Erfolgsfaktoren fuer die Einführung von REITs in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: REITs-Real Esate Investment Trusts
A. US-REITs
B. REIT–Strukturen in Europa
C. REITs in Asien

2. Abschnitt: Konstruktion von German-REITs
A. Regulatorischer Rahmen
I. Tätigkeitsbereich von German-REITs
a) Haupttätigkeitsbereich
b) Nebentätigkeitsbereich
II. Rechtsform
III. Gewinnausschüttung
IV. Steuerliche Aspekte
a) Besteuerung der Gesellschaft
b) Besteuerung der Anleger
B. Abgrenzung zu bestehenden Immobilienanlageprodukten

3. Abschnitt: Ökonomische Rechtfertigung von German-REITs
A. Marktpotenzial
B. Erfolgsfaktoren für die Einführung
I. Unternehmensebene
II. Anlegerebene
III. Fiskalebene

Schlussbemerkung

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Abschnitt: REITs-Real Esate Investment Trusts

Während in den USA Real Estate Investment Trusts (kurz REITs) seit Jahrzehnten ein erfolgreiches Immobilienanlageinstrument sind, haben sich in Deutschland Immobilienfonds (und weniger erfolgreich die Immobilienaktiengesellschaft) für die Refinanzierung von Immobilienbeständen etablieren können. Im Zuge der bereits realisierten bzw. geplanten Einführung von REITs in einigen europäischen Ländern und im asiatischen Raum, so wird auch in Deutschland die Implementierung eines börsengehandelten, steuertransparenten Immobilienanlagevehikels diskutiert.^[1]

A. US-REITs

REITs sind closed-end-funds (festes Kapital) und wurden mit dem REAL Estate Investment Trust Act 1960 vom Congress verabschiedet.^[2] Sie können als Corporation (Aktiengesellschaft), Association (Vereinigung) oder Trust (Treuhandvermögen) geführt werden und sollen Kleinanlegern die Möglichkeit geben, zur Alterssicherung in große Immobilienbestände zu investieren. Zudem sollte der Immobilienmarkt durch die Einführung dieser neuen Anlageform nicht nur professionalisiert, sondern auch fungibler gestaltet werden.^[3]

Damit eine Firma als REIT anerkannt wird, muss sie sich gewissen Bestimmungen innerhalb des amerikanischen Einkommensteuergesetzes (IRC/d.h. Internal Revenue Code) fügen. Einige fundamentale Voraussetzungen^[4] lauten:

1. 90 % des zu versteuernden Einkommens müssen an die Anleger

ausgeschüttet werden

2. ein Großteil des REIT-Vermögens muss immobilienspezifischer

Natur sein (immobilienbesicherte Kredite eingeschlossen)

3. ein Großteil des Einkommens muss über einen längeren Zeitraum

aus der Haltung von Immobilien resultieren

4. REIT-Aktien müssen bei den Anlegern breit gestreut sein

Werden diese Anforderungen^[5] erfüllt, so erhält die Gesellschaft den “Tax Exempt Status“ und die ausgeschütteten Dividenden können als Betriebsausgaben vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden. Dies senkt die Bemessungsgrundlage für die Körperschaftsteuer. Thesaurierte Gewinne hingegen unterliegen genau wie die Dividenden der Anleger den allgemeinen Besteuerungsregeln.^[6]

Heute gibt es in den USA ca. 191 Public Traded REITs, die ein Vermögen von

etwa 375 Mrd. US-Dollar verwalten und deren Aktien an einer US-amerikanischen Börse gehandelt werden.^[7] REITs können in folgende Kategorien klassifiziert werden:^[8]

1. Equity REITs, welche direkt in einkommenproduzierende Immobilien investieren, erwirtschafteten in den vergangenen 30 Jahren eine durchschnittliche jährliche Rendite von 13 Prozent.^[9]
2. Mortgage REITs verleihen Geld direkt an Immobilienbesitzer oder investieren in immobilienbesicherte Finanzierungstitel.
3. Hybrid REITs gelten als Mischform aus 1. und 2. und können sowohl Kredite vergeben, als auch Immobilieneigentum erwerben.

US-REITs zeichnen sich zudem durch eine hohe Diversifikation aus.^[10] Eine Analyse des Fondsangebotes auf dem amerikanischen REIT-Markt ergab, dass nicht die Standardfonds, sondern die Fonds mit hoher Spezialisierung und Fokussierung auf einzelne Teilmärkte oder Nutzungsarten den Markt dominieren.^[11]

B. REIT–Strukturen in Europa

In Europa haben bisher zahlreiche Länder REITs oder REIT-ähnliche Strukturen implementiert. Im Vergleich zu den USA ist der europäische REIT-Markt, mit einem Marktvolumen von ca. 70 Mrd. US-Dollar verteilt auf ein Dutzend gelistete REITs relativ klein.^[12] In der folgenden Abbildung wird kurz auf die REIT-Regimes in Belgien, den Niederlanden und Frankreich eingegangen. Diese Strukturen könnten als Vorlagen für andere Staaten gelten, denn sie zählen zu den bedeutendsten der europäischen REIT-Branche.^[13]

Abbildung 1: Überblick über Europas REIT-Strukturen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an EPRA Global REIT Survey, 2004, S. 7-26.

