Werterhalt und Wertsteigerung von Logistikimmobilien durch Facility Management


Bachelorarbeit, 2016
65 Seiten
Anonym

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Definitionen, Abgrenzungen, Begriffserklärungen
2.1 Facility Management Entstehung und Definition
2.1.1 Entstehung des Facility Managements
2.1.2 Definition Facility Management
2.2 Corporate Real Estate Management
2.3 Gebäude Management
2.4 Logistikimmobilie

3. Entwicklung des Marktes und dessen Einfluss auf die Anforderungen an Logistikimmobilien
3.1 Entwicklung der Kundenanforderungen
3.2 Reaktionen der Unternehmen auf die Entwicklung
3.3 Entwicklung neuer Lösungskonzepte für Logistikimmobilien
3.4 Entwicklungen des Investmentmarktes Logistikimmobilien
3.5 Zusammenfassung für die Arbeit

4. Facility Management – Aufgabenfelder und Zukunftspotentiale
4.1 Strategisches und operatives Facility Management
4.2 CAFM – Computer Aided Facility Management
4.2.1 Struktur und Aufbau eines CAFM Systems
4.2.2 Schnittstellen zur Integration von CAFM Systemen
4.2.3 Wirtschaftlichkeit von CAFM Systemen
4.2.4 Zusammenfassung und Zukunftsaussichten
4.3 Kostenreduktion, Werterhalt und Wertsteigerung durch FM
4.3.1 Outsourcing - Professionalität und Synergiepotentiale
4.3.2 Werterhalt durch professionelles FM

5. Lebenszyklusmodel von Logistikimmobilien
5.1 Initiierung
5.2 Planung
5.3 Realisierung
5.4 Nutzung/Betrieb
5.5 Abriss
5.6 Zusammenfassung für die Arbeit

6. Modellierungsfrage: Kauf oder Miete? Verkaufen oder vermieten?
6.1 SWOT – Analyse aus Eigentümersicht
6.1.1 SWOT – Analyse Verkauf
6.1.2 SWOT – Analyse Vermietung
6.2 SWOT – Analyse aus Nutzersicht
6.2.1 SWOT – Analyse Kauf
6.2.2 SWOT – Analyse Miete

7. Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Eidesstaatliche Erklärung

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: DPDHL Geschäftsbericht

Abb. 2: Gestaltungsfelder Corporate Real Estate Management

Abb. 3: Struktur des Facility- und Gebäudemanagements

Abb. 4: Vollständigkeit der Gebäudeinformationen im Lebenszyklus mit und ohne FM. (Diederichs, 2006, S. 577)

Abb, 5: Struktureller Aufbau des strategischen und operativen FM mit seinen Teilbereichen und Aufgaben. (Braun/Reents/Zahn, 2013, S. 73)

Abb. 6: CAFM - System (May, 2013, S. 7)

Abb. 7: CAFM Software in CAD Software integriert (May, 2013, S. 46)

Abb. 8: Nationale und internationale, normierte und nicht normierte Bewertungsverfahren. (Diederichs, 2006, S. 611)

Abb. 9: Wahl der Wertermittlungsverfahren nach Anwendungsgebiet (Diederichs, 2006, S. 612)

Abb. 10: Lebenszyklusphasen mit Einbeziehung des Facility Management (Hellerfort, 2006, S. 34)

Abb. 11: Beeinflussbarkeit der Kosten im Immobilien-Lebenszyklus (Hellerfort, 2006, S. 38)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Gegenüberstellung von FM und CREM (Quelle: Weber C. [2015], S. 22)

Tabelle 2: Merkmale klassischer Logistikimmobilien (eigene Darstellung nach: Kille/Veres-Homm, 2009, S. 28)

Tabelle 3: SWOT - Analyse Verkauf aus Sicht der Eigentümer/Investoren

Tabelle 4: SWOT – Analyse Vermietung aus der Sicht der Investoren

Tabelle 5: SWOT - Analyse Kauf

Tabelle 6: SWOT - Analyse Miete

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Ausgangslage und Zielsetzung

Das Thema Facility Management (FM) ist erst seit einigen Jahren im Aufschwung. Wogegen früher der Erfolg eines Unternehmens nicht mit der Raumausstattung oder Einrichtung in Zusammenhang gesetzt wurde, ist heute bereits bekannt, dass professionelles Facility Management großen Einfluss auf den langfristigen Unternehmenserfolg ausübt. (Hirschner/Hahr/Kleinschrot, 2013, S.1)

Immobilienkosten bilden nach den Personalkosten den zweitgrößten Kostenfaktor für ein Unternehmen. Mit dem Einsatz von professionellem Facility Management lassen sich Kosten, wie beispielsweise durch die Optimierung von Arbeitsabläufen, einem effizienten Energiemanagement, Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement, einsparen. (Jürgen, 2005, S. 556)

Kosten dieser Art stellen für Unternehmen sehr hohe Posten dar. Deshalb sind Unternehmen bemüht dauerhaft Optimierungsarbeiten zu betreiben, um Verschwendungen in diesen Bereichen zu vermeiden und sich einen langfristigen Wettbewerbsvorteil zu sichern.

