteil von nicht recyclefähigen Baustoffen, sind in der Regel höher als bei nachhaltigen Produkten. Obwohl effizientere Standards umgesetzt werden könnten, werden bei der Gestaltung von Gesetzen, Verordnungen und Normen immer Grenzwerte definiert, die marktüblichen Produkten entsprechen. Somit werden die danach errichteten Bauwerke immer hinter den machbaren Möglichkeiten der optimalen Nachhaltigkeit zurückbleiben. Demzufolge ist die Frage, ob der deutsche Bauten Standard bereits nachhaltig ist, eindeutig zu verneinen.

Um den aktuell bautechnisch nachhaltigsten Standard für ein Bauwerk zu erlangen, eignen sich Ökolabels, Leitfäden und Gütesiegel. Die Bau- und Immobilienindustrie schafft durch zertifiziertes Bauen einen nachhaltigeren Standard, welchen die Politik nicht in der Lage ist, als allgemein gültigen Standard zu definieren. Für Bauherren und Bauträger liegt die Motivation maßgeblich im monetären Bereich, da durch die Verringerung der Lebenszykluskosten (Ressourcenbedarf) und der der CO2 Emissionen eine nachhaltige Wertsteigerung des Bauwerks erzielt wird. So erlangen Bauherren/Bauträger bei zertifizierten Gebäuden einen höheren Verkaufswert, als bei vergleichsweise nicht zertifizierten Gebäuden.[3]

2.2 Etablierte Zertifizierungssysteme

Auf Grundlage der in den einzelnen Ländern der Welt technisch machbaren Nachhaltigkeits- Standards in der Bau- und Immobilienbranche, entwickelten sich neben den nationalen Gesetzen, Verordnungen und Normen verschiedene Zertifizierungssysteme, die unterschiedliche Vor- und Nachteile hinsichtlich des Entwicklungsstandes des jeweiligen Landes aufweisen. Alle Systeme haben die Bewertung der Nachhaltigkeit unter Berücksichtigung der Komplexität des Bauwerkes zum Ziel. In den folgenden Absätzen werden die in Europa am häufigsten anzutreffenden Zertifizierungen kurz beschrieben.

- DGNB (Deutschland)[4]

Das System wurde 2007 auf dem Bau und Immobilienmarkt veröffentlicht. Das Kernsystem beruht auf den sechs, in Abbildung 2 dargestellten, Themenfeldern.

Abbildung 2: Kernsystem DGNB[5]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

Der ökologischen Qualität (ENV), der ökonomischen Qualität (ECO), der Soziokulturellen und Funktionalen Qualität (SOC), Technischen Qualität (TEC) der Prozessqualität (PRO) und der Standortqualität (SITE). Jedes Themenfeld besteht aus Kriterien, die je nach Erfüllungsgrad Einfluss auf die Klassifizierung haben. Aufbauend existieren verschiedene Nutzungsprofile, die je nach Gebäude oder Quartierzweck in der Gewichtung der Kriterien variieren. Die Klassifizierungsstufen sind "Gold", "Silber", "Bronze" und "Zertifiziert".

- Breeam (Großbritannien)[6]

Ist seit 1990 auf dem Markt erhältlich. Ein Kernsystem gibt es nicht. Es wird je nach Projekt die Gebäudeperformance als Unikum untersucht. Die Auswirkungen auf die Umwelt werden auf globaler, regionaler, lokaler und innenräumlicher Ebene bewertet. Die erreichte Punktzahl wird anhand von Noten ausgedrückt. Von "Ausgezeichnet" über "Sehr gut" bis "Durchschnittlich".

- LEED (USA)[7]

Das weltweit am meisten angewandte System, ist mit einem vergleichbaren Kernsystem wie das DGNB seit 1998 verfügbar. Die Klassifizierungsstufen reichen von "Platin", "Gold", "Silber", "Bronze" bis "Zertifiziert".

