Eine Immobilienblase in Deutschland?

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Die Immobilienblase
2.1. Begriffsdefinition
2.2. Historische Betrachtungsweise
2.2.1. Die Subprime Krise USA
2.2.2. Japan Mitte der 90er Jahre

3. Die Entstehung und Ursachen der Immobilienblase
3.1. Struktur des Kreditmarktes
3.2. Ausweitung der Geld- und Kreditmenge
3.3. Struktur des Marktes für Vermögensgüter
3.4. Erwartungsbildung und psychologische Faktoren

4. Erkennung und Analyse der Immobilienblase
4.1. Berechnung einer Preisblase
4.2. Wohnungsnutzungskosten
4.3. Ökonometrische Modelle
4.4. Betrachtung einzelner veränderlicher Faktoren
4.5.Vergleich der Immobilienpreise mit Einkommen und Mieten

5. Analyse des deutschen Immobilienmarktes
5.1. Ganzheitliche Betrachtung
5.2. Der Immobilienmarkt in Lindau
5.3. Vergleich mit dem Münchner Markt

6. Schlussbetrachtung

Quellenverzeichnis

Internetquellen

Die Immobilienblase Mirijam Kronwitter

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Abweichung des Marktpreises zum Fundamentalwertes

Abbildung 2: Von der US-Subprimekrise zur Krise europäischer Staaten

Abbildung 3: Bevorzugte/gewünschte Anlageprodukte 2016/2017

Abbildung 4: Berechnung des Mittelwertes und der Standardabweichung

Abbildung 5: Beispiel einer Normalverteilung

Abbildung 6: BIP in Deutschland von 1991-2016

Abbildung 7: Verfügbares Einkommen je Arbeitnehmer in Deutschland von 1990 bis 2016

Abbildung 8: Sparquote der privaten Haushalte in Deutschland von 1991 bis

Abbildung 9: Arbeitslosenquote in Deutschland im Jahresdurchschnitt von 1995 bis 2017

Abbildung 10: Entwicklung der Bevölkerungszahl von Deutschland

Abbildung 11: Alleinlebende nach alter 2016

Abbildung 12: Haushaltsgrößen in Deutschland

Abbildung 13: Anteil der Stadtbewohner an der Gesamtbevölkerung in

Deutschland von 2000 - 2016

Abbildung 14: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Deutschland von 2003 bis 2016 (2003 = Index 100)

Abbildung 15: Mietindex für Alt- und Neubauwohnungen in Deutschland von 1995 - 2006 (2010 = Index 100)

Abbildung 16: Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen von 2007 - 2017 .

Abbildung 17: Entwicklung der Mietpreise für Eigentumswohnungen von 2007 - 2017

Abbildung 18: Bevölkerungsentwicklung Lindau von 2014 - 2034 ( Prognosen durch Modellrechnungen)

Abbildung 19: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in München von 2004 bis zum 3. Quartal 2017 in Euro/m²

Abbildung 20: Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in München von 2004 bis zum 3. Quartal 2017 in Euro/m²

Abbildung 21: Entwicklung der Einwohnerzahl in München von 1995 bis 2015

Die Immobilienblase Mirijam Kronwitter

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Seit einiger Zeit ist in den Medien sie Sprache davon, dass die Miet- und Kauf- preise in Deutschland immer mehr steigen. Es wird diskutiert, ob es sich dabei um eine Immobilienblase handelt oder nicht. Viele denken dabei an die geplatzte Sub- prime-Blase in den USA. Denn auf diese Blase folgten die Banken- und die Staa- tenkrise in Europa. Aktuell haben die Notenbanken die Leitzinsen gesenkt und ver- sorgen die Wirtschaft mit billigem Geld, mit dem Sinken der Zinsen sanken auch die Renditen für Anleger. In diesem Zuge kam es zum Anstieg der Nachfrage nach Immobilien und den damit verbundenen Anstieg der Immobilienkaufpreise. Ob es sich aber um überzogene Entwicklungen handelt steht zur Diskussion. Viele Anle- ger sind auf der Suche nach einer sicheren Anlage und sind daher bereit die ge- stiegenen Preise in Kauf zu nehmen. Was hier jedoch kurios erscheint ist, dass nach einer geplatzten Immobilienblase, welche eine weltweite Finanzkrise aus- löste, die Immobilien als sichere Anlageform angesehen werden.

Diese Arbeit soll einen Überblick über solch eine Immobilienblase schaffen, den Immobilienmarkt und deren Entwicklungen genauer betrachten und feststellen, ob aktuell in Deutschland eine Immobilienblase existiert.