Immer mehr Unternehmen laufen nun den Trend Dienstleistungen von FM Dienstleistern zu beziehen. Dabei besteht die Nachfrage sowohl aus der Eigentümersicht (ES) als auch aus der Nutzersicht (NS). Beide Seiten erhoffen sich durch die Investition in das FM langfristig Kosten einzusparen und aus Optimierungen, in Form von Produktivitätssteigerungen, zu profitieren. Die Anforderungen der Eigentümerseite belaufen sich auf Aspekte rund um das Gebäude- und Immobilienmanagement. Der langfristige Gebäudebetrieb, Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie. Die Anforderungen der Nutzerseite verlangen unterstützende und optimierende Funktionen in ihrem Kerngeschäft. (Lohmann/Köllgen, 1998, S.6)

Die meisten Unternehmen in Deutschland sind sich jedoch noch scheinbar nicht bewusst welche wichtige Rolle das Facility Management einnimmt und welchen großen Nutzen sie von professionell betriebenem FM ziehen können. Den meisten Unternehmen fehlt es noch an Vertrauen bzw. der Kenntnis über das Berufsfeld des Facility Managers, um die Potentiale, die im FM verborgen liegen, tatsächlich nutzen zu können. Unter anderem ist dies der Grund dafür, dass sich das FM in den letzten Jahren in Deutschland nur bescheiden entwickelt hat. (Balck/Lutz/Galenza 2004, S.12 ff.)

Auslegungen, bezüglich den Arbeitsfeldern und Verantwortlichkeiten des Facility Managers, sind unterschiedlicher Natur und nicht einheitlich definiert. Deshalb konnte das FM bis heute in Deutschland, im strategischen Management des Unternehmens, keinen Fuß fassen. (Balck/Lutz/Galenza 2004, S.12 ff.)

Dieser Umstand schafft den Grundstein für diese Arbeit. Es soll vor diesem Hintergrund untersucht werden, welchen Einfluss das FM, neben der Unterstützung von Unternehmen in ihrem Kerngeschäft, auf den Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilien und Anlagen, mit speziellem Fokus auf Logistikimmobilien, hat und wie sich dieser Einfluss auf den Lebenszyklus der Logistikimmobilie auswirkt.

2. Methoden und Vorgehen

Nach Klärung anfänglicher Begrifflichkeiten in Kapitel 2., soll dann ein Blick auf die Entwicklung des Marktes in Kapitel 3. erfolgen. Aus den Entwicklungen des Marktes lassen sich Rückschlüsse auf die neuen Anforderungen an Logistikimmobilien schließen. In Kapitel 4 soll das Thema Facility Management und in diesem Zusammenhang auch das Thema Computer – Aided Facility Management (CAFM) behandelt werden, um die Tätigkeitsfelder des FM genauer zu untersuchen. In Kapitel 5 wird das Lebenszyklusmodel von (Logistik-) Immobilien behandelt. Zudem soll gezeigt werden an welchen Stellen im Lebenszyklus Tätigkeiten für das FM anfallen und wie sich diese auf den nachhaltigen Nutzen für beide Seiten auswirken. Daraufhin soll dann in Kapitel 6 eine SWOT – Analyse, mit speziellem Fokus auf das FM, angefertigt werden, die die Fragestellung bezüglich Kauf oder Anmietung aus der ES sowie der Fragestellung bezüglich Verkauf oder Vermietung aus der NS behandelt. In einer abschließenden Schlussbetrachtung sollen dann die Erkenntnisse zusammengeführt und Handlungsempfehlungen formuliert werden.

Da das behandelte Thema für beide Parteien, das heißt für die ES und für die NS relevant ist, ist es wichtig die Untersuchung aus beiden Perspektiven heranzugehen.

2.1 SWOT – Analyse aus der ES. Verkaufen oder Vermieten?

Vom Wandel der Wirtschaft sind nicht nur die Unternehmen betroffen die Logistikimmobilien anmieten bzw. kaufen, sondern auch Investoren, die in eine Immobilie investieren und interessiert daran sind aus ihrer Investition lang- oder kurzfristig Gewinn herauszuschlagen. In Anbetracht des sich wandelnden Marktes kann es jedoch sein, dass vermeintlich lukrative Investitionen sich in Zukunft als Fehlinvestitionen erweisen.

Welche Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken sich bei der Entscheidung über eine Vermietung bzw. über den Verkauf einer Immobilie gegenüber stehen und welchen Einfluss das Facility Management auf die SWOT – Analyse ausübt, wird in diesem Teil der Arbeit untersucht werden.

2.1.1 Ziel der SWOT – Analyse aus der Perspektive Eigentümer

Die Analyse zielt darauf hin zu untersuchen welche Maßnahmen aus der Sicht der Eigentümer, mit speziellem Bezug auf das FM, getroffen werden müssten, um Schwächen in Stärken umzuwandeln und aus Risiken Chancen zu gewinnen, bezogen auf die Entscheidung über den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.

