Ziel dieser Arbeit ist es, das komplexe Phänomen der Preisblasen aus theoretischer wie auch aus praktischer Sicht näher zu betrachten, um so die Grundlagen für eine unabhängige empirische Untersuchung des deutschen Wohnimmobilienmarktes zu schaffen. Diese soll Aufschluss darüber geben, ob sich auf selbigem gerade eine Preisblase bildet oder ob die Entwicklungen der letzte Jahre fundamental gerechtfertigt sind.
In einem ersten Schritt wird hierzu das Phänomen der Preisblasen in die vorherrschende neoklassische Finanzmarkttheorie eingeordnet und das Verständnis effizienter Märkte letzterer kritisch beurteilt. Des Weiteren sollen im ersten Teil dieser Arbeit die theoretischen Grundlagen für das Verständnis von Preisblasen gelegt werden. Hierzu werden unterschiedliche Preisblasen-Definitionen diskutiert, historische Preisblasen betrachtet und verschiedene Arten von Preisblasen sowie deren typische Anatomie näher beleuchtet.
Im zweiten Teil soll schließlich der Fokus auf die Immobilie und ihren Markt gerichtet werden. Dies betrifft vor allem die Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut, die Frage wie sich der Wert einer Immobilie ermitteln lässt sowie die Betrachtung des Immobilienmarktes, dessen spezifischer Eigenschaften und dessen Effizienz in Bezug auf die Allokation von Ressourcen. Den Abschluss des theoretischen Teils bildet schließlich die Analyse der Immobilienblase als spezielle Form des Phänomens Preisblase. Hierbei steht am Anfang die Frage nach dem Unterschied zwischen Wert und Preis einer Immobilie und wie sich diese ermitteln lassen.
Anschließend liegt der Fokus auf den Ursachen für die Entstehung von Immobilienblasen und zum Abschluss soll mit den Methoden zur Erkennung selbiger, der Übergang zur empirischen Untersuchung des deutschen Wohnimmobilienmarktes eingeleitet werden. Diese beginnt damit, dem Leser einen Überblick über den derzeitigen Stand der Forschung zum Thema zu verschaffen und potentielle Forschungslücken zu ermitteln. Im Anschluss hieran soll die Methodik der empirischen Untersuchung erläutert und anschließend der deutsche Wohnimmobilienmarkt in Form einer charttechnischen sowie einer fundamentalen Analyse auf Preisblasen untersucht werden, um schließlich zu einem Urteil über die eingangs formulierte Fragestellung zu gelangen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise
2. Preisblasen: Theoretische Grundlagen und Einordnung
2. 1 Das Konzept der Markteffizienz
2.2 Preisblasen als Marktanomalien
2.2.1 Definition
2.2.2 Historische Preisblasen
2.2.3 Arten von Preisblasen
2.2.4 Anatomie von Preisblasen
3. Die Immobilie und ihr Markt
3.1 Die Immobilie als Wirtschaftsgut
3.1.1 Definition
3.1.2 Immobilienspezifische Besonderheiten
3.1.3 Bewertung von Immobilien
3.2 Der Immobilienmarkt
3.2.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung
3.2.2 Die regionalen Teilmärkte
3.2.3 Immobilienmärkte und Effizienz
4. Immobilienblasen: Theoretische Grundlagen und Einordnung
4.1 Wert und Preis einer Immobilie
4.1.1 Definition
4.1.2 Fundamentalwert
4.1.3 Preisindizes
4.2 Determinanten für die Entstehung von Immobilienblasen
4.2.1 Makroökonomische Erklärungsansätze
4.2.2 Institutionelle Erklärungsansätze
4.2.3 Verhaltensbasierte Erklärungsansätze
4.3 Erkennung von Immobilienblasen
4.3.1 Indikatorengestützte Analyse
4.3.2 Kennzahlengestützte Analyse
5. Empirische Untersuchung des deutschenWohnimmobilienmarktes
5.1 Derzeitiger Stand der Forschung
5.2 Aufbau der empirischen Untersuchung
5.3 Charttechnische Analyse
5.4 Fundamentale Analyse
5.4.1 Indikatorengestützte Analyse
5.4.2 Kennzahlengestützte Analyse
5.5 Zusammenfassung der Ergebnisse
6. Fazit
Zielsetzung & Themen
Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, das komplexe Phänomen der Preisblasen aus theoretischer und praktischer Sicht zu betrachten, um eine Grundlage für die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes zu schaffen und zu prüfen, ob derzeit eine Preisblase vorliegt.
- Theoretische Einordnung von Preisblasen als Marktanomalien
- Analyse der immobilienmarktspezifischen Besonderheiten und Bewertungsverfahren
- Erörterung makroökonomischer, institutioneller und verhaltensbasierter Ursachen für Immobilienblasen
- Empirische Untersuchung des deutschen Wohnimmobilienmarktes mittels charttechnischer und fundamentaler Analysen
Auszug aus dem Buch
2.2.4 Anatomie von Preisblasen
Trotz ihrer individuellen Entstehungsgeschichten sind im Ablauf von Preisblasen durchaus Muster zu erkennen. Dieses Phänomen hat Minsky in seiner Financial-Instability-Hypothesis zum ersten Mal aufgegriffen und erläutert. Laut ihm entstehen Preisblasen aufgrund nicht nachhaltiger Finanzierungen, abgeschlossen nur aus Spekulationsabsichten und dem Glauben an starke, zukünftige Preissteigerungen. Beachtung fand seine Hypothese in der Wissenschaft jedoch erst, nachdem sie von Kindleberger, zur Untersuchung historischer Preisblasen, aufgegriffen wurde und dieser dabei ebenfalls ein gewisses Ablaufschema nachweisen konnte.