Alle Zertifizierungsorganisationen arbeiten als Non – Profit Organisation über das World GPC (World Green Building Council) miteinander und treiben weltweit die Weiterentwicklung und Verbreitung von Nachhaltigkeitszertifikaten an.[8]

2.3 Der Weg zum DGNB Zertifikat

Die Zertifizierung eines Objekts nach DGNB ist davon abhängig, ob das Gebäude den gewünschten Mindesterfüllungsgrad erreicht. Der Mindesterfüllungsgrad, der in der Vorplanung festgelegten und avisierten Zertifizierung, muss dabei in jedem Themenfeld erreicht werden. Nur dann kann das Objekt ein Zertifikat, gemäß der Vorplanung, erhalten. Die Kombination von Gesamterfüllungsgrad in Abhängigkeit des Mindesterfüllungsgrades aller Themenfelder ergibt dann die jeweilige Auszeichnung in "Gold", "Silber", "Bronze" oder "Zertifiziert". Bestandsgebäude können unabhängig von ihren Erfüllungsgraden nur die Auszeichnung "Zertifiziert" erhalten. Abbildung 3 zeigt die Auswertung eines "Silber" Zertifikates. Der Erfüllungsgrad wird in jedem Themenfeld zu 100% gerechnet, und dann auf 22,5 oder 10 % des Gesamterfüllungsgrades bezogen. Die Standortqualität wird immer separat bewertet. In dieser Form wird auch der Bewertungsbogen der DGNB Zertifizierung den Bauherren zugestellt.

Abbildung 3: DGNB Bewertungsgrafik Silber[9]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

Abbildung 4 stellt die jeweiligen Mindesterfüllungsgrade mit den dazugehörigen Gesamterfüllungsgraden dar. Zu beachten ist, dass, wenn der Mindesterfüllungsgrad in einem der fünf Themenfelder, zum Beispiel bei einer "Gold" Zertifizierung, nicht erreicht wird, nur noch ein "Silber" Zertifikat möglich ist, selbst wenn der Gesamterfüllungsgrad "Gold" ergibt. Besondere Beachtung gilt den DGNB- Ausschlusskriterien. Wenn das zu zertifizierende Objekt die Ausschlusskriterien nicht erfüllt, kann das gesamte Objekt nicht "Zertifiziert" werden. Das ist unabhängig vom erreichten Mindest- oder Gesamterfüllungsgrad. Zu den Ausschlusskriterien des Nutzungsprofils NWO 11 gehören:

SOC 1.2 Innenraumluftqualität

SOC 2.1 Barrierefreiheiten.

Es gilt zu beachten, dass sich je nach Nutzungsprofil, die Ausschlusskriterien ändern können.

Abbildung 4: Die DGNB Erfüllungsgrade[10]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

Die Zertifizierung nach DGNB kann in zwei Phasen verlaufen, muss sie aber nicht. Es ist möglich, ein Gebäude auch baubegleitend und ohne Vorzertifikat zu zertifizieren. Dabei ist der Aufwand, die gewünschte Auszeichnung zu erreichen, für alle Beteiligten erheblich höher, da die erforderlichen Planungs- und Abwicklungsleistungen in wesentlich kürzerer Zeit zu erledigen und in den Bauablauf zu integrieren sind. Deshalb sollte, wenn möglich, ein Vorzertifikat eingeholt werden. Abbildung 5 zeigt die Abhängigkeit von Einflussnahme zu Aufwand, mit Positionierung der Vorzertifizierung, bezogen auf die Leistungsphasen nach DGNB.

Abbildung 5: Einflussnahme zu Aufwand über die Leistungsphasen nach DGNB[11]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

Die erste Phase beinhaltet die Vorzertifizierung des Gebäudes in den Leistungsphasen 2- 3. Die zweite Phase ist dann das endgültige Zertifikat, während der Leistungsphase 6. Beide Phasen durchlaufen einen einheitlichen Prozess. Der Weg zum Vor- und Endzertifikat lässt sich folgendermaßen beschreiben: Der AG (Auftraggeber) wendet sich an einen von der DGNB anerkannten Auditor. Dieser Auditor unterstützt den Auftraggeber bei der Anmeldung, Planung und Ausführung des Objekts hinsichtlich des Zertifizierungssystems der DGNB. Zusätzlich schließt der Auftraggeber einen Zertifizierungsvertrag mit der DGNB ab, die die Konformitätsprüfungen durchführt und die spätere Auszeichnung des Gebäudes vornimmt. Zwischen dem Auditor und der DGNB besteht bewusst kein Vertrags- und Abhängigkeitsverhältnis, um so eine möglichst große Objektivität zu garantieren. In Abbildung 6 ist dieser Prozess noch einmal verdeutlicht.[12]