2.2 SWOT – Analyse aus der Perspektive der Nutzer: „Mieten oder Kaufen?“

Trends lassen erkennen, dass Unternehmen immer mehr dazu neigen Immobilien anzumieten, wobei die Mietverträge immer kürzere Laufzeiten haben. Daraus lässt sich schließen, dass sich Unternehmen nicht mehr langfristig binden möchten und eine hohe Flexibilität anstreben. Für diesen Umstand nehmen sie laufende Kosten und Einschränkungen, die mit der Anmietung einer Immobilie aufkommen, in Kauf. Welche Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken die Anmietung bzw. der Kauf einer Logistikimmobilie mit sich bringen, gilt es in diesem Teil der Arbeit zu untersuchen. Dabei ist es hier wichtig die Fälle zu unterscheiden, in denen eine fertige Immobilie gekauft wird oder eine eigene Immobilie gebaut wird.

2.2.1 Ziel der SWOT – Analyse aus der Perspektive der Nutzer

Die Analyse zielt darauf hin zu untersuchen welche Maßnahmen aus der Sicht der Nutzer, mit speziellem Bezug auf das FM, getroffen werden müssten, um aus Schwächen Stärken zu machen und aus Risiken Chancen zu gewinnen.

3. Erwartete Ergebnisse

Das FM birgt große Potentiale. Es ist zu erwarten, dass professionell betriebenes FM in Zukunft einen großen Einfluss auf die Entscheidungsfindung aus beiden Perspektiven nehmen wird und die SWOT – Analyse aus beiden Perspektiven signifikant beeinflussen wird.

Wogegen heute viele Nutzer immer mehr dazu neigen eine Immobilie anzumieten und auf der Gegenseite Investoren ihre Risiken minimieren möchten, indem sie eine Immobilie verkaufen statt sie zu vermieten, könnte die SWOT – Analyse ergeben, dass sich diese Umstände umkehren.

Die Analyse aus der Perspektive der Nutzer könnte demnach ergeben, dass viele Schwächen und Risiken in Bezug auf den Kauf einer Immobilie nichtig werden bzw. sich in Stärken und Chancen umwandeln lassen, wenn professionell betriebenes FM herangezogen wird.

Die Analyse aus der Perspektive der Eigentümer könnte erwartungsgemäß ergeben, dass die Entscheidung zur Vermietung der Immobilie weniger Schwächen und Risiken bergen wird und diese sich sogar mit professionellem FM in Stärken und Chancen umwandeln lassen.

4. Zielgruppe

Diese Arbeit soll zum einen zur Aufklärung von Investoren und Nutzern, bezüglich der wahren Bedeutung des FM und seinen großen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg beider Parteien, beitragen.

Zum anderen soll den FM Dienstleistern, durch diese Arbeit, die Bedeutung der richtigen Kommunikation ihrer Geschäftstätigkeit deutlich gemacht werden. Weiterhin sollen FM Dienstleiter einige potentielle Zukunftsvisionen vorgestellt bekommen, um gegebenenfalls in bestimmten Bereichen Entwicklungspotentiale anzustreben.

Diese Arbeit soll zum einen die Notwendigkeit zur Aufklärung und Kommunikation von Seiten der FM Dienstleitern deutlich machen und zum anderen neue Denkansätze und Zukunftspotentiale bezüglich des Berufes des Facility Managers hervorheben.

5. Eigene Motivation

Als ich anfing mich mit diesem Thema zu beschäftigen, entwickelte ich unerwartet viel Interesse für dieses doch recht junge Thema. In Zukunft möchte ich mich mit internationalem Handel beschäftigen, weshalb ein Interesse in Logistikimmobilien bereits vorprogrammiert war. Ich stamme aus einem Land indem Infrastrukturen in allerlei Bereichen unterentwickelt sind.

Ich konnte beobachten, dass die gesamte Wirtschaft des Landes erheblich an diesem Mangel leidet. Nur dadurch, dass dem Thema Infrastruktur nicht die Bedeutung zugeschrieben wird, die es verdient hat. Der Grund dafür ist, dass elementare Zusammenhänge nicht erkannt werden, weil übermäßiger Fokus auf geringe, vermeintlich erfolgsbestimmende, Faktoren gelenkt wird. Ich entschied mich für das Thema „Lebenszyklusmodel von Logistikimmobilien – Werterhalt und Wertsteigerung durch Facility Management“, weil ich einen ähnlichen Mangel in diesem Gebiet in der europäischen Wirtschaft erkannt habe. Die fehlende Aufmerksamkeit für dieses Thema führt dazu, dass wichtige Zusammenhänge und Zukunftspotentiale nicht erkannt werden, was zu erheblichen Verlusten und Performance - Einbüßen in der Industrie führt. Um einen Beitrag zum wirtschaftlichen Erfolg der Industrie leisten zu können, entschied ich mich dazu mich diesem Thema näher zu bedienen.

1. Einleitung

Der Markt ist im Wandel. Moderne Technologien haben das Käuferverhalten in den letzten Jahren stark verändert.

