Schrumpfende Städte in Deutschland. Folgen für den Wohnungsmarkt

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Schrumpfung bzw. Wachstum
Indikatoren und deren Zirkularität
Schrumpfende Städte in der Bundesrepublik Deutschland
Folgen für den Wohnungsmarkt

Die Stadtumbauprogramme
Stadtumbau Ost
Stadtumbau West

Fallbeispiel: Die Stadt Wolfen (Wolfen-Nord)
Von der Planstadt zum Leerstand
Stadtumbau in Wolfen

Fazit

Literaturverzeichnis

Einleitung

„Lebenswerte Städte und Gemeinden zu erhalten und zu gestalten - so könnte man die wesentlichen Ziele der Städtebauförderungspolitik des Bundes auf einen Punkt bringen“ (BMVBS 2012). Mit diesen Worten begrüßt der ehemalige Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Dr. Peter Ramsauer, die Leser im Vorwort des Praxisberichts aus 10 Jahren Stadtumbau Ost. Ein Programm, das auf den zunehmenden Verfall und Leerstand in vielen Städten der ehemaligen DDR reagieren soll. Der zunehmende Wandel in der Altersstruktur der Einwohner, wie auch wirtschaftsstrukturelle Veränderungen stellen Städte, Gemeinden, Länder und den Bund vor immer neuen Herausforderungen. Eine der größten ist hierbei das Problem des Wohnungsmarkts in schrumpfenden Städten. Es gibt kaum eine Stadt in Ostdeutschland, in der man bei einer Begehung keine leerstehenden Häuser aus der Gründerzeit oder Plattenbau-Siedlungen entdecken kann. Aber auch im Westen der Republik verdichten sich die Anzeichen, dass in einigen Gebieten eine Welle des Leerstands droht. Für die Politik stellt sich dabei die Frage, wie man sich dieser Entwicklung stellen und die von Herrn Ramsauer erwähnten Ziele erreichen kann. Im Jahr 2002 kam es zur Einführung des Stadtumbauprogramms Ost und wenig später zum Stadtumbauprogramm West. Doch sind diese Programme das geeignete Mittel? Diese Leitfrage soll im Rahmen dieser Arbeit behandelt werden. Dazu werden zuerst die Begriffe Schrumpfung und Wachstum, sowie deren Messbarkeit definiert und beleuchtet welche Auswirkung eine schrumpfende Stadt auf den Wohnungsmarkt hat. Zusätzlich wird kurz beleuchtet, wie sich die Situation in der Bundesrepublik Deutschland darstellt und welche Teile der Landes hauptsächlich betroffen sind. Anschließend sollen die Stadtumbauprogramme für Ost- und Westdeutschland vorgestellt werden, um die Werkzeuge der Bundesregierung, die in den Umbauprogrammen stecken, herauszuarbeiten. Dabei wird das Stadtumbauprogramm West nur kurz anhand der wesentlichen Merkmale erklärt, da der Stadtumbau Ost in diesem Fall wesentlich relevanter und funktioneller für das am Ende beschrieben Fallbeispiel aus der Stadt Wolfen ist. Die im Fallbeispiel untersuchte Stadt Wolfen liegt 40 Kilometer nördlich von Leipzig und kann wie kaum eine andere Stadt als Beispiel für schrumpfende Städte herhalten. Es wird dabei kurz auf die Geschichte der Stadt und danach auf den Einfluss des Städteumbauprogramms eingegangen, um die Wirkung dieses Werkzeugs zu verdeutlichen. Am Ende sollen die Teile noch einmal kurz zusammengefasst und daraus ein Fazit gezogen, sowie ein kleiner Ausblick auf die Zukunft gegeben werden.

Schrumpfung bzw. Wachstum

Schrumpfung von Städten und Gemeinden wir in der heutigen Zeit zu einem immer größeren Problem. Nach einer langen Phase des Wachstum bis in die 1970er Jahre kam es neben der Randwanderung, der sogenannten Suburbanisierung vor allem in Industriestädte zu einem Kampf mit der immer weiteren Abnahme der Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen. Gründe hierfür lassen sich zum einen an einem Attraktivitätsverlust der Innenstädte, dem demographischen Wandel und dem Wandel von der Industrie- hin zur Dienstleistungsgesellschaft ausmachen (GATZWEILER ET AL. 2003, S. 557).

