Urbanes Gebiet. Die neue Gebietskategorie der Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung
1.1 Anlass der Novellierung
1.2 Stimmen aus der Politik und Immobilienwirtschaft

2. Art der baulichen Nutzung
2.1 Allgemeine Zweckbestimmung
2.2 Allgemein zulässige Nutzung
2.2.1 Wohnen
2.2.2 Sonstige Gewerbebetriebe
2.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen
2.3.1 Vergnügungsstätten
2.3.2 Tankstellen
2.4 Nicht zulässige Nutzung
2.5 Steuerungsmöglichkeiten
2.5.1 Straßenseitige Wohnnutzung im Erdgeschoss
2.5.2 Festsetzung von Wohngeschossen
2.5.3 Festsetzung von Mindestanteilen für Wohnungen
2.5.4 Festsetzung von Mindestanteilen für gewerbliche Nutzungen
2.6 Kein faktisches Gebiet

3. Maß der baulichen Nutzung

4. Lärm

5. Fazit

6. Quellenverzeichnis
6.1 Literatur
6.2 Rechtquellen
6.3 Material
6.4 Gesetze und Verwaltungsvorschriften

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einführung

Am 15.03.2017 trat die vierte Novellierung des BauGB in der 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages in Form des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt in Kraft^[1]. Die nachstehende Arbeit befasst sich mit dem zweiten Teil des Gesetzes, der „Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ und der Novellierung der BauNVO^[2], die die Einführung einer neuen Baugebietskategorie Urbane Gebiete in § 6 a BauNVO hervor brachte.

Urbane Gebiete sollen es den Kommunen erleichtern, innenentwicklungskonforme Gebiete zu planen^[3]. Das neue Baugebiet soll zum einen die planerische Verwirklichung des Leitbilds der „nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege“, in der wichtige Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung räumlich nahe beieinander liegen sowie eine höhere Bebauungsdichte in Innenstadtlagen ermöglichen^[4]. Zum anderen erweitert der Gesetzgeber den Handlungsspielraum für Kommunen hinsichtlich der durch Verdichtung entstehenden Konfliktlagen. Dies betrifft Nutzungskonkurrenzen sowie konfligierende Nutzungsansprüche und damit zunehmend auch Lärmschutzkonflikte, die insbesondere bei einer heranrückenden Wohnbebauung auftreten können. In Folge dessen wurde die TA Lärm parallel zur Einführung des neuen Gebietstyps geändert.^[5]

Die erhöhte städtebauliche Dichte sowie die erleichterte Nutzungsmischung urbaner Gebiete sollen für mehr Lebendigkeit und Vielfalt im öffentlichen Raum und weniger Verkehr sorgen. Damit lehnt sich die Gesetzesnovellierung nach Hendricks bewusst an die „Leipzig Charta zur nach­haltigen europäischen Stadt“ an.^[6]

1.1 Anlass der Novellierung

Großer Befürworterin der Gesetzesnovellierung war die Freie und Hansestadt Hamburg, die seit 2014 in einer länderübergreifenden Arbeitsgruppe der Bauministerkonferenz zur sogenannten Großstadtstrategie an der Einführung einer neuen, modernen Gebietskategorie gearbeitet hat^[7]. Dabei ging es um die Verdichtung in lärmvorbelasteten Gebieten sowie einer größtmöglichen Flexibilität für die Festlegung von Wohnflächen. Anwendungsfälle sah die Stadt Hamburg für neue Stadtquartiere, wie die HafenCity oder den Harburger Binnenhafen, welche allein auf Grund der dort zulässigen Nutzungen relativ laut sind. In beiden Fällen ging es um die Mischung von Wohnen mit hafenbezogenem und sonstigem Gewerbe, Büros, Hotels, Einzelhandel, Sozialen und Freizeiteinrichtungen.^[8]

Auch die Flächenproblematik vieler Städte wird in diesem Zusammenhang als Anlass der Novellierung der BauNVO genannt. Den Befürwortern der Reform geht es dabei insbesondere um Konversionsgebiete, denen eine Wohnnutzung zugeführt und welche als neue Quartiere entwickelt werden sollen.^[9]

