Die Frage, inwiefern Managementkosten einen Discount bzw. Abschlag bedingen können, unterliegt die Beantwortung der Frage von welcher Größe dieser Abschlag bedingt sein soll und welche Besonderheiten die Immobilien-AG auszeichnen, weil diese bei der Beantwortung dieser Frage zu beachten sind. Wenn bei einer Immobilien-AG von einem Discount die Rede ist, handelt es sich um einen Discount vom Net Asset Value (NAV), dem Reinvermögenswert1 der Immobilien-AG. Die Gründe für Discounts vom NAV im Verhältnis zur Marktkapitalisierung zu verifizieren und die einzelnen Kriterien dafür zu quantifizieren, sind Gegenstand zahlreicher Arbeiten. Die Kriterien, die einen Abschlag bewirken können, sind unternehmensintern, kapitalmarktbezogen und steuerlich bedingt.
Zu klären ist, was Managementkosten sind, die einen Discount zum NAV bedingen können, und welche Größenordnung die Managementkosten einnehmen können. In der Studie „Managerial Style and Firm Value“ von Capozza/Seguin werden die Auswirkungen der Managementkosten auf den Firmenwert anhand des NAV beleuchtet. Capozza/Seguin unterscheiden die Managementkosten, ohne diese genauer in ihrer Studie zu spezifizieren, in eine strukturelle (non-discretionary) und discretionary Komponente und untersuchen deren Auswirkungen auf den Firmenwert. Da bei Capozza/Seguin jedoch offen bleibt, welche konkreten Kosten welcher Komponente zugerechnet werden, wird hier versucht, eine eigene Unterscheidung vorzunehmen in institutionell bedingte Managementkosten und im Ermessensspielraum der Leitung einer Immobilien-AG liegende Managementkosten vorzunehmen. Daraus ergibt sich die Frage, in wieweit den nicht institutionell bedingten, d.h. den im Ermessensspielraum der Leitung der Immobilien-AG liegenden Managementkosten, ein in Geldeinheiten quantifizierbarer Nutzen gegenübersteht, der diese Kosten rechtfertigt.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Die Immobilien-AG
- Bewertungskonzepte
- Stromgrößenorientierte Wertmaßstäbe
- Discounted Cash Flow-Methode
- Enterprise Multiples
- Bestandsgrößenorientierter Wertmaßstab -Net Asset Value (NAV)-
- Voraussetzungen der Ermittlung des NAV
- Die bestandshaltende Immobilien-AG
- Bewertung anderer Aktivitäten
- Transparenz
- Ermittlung des NAV
- Voraussetzungen der Ermittlung des NAV
- Stromgrößenorientierte Wertmaßstäbe
- Verhältnis von NAV und Aktienkurs
- Unternehmensinterne Kriterien
- Unternehmensspezifische Rahmenbedingungen
- Strategische Ausrichtung
- Wachstums- und Ertragssteigerungspotentiale
- Zusätzliche Kosten der Immobilien-AG
- Notwendigkeit kurzfristiger Desinvestition
- Kapitalstruktur
- Transparenz und Interessenkonflikte
- Kapitalmarktbezogene Ursachen
- Kapitalmarktineffizienzen
- Geschwindigkeit der Kapitalmarktreaktion
- Diskontierungszinssätze
- Steuern
- Höhe von Prämien und Discounts
- Unternehmensinterne Kriterien
- Discount bedingt durch Managementkosten
- Overheadkosten (Managementkosten i.w.S.)
- Überwachung-, Kontroll- und Informationskosten
- Managementkosten i.e.S.
- Die Höhe der Managementkosten am Beispiel der Deutschen Euroshop AG
- Market Value Added (MVA®) als quantifizierter Discount zum NAV
- Das Bewertungskonzept
- Wie der MVAⓇ die Ursachen des Disounts berücksichtigt
- Simulation der Deutschen Euroshop AG ohne Managementkosten
- Market Value Added (MVA®) als quantifizierter Discount zum NAV
- Die Studie von Capozza und Seguin: „Managerial Style and Firm Value“
- Offen gebliebene Fragen der Studie von Capozza und Seguin: „Managerial Style and Firm Value
- Konsequenzen aus den offenen Fragen
- Overheadkosten (Managementkosten i.w.S.)
- Zusammenfassung
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Arbeit untersucht die Ursachen für Discounts bei Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AGs) unter besonderer Berücksichtigung der Managementkosten. Das Ziel ist es, den Einfluss dieser Kosten auf die Bewertung von Immobilien-AGs zu analysieren und zu quantifizieren.
- Bewertung von Immobilien-AGs
- Net Asset Value (NAV)
- Managementkosten und deren Auswirkungen
- Market Value Added (MVA®) als Kennzahl für den Discount
- Empirische Studien zum Thema Managementkosten und Unternehmenswert
Zusammenfassung der Kapitel
- Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Discounts bei Immobilien-AGs ein und erläutert die Relevanz der Untersuchung von Managementkosten in diesem Kontext.
- Die Immobilien-AG: Hier wird die spezifische Situation von Immobilien-AGs im Vergleich zu anderen Unternehmenstypen beleuchtet. Dabei werden die besonderen Charakteristika und Herausforderungen im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilien-AGs hervorgehoben.
- Bewertungskonzepte: Dieses Kapitel stellt verschiedene Bewertungskonzepte für Immobilien-AGs vor, darunter stromgrößenorientierte Methoden wie den Discounted Cash Flow und Enterprise Multiples sowie den bestandsgrößenorientierten Ansatz des Net Asset Value (NAV).
- Verhältnis von NAV und Aktienkurs: In diesem Kapitel werden die Ursachen für Abweichungen zwischen dem theoretischen NAV und dem tatsächlichen Aktienkurs untersucht. Die Analyse umfasst sowohl unternehmensinterne Kriterien wie strategische Ausrichtung, Wachstums- und Ertragspotenziale sowie Managementkosten als auch kapitalmarktbezogene Faktoren wie Kapitalmarktineffizienzen und Diskontierungszinssätze.
- Discount bedingt durch Managementkosten: Dieses Kapitel analysiert den Einfluss von Managementkosten auf den Discount zum NAV. Es wird die Höhe der Managementkosten anhand von Beispielen aus der Praxis verdeutlicht und die Methode des Market Value Added (MVA®) als Instrument zur Quantifizierung des Discounts vorgestellt.
Schlüsselwörter
Immobilien-AG, Bewertung, Net Asset Value (NAV), Managementkosten, Market Value Added (MVA®), Discount, Unternehmenswert, Kapitalmarkt, Kapitalmarktineffizienzen, Discounted Cash Flow, Enterprise Multiples, Transparenz, Interessenkonflikte.
- Citation du texte
- Michael Rommel (Auteur), 2004, Erklärung von Discounts bei Immobilien-AGs, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/33419