Indikatoren und deren Zirkularität

Es kann gemessen werden, ob es sich bei einer Stadt oder einer Gemeinde um einen Schrumpfungs- oder Wachstumsprozess handelt. Dieses wird anhand von Indikatoren festgemacht die vom Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumforschung untersucht werden. Man unterscheidet dabei die Bevölkerungsentwicklung in Prozent, den Gesamtwanderungssaldo je 1000 Einwohner, die Arbeitsplatzentwicklung in Prozent, die durchschnittliche Arbeitslosenquote, die Realsteuerkraft in Euro je Einwohner sowie die allgemeine Kaufkraft in Euro je Einwohner. Anhand dieser Werte können in Städte in die Kategorien stark schrumpfend, schrumpfend, stabil, wachsend und stark wachsend eingeteilt werden. Hans-Peter Gatzweiler stellte bei der Untersuchung von schrumpfenden Städten und deren Indikatoren fest, dass die Indikatoren in einem Kreislauf zusammenhängen und so Schrumpfung als mehrdimensionaler Prozess gesehen werden muss (GATZWEILER ET AL. 2003, S. 564). So führen beispielsweise Abwanderungen von Einwohnern zum Bevölkerungsrückgang oder Arbeitsplatzverluste zu einer hohen Arbeitslosenquote. Beide veränderten Indikatoren zusammen beeinflussen die Kaufkraft und das Steueraufkommen, was wiederum zu weniger Investitionen der Kommune führt und weiteres Schrumpfen fördert. Gatzweiler stellt in seiner Beobachtung schlussendlich heraus, dass die Indikatoren gelichberechtigt sein müssen, denn je größer sich ein Indikator verändert desto größer verändert sich auch der Gesamtfaktor Schrumpfung oder Wachstum. Dieser Gesamtprozess wird als mehrdimensionaler zirkulärer Prozess der Stadtentwicklung bezeichnet (GATZWEILER ET AL. 2003, S. 564-565).

Schrumpfende Städte in der Bundesrepublik Deutschland

Den Schrumpfungsprozess in der Bundesrepublik muss zweigeteilt betrachten werden. West- und Ostdeutschland hatten nicht die gleichen Voraussetzungen wodurch eine allgemeine Betrachtung Gesamtdeutschlands nicht möglich ist. Auf der einen Seite gibt es Westdeutschland, das bis in die 1970er Jahre vom Wachstum geprägt war und sich erst danach mit Suburbanisierungsprozessen, demographischen Wandel und wirtschaftsstrukturellen Veränderungen zu kämpfen hatte. Im Osten dagegen war das Leitmotiv der Stadtentwicklung die Planwirtschaft. Bis zur Wiedervereinigung waren besonders die industriellen Städte kaum von Schrumpfung betroffen, was sich nach 1990 und dem Einsetzen der freien Marktwirtschaft im Osten essentiell änderte. Plötzlich waren Industriegüter aus dem Osten nicht mehr gefragt, Arbeitsplätze gingen verloren und die Bevölkerung begann in den Westen oder in Richtung Berlin abzuwandern (DEBERTSHÄUSER 2013, S. 34). Betrachtet man eine Karte der Bundesrepublik Deutschland und trägt alle Städte und Gemeinden anhand ihrer Indikatoren und in diese Karte ein verfestigt sich dieses Bild. Es ist ein deutlicher Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland erkennbar. Im Westen gibt es einige Städte wie München, Hamburg oder Stuttgart die sehr stark wachsen und viele die wachsen oder stabil sind. Aber auch gerade im Ruhrgebiet und in Mitteldeutschland gibt es immer mehr Orte wo die Indikatoren Schrumpfung anzeigen. Im Osten dagegen gibt es nur eine stark wachsende Stadt mit Berlin und einige andere wie Dresden, Rostock oder Leipzig, die im Moment eine wachsende Tendenz aufweisen. Der Hauptteil der Städte und Gemeinden zeigen schrumpfende und in vielen Fällen auch stark schrumpfende Tendenzen (HEINEBERG 2014, S. 261). Die Statistiken aus dem Jahr 2009 untermauern diesen Eindruck. 54,8 % aller Gemeinden in Ostdeutschland sind stark schrumpfend und vor allem die kleineren und mittleren Städte wie auch die ländlichen Gemeinden sind davon häufig betroffen. Im Gegensatz dazu sind im Westen nur 0,8 % aller Gemeinden stark schrumpfend was einen Bevölkerungsanteil von 0,2 % ausmacht. Gemittelt für Gesamtdeutschland ergibt das eine Quote von 12,8 % stark schrumpfender Gemeinden mit einem Bevölkerungsanteil von 6,4 % (DEBERTSHÄUSER 2013, S. 22-23).