1.2 Stimmen aus der Politik und Immobilienwirtschaft

Insgesamt begrüßen sowohl die Politik als auch die Wirtschaft die Einführung des Urbanen Gebiets. Bundesministerin Hendricks verheißt in einer Pressemitteilung des BMUB zur Baurechtsnovelle, dass die neue Gebietskategorie nun ein verdichtetes Bauen und Dachaufstockungen erleichtert und eine hohe Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit ermöglicht.^[10] „Wir brauchen dringend mehr bezahlbaren Wohnraum in den Ballungsräumen. Mit dem Urbanen Gebiet schaffen wir eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungsbau in den Städten“, so Hendricks.^[11]

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V., der sich für die Einführung des neuen Baugebietstyps eingesetzt hat, äußert sich hinsichtlich der flexiblen Nutzungsdurchmischung der Urbanen Gebiete besorgt und betont, dass die Novellierung des BauGB den Fokus der Stadtplanung nicht auf Wohngebäude richten darf. Insbesondere Büroimmobilien sowie eine hohe städtebauliche Dichte müssen wesentliche Bestandteile des urbanen Gebiets sein.^[12] Auch der Deutsche Städtetag begrüßt das urbane Gebiet im Hinblick auf eine „städtebaulich wünschenswerte Innenentwicklung“ und die Förderung des Wohnungsbaus.^[13]

Die BauGB Novelle der Bundesregierung wurde von 2016 bis2017 von einem Planspiel des Difu begleitet, an dem die Kommunen Bamberg, Köln, Leipzig, Sylt, Tübingen und Zingst teilnahmen. Die Einführung des urbanen Gebiets wird von allen Städten grundsätzlich begrüßt und viele Änderungen der Novelle als praktikabel bewertet.^[14]

Inwiefern die politischen Ziele und Äußerungen des Gesetzgebers über das urbane Gebiet bauplanungsrechtlich eingehalten werden können, soll in den folgenden Kapiteln dieser Arbeit geprüft werden.

2. Art der baulichen Nutzung

Das Urbane Gebiet (MU) stellt sich im Hinblick auf die zulässige Nutzungsstruktur als eine Kombination aus Mischgebiet (§ 6 BauNVO), Kerngebiet (§ 7 BauNVO) und besonderem Wohngebiet (§ 4a BauNVO) dar. Nachfolgend soll das Urbane Gebiet mit diesen drei Baugebietstypen in ihrer Zweckbestimmung, den allgemeinen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und in ihren Regelungsmöglichkeiten nach Absatz 4 verglichen werden.

2.1 Allgemeine Zweckbestimmung

Im ersten Absatz jeder Baugebietskategorie werden die allgemeinen Zweckbestimmungen jedes Baugebietes ausgeführt. Nach § 6a Abs. 1 BauNVO dienen Urbane Gebiete dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

Vergleich zum Mischgebiet

Die Zweckbestimmung weist Ähnlichkeiten zu der Zweckbestimmung eines Mischgebietes nach § 6 Abs. 1 BauNVO auf. Denn auch das Mischgebiet dient dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Besonderes Merkmal des Mischgebiets ist das Nebeneinander von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Im Mischgebiet darf keine der beiden Hauptnutzungsarten ein deutliches Übergewicht gegenüber der anderen Nutzung nehmen. Dies schließt in quantitativer Hinsicht nicht nur aus, dass eine der Hauptnutzungen in dem Mischgebiet völlig verdrängt wird, sondern auch, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten in dem Gebiet nach Anzahl oder Umfang beherrschend und damit „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Die beiden Hauptnutzungsarten müssen sowohl qualitativ als auch quantitativ gleichwertig als auch gleichgewichtig sein. Erforderlich ist aber nicht, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genauen oder zu annähernd gleichen Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind.^[15] § 6a Abs. 1 Satz 2 BauNVO weist ausdrücklich darauf hin, dass im Urbanen Gebiet eine solche gleichgewichtige Nutzungsmischung nicht erforderlich ist.

Im Unterschied zum Mischgebiet werden zudem in den Zweckbestimmungen des Urbanen Gebietes soziale, kulturelle und andere Einrichtungen genannt. Nur wenn das Planungsgebiet solche Nutzungen aufweist oder aufweisen wird, kann es als Urbanes Gebiet festgesetzt werden. Anderenfalls kann dem Plangeber „Etikettenschwindel“ unterstellt werden, wenn der Gebietscharakter viel mehr dem eines Mischgebietes gleicht und lediglich ein Urbanes Gebiet festgesetzt wurde, um die Vorzüge des Urbanen Gebietes, wie die höhere Bebauungsdichte (vgl. Kapitel 3) und höhere zulässige Lärmbelastung (vgl. Kapitel 4) nutzen zu können.

