Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, inwieweit Immobiliengeschäfte im Hinblick auf die Vertragsparteien selbst sowie aufgrund der Auswirkungen auf Dritte als sittenwidrig angesehen werden können. In Konkreta werden dabei Fallgruppen der Rechtsprechung erarbeitet, und die entsprechende Rechtsanwendung dargestellt.
Zur besseren Darstellung wird am Anfang der Arbeit dargestellt, welche Funktion § 138 I BGB verfolgt und mit welcher Sanktion ein Verstoß gegen die guten Sitten zu ahnden ist. Verstöße gegen die guten Sitten aufgrund der Höhe des Kaufpreises werden in dieser Arbeit nicht berücksichtigt.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Funktion des § 138 I BGB und der Maßstab der Sittenwidrigkeit
C. Rechtsfolgen der Sittenwidrigkeit
D. Fallgruppen der Rechtsprechung im Hinblick auf sittenwidrige Immobiliengeschäfte i.S.d. § 138 I BGB
I. (Überlange) Bindungen in Immobilienkaufverträgen
1. Das Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag
a) Generelle Wirksamkeit einer Ankaufsverpflichtung
b) Zu berücksichtigende Aspekte bei der Bewertung
2. Überlange Getränkebezugsverpflichtungen
3. Tankstellen-Stationärverträge
4. Ausübungsfristen im Wiederkaufsrecht
5. Bindungsdauer einer Nutzungspflicht
6. Sittenwidrige Bindung im Einheimischenmodell
II. Rückforderungsrechte bei Grundstückszuwendungen
1. Übermäßige Bindung
2. Exorbitante Beschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit
III. Vereinbarungen im Rahmen des Wiesbadener Modells
IV. Immobilienüberlassung zu Lasten der Sozialhilfe
1. Keine generelle Sittenwidrigkeit
2. Fallgruppen der Sittenwidrigkeit
V. Sittenwidrige Täuschung
VI. Immobiliengeschäfte im Rahmen von PPP-Verträgen
VII. Bordellverträge
E. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Anwendbarkeit des § 138 I BGB auf Immobiliengeschäfte und analysiert, unter welchen Voraussetzungen solche Verträge aufgrund sittenwidriger Inhalte nichtig sind. Dabei steht die Forschungsfrage im Mittelpunkt, wie die Rechtsprechung Fallgruppen entwickelt hat, um eine Ausgewogenheit zwischen der vertraglichen Freiheit der Parteien und dem Schutz des wirtschaftlich unterlegenen Partners oder Dritter zu gewährleisten.
- Die Funktion und Auslegung der Generalklausel des § 138 I BGB im Kontext von Immobiliengeschäften.
- Die Abgrenzung zulässiger Bindungen von sittenwidrigen Knebelungsverträgen (z.B. in Ankaufsverpflichtungen oder Bezugsbindungen).
- Die rechtliche Bewertung von Verfügungsbeschränkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
- Die Auswirkungen von Immobiliengeschäften auf öffentliche Interessen, insbesondere im Hinblick auf Sozialhilfe und kommunale PPP-Verträge.
- Der Wandel der Rechtsprechung bei ehemals als sittenwidrig eingestuften Geschäften, wie etwa Bordellverträgen.
Auszug aus dem Buch
1. Das Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag
Bei der Bewertung, ob ein Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag gegen die guten Sitten verstößt, müssen die möglichen Maßstäbe in Relation zur generellen Wirksamkeit gesetzt werden.
a) Generelle Wirksamkeit einer Ankaufsverpflichtung
Erklärt ein Erbbauberechtigter gegenüber dem Grundstückseigentümer in einem Erbbaurechtsbestellungsvertag ein für die Dauer zwischen Bestellung und vertragsmäßigem Ende liegendes Angebot zum Kauf des Grundstücks, so könnte eine derartige Vereinbarung per se bzw. durch die lange Laufzeit eine mehrere Jahrzehnte später erfolgte Annahme, aufgrund den möglichen Wirkungen gegenüber dem Erbbauberechtigten, gegen die guten Sitten verstoßen. Derartige Ankaufsverpflichtungen könnten generell als nichtig angesehen werden, da dies gegen die sozialpolitischen Aspekte des Erbbaurechts verstoße.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Die Einleitung erläutert die historische Entwicklung des Begriffs der "guten Sitten" seit der Einführung des BGB im Jahr 1900 und stellt dar, wie sich die Subsumtion unter stetigem Wandel der gesellschaftlichen Werte befindet.
B. Funktion des § 138 I BGB und der Maßstab der Sittenwidrigkeit: Dieses Kapitel erörtert die Vertragsfreiheit als Grundpfeiler des Zivilrechts und die notwendige Schutzfunktion des § 138 I BGB für unterlegene Vertragspartner gegenüber der Privatautonomie.