Die Globalisierung, die entwickelte Infrastruktur, das Transportwesen, das Datenmanagement, die Mobilität und das E-Commerce haben die Wirtschaft in eine neue Richtung gelenkt. Der stationäre Handel verliert, neben dem E-Commerce, immer mehr an Attraktivität. Die Logistikbranche hat im Zuge der Entwicklung des E-Commerce einen ausschlaggebenden Boom erlebt, was sich auch aus dem Geschäftsbericht 2015 von der DPDHL Group ableiten lässt (Abb. 1). Demnach notiert die DPDHL Group ein Umsatzwachstum von 23,5% im E-Commerce Sektor. Eine Stagnation ist derzeit nicht in Sicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: DPDHL Geschäftsbericht 2015

Abb. 1 zeigt die Umsatzentwicklung der DPDHL Group im Bereich Paket Deutschland, Paket Europa und E-Commerce. Dazu ist in der Abbildung oben rechts das Wachstum der verschickten Einheiten (Pakete) in Deutschland zu sehen.

Besonders Logistikunternehmen und Unternehmen der produzierenden Industrie müssen sich diesem Wandel anpassen, was eine Weiterentwicklung und Optimierung der Standorte, Infrastrukturen, Prozessabläufe, Kommunikationswege, Technologien und Vertriebsstrategien mit sich bringt. In diesem Zusammenhang ändert sich auch das das Anforderungsportfolio gegenüber Logistikimmobilien.

Die Unternehmen werden sich heute immer mehr des Wertschöpfungspotentials ihrer Liegenschaften bewusst, was in der Logistikbranche zu einer erheblichen Veränderung des Anforderungsportfolios einer Logistikimmobilie geführt hat und dem Begriff Facility Management eine neue Bedeutung gegeben hat. (Pfnür, 2002, S. 29)

Zwei Entwicklungen beeinflussen den Logistikimmobilien Markt zurzeit signifikant. Einerseits steigt die Nachfrage nach Logistikimmobilien an, gleichzeitig steigen jedoch auch die Ansprüche der Unternehmen bezüglich der Standorte, der Ausstattung, der Flexibilität und der Infrastruktur der Logistikimmobilie. (Schneider U., o.J.)

Die Wahl eines passenden Standortes sowie einer geeigneten Immobilie stellt für ein Unternehmen deshalb einen großen Aufwand dar. Fehlentscheidungen in dieser Entscheidungsphase sind für ein Unternehmen mit hohen Kosten verbunden. Deshalb setzen immer mehr Unternehmen zunehmend auf Flexibilität. Die Immobilie muss für zukünftige Veränderungen flexibel sein, weil sie für das Unternehmen eine Kapitalbindung darstellt. Flexibilität ist der Leitgedanke der modernen Industrie. (Pfnür, 2002, S. 10)

All diese Veränderungen haben einen großen Einfluss auf den Lebenszyklus von Logistikimmobilien. Viele Logistikimmobilien stehen heute leer oder werden in Zukunft in dieser Form keine Verwendung mehr finden, weil sie für die moderne Wirtschaft ungeeignet sind. (Diederichs, 2005, S. 557)

Der Markt hat sich dermaßen verändert, dass für konventionelle Logistikimmobilien der Vergangenheit keine Nachfrage mehr besteht. Deshalb werden die Anforderungen an Logistikimmobilien mit Bedacht hochgeschraubt, um Fehlentscheidungen bzw. Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Die Zukunftstauglichkeit einer Immobilie ist damit ein wichtiger Faktor, der in die Entscheidung über die Investition mit einbezogen wird. Für Investoren werden deshalb Begriffe wie Drittverwendbarkeit immer bedeutsamer. (Balck/Lutz/Galenza 2004, S.1 ff.) Architekten und Planer sind dabei, in Anbetracht des stetigen Wandels des Marktes, immer mehr bemüht Logistikimmobilien neutral zu errichten, um eine Flexibilität und Drittverwendbarkeit zu gewährleisten. Dabei wird bereits in der Konzeptions- und Planungsphase auf das Wissen und die Erfahrung von professionellen Facility Management Dienstleistern zurückgegriffen. (Diederichs, 2005, S. 556)

Welchen Einfluss der Einsatz von professionellem Facility Management im und auf den Lebenszyklus und damit auch auf den Werterhalt und die Wertsteigerung von Logistikimmobilien hat, soll im Rahmen dieser Arbeit untersucht werden.

2. Definitionen, Abgrenzungen, Begriffserklärungen

Rund um den Begriff Facility Manager sowie Facility Management wirren sich unterschiedliche Deutungen. Um eine einheitliches Verständnis und eine einheitliche Deutung des Begriffes für diese Arbeit zu gewährleisten, werden zunächst die Begriffe Facility Management, Corporate Real Estate Management, Gebäudemanagement sowie Logistikimmobilie definiert.

2.1 Facility Management Entstehung und Definition

Um den Begriff und damit auch die ursprünglichen Gedanken und Überlegungen bezüglich der Tätigkeitsfelder des Facility Managers zu verstehen, ist es wichtig sich die Entstehung des Facility Managements sowie die Ursachen für die Entstehung genauer anzusehen. Aus der Gegenüberstellung der Entstehungsgeschichte und der heutigen Definitionen lassen sich dann Rückschlüsse darauf ziehen, ob das Berufsfeld des Facility Managers richtig gedeutet worden ist und ob die Entwicklung in diesem Tätigkeitsfeld die richtige Richtung angenommen hat.