Die Baunutzungsverordnung kannte den Terminus ‚soziale Einrichtungen‘ sowie ‚kulturelle Einrichtungen‘ bislang nicht. Es ist nun eine Aufgabe der Rechtsprechung und Literatur klarzustellen, ob der Begriff ‚soziale und kulturelle Einrichtungen‘ gleichbedeutend mit ‚Anlagen für soziale Zwecke´ bzw. ‚Anlagen für kulturelle Zwecke´ zu verwenden ist.^[16]

‚Anlagen für soziale Zwecke‘ dienen der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt. Es handelt sich um selbständige Hauptanlagen, die auf Hilfe, Unterstützung, Betreuung und ähnliche fürsorgerische Maßnahmen ausgerichtet sind.^[17] Typische Beispiele sind Einrichtungen zur Betreuung von Kindern, wie Kindergärten, Kindertagesstätten und Kinderhorte^[18] sowie Anlagen zur Freizeitgestaltung von Jugendlichen, wie Jugendcafés oder Jugendzentren mit Cafeteria, Diskothek, Räume für Film-, Theater-, Diskussionsveranstaltungen^[19]. Des Weiteren gehören dazu Anlagen für die Betreuung von Senioren und anderer hilfsbedürftiger Menschen, wie z.B. Altenbegegnungsstätten, Altenbetreuungseinrichtungen oder Treffpunkte für Drogenabhängige^[20].

Unter die Begrifflichkeit ‚Anlagen für kulturelle Zwecke‘ fallen selbständige Anlagen aus dem Bereichen Kunst, Wissenschaft, Bildung und Kultur, wie z.B. Schulen aller Art, Forschungseinrichtungen, Bibliotheken, Museen, Archive, Rundfunkhäuser oder Filmstudios^[21]. Zentrale kulturelle Einrichtungen wie Universitäten, Opernhäuser, Theater oder große Museen gehören, wie die Zweckbestimmung in § 7 Abs. 1 BauNVO zeigt, in ein Kerngebiet.^[22]

Was der Gesetzgeber unter ‚anderen Einrichtung‘ versteht, bleibt offen.

Es ist anzunehmen, dass sich die neue Gebietskategorie zur planungsrechtlichen Sicherungen von innerstädtischen Bereichen mit gründerzeitlichen Stadtstrukturen etablieren wird, da in diesen Gebieten die genannten sozialen und kulturellen Einrichtungen bereits existieren.

Besonders in Kleinstädten oder auch außerhalb des innerstädtischen Bereiches von Großstädten wird die Festsetzungen eines Urbanen Gebietes die Planer vor Herausforderungen stellen. Denn neben einer Mischung aus Gewerbe, Handwerk, Dienstleistung, Einzelhandel und Wohnen muss auch die Ansiedlung von sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen vorbereitet und gesichert werden. Es ist fragwürdig, ob es in diesen Gebieten einen ausreichenden Bedarf an solchen sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen geben wird.

Die Stadt Leipzig wies im durchgeführten Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) daraufhin, dass in den städtischen Randlagen die festgesetzten Mischgebiete häufig nicht die planerisch gewünschte Mischnutzung erzielt werden konnte. Die Ansiedlungsbegehren haben eine klare Tendenz zu reinen oder allgemeinen Wohngebieten. Bei der Entwicklung von Urbanen Gebieten in Stadtrandgebieten wird die gewünschte Urbane Mischung wohl auch nicht sichergestellt werden können, so die Stadt Leipzig.^[23]

Vergleich zum Kerngebiet

In dem Abschlussbericht des Difu heißt es weiter, dass die Städte Bamberg, Leipzig und Tübingen das Urbane Gebiet auch als Möglichkeit sehen, um bereits bestehende Kerngebiet nach § 7 BauNVO zu überplanen, wenn ein hoher Anteil an Wohnnutzungen bereits vorhanden ist und diese Nutzung weiterentwickelt werden soll^[24].

Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Sie dienen ihrer Zweckbestimmung nach jedoch nicht dem Wohnen. Die Wohnnutzung kann nur zugelassen werden, wenn es der Bebauungsplan explizit festsetzt. Diese Möglichkeit der Wohnnutzungsfestsetzungen hat die Berliner Verwaltung häufig missverstanden. Der Bebauungsplan XIV-B1, der entlang der Karl-Marx-Straße in Neukölln ein Kerngebiet festsetzt, in dem ab dem 1. Vollgeschoss Wohnen allgemein zulässig ist, ist kein Einzelfall einer fehlerhaften Festsetzung.