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2. Die Immobilienblase

Im folgenden Kapitel wird der Begriff Immobilienblase definiert und es wird auf historische Ereignisse eingegangen. Anschließend werden Entstehung und Ursachen von Preisblasen auf Immobilienmärkten erläutert.

2.1. Begriffsdefinition

In der Literatur sind viele verschiedene Definitionen für den Begriff Preisblase zu finden. Jedoch ist nach dem Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph Stiglitz eine Preis- blase immer dann vorhanden, wenn die Ursache für hohe Preise einzig auf dem Glauben der Investoren beruht, dass sich zukünftig höhere Wiederverkaufspreise erzielen lassen. Und das, obwohl sich dies zumindest nicht in vollem Umfang auf fundamentale Einflussfaktoren zurückführen lassen: „If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high to- morrow - when fundamental factors do not seem to justify such a price - then a bubble exists.“¹

Eine Immobilienblase kann demnach als Ausprägung einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt betrachtet werden, bei der es durch spekulative Übertreibungen zu einem erheblichen Preisanstieg kommt, welcher sich nicht durch realwirtschaft- liche Umstände rechtfertigen lässt.² Dabei liegt der tatsächliche Kaufpreis signifi- kant über dem fundamentalen Wert der Immobilie. Dennoch gehen Investoren von einem weiteren Preisanstieg aus und erwarten ihre Immobilie in Zukunft mit Ge- winn weiter veräußern zu können.³ In der Literatur wird immer wieder auf die Prob- lematik verwiesen, dass sich Blasen nur ex-post identifizieren lassen, sprich nach deren Platzen. Die Preisentwicklung von Immobilienblasen endet immer mit einem rasanten und flächendeckenden Preisverfall, der die Blase letztlich zum Platzen bringt. Dabei grenzt der rasante Verfall der Immobilienpreise eine Blase von einem Boom ab. Wenn jedoch das Platzen verhindert werden könnte, würde man nur von einer Boom-Phase sprechen.^{4 5}

Die Sichtweise von Stiglitz für sich alleine betrachtet, liefert jedoch keine Informa- tionen über das Vorhandensein einer Preisblase, da Kurseinbrüche, welche ein Die Immobilienblase Mirijam Kronwitter zentrales Element dieser sind, nicht berücksichtigt werden. Dadurch wird die chart- technische Sichtweise des Konzepts eines reinen Booms (Preisanstieg) um einen plötzlichen und massiven Bust (Preisrückgang) erweitert. Durch diese Erweiterung kann eine Preisblase durch bestimmte Muster intuitiv identifiziert und analysiert werden, jedoch reichen die starken Preisbewegungen nicht aus, um daraus auto- matisch auf eine Immobilienblase deuten zu können. Denn für einen Auslöser ei- nes Booms kann auch eine fundamentale Veränderung des Marktumfelds in Frage kommen.⁶

Der Begriff einer „Blase“ muss auch in der Lage sein, eine Vermögensblase von einer rein konjunkturell bedingten Entwicklung zu unterscheiden, aufgrund dessen wird in der Regel nur von einer Blase gesprochen, wenn der Marktpreis eines Ver- mögensguts langfristig und erheblich von seinem Fundamentalwert abweicht. Die- ser setzt sich aus vielen verschiedenen werttreibenden Faktoren zusammen und ist daher auch mit dem Preis gleichzusetzen, den ein Anleger unter Berücksichti- gung aller marktrelevanten Informationen für ein Vermögensgut bezahlen würde. Bei einer Immobilie entspricht der Fundamentalwert üblicherweise der Summe al- ler diskontierten und zukünftig zu erwarteten Mieteinnahmen, der Marktpreis je- doch wird durch das Angebot und der Nachfrage bestimmt.⁷

Die nachfolgende Abbildung beschreibt das typische Verlaufsmuster einer Vermö- gensblase nach der fundamentalen Sichtweise. Zwischen dem Zeitpunkt tn und t1 entfernen sich der Marktpreis und der Fundamentalwert zunehmend voneinander, wobei die entstehende Blase beim Zeitpunkt t1 die größte Ausdehnung erreicht hat. Es kommt zu einer scharfen Korrektur der Preise und einer Anpassung an das fundamental gerechtfertigte Niveau, was durch eine Verkaufswelle ausgelöst wurde, nachdem die Marktteilnehmer realisierten, dass ihre Erwartungen zu opti- mistisch waren. Diese Prozedur bringt die Blase zum implodieren. Schon während der Subprime-Krise sind die Preise der Immobilien durch veränderte Erwartungen massiv eingebrochen, was insbesondere durch die Nachrichten über den Zah- lungsverzug bei Hypothekendarlehen ausgelöst wurde.⁸

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Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

ABBILDUNG 1: ABWEICHUNG DES MARKTPREISES ZUM FUNDAMENTALWERTES Quelle: Rombach, T. (2011), S. 47.