2.1.1 Entstehung des Facility Managements

In der Fachliteratur wird die Entstehung des Facility Managements als ein Konstrukt beschrieben, dessen „[…] Entstehung im Kontext eines ökonomischen, technischen, sozialen und kulturellen Umbruchs stattgefunden hat […].“(Kahlen, 2001, S. 15)

Dieser Umbruch wird von Kahlen zweifellos auf die Entwicklung der Informations- und Kommunikationstechniken bezogen. Ferner behauptet Kahlen, dass der Begriff Facility Management im Laufe der Zeit eine Umdeutung erlebt hat und es sich beim FM ursprünglich um mehr als nur eine Variante des Bewirtschaftens-, Betreibens, Reinigens oder der Optimierung der finanziellen Aspekte von Liegenschaften handelte. (Kahlen, 2001, S. 28)

Demnach fand das Facility Management seine Entstehung in den 1970er Jahren in einem Symposium eines der Weltgrößten Möbelhersteller, bei dem John Naisbitt, ein Berater des Möbelherstellers, die Auswirkungen und Einflüsse gebäudespezifischer Faktoren auf die Produktivität eines Unternehmens referierte. Dieser Gedanke stellte zu damaligem Zeitpunkt eine Neuheit dar. Es war zu dieser Zeit noch sehr ungewöhnlich Raumausstattung und Einrichtungsgegenstände eines Gebäudes mit dem Erreichen der Unternehmensziele in Verbindung zu setzen. (Hirschner/Kleinschrot, 2013, S.1)

Das Symposium war der Grund für die Entstehung des „Facility Management Institut“ in den USA, welches sich im Folgenden hauptsächlich mit der Fragestellung hinsichtlich des Immobilienmanagements auseinandersetzte. Dabei wurden hauptsächlich Überlegungen bezüglich der Koordination des Arbeitsumfeldes sowie der Arbeitsabläufe durchgeführt, bei dem das Facility Management einen ganzheitlichen Bezug auf alle Sachmittel genommen hat, die nötig waren damit der Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz seine Arbeit effektiv und effizient erfüllen konnte. Damit umfasste der Tätigkeitsbereich der Facility Manager, nach der Einsicht des Facility Management Instituts, neben der Immobilie an sich, auch die erforderlichen Maschinen, Gerätschaften und Betriebsmittel, die Einrichtung, die Ausstattung sowie die Kommunikationseinrichtungen.In diesem Zusammenhang entstand der Gedanke, dass eine Immobilie, die ihrer Funktion und zwar der Unterstützung der Unternehmensabläufe und der Förderung des Kerngeschäftes des Unternehmens nicht nachkommt, für das Unternehmen ungeeignet ist. (Hirschner/Kleinschrot, 2013, S.2)

Im Zuge der Entwicklung der Technik und damit auch der Technisierung der Gebäudeausrüstung mittels Steuer- und Regelungstechniken, fingen Unternehmen an Erfolgspotentiale in der Immobilienbewirtschaftung zu erkennen und auszuschöpfen, was die Notwendigkeit eines professionellen Ansatzes des Facility Management forderte. (Diederichs, 2005, S. 7)

Zu dieser Zeit entstanden die ersten neuen Definitionen des Begriffes Facility Management, die laut Kahlen eine „aufwertende Neufestsetzung“ des Begriffes darstellen sollten. (Kahlen, 2001, S. 28)

2.1.2 Definition „Facility Management“

Schauen wir uns nun einmal die gängigen Definitionen von FM an, um in erster Linie zu überprüfen, ob die ursprüngliche Auffassung von Facility Management im Rahmen seiner aufwertenden Neufestsetzung auch in den Definitionen zu erkennen ist und in wieweit sich die Definitionen verschiedener Institutionen voneinander unterscheiden oder ähneln.

Die frühste Definition erfolge durch die United States Library of Congress und beschreibt das FM als:

„The practice of coordinating the physical workplace with the people and the work of the organization, integrating the principles of business administration, architecture, and behavioral and engineering sciences.”

Hier ist zu erkennen, dass dem Facility Management aus der Sicht der USA koordinative Aufgaben im physischen Arbeitsumfeld, mit Menschen und Arbeitsmethoden mit Zuspruch administrativer, architektonischer, psychologischer und Ingenieurwissenschaftlicher Tätigkeiten zugeschrieben werden, was das Facility Management als eine psychologisch – technisch versierte Wissenschaft deklariert. (Harting, 2002, 2 f.)

Die Definition der Facility Management Tätigkeiten nach der German Facility Management Association (GEFMA, Richtlinie 100, 1996)) sieht jedoch ein wenig anders aus:

„[…] die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören“

Hier ist zu erkennen, dass das Begriffsverständnis von FM in Deutschland einen anderen Aspekt fokussiert und zwar alle Tätigkeiten rund um die Immobilie. Im Deutschen Verständnis von FM steht demnach die Immobilie an sich im Vordergrund. (Harting, 2002, 3 f.)