Die Wohnnutzung kann in einem Kerngebiet nicht für allgemein zulässig erklärt werden, dies ist ein Widerspruch zur Zweckbestimmung des Kerngebietes. Die textliche Festsetzung, dass Wohnungen allgemein zulässig sind, eröffnet die Möglichkeit, dass das festgesetzte Kerngebiet vorwiegend der Wohnnutzung dient, statt der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Gebiete, in denen allgemein und überall Wohnungen zulässig sind, sind aber keine Kerngebiete im Sinne des § 7 BauNVO.^[25] Die Zulässigkeit von Wohnungen ist nicht generell ausgeschlossen, jedoch muss die Wohnnutzung auf ein kerngebietsverträgliches Maß begrenzt werden. Bei einer allgemeinen Zulässigkeit von Wohnen oberhalb des 1. Vollgeschosses wird das Maß der kerngebietsverträglichen Nutzung überspannt. Diese fehlerhafte Festsetzung führt zur Rechtswidrigkeit des Bebauungsplanes.

Erst mit der Einführung des Urbanen Gebietes wird den Gemeinden ein Instrument zur Seite gestellt, mit dem – ohne großen Begründungsaufwand – ein gemischtes, dichtbebautes Quartier mit Wohn- und Gewerbenutzung festgesetzt werden kann. Ob die Überplanung solcher Kerngebiete, wie dem entlang der Karl-Marx-Straße, mit einem Urbanen Gebiet möglich ist, ist dennoch fragwürdig. Denn der großflächige Einzelhandel, wie er in diesen Gebieten anzutreffen ist, ist im Urbanen Gebiet nicht zulässig.

Vergleich zum Besonderen Wohngebiet

Die Zweckbestimmung eines Besonderen Wohngebietes ist ähnlich der eines Urbanen Gebietes. Auch wenn die sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen nicht explizit im § 4a Abs. 1 BauNVO aufgezählt sind, so werden doch Anlagen für soziale und kulturelle Zwecke in § 4a Abs. 2 BauNVO aufgelistet. Das besondere Wohngebiet wurde in die BauNVO aufgenommen, um bereits bebaute Gebiete entsprechend ihrer Eigenart planerisch zu ordnen und zu lenken. Ein besonderes Wohngebiet darf nur festgesetzt werden, wenn das Gebiet aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in § 4a Abs. 2 BauNVO genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweist und in dem unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Mit dem Tatbestandsmerkmal ‚überwiegend bebautes Gebiet‘ kann ein besonderes Wohngebiet nur für die Überplanung bereits existierender Gebiete genutzt werden. Konversionsflächen, welche strukturelle neugeordnet werden müssen, können nicht als besonderes Wohngebiet festgesetzt werden. Zudem bedarf die Festsetzung eines Besonderen Wohngebietes besonderer städtebaulicher Gründe. Im Vergleich zum Besonderen Wohngebiet kann mit einem Urbanen Gebiet ohne großen Begründungaufwand beispielsweise eine innerstädtische ehemalige Bahnanlage städtebaulich neugestaltet werden.

Das Besondere Wohngebiet wird insbesondere zur Sicherung von Wohnquartieren genutzt und soll eine behutsame Nachverdichtung ermöglich. Mit dem Urbanen Gebiet können diese Planungsziele auch sichergestellt werden, jedoch bedarf es nicht besonderer Anwendungstatbestände und die Steuerungsmöglichkeiten nach Absatz 4 (vgl. Kapitel 2.5) können ohne großen Begründungsaufwand angewandt werden. Es ist daher davon auszugehen, dass künftig weniger Gebiete als besonderes Wohngebiet ausgewiesen werden.

2.2 Allgemein zulässige Nutzung

Nach § 6a Abs. 2 BauNVO sind im Urbanen Gebiet Wohn-, Geschäfts- und Bürogebäuden sowie Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig.

