Die vorliegende Arbeit untersucht die kontroverse und praktisch äußerst relevante Frage, unter welchen Voraussetzungen ein an sich formfreier Bauvertrag (§§ 631 ff. BGB) der notariellen Beurkundung bedarf.
Wird ein Bauvertrag nicht beurkundet, obwohl dies ausnahmsweise erforderlich gewesen wäre, so ist dieser nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Aus diesem Nichtigkeitsrisiko ergibt sich die besondere Relevanz der untersuchten Thematik nicht nur für die Rechtswissenschaft, sondern insbesondere für die notarielle Praxis sowie die Baubranche allgemein.
Dieses Buch bietet wertvolle Informationen für Notare, Rechtsanwälte und in der Baubranche Tätige.
Inhaltsverzeichnis
§ 1 EINLEITUNG
§ 2 EINFÜHRUNG IN DIE PROBLEMATIK DER BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIGKEIT VON BAUVERTRÄGEN
§ 3 VORAUSSETZUNGEN DER BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIGKEIT VON BAUVERTRÄGEN
I. MITTELBARE VERPFLICHTUNG ZUM ERWERB ODER ZUR VERÄUßERUNG EINES GRUNDSTÜCKS
1. Mittelbare Erwerbspflicht durch Vereinbarung von Nachteilen bei Nichterwerb eines Grundstücks
2. Mittelbare Veräußerungspflicht durch Festlegung auf die Grundstücksveräußerung als einzige Art der Geldbeschaffung zur Finanzierung des Bauvorhabens
II. RECHTLICHE EINHEIT VON BAUVERTRAG UND GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG
1. Maßgeblichkeit des „miteinander stehen und fallen“
a) Erfordernis eines Verknüpfungswillens der Parteien
aa) Begründung der Maßgeblichkeit des Parteiwillens für den Verknüpfungswillen
bb) Wechselseitige und einseitige Abhängigkeit
cc) Einseitige Abhängigkeit in Dreipersonenverhältnissen
dd) Verknüpfungswille in Zwei- und Dreipersonenverhältnissen
b) Indizien und Vermutungen für bzw. gegen einen Verknüpfungswillen
2. Relevanz der zeitlichen Abfolge der Vertragsschlüsse für die Beurkundungsbedürftigkeit des Bauvertrags
3. Beurkundung des Verknüpfungswillens
§ 4 RECHTSFOLGEN FEHLERHAFTER BEURKUNDUNG
I. NICHTIGKEITSFOLGE DES § 125 S. 1 BGB
II. MÖGLICHKEITEN DER HEILUNG DES FORMMANGELS
1. Heilung des Formmangels durch Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch gemäß § 311 b I 2 BGB
2. Heilung des Formmangels durch formgültigen Abschluss des Grundstückskaufvertrags in analoger Anwendung des § 311 b I 2 BGB
§ 5 ÖKONOMISCHE MOTIVE BEI DER ENTSCHEIDUNG FÜR ODER GEGEN EINE BEURKUNDUNG
§ 6 FAZIT
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Seminararbeit untersucht die rechtlichen Voraussetzungen, unter denen an sich formfreie Bauverträge aufgrund ihrer Verbindung zu Grundstücksgeschäften der notariellen Beurkundungspflicht nach § 311 b I BGB unterliegen. Ziel ist es, die Kriterien für eine solche Beurkundungsbedürftigkeit – insbesondere im Hinblick auf mittelbare Verpflichtungen und die rechtliche Einheit von Verträgen – sowie die Rechtsfolgen bei Formfehlern und ökonomische Entscheidungsmotive aufzuzeigen.
- Beurkundungsbedürftigkeit von Bauverträgen nach § 311 b I BGB
- Mittelbare Erwerbs- und Veräußerungspflichten bei Bauvorhaben
- Rechtliche Einheit und Verknüpfungswille zwischen Bau- und Grundstückskaufvertrag
- Dreipersonenverhältnisse und die Anwendbarkeit der Grundsätze zur einseitigen Abhängigkeit
- Heilungsmöglichkeiten bei formfehlerhaften Verträgen
- Ökonomische Motive und Notarkosten bei der Vertragsgestaltung
Auszug aus dem Buch
1. Mittelbare Erwerbspflicht durch Vereinbarung von Nachteilen bei Nichterwerb eines Grundstücks
Eine mittelbare Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks kann sich zunächst aus der Vereinbarung von Nachteilen für den Fall, dass ein Grundstück nicht erworben wird, ergeben. In einem solchen Fall kann auf den Erwerber ein Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags wirken, wodurch dessen Entschließungsfreiheit beeinträchtigt wird. Da § 311 b I 1 BGB die Parteien eines Grundstückskaufvertrags aber gerade vor Unüberlegtheit und Übereilung schützen soll, ist nach dem Schutzzweck des § 311 b I BGB eine Beurkundung geboten. Dabei ist allerdings zu beachten, dass nicht jedes Geschäft, durch dessen wirtschaftliche Folgen die Entschließungsfreiheit beeinträchtigt werden kann, der Form des § 311 b I 1 BGB bedarf.