Lochmann bezieht sich bei der Definition von FM auf die wörtliche Bedeutung des Begriffs Facilities, was so viel bedeutet wie: „Hilfen, Umstände, die es leicht machen, bestimmte Dinge zu tun“ und folgert daraus, dass die eigentliche Frage auf die sich das FM fokussieren muss sein sollte: „Welche Unterstützung wünscht sich der Kunde, um seine Tätigkeiten optimal verrichten zu können?“ (Lochmann, 1998, S. 27) Demnach hat die Frage nach den Maßnahmen die getroffen werden müssen um die Nutzungsdauer eines betrieblichen Gebäudes zu verlängern keine Priorität mehr. Er begründet das damit, dass jeder Kunde für sich selbst entscheiden wird, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, um sein Kerngeschäft zu unterstützen. (Lochmann, 1998, S. 27)

Der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) bietet dagegen eine weitaus breiter gefasste Definition für FM:

„[…] die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage der ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus, von der Planung und Erstellung bis zum Abriss. FM unterscheidet sich von der herkömmlichen Gebäudebewirtschaftung durch eine umfassende Strategie mit den Merkmalen: Kunden- und Serviceorientierung, Optimierung der Gebäudenutzung, verursachungsgerechte Leistungsverrechnung, Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, Werterhaltung [und] Minimierung des Ressourceneinsatzes“ (Hirschner/Kleinschrot, 2013, S.2, Verweis auf VDI 6009, 2009)

Bei der Definition von FM nach dem VDI rücken weitere Aspekte wie Kunden- und Serviceorientierung in den Vordergrund, die in erster Linie nicht direkt mit der Bewirtschaftung der Immobilie zusammenhängen. (Hirschner/Kleinschrot, 2013, S.2)

Die Definition nach DIN EN 15221 – 1 beschreibt das FM ähnlich:

„Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen.” (DIN EN 15221-1, 2006)

Auch hier stehen mehr die unterstützenden Prozesse innerhalb der Organisation im Vordergrund, die Immobilie selbst wird nicht einmal in der Definition erwähnt.

Daraus lässt sich folgendes Fazit zur Definition ziehen:

Es gibt vielerlei verschiedene Definitionen, die sich im Kern jedoch sehr ähneln. Die Kernaussagen beziehen sich auf die effiziente Gebäudebewirtschaftung und die Unterstützung der Kern- und Wertschöpfungsprozesse des Nutzers sowie den langfristigen Werterhalt und die Verlängerung der Nutzungsdauer für die ES.

Im Rahmen dieser Arbeit soll das FM ständig als das ganzheitliche FM verstanden werden, so wie es die Definition nach VDI 6009 vorsieht.

2.2 Corporate Real Estate Management

Das Corporate Real Estate Management (CREM) wurde ebenfalls im Zuge der Umstrukturierung der Weltwirtschaft herangezogen, um Unternehmen beim Immobilienmanagement zu entlasten, sodass sie sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können. Die CREM Spezialisten übernehmen die Aufgabe den Kapitaleinsatz im Immobilienbestand zu reduzieren, Immobilien zu beschaffen, zu verwalten und zu vermarkten. (Harting, 2002, S. 4) Dabei ist das CREM laut Harting in vier Gestaltungsfelder einzuteilen die in Abb. 2 aufgeführt sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Gestaltungsfelder Corporate Real Estate Management

In Abb. 2 sind die vier Gestaltungsfelder: Strategie, Führungsorganisation, Nutzung und Management sowie die darunter fallenden Tätigkeiten aufgeführt.

Betrachtet man die Definition von Corporate Real Estate Management (CREM, dt. betriebliches Immobilienmanagement), so lässt sich leicht erkennen, dass bei CREM die Verwaltung und Pflege der finanzbezogenen Themen rund um die Immobilie von Unternehmen, deren Kerngeschäfte keinen Immobilienspezifischen Fokus haben (Non-Property Unternehmen), im Vordergrund stehen:

„Der Begriff Corporate Real Estate Management beschreibt eine unternehmerische Führungskonzeption im Hinblick auf ein aktives, ergebnisorientiertes, strategisches und operatives Management von betriebsnotwendigen wie nicht-betriebsnotwendigen Immobilien.“ (Immobilienmakler Lexikon, o.J.)

Die Definition nach Metis Management Consulting lautet:

„Corporate Real Estate Management ist ein allgemein anerkannter Führungs-und Steuerungsansatz zur professionellen Verwaltung des betriebsnotwendigen Immobilienbestandes“ (Metis Management Consulting, o.J.)

Eine etwas ältere Erklärung für das CREM, die jedoch noch heute aktuell ist liefert Dr. Ghahremani:

Aus den U.S.A stammend, werden dem CREM folgende Funktionen zugeschrieben:

1. Finanzieren
2. Planen
3. Erstellen
4. Bewirtschaften
5. Verwalten
6. Betreiben

„Das Ziel von CREM ist den einzelnen Nutzer einer innerbetrieblichen Funktion mit einer kostenoptimalen und marktkonformen Infrastruktur auszustatten.“ (Ghahremani, 1998, S. 8)

Hier werden die vielen Überschneidungen zum FM sichtbar. Es wird ebenfalls deutlich wieso diese Begriffe oftmals verwechselt bzw. als Synonyme behandelt werden.