2.2. Historische Betrachtungsweise

In der Vergangenheit sind bereits mehrfach große Immobilienblasen aufgetreten. In diesem Kapitel werden die beiden größten Krisen, in Japan Mitte der 90er Jahre und die Subprime-Krise der USA, kurz beschrieben.

2.2.1. Die Subprime Krise USA

Die Subprime-Blase der USA hatte weitreichende globale Folgen. Weltweit kamen die Banken in Schieflage, da sie sich an der Spekulation mit verbrieften Hypotheken beteiligt hatten. Die unten stehende Grafik zeigt auf, wie sich die SubprimeKrise auf die EU ausgewirkt hat.

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Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

ABBILDUNG 2: VON DER US-SUBPRIMEKRISE ZUR KRISE EUROPÄISCHER STAA- TEN

Quelle: Stabilität der Finanzmärkte, S. 2.

Die günstigen Kreditkonditionen in den USA führten zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die Preise stiegen ließ. Diese Konditionen wurden durch die Niedrigzinspolitik der US-Notenbanken möglich, aber auch durch den Kauf von Hypothekenkrediten der Geschäftsbanken durch Hypothekenfinanzierer. So haben die Geschäftsbanken einen Großteil ihres Geldes schon früher erhalten und konnten somit einzelnen Kreditgebern viel zu günstige Konditionen anbieten. Als die US-Notenbank ihren Leitzins jedoch aufgrund der drohenden Verbraucher- preisinflation wieder anhob, so konnten bonitätsschwache Haushalte die Kredite nicht mehr zurückzahlen. Die Zwangsvollstreckungen stiegen massiv an und führ- ten schließlich zum Platzen der Preisblase. Der Grund für das Platzen lag an dem steigenden Angebot an Immobilien, während die Nachfrage jedoch gleich geblie- ben ist. Kredite, welche unter der Annahme vergeben wurden, dass die immobi- lienpreise weiter steigen, fielen aus. Die Banken haben Immobilien erhalten, die zu diesem Zeitpunkt weniger wert waren. ⁹

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2.2.2. Japan Mitte der 90er Jahre

In den 80er-Jahren ist es in Japan zu einem spekulativ getriebenen Anstieg der Aktienkurse und Immobilienpreise gekommen, die Volkswirtschaft wuchs rasant mit einem Anstieg von 5% im Jahr. Die entstandene Blase platze im Jahr 1989 als der Aktienindex beim Nikkel 225 bei ca. 40.000 stand. Die Preise für gewerblich genutzte Grundstücke in den Großstädten fielen bis 2000 ebenfalls um fast 80 %. Durch diesen großen Einbruch der Preise sind starke Rückgänge des Konsums, der Kreditangebote und der Vermögensposition der Verbraucher zu verbuchen. Zu diesem Zeitpunkt haben die privaten Haushalte angefangen Geld zu horten. Für die japanischen Banken bestand Mitte der 90er-Jahre ein Risiko, was drohte das Fortbestehen des ganzen Systems zu gefährden. Der japanischen Zentralbank blieb nichts anderes übrig, als die faulen Kredite aufzukaufen, um den ganzen Bankensektor wieder funktionsfähig zu machen. Die Krise des gesamten Banken- sektors ist auf den massiven Einbruch der Immobilienpreise zurückzuführen. Um das Problem wieder zu lösen war die Rekapitalisierung der Banken Vorausset- zung. Erst ab dem Jahr 2003 stabilisierten sich die Preise wieder und der Verfall konnte gestoppt werden. ¹⁰

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3. Die Entstehung und Ursachen der Immobilienblase

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren die zu einer Immobilienblase führen, Brauers, M. (2011): jedoch unterscheidet die vier wichtigsten Treiberfaktoren, welche nachfolgend kurz erläutert werden: Die Struktur des Kreditmarktes, Ausweitung der Geld- und Kreditmenge, die Struktur des Marktes für Vermögensgüter sowie die Erwartungsbildung und psychologische Faktoren.