2.2.1 Wohnen

Die Wohnnutzung ist im Urbanen Gebiet nach § 6a Abs. 2 Nr. 1 allgemein zulässig. Auch wenn die Nutzungsmischungen nicht gleichgewichtig sein müssen, so muss im Urbanen Gebiet dennoch ein gebietsprägender Anteil von Gewerbebetriebe sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen vorzufinden sein. Die Nutzungsmischung muss von dem eines allgemeinem Wohngebietes, in dem eine vorwiegende Wohnnutzung zulässig ist, zu unterscheiden sein. Es ist eine herausfordernde Aufgabe für die Rechtsprechung und Literatur, hierbei eine richtige Abgrenzung zu finden. Der Reiz Flächen, welche bislang aus Lärmschutzgründen nicht bebaut werden konnten, mit einer dichten Wohnbebauung zu entwickeln, ist groß. Für planende Gemeinden, Eigentümer und Investoren bedarf es zeitnah Rechtsklarheit, damit die zulässige quantitative Wohnnutzung nicht überschritten wird und künftige Klagen bezüglich eines Etikettenschwindels vermieden werden können.

2.2.2 Sonstige Gewerbebetriebe

Nach § 6a Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind sonstige Gewerbegebiet allgemein zulässig, wenn sie die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Damit sind grundsätzlich Gewerbebetriebe, die in reinen oder allgemeinen Wohngebieten zulässig sind oder als Ausnahmen zugelassen werden können, zulässig.

Fraglich ist, ob auch mischgebietsverträgliche Gewerbebetriebe nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO im Urbanen Gebiet oder gar Gewerbebetriebe, welche aufgrund ihrer Emissionen nicht mehr im Mischgebiet zulässig sind, zugelassen werden können^[26]. Battis, Mitschang, Reidt schlagen vor, zwischen einer plangebietsexternen und- internen Betrachtung zu unterscheiden. Da der Immissionsrichtwert im Urbanen Gebiet tags um 3 dB (A) höher als im Mischgebiet liegt (vgl. Kapitel 4), kann mit einem Urbanen Gebiet näher an ein immissionsrelevantes Gewerbegebiet herangerückt werden, wie zum Beispiel in Hamburg an einen gewerblichen Hafen (plangebietsexterne Betrachtung, siehe Abb. 1). Innerhalb dieses Gebiets wären dann nur solche Betriebe allgemein zulässig, die auch in einem Mischgebiet zulässig wären.^[27]

Bei Betrachtung eines einzelnen Betriebs (plangebietsinterne Betrachtung, siehe Abb. 2) ist nunmehr im Urbanen Gebiet eine Tagesbelastung von 63 dB (A) zulässig. Folglich sind nun lärmintensivere Gewerbebetriebe zulässig, welche in einem Mischgebiet nicht mehr zulässig wären. Da Gewerbebetriebe im Urbanen Gebiet 3 dB (A) mehr imitieren können, kann es dazu führen, dass die Betriebe weniger Schallschutzvorkehrungen treffen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Gebietsexterne Betrachtung

2.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen

Nach § 6a Abs. 3 BauNVO sind Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind sowie Tankstellen nur ausnahmsweise zulässig.

2.3.1 Vergnügungsstätten

Vergnügungsstätten können nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 6a Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise in Urbanen Gebieten zugelassen werden, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind. Mit der Beschränkung auf nicht kerngebietstypische Betriebe soll gewährleistet werden, dass zentrale Dienstleistungsbetriebe dieser Art, die mit einem größeren Einzugsbereich auf ein größeres und allgemeines Publikum ausgerichtet sind, in Urbanen Gebieten nicht zulässig sind.

Nach Rechtsprechung und Literatur können folgende Einrichtung den nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten zugeordnet werden: Spielhallen, Spielcasinos, Spielbanken, Wettbüros, alle Arten von Diskotheken und Nachtlokalen, aber auch Nacht- und Tanzbars, sowie Striptease-Lokale und Peep-Shows, Sex-Kinos einschließlich Lokalen mit Video-Kabinen. Die Abgrenzung von Vergnügungsstätten zu Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke sowie für die Schank- und Speisewirtschaften ist dabei nicht immer einfach.^[28]

Die Planspielstädte begrüßen die restriktive Zulässigkeit von Vergnügungsstätten, da mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit die Ansiedlung von nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten besser eingeschränkt werden kann.^[29]

Dennoch ist fragwürdig, ob mit dieser Einschränkung nicht die Intension des Urbanen Gebiets verfehlt wird. Denn nach Hendricks sollen Urbane Gebiete „ verdichtetes Bauen und Dachaufstockungen erleichtert und eine hohe Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit [hervorgehoben d. Verf.] ermöglicht “^[30] werden. Vergnügungsstätten sind typische Einrichtungen der Freizeitgestaltung. Es ist diesbezüglich nicht verständlich, weshalb nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten auf den Ausnahmetatbestand zurückgestuft werden. Hingegen im Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO solche Einrichtungen zumindest im überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt Teil allgemein zulässig sind.

