Die Frage, inwiefern Managementkosten einen Discount bzw. Abschlag bedingen können, unterliegt die Beantwortung der Frage von welcher Größe dieser Abschlag bedingt sein soll und welche Besonderheiten die Immobilien-AG auszeichnen, weil diese bei der Beantwortung dieser Frage zu beachten sind. Wenn bei einer Immobilien-AG von einem Discount die Rede ist, handelt es sich um einen Discount vom Net Asset Value (NAV), dem Reinvermögenswert1 der Immobilien-AG. Die Gründe für Discounts vom NAV im Verhältnis zur Marktkapitalisierung zu verifizieren und die einzelnen Kriterien dafür zu quantifizieren, sind Gegenstand zahlreicher Arbeiten. Die Kriterien, die einen Abschlag bewirken können, sind unternehmensintern, kapitalmarktbezogen und steuerlich bedingt.
Zu klären ist, was Managementkosten sind, die einen Discount zum NAV bedingen können, und welche Größenordnung die Managementkosten einnehmen können. In der Studie „Managerial Style and Firm Value“ von Capozza/Seguin werden die Auswirkungen der Managementkosten auf den Firmenwert anhand des NAV beleuchtet. Capozza/Seguin unterscheiden die Managementkosten, ohne diese genauer in ihrer Studie zu spezifizieren, in eine strukturelle (non-discretionary) und discretionary Komponente und untersuchen deren Auswirkungen auf den Firmenwert. Da bei Capozza/Seguin jedoch offen bleibt, welche konkreten Kosten welcher Komponente zugerechnet werden, wird hier versucht, eine eigene Unterscheidung vorzunehmen in institutionell bedingte Managementkosten und im Ermessensspielraum der Leitung einer Immobilien-AG liegende Managementkosten vorzunehmen. Daraus ergibt sich die Frage, in wieweit den nicht institutionell bedingten, d.h. den im Ermessensspielraum der Leitung der Immobilien-AG liegenden Managementkosten, ein in Geldeinheiten quantifizierbarer Nutzen gegenübersteht, der diese Kosten rechtfertigt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Die Immobilien-AG
3. Bewertungskonzepte
3.1 Stromgrößenorintierte Wertmaßstäbe
3.1.1 Discounted Cash Flow-Methode
3.1.2 Enterprise Multiples
3.2 Bestandsgrößenorientierter Wertmaßstab -Net Asset Value (NAV)-
3.2.1 Vorrausetzungen der Ermittlung des NAV
3.2.1.1 Die bestandshaltende Immobilien-AG
3.2.1.2 Bewertung andere Aktivitäten
3.2.1.3 Transparenz
3.2.2 Ermittlung des NAV
4. Verhältnis von NAV und Aktienkurs
4.1 Unternehmensinterne Kriterien
4.1.1 Unternehmensspezifische Rahmen bedingungen
4.1.2 Strategische Ausrichtung
4.1.3 Wachstums- und Ertragssteigerungspotentiale
4.1.4 Zusätzliche Kosten der Immobilien-AG
4.1.5 Notwendigkeit kurzfristiger Desinvestition
4.1.6 Kapitalstruktur
4.1.7 Transparenz und Interessenkonflikte
4.2 Kapitalmarktbezogene Ursachen
4.2.1 Kapitalmarktineffizienzen
4.2.2 Geschwindigkeit der Kapitalmarktreaktion
4.2.3 Diskontierungszinssätze
4.3 Steuern
4.4 Höhe von Prämien und Discounts
5. Discount bedingt durch Managementkosten
5.1 Overheadkosten (Managementkosten i.w.S.)
5.1.1 Überwachung-,Kontroll- und Informationskosten
5.1.2 Managementkosten i.e.S
5.2 Die Höhe der Managementkosten am Beispiel der Deutschen Euroshop AG
5.2.1. Market Value Added (MVA®) als quantifizierter Discount zum NAV
5.2.1.1 Das Bewertungkonzept
5.2.1.2 Wie der MVA® die Ursachen des Disounts berücksichtigt
5.2.2 Simulation der Deutschen Euroshop AG ohne Managementkosten
5.3 Die Studie von Capozza und Seguin: „Managerial Style and Firm Value“
5.3.1 Offen gebliebene Fragen der Studie von Capozza und Seguin: „Managerial Style and Firm Value“
5.3.2 Konsequenzen aus den offenen Fragen
6. Zusammenfassung
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Die vorliegende Arbeit untersucht die Ursachen für Discounts (Abschläge) von Immobilien-AGs gegenüber ihrem Net Asset Value (NAV), mit einem besonderen Fokus auf den Einfluss von Managementkosten. Ziel ist es, diese Kosten genauer zu definieren, zwischen institutionell bedingten und im Ermessensspielraum der Leitung liegenden Kosten zu unterscheiden und deren Auswirkungen auf den Unternehmenswert zu analysieren.
- Grundlagen der Immobilien-AG und gängige Bewertungskonzepte
- Analyse unternehmensinterner und kapitalmarktbezogener Ursachen für Discounts
- Differenzierung von Overhead- und Managementkosten
- Quantifizierung von Discounts am Beispiel der Deutschen Euroshop AG
- Kritische Würdigung der Studie von Capozza und Seguin zur Bedeutung des Managementstils
Auszug aus dem Buch
1. Einleitung
Die Frage, inwiefern Managementkosten einen Discount bzw. Abschlag bedingen können, unterliegt die Beantwortung der Frage von welcher Größe dieser Abschlag bedingt sein soll und welche Besonderheiten die Immobilien-AG auszeichnen, weil diese bei der Beantwortung dieser Frage zu beachten sind.