Abbildung 6: Der Weg zum Vor-/Zertifikat[13]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

3 Projekt "Fünf Morgen Dahlem Urban Village"

3.1 Projektbeschrieb

Auf dem rund 5,6 Ha (Hektar) großen Gelände des ehemaligen Truman Plaza´s im Bezirk Zehlendorf-Steglitz, Ortsteil Dahlem soll ein neuartiges vielfältiges Stadtquartier entstehen. In dem landschaftlichen Gesamtkonzept von Wiel Arets Architects wurde ein gemischtes Programm von Handel, Dienstleistung, Freizeiteinrichtungen und Wohnen entwickelt. Herz dieses Stadtquartiers ist die, dem märkischen Naturraum nachempfundene Parklandschaft mit einem rund 6.700 m² großem See. Diese landschaftsplanerische Einbindung nach ökologischen Gesichtspunkten in Verbindung mit einem adäquaten Energiekonzept, sowie der Anbindung durch den ÖPNV (Öffentlicher Personen Nahverkehr) des Quartiers bildet die Grundlage für die Nachhaltigkeit des Projekts.

Abbildung 7: Lage des Projektes[14]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

Die Gebäude wurden nach dem KfW 70 (Kreditanstalt für Wiederaufbau- 30% unter den Anforderungen der ENEV) Standard geplant. Überdies ist das Projekt das erste Wohnprojekt in Berlin, das ein Silber Vorzertifikat von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen erhalten hat. Die erwähnten Dienstleistungsund Handelseinrichtungen wurden von der STOFANEL Truman Plaza Wohnen GmbH & Co. KG (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Komplementär ist eine Kommanditgesellschaft) bereits 2011 in der ersten Bauphase errichtet. Das Gesamtprojekt beinhaltet in dieser zweiten Phase die mehrfach schlüsselfertige Umsetzung vier geplanter Wohngebäudetypen, inklusive der Außen- und Parkanlagen. Das Ende der Baumaßnahme ist für 2016 geplant. Das Appartement House, bestehend aus Garten-, Etagenwohnungen und Penthouse, erstreckt sich über vier bis fünf Etagen. Das Suite House besteht aus drei Etagen und ca. 160 m² - 185 m² Wohnfläche je Wohneinheit. Der Haustyp Twin Villa unterscheidet sich vom Suite House lediglich durch den hochwertigeren Ausbaustandard. Der Haustyp Villa ist ein autarkes Gebäude mit einer geplanten Wohnfläche von ca. 300 m² auf zwei bis drei Etagen. Geplant ist, auf den vier BA mit jeweils zwei BF (Baufeldern) ein Gebäudeensemble verschiedener Haustypen über einer gemeinsamen Tiefgarage zu realisieren. Insgesamt sind 125 Eigentums-WE(Wohneinheiten) geplant.[15]

Abbildung 8: Haustypen[16]

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

3.2 Vertragsgrundlagen

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein Bauträgerprojekt im Sinne der MaBV (Maklerbauträgerverordnung), mit entsprechender Aufteilung der Gebäude und Außenanlagen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Als Bauherr und Bauträger tritt die STOFANEL Truman Plaza Wohnen GmbH & Co. KG auf. Die Firma MBN Bau AG, Niederlassung Berlin hat sich mit der Firma Bleck & Söhne Hoch- und Tiefbau GmbH &Co. KG in einer ARGE (Arbeitsgemeinschaft) zusammengeschlossen und tritt als GU (Generalunternehmer) gegenüber dem Bauherren auf. Zur Vertragsunterzeichnung am 21.01.2013 lagen der Bebauungsplan und die Ausführungsplanung des ersten BA vor. Als Auftragsleistungsverzeichnis lagen ohne verbindliche Massen das LV (Leistungsverzeichnis) für Rohbau, Fassade, Dach, Ausbau sowie eine funktionale Beschreibung der zu planenden TGA (Technische Gebäude Ausrüstung)für den ersten Bauabschnitt vor. Um das zu realisierende Vertragssoll zu definieren, sind die Planungsunterlagen als erstrangig, die Baubeschreibung als zweitrangig, und die Langtext- LV´s als drittrangig anzusehen. Die ARGE übernahm nach einschlägiger Prüfung der Ausführungsplanung, der LV´s sowie der Baubeschreibung und mit der Pauschalisierung, der ihr übertragenden Leistungen, das Massenrisiko für den Rohbau, die Fassade, das Dach, den Ausbau als auch für die Planung und Ausführung der TGA.[17]