Folgen für den Wohnungsmarkt

Schrumpfende Städte haben weitreichende Folgen für den Wohnungsmarkt, welcher in einem System von Angebot und Nachfrage verankert ist (NUTZ 2006, S. 258). Während man sich im Westen auf die Beseitigung der Kriegsschäden konzentrierte, begann man im Osten in den späten 1950er Jahren mit dem Plankonzept der sozialistischen Stadt bzw. dem sozialistischen Wohnkomplex (BEERMANN 2006, S. 32). So entstanden teilweise hoch effiziente Wohnsiedlungen im Plattenbaustil auf der grünen Wiese, um die Nachfrage nach Wohnungen für die zum Beispiel in der Industrie arbeitende Bevölkerung zu decken. Anfang der 1970er Jahre legten West- und Ostdeutschland dann den Schwerpunkt auf Großwohnsiedlungen in der Nähe von bereits vorhandenen Städten (BEERMANN 2006, S. 33). Der Zeitraum nach der Wende war zusätzlich kurz von einer Explosion von Neubautätigkeiten im Osten geprägt. Das Ziel war die schnelle Schaffung von möglichst viel Wohnraum, welches auch durch steuerliche Vorteile begünstigt worden ist. Suburbanisierungsprozesse, Abwanderung und der demographische Wandel sorgten aber für einen stetigen Rückgang des Bedarfs an neuen Wohnungen, so dass es zu einem starken Angebotsüberhang kam. Die Folge dessen ist eine massive Entstehung Leerstand im Wohnungs- und Infrastrukturbereich. Leerstand entwickelt sich dabei zu einem ernstzunehmenden wirtschaftlichen Hinderniss. Vor allem die Wohnungsunternehmen, die einen Großteil der Großsiedlungswohnungen besitzen, müssen sich großen finanziellen Aufgaben stellen. Leerstehende Wohnungen bringen keine Mieteinnahmen und die laufenden Kosten für eine unbewohnte Wohnung, wie zum Beispiel Grundsteuer, Versicherungen oder Hausreinigungen, muss der Vermieter selbst tragen (BEERMANN 2006, S. 54). Ein zusätzliches Problem für die Unternehmen sind die Altschulden, die beim Bau der Wohnkomplexe verursacht worden sind. Auch diese Schulden müssen trotz leerstehender Wohnung bedient werden. Die im Jahr 2003 anfallende Bedienung der Altschulden für die betroffenen leeren 400.000 Wohneinheiten in Ostdeutschland kostete die Wohnungsunternehmen ca. 160 Mio. Euro (BENISCHKE 2004, S. 110). Christine Hannemann beschreibt die Probleme des Leerstands mit einer Abwärtsspirale. Kommt es zu wirtschaftlichen Strukturschwächen und fehlenden Arbeitsplätzen und den damit einhergehenden Leerstand von Wohnungen verursachen die Mietausfälle und die damit nicht mehr möglichen Modernisierungen an Wohnkomplexen weiteren Leerstand. Dieses führt dann auch zum Leerstand von Infrastruktur wie zum Beispiel Kindergärten oder Arztpraxen und eine sinkende Attraktivität des Gebietes. Überalterung, die sinkende Kaufkraft und das einsetzende schlechte Image der Gegend sorgen für weiteren Wegzug und somit auch für noch mehr Leerstand (HANNEMANN 2003, S. 20).

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