2.3.2 Tankstellen

Im Gegensatz zum Mischgebiet, in dem Tankstellen allgemein zulässig sind, orientiert sich die ausnahmsweise Zulässigkeit von Tankstellen, an der eingeschränkten Zulässigkeit des Besonderen Wohngebiets.

Aus Lärmschutzgründen ist diese Entscheidung nicht nachvollziehbar. Denn im Mischgebiet und Kerngebiet sind Tankstellen allgemein zulässig, obwohl es tagsüber 3 d(B)A ruhiger sein muss als im Urbanen Gebiet. Aus bodenökonomischen Gründen kann dieser Ausnahmetatbestand besser nachvollzogen werden, denn die flächenintensiven Tankstellen stehen in Konkurrenz mit andern innerstädtischen Nutzungen.^[31]

In Bezug auf den Flächenverbrauch hätte der Gesetzgeber Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen debattieren können. Bei Kerngebieten hat sich diese allgemeine Zulässigkeit nach § 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO bewährt, denn so kann oberhalb der geruchsemissionsstarken Tankstellen geparkt werden. Zudem kann mit dem Betrieb der Tankstellen einerseits und der Parkhäuser und Großgaragen andererseits verbundene Kraftfahrzeugverkehr an einem Ort gebündelt werden.^[32]

2.4 Nicht zulässige Nutzung

Gartenbaubetriebe sind wie im Besonderen Wohngebiet und im Kerngebiet aufgrund des vergleichsweise hohen Flächenverbrauchs weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.^[33]

2.5 Steuerungsmöglichkeiten

Mit den Steuerungsmöglichkeiten nach § 6a Abs. 4 BauNVO können Gebäude im gesamten Urbanen Gebiet, als auch einzelne Teile des Urbanen Gebietes geschossweise gegliedert werden. Mit der vertikalen Gliederung soll die Wohnnutzung im Urbanen Gebiet gestärkt und geschützt werden. Für die Feinsteuerung der zulässigen Art der Nutzung müssen – im Unterschied zu den Regelungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 7 BauNVO – keine besonderen städtebaulichen Gründe aufgeführt werden.^[34]

2.5.1 Straßenseitige Wohnnutzung im Erdgeschoss

Nach § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO kann „für Urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete festgesetzt werden, dass in Gebäuden im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist“. Für eine solche Festsetzung gibt es bereits eine Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO; welche jedoch nur unter Nachweis besonderer städtebaulicher Gründe angewandt werden kann^[35]. Gleichwohl müssen aber auch hier städtebauliche Gründe den Ausschlag für die Anwendung der Bestimmungen geben^[36].

Die mit weniger Begründungsaufwand nutzbare Steuerungsmöglichkeit nach § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO kann nur bei einer straßenseitigen Einschränkung der Wohnnutzung angewandt werden. Die Nutzung der Innenhöfe sowie die von Grünflächen umgebenen Gebäudeteile können nicht durch § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO gegliedert werden.

Inwiefern eine solche Festsetzung praxisrelevant und notwendig ist, ist fragwürdig. In belebten innerstädtischen Lagen werden ohnehin die straßenseitigen Erdgeschossflächen regelmäßig für die renditestärkeren Einzelhandels- oder gastronomische Nutzungen verwendet.

Diese Festsetzungsmöglichkeit hat wohl eher ihre Funktion bei der Entwicklung von Urbanen Gebieten in Stadtrandlagen. Denn mit dieser Festsetzung kann sichergestellt werden, dass im Erdgeschoss keine Wohnungen zulässig sind und zwingen den Vorhabenträger kleinteiliges Gewerbe zu entwickeln. So kann die Intention des Baugebietes entsprechend ihrer Zweckbestimmung ein Urbanes gemischtes Gebiet zu entwickeln, entsprochen werden.^[37]

2.5.2 Festsetzung von Wohngeschossen

Auf der Rechtsgrundlage von Nr. 2 des Paragraphen 6a Abs. 4 BauNVO kann zudem festgesetzt werden, dass „ oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind“. Eine solche Festsetzungsmöglichkeit ist bereits aus § 4a Abs. 4 Nr. 1 für das besondere Wohngebiete und aus § 7 Abs. 4 Nr. 1 für das Kerngebiet bekannt. Allerdings setzt diese Festsetzung von Wohngeschossen im Besonderen Wohngebiet und Kerngebiet stets besondere städtebauliche Gründe voraus.