C. Rechtsfolgen der Sittenwidrigkeit: Hier wird die Problematik der Gesamtnichtigkeit versus die Aufrechterhaltung des restlichen Rechtsgeschäfts nach § 139 BGB sowie die Rückforderung erlangter Vorteile behandelt.
D. Fallgruppen der Rechtsprechung im Hinblick auf sittenwidrige Immobiliengeschäfte i.S.d. § 138 I BGB: Dieser Hauptteil analysiert detailliert verschiedene Konstellationen wie Bindungen in Immobilienkaufverträgen, Rückforderungsrechte, das Wiesbadener Modell, sozialhilferechtliche Aspekte, Täuschung, PPP-Verträge und Bordellverträge.
E. Fazit: Das Fazit fasst zusammen, dass § 138 I BGB trotz seiner Unbestimmtheit ein essentielles Instrument zur Einzelfallentscheidung bleibt, das sich an wandelnden gesellschaftlichen Moralvorstellungen orientiert.
Schlüsselwörter
Sittenwidrigkeit, § 138 BGB, Immobilienkaufverträge, Vertragsfreiheit, Erbbaurecht, Ankaufsverpflichtung, Bezugsbindung, vorweggenommene Erbfolge, Verfügungsverbot, Wiesbadener Modell, Sozialhilfe, PPP-Verträge, Bordellverträge, Rechtsgeschäft, Rechtsprechung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit im Kern?
Die Arbeit befasst sich mit der Anwendung der Generalklausel des § 138 I BGB auf Immobiliengeschäfte und der Frage, unter welchen Bedingungen solche Verträge aufgrund sittenwidriger Inhalte nichtig sind.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Zentrale Themen sind die Abgrenzung von zulässigen vertraglichen Bindungen, der Schutz vor übermäßiger wirtschaftlicher Abhängigkeit, sozialpolitische Aspekte bei Grundstücksübertragungen sowie die Prüfung von Verträgen, die öffentliche Interessen oder Dritte beeinträchtigen könnten.
Welches primäre Ziel verfolgt die Arbeit?
Das Ziel ist es, die dogmatisch entwickelten Fallgruppen der Rechtsprechung aufzuarbeiten, um ein Verständnis dafür zu schaffen, wann eine vertragliche Vereinbarung im Immobilienbereich die Grenze zur Sittenwidrigkeit überschreitet.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit stützt sich auf eine detaillierte Auswertung von Kommentarliteratur und einschlägiger Rechtsprechung (insbesondere des BGH), um die dogmatische Struktur der verschiedenen Fallgruppen zu erarbeiten und diese kritisch zu analysieren.
Was wird im Hauptteil der Arbeit schwerpunktmäßig behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in verschiedene Fallgruppen, darunter Bindungsfristen (z.B. Bierlieferungs- und Tankstellenverträge), Rückforderungsrechte in der vorweggenommenen Erbfolge, das Wiesbadener Modell zur Steueroptimierung und die Problematik von Immobiliengeschäften zu Lasten der Sozialhilfe.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Publikation?
Die zentralen Schlagworte sind Sittenwidrigkeit, § 138 BGB, Vertragsfreiheit, Erbbaurecht, Ankaufsbindung, soziale Zweckbestimmung und richterliche Inhaltskontrolle.
Wie bewertet die Arbeit die Wirksamkeit von Wegzugsklauseln in Überlassungsverträgen?
Nach aktueller Rechtsprechung des BGH wird von einer grundsätzlichen Zulässigkeit ausgegangen, da die freie Entscheidung zur Vermögensübertragung Vorrang hat und etwaige Belastungen des Sozialhilfeträgers durch das Schenkungsrecht (Rückforderungsmöglichkeiten) flankiert werden.
Warum ist die Unterscheidung bei PPP-Verträgen für Kommunen so bedeutend?
Bei kommunalen PPP-Projekten muss sichergestellt werden, dass keine Selbstschädigung der Gemeinde durch übermäßige privatrechtliche Verbindlichkeiten vorliegt, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zuwiderlaufen.
Wie hat sich die rechtliche Sicht auf Bordellverträge gewandelt?
Frühere Rechtsprechung sah diese Geschäfte pauschal als sittenwidrig an, während heute aufgrund einer gewandelten Sexualmoral und der gesetzlichen Neuregelung durch das Prostitutionsgesetz von einer grundsätzlichen Wirksamkeit ausgegangen wird, sofern keine Ausbeutung vorliegt.
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- Christoph Schwarz (Autor), 2016, Sittenwidrige Immobiliengeschäfte. Fallgruppen der Rechtsprechung im Überblick, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/336460