Vereinbartes Vertragssoll ist die Bebauung des ersten BA. Die Beauftragung der BA 2- 4 hielt sich der Bauherr in Absprache mit der ARGE vor. Er beabsichtigt, diese durch eine einfache Erklärung gegenüber der ARGE nachträglich auf Grundlage des GU- Vertrages zu beauftragen. Die Gründe für die nachträglichen Beauftragungen ergeben sich aus der langen Bauzeit, da der GU keine Preisgarantien bei einem Pauschalpreisvertrag für 52 Monate geben kann und der Bauherr eine entsprechende Preisgleitklausel vertraglich nicht fixieren wollte. Die Bauzeit je BA zuzüglich der Abnahmen von vier KW, wurde vertraglich auf 13 Monate festgeschrieben. Die Gesamtbauzeit für die Wohnüberbauung beläuft sich somit auf 52 Monate Brutto. Der GU verpflichtet sich, nach erfolgter Beauftragung einen gesonderten Vertragsterminplan je Bauabschnitt zu erstellen.[18]

3.3 Schnittstellen der Baubeteiligten

Mit der Unterzeichnung des Vertrages ergaben sich für die GU der Arge "Fünf Morgen" nach Abbildung 9: "Modell Schnittstellen" folgende Abhängigkeitsbeziehungen bei der "Errichtung" und "Zertifizierung" der Baumaßnahme.

Abbildung 9: Modell Schnittstellen

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen sind nicht enthalten.]

3.4 Zertifizierung nach "DGNB-NWO11 Silber"

In den folgenden Absätzen wird das Nutzungsprofil "DGNB-NWO11" Silber am Projekt erklärt und die Leistungen des GU verdeutlicht.

Wie in dem Kapitel Zertifizierungssysteme erläutert, gibt es bei der DGNB verschiedene Nutzungsprofile, die eine Nachhaltigkeit in der Kriteriengewichtung des zu erstellenden Projektes berücksichtigt. In Abbildung 10 sind die Kriterien entsprechend des Nutzungsprofils NWO 12 mit den jeweiligen Anteilen dargestellt. Die Endungen hinter den Systemen weisen auf das jeweilige Nutzungsprofil hin. Am Projekt "Fünf Morgen" kommt das Profil NWO Version 2011 zum Einsatz. Der Katalog umfasst in Summe 221 Kriterien, davon sind 29 (ENV), 11 (ECO), 71 (SOC), 36 (TEC), 74 (PRO) der Nutzung entsprechend gewichtet. SITE kann durch das Bauwerk nicht beeinflusst werden und wird immer separat betrachtet.

[...]

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[1] (Bauer, Mösle, & Schwarz, 2013, S. 1-2)

[2] (Bauer, Mösle, & Schwarz, 2013, S. 10)

[3] (Bauer, Mösle, & Schwarz, 2013, S. 11-14)

[4] Mehr Informationen auf www.DGNB.de

[5] (Themenfelder, 2015)

[6] Mehr Informationen auf www.breeam.org

[7] Mehr Informationen auf www.usgbc.org/Leed

[8] (Bauer, Mösle, & Schwarz, 2013, S. 15-18)

[9] (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, 2012, S. 21)

[10] (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, 2012, S. 20)

[11] (Dipl. Ing. Sternsdorff, 2013, S. 17)

[12] vgl. (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, 2012, S. 22)

[13] (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, 2012, S. 23)

[14] (Stofanel Investment AG, 2015)

[15] (Architekten, 2012)

[16] (Stofanel Investment AG, 2015)

[17] (Gaßner, Groth, Siederer & Coll. - Rechtsanwälte, 2013)

[18] (Gaßner, Groth, Siederer & Coll. - Rechtsanwälte, 2013)