Ob die in ihrem Wortlaut identische Festsetzungsmöglichkeit des § 6a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO adäquat anzuwenden ist, ist anzunehmen. Es gilt daher sicher auch entsprechend die Rechtsprechung zu dieser Festsetzungsmöglichkeit.

Bei einem Besonderen Wohngebiet nach § 4a BauNVO muss mindestens ein Geschoss des Gebäudes für andere Nutzungen als der Wohnnutzung offen stehen. Eine Festsetzung von Wohngeschossen „oberhalb des Kellergeschosses“ ist nicht zulässig,^[38] so Stock. Ferner ist es nicht zulässig, nur ein zwischenliegendes Geschoss, z.B. das dritte von fünf, als Wohngeschoss festzusetzen. § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO bietet hierfür zwar eine allgemeine Festsetzungsermächtigung; einer Anwendung in Besonderen Wohngebieten steht jedoch die Spezialregelung des § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO entgegen, in der es heißt, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind.^[39]

Wird in einem Bebauungsplan festgesetzt, dass oberhalb eines Geschosses nur noch Wohnungen zulässig sind, dann sind andere Nutzungen ausgeschlossen und unzulässig (Ausschlusswirkung). Bei der Festsetzung von Kerngebieten wurde vielfach der Fehler begangen, ab einem bestimmten Geschoss die Wohnnutzung für allgemein zulässig zu erklären. Diese Festsetzung führte dazu, dass neben der Wohnnutzung auch andere Nutzungen zulässig sind und so das Wohngeschoss von oben und unten von Vergnügungsstätten umgeben sein kann. Die Festsetzung muss daher so gefasst sein, dass nur noch Wohnungen ab einem Geschoss zulässig sind, da sonst die Wohnnutzung gestört werden könnte. Ob dies bei einem Urbanen Gebiet genauso streng beurteilt wird, da im Unterschied zum Kerngebiet Vergnügungsstätten nicht allgemein zulässig sind, sollte von der Rechtsprechung und Literatur klargestellt werden.

2.5.3 Festsetzung von Mindestanteilen für Wohnungen

Auch die Festsetzungsmöglichkeit, dass in Gebäuden „ ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist“, ist bekannt von dem Besonderen Wohngebiet und dem Kerngebiet. Im Gegensatz zum Besonderen Wohngebiet und Kerngebiet bedarf die Festsetzung beim Urbanen Gebiet ebenfalls keiner besonderen städtebaulichen Gründe.

Mit dieser Festsetzungsmöglichkeit kann die Wohnnutzung gesichert und fortentwickelt werden, indem ein bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen vorbehalten wird oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.^[40] Die Kontingentierung ermöglicht Nutzungsmischung innerhalb der Geschosse. Dem Vorhabenträger belassen solche Quoten mehr Spielraum bei der Entwicklung der Wohnungen als bei Festsetzungen nach § 6a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO, denn hier ist er insoweit nicht auf bestimmte Geschosse festgelegt.^[41]

Bei der Festsetzung eines prozentualen Mindestwohnflächenanteils sowie (absoluten) Mindestgeschossflächenzahl ist zu berücksichtigen, dass die Festsetzung nicht gebietsbezogen sein darf, sondern grundstücksbezogen festgesetzt werden muss. Eine gebietsbezogene Kontingentierung würde dazu führen, dass potenzielle Investoren und Bauantragsteller die renditestärksten Nutzungen entwickeln und andere Nutzungsarten gegebenenfalls nicht verwirklicht werden (Windhundrennen).

[...]

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^[1] BGBl. I 2017, S. 1057; zul. geä. durch Art. 6 des Gesetzes zur Anpassung des UmweltRechtsbehelfs-gesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben, BGBl. I 2017, S. 1298.

^[2] BauNVO i. d. F. der Bek. v. 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zul. geä. durch Art. 2 des Gesetzes v. 04. 05 2017 (BGBl. I S. 1057).

^[3] Battis / Mitschang / Reidt, in: NVwZ 2017, S. 817 (824).

^[4] BT-Drs. 18/10942 v. 23.01.2017, S. 32.