3.1. Struktur des Kreditmarktes

Immobilien sind besonders anfällig für spekulative Übertreibungen und irrationale Preisentwicklungen, da das Angebot nicht auf eine kurzfristig steigende Nachfrage reagieren kann. Die Preisentwicklung hält so lange an, bis die Banken die Speku- lanten nicht mehr mit günstigen Krediten versorgen. Die Vergangenheit hat ge- zeigt, dass eine Boom-Phase auf dem Immobilienmarkt häufig zu Bankeninsolven- zen führt ¹¹ Banken neigen häufig dazu, bei der Kreditvergabe die nötige Sorgfalt und Disziplin zu vernachlässigen, wenn Sicherheiten wie beispielsweise Einlagensicherungen, staatliche Garantien und die Zentralbanken selber als „Lender of last Resort“ gegeben sind. Als „Lender of last Resort“ wird der Kreditgeber der letzten Zuflucht oder auch der Kreditgeber in letzter Instanz beschrieben. Diese Sicherheiten stellen kontraproduktive Anreize dar, die auch als „Perverse Incentives“ (dt. falscher oder perverser Anreiz) bezeichnet werden.

Hierbei besteht die Gefahr, dass Risiken bei der Kreditvergabe von den Banken ignoriert werden. Wenn es in der Folge zur Schwächung des Kapitals bei den Ban- ken führt, steigt deren Anfälligkeit für einen Preisverfall von Immobilienpreisen. ¹² „When the real estate boom begins to collapse, banks may also hasten the decline in real estate prices. Disaster myopia may turn to disaster magnification leading to a withdrawal of credit.“ ¹³

Die Immobilienblase Mirijam Kronwitter

3.2. Ausweitung der Geld- und Kreditmenge

„The first phase of a bubble starts with financial liberalisation or a conscious decision by the central bank to increase lending or some other similar event. The resulting expansion in credit is accompanied by an increase in the prices for assets such as real restate and stocks.”¹⁴

Eine rasche und langfristige Ausweitung der Kreditmenge gilt in der Wissenschaft als ein verlässlicher Indikator für eine bevorstehende Vermögenspreisblase. Schon frühere Untersuchungen zeigten auf, dass zwischen wachsender Kredit- menge und steigenden Immobilienpreisen ein direkter Zusammenhang besteht. ¹⁵ Wenn Banken Kredite an Kunden vergeben, welche keine Kreditinstitute sind, wird die Geldmenge erhöht, jedoch ist die Menge und Höhe der Kreditvergabe durch beispielsweise die Mindestreserve begrenzt. Den Banken steht ein Mittel zur Ver- fügung die Kreditvergabe auszuweiten, indem diese Hypotheken verbriefen. Somit können mehr Kaufinteressenten mit Krediten versorgt werden. Daraus resultiert, dass die Nachfrage an Immobilien steigt und ebenfalls die Preise der Immobilien, da das Angebot begrenzt ist. Ein Nebeneffekt der höheren Kreditvergabe führt zu einer Ausweitung der Nachfrage von Kunden mit geringerer Bonität, was eine hö- here Ausfallrate bei Hypotheken und einer Zunahme der Zwangsversteigerungen von Häusern zur Folge hat. Und somit steigt die Gefahr einer Blasenbildung. ¹⁶

3.3. Struktur des Marktes für Vermögensgüter

Empirische Studien belegen, dass Wohnimmobilien die Vermögenszusammen- stellung von privaten Haushalten am meisten beeinflussen. Die Wohnimmobilie deckt das Grundbedürfnis Wohnen ab und wird nie vollstätig substituierbar sein. Private Haushalte kaufen Immobilien nicht als Finanzanlage, sondern um diese zu bewohnen. Dadurch wird das Budget für andere Finanzanlagen wie Anleihen, Ak- tien oder ähnliches, beschränkt. Dies wird auch als „Housing Constraint“ bezeich- net. ¹⁷

[...]

¹ Stiglitz, J. E. (1990), S. 13

² BaufinanzierungInfo24

³ Vgl. Dreger, C.; Kholodilin, K. A. (2013).

⁴ BaufinanzierungInfo24

⁵ Vgl. Garber, P. M. (2001), S. 7

⁶ Vgl. Rehkugler, H.; Rombach, T. (2011), S. 163.

⁷ Vgl. Rombach, T. (2011), S. 41f.

⁸ Vgl. Henger, R; Pomogajko, K.; Voigtländer, M. (2012) S. 3.

⁹ Vgl. IW-Trends (2009), S. 3ff.

¹⁰ Vgl. Rottke, N. (2012), S. 347.

¹¹ Vgl. Rottke, N., (2012), S. 280.

¹² Vgl. Rottke, N.; (2012), S. 281.

¹³ Rottke, N. (2012), S. 281.

¹⁴ Brauers, M. (2011) S. 22.

¹⁵ Vgl. Brauers, M. (2011) S. 22.

¹⁶ Vgl. Rottke, N.; (2012), S. 280.

¹⁷ Vgl. Brauers, M. (2011), S. 39.