Nach Minsky/Kindleberger lässt sich der Verlauf von Preisblasen in fünf verschiedene Phasen unterteilen: Exogener Schock, Kreditexpansion, Euphorie, Liquiditätsengpass und Schieflagen sowie dem Ende der Panik. Die einzelnen Phasen sollen im Folgenden kurz erläutert werden:
Exogener Schock: Durch einen exogenen Schock, welcher tiefgreifende Veränderungen mit sich bringt, wird der Preisblasenzyklus ausgelöst. Es kann sich hierbei um den Ausbruch oder das Ende eines Krieges, eine tiefgreifende politische Maßnahme, finanzpolitische Änderungen oder einen techno-logischen Durchbruch handeln. Aus neoklassischer Sichtweise liegt die Schuld oftmals im Eingreifen der Regierungen, die durch die Zentralbanken den Markt beeinflussen und somit das eigentlich stabile System aus dem Gleichgewicht bringen. Gleich um was für eine Form des exogenen Schocks es sich handeln mag, er ermöglicht, falls bedeutend genug, neue Möglichkeiten der Profitmaximierung. Diese führen zu Investitionen, was wiederum die Produktion steigert und somit die Phase der Kreditexpansion einleitet.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung stellt die Problematik der Immobilienpreisentwicklung dar und skizziert das Ziel sowie das methodische Vorgehen der Arbeit.
2. Preisblasen: Theoretische Grundlagen und Einordnung: Hier werden Preisblasen theoretisch definiert, historische Beispiele aufgeführt und die anatomischen Phasen der Blasenbildung erläutert.
3. Die Immobilie und ihr Markt: Dieses Kapitel behandelt Immobilien als Wirtschaftsgut, deren Besonderheiten sowie die Funktionsweise des Immobilienmarktes und dessen Effizienz.
4. Immobilienblasen: Theoretische Grundlagen und Einordnung: Es wird die Differenz zwischen Preis und Fundamentalwert erörtert und die verschiedenen Erklärungsansätze für die Entstehung von Immobilienblasen dargelegt.
5. Empirische Untersuchung des deutschenWohnimmobilienmarktes: Das Kapitel führt die empirische Untersuchung durch, inklusive der charttechnischen und fundamentalen Analyse des deutschen Marktes.
6. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen und bewertet die aktuelle Lage auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Schlüsselwörter
Preisblasen, Immobilienmarkt, Wohnimmobilien, Marktanomalien, Fundamentalwert, Immobilienblasen, Finanzmarkttheorie, Behavioral Finance, Markteffizienz, Preisindex, Rendite, Kreditneuvergabe, Spekulation, Deutschland, Top 7 Städte.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit dem komplexen Phänomen von Preisblasen und untersucht im Speziellen den deutschen Wohnimmobilienmarkt auf Anzeichen einer solchen Blasenbildung.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die Arbeit deckt die theoretischen Grundlagen von Preisblasen, die Besonderheiten des Immobilienmarktes als unvollkommener Markt sowie verschiedene Erklärungsansätze für die Entstehung von Immobilienblasen ab.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, die Grundlagen für eine unabhängige empirische Untersuchung zu schaffen, um zu klären, ob sich auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt eine Preisblase bildet oder ob die Preisentwicklungen fundamental gerechtfertigt sind.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewendet?
Die Autorin kombiniert eine charttechnische Analyse auf Basis eines eigens konstruierten Preisindex mit einer fundamentalen Analyse, die makroökonomische Kennzahlen und Indikatoren einbezieht.
Was wird im Hauptteil der Untersuchung behandelt?
Im Hauptteil werden zunächst die theoretischen Modelle von Preisblasen und die Spezifika des Immobilienmarktes analysiert, gefolgt von einer detaillierten empirischen Untersuchung der "Top 7"-Standorte in Deutschland.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind neben der Preisblase selbst: Markteffizienz, fundamental gerechtfertigter Wert, Behavioral Finance, Renditen, Kreditneuvergabe und die spezifische Situation des deutschen Wohnimmobilienmarktes.
Warum spielt die Unterscheidung zwischen Fundamentalwert und Marktpreis eine so große Rolle?
Weil die Definition einer Preisblase genau auf dieser Diskrepanz beruht: Ein erheblicher und langfristiger Anstieg des Marktpreises über den fundamental gerechtfertigten Wert hinaus ist das definierende Merkmal einer Blase.
Welche Rolle spielen die "Top 7"-Städte für die Ergebnisse der Arbeit?
Die Arbeit fokussiert sich auf diese Standorte, da lokale Preisblasen oft in urbanen Zentren entstehen, bevor sie sich auf den Gesamtmarkt ausweiten, und diese Städte einen Großteil der Immobilieninvestitionen in Deutschland konzentrieren.
Wie bewertet die Arbeit die Rolle der aktuell niedrigen Zinsen?
Das niedrige Zinsniveau wird als wesentlicher Faktor identifiziert, der einerseits die Nachfrage nach Immobilien anheizt und gleichzeitig die Finanzierbarkeit (Affordability) beeinflusst, was jedoch ein unnatürliches Marktumfeld schafft.
Welches Fazit zieht die Autorin bezüglich einer akuten Gefahr in Deutschland?
Das Fazit lautet, dass zwar keine akute, gesamtwirtschaftliche Gefahr für Deutschland besteht, aber aufgrund der in den letzten Jahren beobachteten Entkopplung der Preise von fundamentalen Faktoren eine langfristige Beobachtung dringend erforderlich ist.
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- David Winder (Autor), 2015, Preisblasen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/377281