^[5] Ebenda, S. 32.

^[6] BR-Plenarprotokoll 216 v. 27.01.2017, S. 21677.

^[7] BR-Plenarprotokoll 956 v. 31.03.2017, S. 176.

^[8] Walter: Bau und Überbau – Kommentar zur Ergänzung der BauNVO, in: Bauwelt 2016, S. 30 ff.

^[9] BR-Plenarprotokoll 953 v. 10.02.2017, S. 47.

^[10] BMUB Pressemitteilung am 31.03.2017. www.bmub.bund.de/pressemitteilung/baurechtsnovelle-ermoeglicht-verdichtetes-bauen-in-der-stadt-der-kurzen-wege.

^[11] Ebd.

^[12] Mattner: Urbanes Gebiet: Neue Flexibilität für Innenstädte, in: Immobilienwirtschaft 2016, S. 14.

^[13] Lohse: Den Wohnraummangel gemeinsam bekämpfen, in: Städtetag aktuell 2016, S. 7.

^[14] Bunzel / Hanke / Frölich von Bodelschwingh / Strauss: Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle 2016/2017, Hrsg.: Difu, 2017, S. 92.

^[15] BVerwG Urt. v. 04.05.1988 – 4 C 34/86, in: NJW 1988, S. 3168 (3168).

^[16] Der Begriff ‚Einrichtungen‘ wird regelmäßig beim Immissionsschutzrecht verwendet (siehe z.B. TA Lärm 4.3 „Einhaltung ausreichender Schutzabstände zu benachbarten Wohnhäusern oder anderen schutzbedürftigen Einrichtungen“). Anlagen sind immer auch Einrichtungen, jedoch ist nicht jede Einrichtung eine Anlage, so Mitschang (Anmerkung im Rahmen des Seminars Umweltbelange in der Bauleitplanung am 12.07.2017).

^[17] BVerwG Urt. v. 13.07.2009 – 4 B 44.09, in: ZfBR 2009, S. 691 (692).

^[18] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2011, § 4 BauNVO Rn. 92.

^[19] Ebenda, § 4 BauNVO Rn. 93.

^[20] Ebenda, § 4 BauNVO Rn. 94.

^[21] Ebenda, § 4 BauNVO Rn. 86.

^[22] Fickert/Fieseler: BauNVO, 2014, § 6 Rn. 14.

^[23] Bunzel / Hanke / Frölich von Bodelschwingh / Strauss: Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle 2016/2017, Hrsg.: Difu, 2017, S. 95.

^[24] Bunzel / Hanke / Frölich von Bodelschwingh / Strauss: Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle 2016/2017, Hrsg.: Difu, 2017, S. 96.

^[25] OVG Münster Urt. v. 18.03.2004 – 7a D 52/03.NE, in: BeckRS 2004, 22279.

^[26] Autorenkollektiv Planungskultur, in: Planerin 2017, S. 55.

^[27] Battis / Mitschang / Reidt, in: NVwZ 2017, S. 817 (824).

^[28] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2011, § 4a BauNVO Rn. 69.

^[29] Bunzel / Hanke / Frölich von Bodelschwingh / Strauss: Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle 2016/2017, Hrsg.: Difu, 2017 S. 100.

^[30] BMUB Pressemitteilung am 31.03.2017. www.bmub.bund.de/pressemitteilung/baurechtsnovelle-ermoeglicht-verdichtetes-bauen-in-der-stadt-der-kurzen-wege.

^[31] Battis / Mitschang / Reidt, in: NVwZ 2017, S. 817 (824).

^[32] Söfker, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2014, § 7 BauNVO Rn. 35.

^[33] Battis / Mitschang / Reidt, in: NVwZ 2017, S. 817 (824).

^[34] Ebenda, S. 817 (824).

^[35] Söfker, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2016, § 1 BauNVO Rn. 94.

^[36] Battis / Mitschang / Reidt, in: NVwZ 2017, S. 817 (824).

^[37] Bunzel / Hanke / Frölich von Bodelschwingh / Strauss: Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle 2016/2017, Hrsg.: Difu, 2017, S. 99.

^[38] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2011, § 4a BauNVO Rn. 81.

^[39] Ebenda § 4a BauNVO Rn. 81.

^[40] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauNVO Kommentar, 2011, § 4a BauNVO Rn. 84.

^[41] Ebenda § 4a BauNVO Rn. 86.