Wenn bei einer Immobilien-AG von einem Discount die Rede ist, handelt es sich um einen Discount vom Net Asset Value (NAV), dem Reinvermögenswert der Immobilien-AG. Die Gründe für Discounts vom NAV im Verhältnis zur Marktkapitalisierung zu verifizieren und die einzelnen Kriterien dafür zu quantifizieren, sind Gegenstand zahlreicher Arbeiten. Die Kriterien, die einen Abschlag bewirken können, sind unternehmensintern, kapitalmarktbezogen und steuerlich bedingt.
Zu klären ist, was Managementkosten sind, die einen Discount zum NAV bedingen können, und welche Größenordnung die Managementkosten einnehmen können.
In der Studie „Managerial Style and Firm Value“ von Capozza/Seguin werden die Auswirkungen der Managementkosten auf den Firmenwert anhand des NAV beleuchtet. Capozza/Seguin unterscheiden die Managementkosten, ohne diese genauer in ihrer Studie zu spezifizieren, in eine strukturelle (non-discretionary) und discretionary Komponente und untersuchen deren Auswirkungen auf den Firmenwert.
Da bei Capozza/Seguin jedoch offen bleibt, welche konkreten Kosten welcher Komponente zugerechnet werden, wird hier versucht, eine eigene Unterscheidung vorzunehmen in institutionell bedingte Managementkosten und im Ermessensspielraum der Leitung einer Immobilien-AG liegende Managementkosten vorzunehmen.
Daraus ergibt sich die Frage, in wieweit den nicht institutionell bedingten, d.h. den im Ermessensspielraum der Leitung der Immobilien-AG liegenden Managementkosten, ein in Geldeinheiten quantifizierbarer Nutzen gegenübersteht, der diese Kosten rechtfertigt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Einführung in die Thematik der Discounts bei Immobilien-AGs und Definition der zentralen Forschungsfrage bezüglich des Einflusses von Managementkosten auf diesen Abschlag.
2. Die Immobilien-AG: Charakterisierung von Immobilien-AGs, deren Abgrenzung und Entstehungsgeschichte im deutschen Markt.
3. Bewertungskonzepte: Vergleich fundamentalanalytischer Maßstäbe wie DCF-Methode, Enterprise Multiples und insbesondere des Net Asset Value (NAV) als zentralem Bewertungsmodell.
4. Verhältnis von NAV und Aktienkurs: Detaillierte Untersuchung von unternehmensinternen und kapitalmarktbezogenen Kriterien, die eine Abweichung zwischen NAV und Börsenkurs begründen können.
5. Discount bedingt durch Managementkosten: Hauptteil zur Klassifizierung von Managementkosten, ihrer Quantifizierung mittels EVA/MVA am Beispiel der Deutschen Euroshop AG sowie Diskussion der Forschungsergebnisse von Capozza und Seguin.
6. Zusammenfassung: Resümee der Arbeit, welches die Bedeutung der Trennung in institutionelle und discretionary Kosten hervorhebt und den Bedarf an weiterer Auseinandersetzung mit diesem Thema betont.
Schlüsselwörter
Immobilien-AG, Net Asset Value, NAV, Discount, Abschlag, Managementkosten, Overheadkosten, Unternehmensbewertung, Kapitalmarkt, Agencykosten, Market Value Added, MVA, Corporate Governance, Immobilienwirtschaft, Shareholder Value
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit den Ursachen für den Abschlag (Discount) zwischen dem Net Asset Value (NAV) und der Marktkapitalisierung von börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die zentralen Felder sind die Bewertungsmethoden für Immobilien-AGs, die Faktoren für Bewertungsdiskrepanzen sowie eine tiefergehende Analyse, wie Managementkosten als Ursache für solche Discounts fungieren.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist zu klären, inwieweit Managementkosten einen Abschlag bedingen und ob es einen quantifizierbaren Nutzen gibt, der über das institutionell notwendige Maß hinausgehende Managementausgaben rechtfertigt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine Literaturanalyse, die Anwendung des NAV- und EVA/MVA-Konzepts für eine Fallstudie sowie auf qualitative Informationen durch Expertengespräche.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Untersuchung interner und marktbezogener Discount-Ursachen, die Systematisierung von Management- und Overheadkosten sowie eine quantitative Simulation am Beispiel der Deutschen Euroshop AG.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den Kernbegriffen zählen Immobilien-AG, NAV, Discount, Managementkosten, Overheadkosten, Agencykosten, Unternehmensbewertung und Market Value Added (MVA).
Wie unterscheiden sich die Managementkosten laut Autor?
Der Autor schlägt eine Differenzierung in institutionell bedingte Managementkosten und Kosten vor, die im Ermessensspielraum der Unternehmensleitung liegen.
Warum wird die Studie von Capozza und Seguin kritisch betrachtet?
Die Studie wird kritisch beleuchtet, da sie zwar Auswirkungen von Kosten (G&A expenses) auf den Firmenwert zeigt, aber die konkrete Zuordnung dieser Kosten zu strukturellen oder diskretionären Komponenten offen lässt.
- Quote paper
- Michael Rommel (Author), 2004, Erklärung von Discounts bei Immobilien-AGs, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/33419