Kahlen bezeichnet jedoch das CREM, neben dem Asset Management (dt. Vermögensmanagement) und dem Gebäudemanagement bzw. Property Management, als Teilgebiet von FM. (Kahlen, 2001, 27)

Was jedoch auch keine klare Abgrenzung darstellt.

Eine klarere Abgrenzung lässt sich in der Erfolgsmessung beider Bereiche erkennen. Während der Erfolg bei CREM durch den Beitrag zum Unternehmenserfolg gemessen wird, wird er bei FM durch den Beitrag zur Erfüllung des Unternehmenszwecks gemessen. In Tabelle 1 sind mehrere Aspekte von FM und CREM gegenübergestellt. Anhand der Gegenüberstellung wird deutlich, dass beim FM der höhere Fokus auf der Unterstützung des Unternehmens beim Kerngeschäft liegt, wogegen der Fokus bei CREM auf den finanziellen Fragen liegt. Dies können Fragen bezüglich der Verwertung von Immobilien und Grundstücken sein. Demnach liegen die Kernkompetenzen von FM im technischen und von CREM im kaufmännischen Bereich. (Weber, 2015 S. 23)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Gegenüberstellung von FM und CREM (Quelle: Weber C. [2015], S. 22)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.3 Gebäude Management

„Die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. Gebäudemanagement zielt auf die strategische Konzeption, Organisation und Kontrolle, hin zu einer integralen Ausrichtung der traditionell additiv erbrachten einzelnen Leistungen“ (DIN 32736, Gebäudemanagement, 2000)

Beim GM stehen die operativen Leistungen im Vordergrund (GM). Dabei ist mit Leistung sämtliche Leistungen die notwendig sind, um ein effektives Nutzen von Gebäuden zu gewährleisten, gemeint. (Nävy/Schröter, 2013, 12)

Das Gebäudemanagement lässt sich in vier Bereiche aufteilen. Das technische GM (TGM), das infrastrukturelle GM (IGM), das kaufmännisches GM (KGM). Das Flächenmanagement (FLM) bildet den vierten Bereich, er wird auch als unterstützender Leistungsbereich bezeichnet. (Nävy/Schröter, 2013, 12)

Nach Zahn ist das GM ein Teil des FM und dem Bereich operatives FM einzuordnen. Er schreibt dem GM demnach die Aufgaben des operativen FM zu und zwar alle handwerklichen Kompetenzen beim Betreiben, Optimieren, Verwalten, Instandhalten, Sanieren, Umbauen und Umnutzen. (Zahn u. a., 2013, 81).

Abb. 3 zeigt die Struktur des GM innerhalb des FM. Aus der Abbildung lässt sich ableiten, dass Zahn die drei Bereiche TGM, KGM und IGM, den drei Bereichen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Struktur des Facility- und Gebäudemanagements

Normatives Facility Management, Strategisches Facility Management und Operatives Facility Management unterordnet. Von denen jeder Bereich des GM einem höher geordneten Bereich des FM äquivalent ist.

2.4 Logistikimmobilie

Eine Logistikimmobilie zeichnet sich dadurch ab, dass sie spezifische Merkmale aufweist, welche sie von anderen Immobilienformen unterscheidet. So weisen Logistikimmobilien eine hohe Anzahl von Toren und Rampen, spezifische Höhen und Geometrien sowie hohe Grundflächen auf.

Der Begriff Logistikimmobilie wurde durch die Veränderung im Zeitraum ab 1990, als die neue Logistikimmobilie anfing die klassischen Lagerhallen abzulösen, etabliert. Grund dafür war die zunehmende Globalisierung bei Produktions– und Vertriebsprozessen, die neue Anforderungen an Lagerhallen stellte und somit eine Weiterentwicklung der klassischen Lagerhalle veranlasste. (Mahler K., 2008, S. I)

Der Begriff Logistikimmobilie eignete sich hierbei mehr als moderne Lagerhalle, denn diese Logistikimmobilien sollten nun, nicht nur zur Lagerung von Waren dienen, sondern eine unterstützende Funktion bei logistischen Prozessen einnehmen. Logistikimmobilien erfüllen demnach Funktionen, die über die klassische Lagerhaltung hinausgehen. Diese Funktionen können neben der Lagerhaltung beispielsweise die Kommissionierung und Distribution von Waren sein. (Mahler K., 2008, S. II)

Die modernen Logistikimmobilien unterscheiden sich ferner, abgesehen von den Serviceangeboten, hauptsächlich durch ihre Ausstattung, Funktion und Konstruktionsweise voneinander. Dabei wird zwischen den drei Immobilienarten: Umschlagsimmobilie, Lagerimmobilie und Distributionsimmobilie, unterschieden. Die unterschiedlichen Merkmale der genannten Immobilienformen, sind in Tabelle 2 aufgeführt.