C. REITs in Asien

Außer in den USA und Europa, konnten sich REIT-Strukturen erfolgreich im asiatischen Raum etablieren.^[15] Zurzeit erleben die Immobilienmärkte in Asien einen kräftigen Aufschwung. Er wird getragen von solidem Wirtschaftswachstum, anhaltend niedrigem Zinsniveau, günstig bewerteten Objekten sowie steigenden Wechselkursen der lokalen Währungen. Der Anpassungsprozess der Währungen an den US-Dollar sorgt für den Abbau von Handelsungleichgewichten und die Erzielung von

Wechselkursgewinnen bei den Investoren.^[16] Der Auftrieb der Immobilienbranche wird zudem durch strukturelle Veränderungen genährt. Auf den Philippinen, in Bangalore und in Shanghai sorgt die Verlagerung westlicher Arbeitskräfte für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroimmobilien und Wohnungseinheiten.^[17] Die gleichzeitige Verknappung von Krediten und Land sorgt für außerordentlich hohe Preise bei Grundstücksauktionen und Landnutzungsrechten.

Hongkong: Der massive Zustrom chinesischer Touristen im Jahr 2004, ca. 13 Millionen,^[18] ermöglicht einen Schub bei Shoppingcentern und anderen Retail-Immobilien.

Singapur: Es werden zahlreiche Malls modernisiert, Kasinos gebaut und neue Touristenresorts erschlossen. Das notwendige Kapital kommt von der noch jungen REIT-Branche. Die Investment Trusts kauften 2004 vier der fünf transferierten Malls.^[19] Ende Februar 2005 wurde mit dem „Ascendas REIT“ (A-REIT), der bei einem Platzierungsvolumen von 126 Mio. US-Dollar dreifach überzeichnet war, bereits der sechste REIT an der Börse eingeführt. Der REIT-Markt Singapurs wird auf eine Kapitalisierung von drei Mrd. US-Dollar geschätzt und ist somit die Nummer zwei

in Asien.

Japan: Als unangefochtene Nummer eins in Asien brachte Japan innerhalb von vier Jahren 15 REITs mit einer Kapitalisierung von 17 Mrd. US-Dollar an die Börse.^[20] Getragen wird diese REIT-Euphorie von der starken Erholung der Immobilienmärkte nach der Finanzkrise von 1997 und von einer „Springflut spekulativen Kapitals aus dem Westen“. Zudem treiben niedrige Anlageverzinsungen der Banken die immensen Ersparnisse der Asiaten in lukrativere Engagements und REITs erwirtschafteten sechs bis acht Prozent Rendite.^[21]

2. Abschnitt: Konstruktion von German-REITs

A. Regulatorischer Rahmen

Expertengruppen, wie der Arbeitskreis Neue Assetklassen der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), befassten sich in naher Vergangenheit ausgiebig mit den regulatorischen und steuerrechtlichen Ausgestaltungen einer künftigen Immobilien-Investment-AG, dem „German REIT“ oder „G-REIT“. Sie schlagen vor, dass eine

inländische Immobilienaktiengesellschaft, die im Folgenden genannte Kriterien erfüllt, auf Antrag durch die Finanzverwaltung als G-REIT zugelassen werden soll.^[22]

I. Tätigkeitsbereich von German-REITs

Eine zu starke Reglementierung der Geschäftsfelder soll verhindert werden, um eine hohe Spezialisierung und Fokussierung auf einzelne Branchen, Wachstumsmärkte, Regionen und Risikomaße möglich zu machen. Deutsche REITs könnten problemlos thematisch differenziert werden, so dass z.B. REITs, die ausschließlich in den Einzelhandel im Rhein-Main-Gebiet oder in deutsche Viersternehotels investieren, konstruiert werden können.^[23]

a) Haupttätigkeitsbereich

Die Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit des G-REIT sollen im Erwerb, in der Errichtung, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien liegen. Und zudem das aktive Management des eigenen Immobilienbestandes beinhalten. Der G-REIT muss (i) mindestens 75% seines Vermögens (zu Marktwerten) in Immobilien investiert haben und (ii) mindestens 75% der Bruttoerträge aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielen.

[...]

^[1] Vgl. Schulte/Sotelo, Requirements, German Journal of Property Research, 2004, S. 31.

^[2] Vgl. Kaiser, Konkurrenz, Börse-Online, 2005, S. 50.

^[3] Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

^[4] Vgl. o.V., Global REIT Survey, S. 45.

^[5] Genau nachzulesen im amerikanischen Steuerrecht, Internal Revenue Code (IRC) Section 856 – 859.

^[6] Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

^[7] Vgl. hierzu Anlage 1.

^[8] Vgl. o.V., The REIT–Story, 2003, S. 1.

^[9] Vgl. hierzu Anlage 2.

^[10] Vgl. hierzu Anlage 3.

^[11] Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

^[12] Vgl. Sprothen, european markets, 2005, o.S.

^[13] Vgl. o.V., Global REIT Survey, 2004, S. 1-26.

^[14] S.A. (Société Anonyme) und S.C.A. (Société en Commandite par Actions); Vgl. o.V., Global REIT Survey, 2004, S. 11.

^[15] Vgl hierzu Anlage 4.

^[16] Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 12.

^[17] In Shanghai müsste eine Familie 31 Jahresgehälter bezahlen um eine 80m² große Wohnung im oberen Qualitäts-Segment bewohnen zu können; Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 13.

^[18] Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 13.

^[19] Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 14.

^[20] Vgl. Gärtner, Asien, Die Welt, 2005, o.S.

^[21] Vgl. Gärtner, Asien, Die Welt, 2005, o.S.

^[22] Vgl. o.V., Abschlußbericht IFD, 2005, S. 1.

^[23] Vgl Schulte/Sotelo, Requirements, German Journal of Property Research, 2004, S. 36.