Wann eine Folge für Bauherren einen erheblichen Nachteil darstellt, der einen mittelbaren Erwerbszwang begründet, ist umstritten. Dies soll im Folgenden dargestellt werden. Ausgangspunkt ist folgender Sachverhalt: Die Bauherren schlossen mit einer Fertighaus-Baufirma einen privatschriftlich abgefassten Bauvertrag über die Errichtung eines Fertighauses auf einem konkret bezeichneten Grundstück. Das Grundstück stand allerdings nicht im Eigentum der Bauherren. Deshalb wurde den Bauherren ein Rücktrittsrecht ohne Vergütungspflicht eingeräumt. Dieses sollte den Bestellern aber nur unter der Voraussetzung zustehen, dass der Eigentümer des Grundstücks ihnen dieses nicht innerhalb von vier Wochen zum Kauf anbieten sollte. Zudem wurde ein von diesen Voraussetzungen unabhängiges, kostenpflichtiges Rücktrittsrecht festgelegt. Bei dessen Ausübung hätten die Bauherren 5 % des Gesamtpreises als pauschale Vergütung zu entrichten gehabt. Den Bestellern wurde das Grundstück innerhalb von vier Wochen zum Kauf angeboten. Dennoch nahmen diese das Angebot nicht an. Die Baufirma forderte Schadensersatz in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung.
Zusammenfassung der Kapitel
§ 1 EINLEITUNG: Einleitende Darstellung der Relevanz notarieller Absicherung beim Hausbau und Zielsetzung der Arbeit bezüglich der Formbedürftigkeit von Bauverträgen.
§ 2 EINFÜHRUNG IN DIE PROBLEMATIK DER BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIGKEIT VON BAUVERTRÄGEN: Erläuterung des Grundsatzes der Formfreiheit und der Ausnahmevorschrift des § 311 b I BGB für Grundstücksgeschäfte.
§ 3 VORAUSSETZUNGEN DER BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIGKEIT VON BAUVERTRÄGEN: Detaillierte Analyse der Kriterien für eine Beurkundungspflicht bei mittelbaren Erwerbs-/Veräußerungspflichten sowie bei einer rechtlichen Einheit zwischen Bau- und Grundstückskaufvertrag.
§ 4 RECHTSFOLGEN FEHLERHAFTER BEURKUNDUNG: Untersuchung der Nichtigkeitsfolgen bei Formverstoß sowie der Möglichkeiten zur Heilung gemäß § 311 b I 2 BGB.
§ 5 ÖKONOMISCHE MOTIVE BEI DER ENTSCHEIDUNG FÜR ODER GEGEN EINE BEURKUNDUNG: Analyse der wirtschaftlichen Erwägungen, insbesondere der Notargebühren, die Parteien bei der Vertragsgestaltung leiten.
§ 6 FAZIT: Zusammenfassende Darstellung der wichtigsten Erkenntnisse zu den Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Beurkundungsbedürftigkeit von Bauverträgen.
Schlüsselwörter
Bauvertrag, Beurkundungsbedürftigkeit, § 311 b BGB, Grundstückskaufvertrag, rechtliche Einheit, Verknüpfungswille, mittelbare Erwerbspflicht, Formfreiheit, Formzwang, Notarkosten, Gesamtnichtigkeit, Heilung, Privatautonomie, Dreipersonenverhältnis, Bauunternehmer
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die juristische Frage, unter welchen Umständen Bauverträge, die grundsätzlich formfrei sind, dennoch der notariellen Beurkundung bedürfen, weil sie eng mit einem Grundstückskaufvertrag verknüpft sind.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind der Schutz der Vertragsparteien vor Übereilung, die Ausdehnung des Formzwangs auf verbundene Verträge und die Unterscheidung zwischen rein wirtschaftlichen Belastungen und rechtlichem Erwerbszwang.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, klare Abgrenzungskriterien zu definieren, wann ein Bauvertrag aufgrund mittelbarer Verpflichtungen oder einer rechtlichen Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag zwingend notariell beurkundet werden muss.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine rechtswissenschaftliche Analyse, die primär auf der Auswertung von BGH-Rechtsprechung, juristischer Fachliteratur und Kommentarwerken zum BGB basiert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden detailliert die Voraussetzungen für eine mittelbare Erwerbs- oder Veräußerungspflicht sowie die Kriterien für eine "rechtliche Einheit" (insbesondere der Verknüpfungswille) geprüft.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselwörter sind insbesondere Bauvertrag, Beurkundungsbedürftigkeit, § 311 b BGB, rechtliche Einheit und Verknüpfungswille.
Wie wirken sich Dreipersonenverhältnisse auf die Beurkundungspflicht aus?
Die Arbeit zeigt, dass die Rechtsprechung die Grundsätze zur einseitigen Abhängigkeit auch auf Dreipersonenverhältnisse anwendet, wobei in der Literatur kritisch diskutiert wird, ob dies die Privatautonomie unzulässig beschränkt.
Warum ist die Unterscheidung zwischen einseitiger und wechselseitiger Abhängigkeit wichtig?
Die Unterscheidung ist entscheidend für die Frage, ob der Verknüpfungswille in beiden Urkunden oder nur in einer beurkundet werden muss und welche Rechtsfolgen (z.B. Gesamtnichtigkeit) bei einem Formfehler eintreten.
- Quote paper
- Tobias Sebastian Algasinger (Author), 2014, Beurkundungsbedürftigkeit von Bauverträgen. Voraussetzungen, ökonomische Motive und Rechtsfolgen fehlerhafter Beurkundung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/335153