Tabelle 2: Merkmale klassischer Logistikimmobilien (eigene Darstellung nach: Kille/Veres-Homm, 2009, S. 28)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wie die Namen der Immobilienformen bereits andeuten lassen erfüllt jede der Immobilienform ihre spezifische Funktion . Die Umschlagsimmobilie erfüllt primär die Funktion des Warenumschlags, was nur kurzfristiger Lagerung bedarf. Die Waren werden hier meistens bereits kommissioniert angeliefert, umgelagert, zusammengefasst und verschickt. Lagerimmobilien erfüllen primär die Funktion der Lagerung und finden als unterstützende Einheit bei Fertigungs- und Produktionsprozessen ihre Verwendung. Distributionsimmobilie, auch Sortierzentren genannt, haben die Funktion Waren zu verteilen. Hauptsächlich werden diese Immobilienformen von Logistikern wie DHL verwendet, bei denen bis zu 1 Mio. Pakete pro Tag sortiert werden, um an den Endkunden verteilt zu werden. Dabei werden intelligente Softwaresysteme verwendet, die die Kundendaten gespeichert haben und so die zu beliefernde Region bestimmten können, um das Paket auf den richtigen Weg zum Endkunden zu schicken. (Zinnenlauf, 2014, S. 110)

Weitere Spezifikationen von Logistikimmobilien sind im Zuge der explosionsartigen Entwicklung des E-Commerce entstanden. Mit der Entwicklung des E-Commerce und der damit verbundenen Veränderung der Kundenwünsche, mussten die Logistikimmobilien weiterentwickelt und neuen Anforderungen angepasst werden. So kam es, dass sich vier verschiedene Formen von Logistikimmobilien herauskristallisiert haben, die verschiedenen Anforderungen gerecht werden und einen optimalen Ablauf der Geschäftsprozesse im E-Commerce ermöglichen und unterstützen. Dabei spielt bei der Klassifikation der verschiedenen Logistikmodelle auch die Art der Waren eine große Rolle. Hauptsächlich werden die Produkte in drei verschiedene Kategorien unterteilt: Non-Food-Artikel, sehr große Non-Food-Artikel und Food-Artikel. Je nach Produkt und Logistikmodell läuft ein Artikel über bis zu vier verschiedene Logistikimmobilien zum Kunden. (LogReal.direkt, 2013, S. 30)

Die wohl bekannteste Form der Logistikimmobilien, die zurzeit hauptsächlich von Online Shop Betreibern genutzt werden ist das E-Fulfillment Center.

Das E-Fulfillment Center stellt ein Servicecenter dar welches kaufmännische Dienstleistungen sowie Lager und Logistik Services vereint und es so möglich macht, dass beinahe jede private Person ihr eigenes Online Business aufbauen kann. Beim E-Fulfillment Center werden die Waren von einem Händler gelagert und bei einer Bestellung kommissioniert, verpackt und versendet. Ein Online Shop Betreiber kann sich somit ganz einem Geschäft widmen, das da wäre Marketing für seine Produkte zu betreiben. (Beyerle/Tausch/Weber, 2013, S. 22)

Der wesentliche Vorteil von E-Fulfillment Centern ist, dass die Versandzeiten minimal gehalten werden, da die Bestellungen beim E-Fulfillment Center eingehen und bearbeitet werden. Für alle intralogistischen Prozesse werden dafür hoch entwickelte Technologien verwendet, um Waren in kürzester Zeit, vollständig und fehlerfrei aus den Regalen zu suchen und versenden zu können. Diese Technologien werden von Tag zu Tag weiter entwickelt, optimiert, flexibilisiert und automatisiert. Die Gewährleistung von reibungslosen Abläufen und der schnelle Austausch von defekten Teilen sind elementar für dieses Geschäft. Neben der Weiterentwicklung der Technologien, spielt die Immobilie hier eine sehr wichtige Rolle. Denn wenn einige Anforderungen nicht erfüllt werden, sei es Geometrie oder Ausstattung, können bestimmte Technologien nicht verwendet bzw. erweitert werden, womit die Immobilie ihre Eignung für das Geschäft verlieren könnte. (Beyerle/Tausch/Weber, 2013, S. 22 ff.)

Das Cross-Docking Center gehört zur Ordnung der Distributionsimmobilien. Hier werden beispielsweise Waren von LKWs auf Schiffscontainer umgelagert um an verschiedene Lieferorte verteilt zu werden. Gemäß der Funktion des Cross-Docking Centers, sind hier die Lagerhaltungskosten gering und die Bearbeitungszeiten sehr kurz. Damit wird für diese Immobilienform, anders als beim E-Fulfillment Center, weniger Fläche benötigt. Sie ist geprägt durch komplizierte Fördersysteme, bei denen die Herkunft und der Zielort von Paketen mit Barcode Scannern ermittelt und die Pakete so zu ihrem Zielcontainer verteilt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

Ende der Leseprobe aus 65 Seiten

Details

Titel
Werterhalt und Wertsteigerung von Logistikimmobilien durch Facility Management
Jahr
2016
Seiten
65
Katalognummer
V344744
ISBN (eBook)
9783668348882
ISBN (Buch)
9783668348899
Dateigröße
1226 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
werterhalt, wertsteigerung, logistikimmobilien, facility, management
Arbeit zitieren
Anonym, 2016, Werterhalt und Wertsteigerung von Logistikimmobilien durch Facility Management, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/344744

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Werterhalt und Wertsteigerung von Logistikimmobilien durch Facility Management


Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden