Büromarkt Manhattan - Auswirkungen des 11. September 2001

Inhaltsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Vorwort

1. Büroimmobilien
1.1. Definition
1.2. Die Märkte
1.3. Aktuelle Entwicklungen
1.4. Bedeutung für die Immobilienwirtschaft

2. New York
2.1. New York City
2.1.1. Die 5 Stadtteile
2.1.2. Regionaler Markt
2.1.3. Entscheidende Faktoren
2.2. Der 11. September 2001
2.2.1. Anschlag auf das WTC
2.2.2. Veränderungen
2.2.2.1. Menschlich gesehen
2.2.2.2. Immobilienwirtschaftlich betrachtet

3. Immobilienwirtschaftliche Entwicklungen des Marktes in New York
3.1. Aktueller Markt
3.2. Wachstum
3.2.1. Positiver Trend
3.2.2. Negativer Trend
3.3. Die Erfolgsfaktoren

4. Ausblick

Quellenverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: New York City DDC/DoB Cooperative Building Damage Assessment Map of November 7, 2001 (based on SEAoNY inspections of September and October 2001)

Darstellung 2: Typical truss top chord connections to column/spandrel beam and to the core beam

Darstellung 3: So oder so ähnlich

Darstellung 4: CBD Overall Rental Rates vs. CBD Vacancy Rates (Midtown)

Darstellung 5: CBD Overall Rental Rates vs. CBD Vacancy Rates (Downtown)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorwort

Zu Beginn meiner Arbeit möchte ich etwas mehr auf die Büroimmobilien eingehen, wie die Märkte für diese Art von Immobilien aussehen und warum sie für die Immobilienwirtschaft so interessant sind. Der Schwerpunkt dieser Arbeit ist, den Bürostandort Manhattan darzustellen, und speziell die aktuellen Entwicklungen in Downtown Manhattan nach den Anschlägen des 11. Septembers 2001, sowie deren Auswirkungen auf den Standort für die Zukunft. Zum Ende der Arbeit möchte ich mit meinem Ausblick eine Einschätzung für den Standort Manhattan geben, wie die aktuelle Situation ist und ob es sich weiterhin lohnt, in diesen Standort zu investieren.

Es ist festzuhalten, dass über den Bürostandort New York oft sehr differenzierte Meinungen herrschen. Dies liegt u.a. auch daran, dass es zahlreiche unterschiedliche Marktbetrachtungen gibt. So ist zu unterscheiden ob New York, also der Staat mit New York City, Long Island, Buffalo und Albany betrachtet wird, oder New York City selbst, mit allen dazugehörenden Stadteilen. Auch gezielte Marktanalysen von Manhattan teilen sich oft in „Midtown“, „Midtown South“, „Downtown“, „Upper East Side“, usw. auf.

Des weiteren möchte ich noch darauf hinweisen, dass gerade die verwirrenden Statistiken und Zahlenwerke der führenden Beratungshäuser, wie z.B. die von Atis Real Müller oder Jones Lang LaSalle, oft sehr gegenteilig ausfallen und somit eine objektive Markteinschätzung sehr schwer machen.^[1]

1. Büroimmobilien

1.1. Definition

Büroimmobilien überschneiden sich in vielen Eigenschaften mit Industrieimmobilien. Sie sind aber weniger komplex, da sie sich hauptsächlich über die verfügbare Fläche je Arbeitsplatz definieren. Fast 80 Prozent aller amerikanischen (nichtöffentlichen) Büroimmobilien sind im Eigentum von Dienstleistungsunternehmen der Immobilienwirtschaft (Versicherungen, REITs, usw.), und an deren Nutzer vermietet.^[2]

1.2. Die Märkte

In jeder größeren Stadt spielen die Büroimmobilien eine wichtige Rolle. Büroobjekte müssen von der Infrastruktur gut gelegen sein, ihre Architektur sollte ansprechend sein, und die Nutzer des Objektes auch nach außen repräsentieren.

Büroarbeitsplätze stellen einen großen Teil aller Jobs dar. So arbeiten z.B. ca. 20 Prozent aller Amerikaner in einem Büro, hauptsächlich im Dienstleistungs- und Informationssektor.^[3]

In jedem Land gibt es einen oder mehrere Hauptmärkte für Bürogebäude. So ist es in England hauptsächlich London, wogegen in Deutschland mehrere Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München sich als große Bürostandorte darstellen. In den USA sind die Hauptmärkte für Büroobjekte New York City, Chicago, San Francisco, Washington und Boston.

Die größten Arbeitgeber in den Bürokomplexen sind Banken und Versicherungen sowie die großen global tätigen Aktiengesellschaften.

Der Gesamtbestand an Büroimmobilien in den USA stellt ein Vermögen von über einer Billion US-Dollar dar.^[4] New York ist heute der teuerste Büromarkt Amerikas und mit einer Gesamtbürofläche von 32. Mio. m², der größte der Welt.^[5]

1.3. Aktuelle Entwicklungen

Die Leerstandsraten steigen in fast allen großen Städten der Welt. Zum einen, weil rationeller geplant wird, sprich Arbeitsplätze gestrichen werden, zum anderen auch weil immer mehr Bürogebäude fertiggestellt werden, die erst zur Jahrtausendwende zu bauen begonnen wurden, als die Börsen weltweit auf Höchstniveau waren und man die zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklungen noch weit positiver sah als heute.

Außerdem haben sich neue Märkte für Büroobjekte entwickelt. So eröffnen zahlreiche Grossunternehmen und Banken Büros statt in New York, Frankfurt oder London in Städten wie Kuala Lumpur (Malaysia), Shanghai (China) oder Abu Dhabi (Vereinigte Arabische Emirate).^[6]

Wie bereits in den vergangenen Jahren fließen in Deutschland auch weiterhin große Geldsummen den Immobilienfonds zu. 2003 hatten die offenen Immobilienfonds einen Nettomittelzufluss von 13,7 Mrd. Euro, und in geschlossene Immobilienfonds flossen 11,25 Mrd. Euro.^[7] Alleine der Gesamtmarktführer MPC hatte 2003 411,6 Mio. Euro eingeworben.^[8]

In diesem Jahr werden die Deutschen voraussichtlich etwas weniger Geld in Immobilienfonds investieren, wobei die Angst vor Steuererhöhungen der Regierung, der eigene Arbeitsplatzverlust und Einkommenskürzungen sowie die vielen Presseberichte über Korruptions-Skandale von Managern großer Immobilienfond-Gesellschaften und Banken, die Investitionen in diesem Segment, vor allem von privaten Haushalten, bremsten. Weiterhin niedrige Zinsen und ein volatiler Aktienmarkt werden aber noch eine ganze Zeit dazu beitragen, dass hohe Investitionssummen den Immobilienfonds zufließen. Von Januar bis August diesen Jahres sammelten die offenen Immobilienfonds fast 3,7 Mrd. Euro ein.^[9]

Bereits 2003 wurde befürchtet, dass sich der Trend der steigenden Leerstandsquoten auch in 2004 fortsetzen würde und somit die Nachfrage nach Büroflächen drastisch sinken könnte. Hier ist aber festzuhalten, dass dieser Nachfragerückgang nicht nur für New York oder andere US-Metropolen zu sehen war, sondern in Europa ebenfalls zu verzeichnen war.

Im Gegensatz zu Europa und Deutschland setzte aber US-Präsident Bush mit seiner Partei Mitte 2003 zügig Steuervergünstigungen noch rückwirkend durch, was für viele US-Amerikaner Steuerrückzahlungen bedeutete, die bewirkten, dass die US-Wirtschaft bereits im dritten und vierten Quartal des Jahres so stark wuchs wie in den vergangenen 19 Jahre (seit 1984) nicht mehr.^[10]

Die Beschäftigungszahlen sind im 2ten Quartal 2004 geringer als erwartet angestiegen.^[11] Allerdings ist zu erwarten, dass die durchschnittliche Leerstandsquote bei Büroimmobilien in den USA dank gesunkener Neubautätigkeiten in den folgenden 2-3 Jahren auf ca. 12 Prozent zurückgehen wird.^[12] Diese Quote gilt dort als „normal“ und da auch mit stärker steigenden Büromieten als in europäischen Metropolen gerechnet wird, kann der US-Markt weiterhin als positiv betrachtet werden.

1.4. Bedeutung für die Immobilienwirtschaft

Büroimmobilien sind sehr wichtig für die Immobilienwirtschaft. Viele Arbeitsplätze sind direkt oder indirekt von dieser Art von Immobilie abhängig. Auch bei Büroimmobilien gilt der Maklerspruch „Lage, Lage, Lage“, da sie ein Unternehmen repräsentieren sollen, genügend geeignete (qualifizierte) Arbeitnehmer im Umfeld haben müssen und zudem wiederverkäuflich bzw. untervermietbar sein sollten.

Büroimmobilien stellen das chancenreichste Investment für Eigentümer und Investoren im gesamten Immobiliensektor dar. Sie unterliegen zum einen Schwankungen, ähnlich dem Kapitalmarkt und der wirtschaftlichen Entwicklung, zum anderen aber bieten sie eine gute, und kalkulierbare Basis durch langfristige Mietverträge der Nutzer, wobei die Struktur der Mieter entscheidend ist. Wenn z.B. viele IT-Unternehmen in einem Bürogebäude sind, ist die Chance groß, dass diese überproportional zum Markt wachsen, und somit mehr Bürofläche benötigen. Allerdings erhöht sich auch das Risiko, da bei der sogenannten „New Economy“ mehr Insolvenzen zu verzeichnen sind als in der „Old Economy“. Büroimmobilien können somit auch eine recht volatile Investition darstellen.^[13]

Als alternative Investition haben sich in den vergangenen Quartalen aber nur Logistikimmobilien als langfristige Anlage neben den Büroimmobilien etablieren können. Dies liegt auch an der anhaltenden Flaute auf den Bürovermietungsmärkten.^[14]

2. New York

2.1. New York City

Historisch betrachtet, ist der New Yorker Immobilienmarkt schon weit über 100 Jahre einer der wichtigsten und größten der Welt. New York wurde 1524 von Giovanni da Verazzano entdeckt. Den Namen bekam die Stadt 1664, als die Engländer eintrafen und sie nach dem „Duke of York“ benannten.^[15] In New York leben heute mehr als 18 Millionen Menschen, und alleine davon ca. 7,5 Millionen in der Stadt New York.^[16]

Der Bauboom der Hochhäuser hat mit dem „Flatiron Building“ im Jahr 1902 begonnen. Es steht heute noch, sieht aber in der Zwischenzeit mit seinen 20 Stockwerken eher winzig aus neben den zahlreichen Hochhäusern die in den Jahren danach folgten. 1929 gab es z.B. das berühmte „race for the sky“. Ein Rennen um den Titel des höchsten Gebäudes der Welt, das zwischen Walter Chrysler und der Bank of Manhattan Trust Company ausgetragen wurde, wobei Chrysler diesen Titel errang.^[17]

Nur 4 Monate nach der Fertigstellung des Chrysler Buildings folgte das Empire State Building, welches für 41 Jahre das höchste Gebäude der Welt war. Auch in das Empire State Building ist schon ein Flugzeug gestürzt. 1945 flog ein B-25-Bomber in das 79ste Stockwerk, verursachte aber nur einen relativ geringen Schaden.^[18]

[...]

^[1] Vgl. hierzu die Webseite der Zeitung Die Welt, Immobilien-Investoren, 2004

^[2] Vgl. dazu Schmitz, A./Brett, D. L., Market Analysis, 2001, S. 93 f.

^[3] Vgl. dazu Schmitz, A./Brett, D. L., Market Analysis, 2001, S. 93 f.

^[4] Vgl. dazu Imperiale, R., REITs, 2002, S. 220 f.

^[5] Vgl. dazu Frankfurter Allgemeine Zeitung, keine Wettbewerber, 2003, Nr.11, S. V15

^[6] Vgl. hierzu den Marktbericht auf der Webseite des Unternehmens Grubb & Ellis Company, Financial & Investment Service, 2003

^[7] Vgl. hierzu die Webseite von Ascado.de, Wachstumskurs, 2004

^[8] Vgl. hierzu die Webseite von Ascado.de, Investments, 2004

^[9] Vgl. hierzu die Darstellung des BVI, Publikumsfonds, 2004

^[10] Vgl. hierzu die Webseite des Manager-Magazin, starkes Wachstum, 2003

^[11] Vgl. hierzu die Webseite der Zeitung Die Welt, Spekulationsblase, 2004

^[12] Vgl. hierzu die Webseite von BusinessWorld, Büroimmobilienmarkt, 2003

^[13] Vgl. dazu Imperiale, R., REITs, 2002, S. 220 f.

^[14] Vgl. hierzu die Webseite der Zeitung Die Welt, Büros im Sinkflug, 2004

^[15] Vgl. dazu Braunger, M./Krum, W./Mathis, P./Soumar, R., USA spezial, 1999, S. 92 - 115

^[16] Vgl. dazu Görgens, A./Nitsche, C./Schenkel, M., USA, 2000, S. 188

^[17] Vgl. dazu Framton, K./Moran,M., 20th Century, 1994, S. 134 f.

^[18] Vgl. dazu Braunger, M./Krum, W./Mathis, P./Soumar, R., USA spezial, 1999, S. 92 - 115