Die Mietpreisbremse als staatliche Maßnahme gegen die Wohnungsnot

Inhaltsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis

II. Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Wohnkosten
2.1 Mietpreisspiegel und örtliche Vergleichsmiete
2.2 Die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland
2.3 Einflussfaktoren auf den Mietpreis
2.4 Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt

3. Mietpreisbremse
3.1 Erläuterung des MietNovG
3.2 Folgen des MietNovG für Bevölkerung und Wirtschaft
3.3 Verbesserungsvorschläge des MietNovG

4. Schlussbetrachtung

5.Literaturverzeichnis .

II. Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Tabelle 1: Differenz zwischen Vergleichsmieten und Angebotsmieten

Abbildung 2: Entwicklung der Mietpreise pro qm einer 40qm Wohnung

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung 2012-2030 in %

1. Einleitung

Ist es die ausgebaute Infrastruktur, das große Angebot an Einkaufsmöglichkeiten oder sind es die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten, die deutsche Großstädte für die Menschen so attraktiv machen? Fakt ist: der Wohnraum in den Großstädten ist momentan gefragter denn je. In den verschiedensten Medien hört man immer wieder Wörter wie „Landflucht“, „Verstädterung“ oder „Urbanisation“, welche alle Synonyme für die aktuelle Situation darstellen. Dieser Wandel führt zu Wohnungsknappheit in vielen der beliebten Metropolen Deutschlands. Aufgrund des geringen Angebots an Wohnungen und der wachsenden Nachfrage der Bevölkerung an Wohnraum in den Ballungszentren steigen die Mieten gerade in Szenevierteln von Städten enorm an. Eine Wohnung in der Wunschregion zu finden oder zu halten wird somit immer schwieriger.

Um einkommensschwachen Gesellschaftsschichten auch zukünftig einen Platz in den Metropolen zu bewahren hat die Bundesrepublik am 1. Juni 2015¹ die Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetztes beschlossen. Hierdurch erhofft sich der Staat eine Entspannung der Wohnungsmärkte.

In dieser Arbeit werden die Auswirkungen des Gesetzes auf den Wohnungsmarkt eruiert und von verschiedenen Blickwinkeln betrachtet. Dabei wird der Zeitraum vom 1. Juni 2015 bis jetzt gesondert unter die Lupe genommen, um den Erfolg des Gesetzes objektiv zu messen.

2. Wohnkosten

Um die aktuelle und vergangene Lage auf den Wohnungsmärkten besser einschätzen und verstehen zu können werden nachstehend verschiedene Begrifflichkeiten, Entwicklungen und Einflussfaktoren ausgeführt.

2.1. Mietpreisspiegel und örtliche Vergleichsmiete

Zur Erhöhung der Mieten nutzen viele Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete als Indikator und Rechtsgrundlage. Die Vergleichsmieten eröffnen auch den Mietern Wege um die Forderungen der Vertragspartner zu überprüfen und gegebenenfalls anzufechten. Dieser Richtwert ermittelt sich aus den üblichen Mieten, welche in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größer, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die Veränderungen der Betriebskosten nach §560 sind davon ausgeschlossen. ² Die ortsübliche Vergleichsmiete wird über den Mietpreisspiegel der jeweiligen Gemeinde oder Stadt wiedergegeben. Zusätzlich können die Durchschnittsmieten auch durch Mietspiegel von Mieter- oder Vermieterverbänden zur Verfügung gestellt werden.

In vielen Ballungsräumen in Deutschland unterscheidet sich trotz des Gesetzes der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 die tatsächliche zu zahlende Miete von den Vergleichsmieten immens.

Tabelle 1: Differenz zwischen Vergleichsmieten und Angebotsmieten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Vergleichsmieten des Mietspiegels wurden durch den F+P-Mietpreisspiegelindex im Jahr 2016 für verschiedene Städte ausgelesen. Die Werte entsprechen einer 60 qm Wohnung mit mittlerer Ausstattung. Die Vergleichswerte der Angebotsmiete wurden über ein Wohnungsportal für Wiedervermietungen entnommen.

In der Grafik wird der Unterschied zwischen real verlangten Mieten und ortsüblichen Vergleichsmieten sehr deutlich. Spitzenreiter der Auswahl ist München, mit einer Preisabweichung von 4,69 € pro Quadratmeter. Auf eine Wohnungsfläche von 60qm hochgerechnet ergibt sich eine Differenz von 281,40 Euro. Diese Summe müssen Mieter für eine wiedervermietete Wohnung im Durchschnitt mehr aufwenden. Dieses Verhältnis spiegelt die momentane Marktsituation auf den Wohnungsmärkten gut wieder. Trotz den bestehenden Gesetzen zur Mietpreisregulierung werden örtlich höhere Mieten verlangt als nötig und auch entrichtet. Dies liegt an der erhöhten Nachfrage. Denn beruft sich ein Nachfrager auf die geltenden Regularien kann dieser durch einen Mitbewerber ersetzt werden, der die Miete anstandslos bezahlt. Somit spielt in vielen Fällen auch der psychologische Effekt des Angebots- und Nachfrageverhältnisses eine Rolle.

2.2 Die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland

Deutschlandweit ist die Nachfrageentwicklung sehr unterschiedlich wahrzunehmen. Konträr zu dem steigenden Verlangen der Menschen nach Wohnraum in den Metropolen ist die Wachstumsentwicklung in verschiedenen ländlichen, peripheren oder strukturschwachen Regionen. Hier sind die Mietpreise konstant oder sogar fallend, auf Grund von Leerstand.⁵ Große Preiszuwächse werden fast ausschließlich in Ballungszentren beobachtet.

Abbildung 2: Entwicklung der Mietpreise pro qm einer 40qm Wohnung⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die abgebildete Grafik zeigt die Mietpreisveränderungen in den Monaten zwischen April 2014 und April 2017. Die zugrunde liegenden Daten wurden durch das Statistik- Portal Statista erhoben. Auffällig ist die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland, welche sich in den letzten drei Jahren kaum verändert haben. Die Durchschnittsmiete in Deutschland stieg über die genannte Laufzeit nur um 0,20 Euro pro Quadratmeter. Das größte Wachstum ist in der bayrischen Landeshauptstadt zu verzeichnen. Hier stieg der Mietpreis um 3,67 Euro an. Das zwischenzeitliche Hoch von 27,25 Euro pro Quadratmeter wurde im November 2015 erreicht, danach sanken die Mietpreise. Was nicht zuletzt auf die neu in Kraft getretenen Gesetze, der im Volksmund unter der Mietpreisbremse bekannten Regelungen, zurück zu führen ist. In Frankfurt, wie auch in Berlin, ist ein moderater Verlauf zu beobachten. ⁷

2.3 Einflussfaktoren auf den Mietpreis

Mietpreise werden wie eine Reihe anderer Güter über Märkte gebildet. Hier spielt die Angebots- und Nachfragemenge eine zentrale Rolle. Durch die steigende Nachfrage an Wohnraum in den Städten und dem begrenzten Angebot steigt der Mietpreis kontinuierlich an. Dass das Angebot an Wohnraum in Deutschlands Metropolen begrenzt ist, ist keine neue Erkenntnis. Trotz ständigen Neubautätigkeiten gelingt es nicht, das Bedürfnis der Menschen nach zentralen Domizil abzudecken. Die Nachfragemenge bemisst sich in erster Linie durch die Zu- und Abwanderung von Menschen in die Städte. Besonders große Bevölkerungsgewinne sind momentan in den kleineren Großstädten und Universitätsstädten zu verzeichnen. Diese Zuwanderung geht auf das größere Angebot an Einkaufmöglichkeiten, kürzere Wege zur Universität oder Arbeitsstätte aber auch auf mehr Freizeitmöglichkeiten zurück. In den unteren Preissegmenten des Wohnungsmarktes steigt die Nachfrage vor allem durch den zusätzlich benötigten Wohnraum für Flüchtlinge. ⁸ Weiter selektieren kann man die Lage nochmals in verschiedene Stadtviertel oder Bezirke. Denn auch die Nachfrage in der Metropole ist von Stadtteil zu Stadtteil unterschiedlich. Ein wichtiger Aspekt für Mieter ist die Sicherheit der Wohnregion, denn Menschen suchen Geborgenheit und Schutz und ziehen daher ein sicheres Viertel einem Problemviertel vor. Des Weiteren unterliegen einige Stadtviertel Trends, die die Mieten horrend ansteigen lassen. Beispielhaft hierfür ist das Szenestadtviertel Berlin Kreuzberg, welches für Künstler besonders interessant erscheint. Wie viele andere kulturreiche Stadtteile ist auch dieses von der Gentrifizierung betroffen.⁹ Darunter versteht man eine Umstrukturierung der Bevölkerungsgruppen, welche daraus entsteht, dass das Wohnpreisniveau angehoben wird und die ärmeren Bevölkerungsgruppen verdrängt. ¹⁰ Nach der Lage der Objekte ist auch die Größe ein wichtiger Gradmesser für die Bepreisung einer Wohnung. Grundsätzlich gilt, je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis pro Quadratmeter. So zahlen Mieter beispielsweise für eine durchschnittliche 40qm- Wohnung in München 24,26 Euro pro Quadratmeter, bei einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 60qm liegt der Preis bei 18,68 Euro pro Quadratmeter und ab der Größe von 100qm Wohnfläche sinkt der Preis pro Quadratmeter auf 18,45 Euro. ¹¹

[...]

¹ Vgl.http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Downloads/DE/Bibliothek/Gesetzesmaterialien/18_w p/MietNovG/bgbl.pdf;jsessionid=7257A587A7905202FD3C9E90B5506CA0.1_cid294?__blob=publicati onFile (abgerufen am 24.07.2017)

² Vgl. Walhalla Fachredaktion; BGB - Bürgerliches Gesetzbuch; Walhalla Fachverlag, (2017) S.175

³ Vgl. F+P Forschungs- und Beratungsredaktion: F+B Mietspiegelbroschüre (2017)

⁴ Vgl. https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-mietpreise (abgerufen am 24.07.2017)

⁵ Vgl.http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Bauwirtschaft/wohnungs_immo bilienwirtschaft_bericht_2016_bf.pdf, S. 51 (abgerufen am 24.07.2017)

⁶ Eigene Darstellung in Anlehnung an Daten von https://de.statista.com/statistik/daten/studie/609521 /umfrage/ monatlicher-mietindex-fuer-deutschland/ (abgerufen am 24.07.2017)

⁷ Vgl. von https://de.statista.com/statistik/daten/studie/609521 /umfrage/ monatlicher-mietindex-fuer- deutschland/ (abgerufen am 24.07.2017)

⁸ Vgl.http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Bauwirtschaft/wohnungs_imm obilienwirtschaft_bericht_2016_bf.pdf, S. 51 (abgerufen am 24.07.2017)

⁹ Vgl.https://www.berlin.de/ba-friedrichshain kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2016/ pressemitteilung.492822.php (abgerufen am 24.07.2017)

¹⁰ Vgl. Emmerich, A.: Duden Allgemeinbildung. (2013), S. 11

¹¹ Vgl. https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091 (abgerufen am 24.07.2017)