Einführung
Stellen wir uns vor, wir wollen in einer Stadt ein Grundstück erwerben und ein Haus darauf bauen. Doch auf welchen Flächen im Stadtgebiet dürfen überhaupt Wohngebäude errichtet werden ? Wo hat das Gebäude auf den angebotenen Grundstücken zu stehen? Wie groß darf auf den verschiedenen Grundstücken die Grundfläche des Gebäudes sein? Wie viele Geschosse darf ein Gebäude auf den verschiedenen Grundstücken haben? Welche Bauweise und Sicherheitsvorkehrungen sollten angewendet werden? Wie soll das Haus aussehen? Fragen, über die wir nicht völlig frei entsprechend unserer individuellen Ansprüche und Wünsche bzw. unserem finanziellen Budget entscheiden können. Aber auch die Anbieter der Grundstücke auf dem lokalen Immobilienmarkt können diese Faktoren, die ihr Angebot maßgeblich beeinflussen, nicht bestimmen. Denn in der Bundesrepublik Deutschland werden im Bereich Bauen vielfältige Vorgaben hoheitlich von der öffentlichen Hand in Form der Kommunen getroffen. Sie erstellt rechtsverbindliche Vorgaben, mit denen die privaten Anbieter in der Ausgestaltung ihres Angebotes und die Nachfrager in der Ausgestaltung ihres zukünftigen Eigentums eingeschränkt werden. Durch diese Mitbestimmung des Angebotes auf dem Immobilienmarkt hat die Kommune auch Einfluss auf den Preis, den wir dann für das von uns ausgewählte Grundstück zahlen müssen.
Mit der Rolle der Kommune auf dem lokalen Immobilienmarkt setzt sich die vorliegende Arbeit auseinander. Hierzu soll zunächst der Begriff Kommune definiert und ihr Aufgabenbereich abgegrenzt werden. Anschließend sollen die Funktionsweise des lokalen Immobilienmarktes, sowie seine Unterschiede zum idealtypischen volkswirtschaftlichen Marktmodell erläutert werden. Hiernach soll kurz die Schnittmenge und Berührungspunkte von Immobilienmarkt und kommunalem Aufgabenbereich dargestellt werden. Dem folgend werden intensiv einige ausgewählte Instrumente kommunaler Planung vorgestellt, bevor ein Modell zu ihrem Einfluss auf den Immobilienmarkt bzw. den Bodenpreis vorgestellt wird. Vor dem abschließenden Fazit sollen die mit dem kommunalen Eingreifen verbundenen Probleme und Nachteile, andererseits der Sinn und die Legitimation kommunaler Planungshoheit sowie Alternativen zur Kommune diskutiert und an Beispielen veranschaulicht werden. Hierbei sollen auch die unterschiedlichen Ziele privater Akteure und der Kommune als Vertreterin der öffentlichen Hand deutlich werden.
Gliederung
1. Einführung
2. Die Kommune und ihr Aufgabenbereich
3. Der Immobilienmarkt
3.1 Funktionsweise des Immobilienmarktes
3.2 Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt
3.3 Kommunale Planungshoheit und Immobilienmarkt
4. Planungsinstrumente der Kommune
4.1 vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung
4.1.1 der Flächennutzungsplan
4.1.2 der Bebauungsplan
4.2 bauleitplanungsergänzende Instrumente
4.2.1 der Vorhaben- und Erschließungsplan
4.2.2 die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
4.3 Sicherung der Bauleitplanung und die Auswirkungen auf die Immobilie
4.3.1 Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen
4.3.2 das allgemeine Vorkaufsrecht der Kommune
4.3.3 kritische Nachbetrachtung der Sicherung der Bauleitplanung
4.4 Einfluss der Planungsinstrumente auf die Preisbildung
5. Planung: Markt oder Staat?
5.1 Problematik des kommunalen Eingriffes in den Immobilienmarkt
5.2 Legitimation des kommunalen Eingriffes in den Immobilienmarkt
5.3 Alternativen zur Kommune
6. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Rolle der Kommune als zentraler Akteur auf dem lokalen Immobilienmarkt. Die Forschungsfrage fokussiert sich darauf, wie kommunale Planungshoheit und Instrumente den Immobilienmarkt beeinflussen, welche Probleme daraus resultieren und wie diese Eingriffe legitimiert werden können.
- Strukturelle Rolle der Kommune im Bau- und Planungswesen
- Wirkungsweise von Bauleitplanung auf Grundstückspreise
- Ökonomische Analyse des Immobilienmarktes als unvollkommener Markt
- Legitimation staatlicher Eingriffe zur Sicherung des Allgemeinwohls
Auszug aus dem Buch
3.2 Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt
Der Immobilienmarkt, insbesondere der so wichtige Teil des Bodenmarktes, weisen große Unterschiede zum idealtypischen Marktmodell der Volkswirtschaftslehre auf und gelten deshalb als unvollkommene Märkte. Diese Unvollkommenheit des freien Immobilienmarktes ist ein Punkt, mit dem die später in Kapitel 5 diskutierten Legitimation des kommunalen Eingriffs in den Markt begründet wird. Im folgenden sollen die Unterschiede des Immobilienmarktes zum volkswirtschaftlichen Marktmodell dargestellt werden.
Zunächst ist Boden im Gegensatz zu an anderen Märkten gehandelten Gütern kein homogenes Gut. Grundstücke besitzen aufgrund ihrer Lage, ihres Zuschnitts, ihrer Größe sowie ihrer speziellen Nutzungsmöglichkeit einen hohen Grad an Individualität. Theoretisch würde jedes Grundstück somit einen eigenen Markt darstellen, für den der Eigentümer eine Monopolstellung besäße. In der Realität sind die meisten Grundstücke, aufgrund der Kombinationsmöglichkeiten ihrer Merkmale, bis zu einem gewissen Grad austauschbar. Hierdurch bilden sich Teilmärkte heraus, an denen jeweils nur Grundstücke mit bestimmten Merkmalskombinationen angeboten und nachgefragt werden. Typischerweise werden zum Beispiel Gewerbegrundstücke und Wohngrundstücke an zwei unterschiedlichen Teilmärkten gehandelt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung: Definition des Themas und Erläuterung der Rolle der Kommune als prägender Akteur bei Bauentscheidungen.
2. Die Kommune und ihr Aufgabenbereich: Abgrenzung des Begriffs Kommune sowie Darstellung der rechtlichen Grundlagen und Aufgabenbereiche der kommunalen Selbstverwaltung.
3. Der Immobilienmarkt: Analyse der Funktionsweise des Bodenmarktes und dessen Eigenschaften als unvollkommener Markt im Vergleich zu idealen Modellen.
4. Planungsinstrumente der Kommune: Detaillierte Vorstellung der Instrumente der Bauleitplanung, deren Sicherung sowie deren direkter Einfluss auf die Preisbildung von Immobilien.
5. Planung: Markt oder Staat?: Kritische Diskussion der Problematik staatlicher Eingriffe und deren Legitimation durch externe Effekte und soziale Aspekte.
6. Fazit: Zusammenfassende Bewertung der kommunalen Rolle und Plädoyer für ein effizienteres, weniger dirigistisches Instrumentarium.
Schlüsselwörter
Immobilienmarkt, Bodenmarkt, Kommune, Bauleitplanung, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Planungshoheit, Immobilienpreis, Bodenrente, Allgemeinwohl, Bauland, Stadtplanung, Grundstücksrecht, Standortattraktivität, öffentliche Verwaltung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit?
Die Arbeit analysiert die vielfältigen Einflussmöglichkeiten von Kommunen auf den lokalen Immobilienmarkt durch ihre Planungshoheit und rechtlichen Instrumente.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit behandelt die Funktionsweise des Immobilienmarktes, die Anwendung von Planungsinstrumenten wie Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sowie die ökonomische und soziale Legitimation kommunaler Markteingriffe.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, die Rolle der Kommune als Akteur auf dem Immobilienmarkt zu definieren und den Konflikt zwischen Marktmechanismen und staatlicher Planung zu beleuchten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine theoretische Auseinandersetzung, die ökonomische Theorien (z.B. Grundrententheorie) mit rechtlichen Grundlagen (Baugesetzbuch) verknüpft.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse des Immobilienmarktes, die detaillierte Vorstellung der kommunalen Planungsinstrumente sowie die kritische Abwägung zwischen Markt und Staat.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Bodenmarkt, Planungshoheit, Bauleitplanung, unvollkommener Markt, Immobilienpreis und Allgemeinwohl.
Warum wird der Bodenmarkt als unvollkommener Markt bezeichnet?
Da Boden kein homogenes Gut ist, eine individuelle Lage besitzt und die Ressource nicht beliebig vermehrbar ist, erfüllt er nicht die Voraussetzungen für einen idealen, freien Markt.
Welchen Einfluss haben Bebauungspläne auf den Grundstückspreis?
Durch die Festlegung einer spezifischen baulichen Nutzbarkeit steigt die Sicherheit und Qualität des Bodens, was in der Regel zu einem sprunghaften Anstieg des Bodenpreises führt.
- Quote paper
- Hilmar Schimming (Author), 2001, Die Kommune als lokaler Akteur auf dem Immobilienmarkt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/42222
