Die Immobilien-Branche ist eine der größten nationalen und internationalen Wirtschaftszweige und unterliegt einer fortwährenden Dynamisierung. So befinden sich auch die Immobilienpreise in Deutschland nach der Weltwirtschaftskrise in den Jahren 2007-2009 wieder im Wachstum. Die Nachfrage am Häuser- und Wohnungsmarkt für die deutschen Metropolen bleibt auch in 2017 ungebremst und lässt die Preise auf Grund der Angebotssituation und der aktuellen Zinspolitik kontinuierlich steigen. Jedoch ist zu bedenken, dass bei der vergangenen, global-tangierenden Finanzkrise ähnliche Umstände vorlagen und die Werteermittlung für Immobilien einer von vielen auslösenden Gründen war.
Dieser Forschungsbeitrag setzt sich damit auseinander, ob die angewandte Discounted-Cash-Flow-Methodik ein angemessenes Verfahren zur Immobilienpreisermittlung ist und ob gegebenenfalls weitere Verfahren oder Einflüsse berücksichtigt werden sollten, um die Immobilienbewertung weiterzuentwickeln. Hintergrund der Überlegung ist zum einen, die unverhältnismäßige Differenz von realem monetären Sachwert der Immobilie und dem durch die DCF-Bewertung ermittelten Verkehrswert und zum anderen der enorme Einfluss subjektiver Einschätzungen in die DCF-Berechnung.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Ziel und Aufbau der Arbeit
2. Immobilienbewertung
2.1. Grundlagen der Immobilienbewertung
2.2. Zielsetzung und Anwendungsbereich
3. Die DCF-Bewertung
3.1. Allgemeine Vorgehensweise
3.2. Festsetzung von Wertparametern
3.3. Alternative Bewertungsmethoden
3.3.1. Andere ertragsorientierte Verfahren
3.3.2. Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV
3.3.3. Vergleichswertverfahren gemäß ImmoWertV
3.4. Gegenüberstellung einer DCF-Bewertung zum Ertragswert- und Sachwertverfahren
4. Zusammenfassung und Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht kritisch, inwieweit die Discounted-Cash-Flow-Methodik (DCF) ein adäquates Verfahren zur Immobilienpreisermittlung darstellt, insbesondere angesichts der durch die Finanzkrise hervorgetretenen Problematiken bei der Bewertung von Immobilien. Ziel ist eine wissenschaftliche Reflexion und der Vergleich mit klassischen Verfahren, um eine fundierte Basis für die Immobilienbewertung zu schaffen.
- Grundlagen der Immobilienbewertung und deren Zielsetzung
- Methodische Vorgehensweise und Parametrisierung der DCF-Bewertung
- Analyse und Abgrenzung alternativer Verfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren)
- Gegenüberstellung der Bewertungsmethoden anhand eines praktischen Berechnungsbeispiels
- Kritische Reflexion der Anwendbarkeit und Zuverlässigkeit der DCF-Methode
Auszug aus dem Buch
3.1. Allgemeine Vorgehensweise
Die DCF-Methode ist ein mathematisches Modell auf Basis der erwarteten Ertragssituation, expliziter Annahmen und Prämissen. Zunächst wird der Cashflow berechnet. Der Cashflow stellt dar, inwieweit die Immobilie in einem Geschäftsjahr dazu in der Lage ist, genügend finanzielle Mittel für die objektspezifischen Aufgaben, bzw. Aufwendungen bereitzustellen, ohne auf Fremdfinanzen zugreifen zu müssen. Kernaussage des Cashflows ist somit die Finanzkraft einer Immobilie. Ein negativer Cashflow ergibt sich, sofern nicht umlagefähige objektspezifische Aufwendungen höher als die vereinnahmten Mieterträge sind. Berücksichtigt werden eingehende Mieterträge, Bewirtschaftungskosten der Immobilie, sonstige Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen. Zudem können inflationsbedingte Anpassungen direkt in der Cashflow-Ermittlung oder aber im Zinsfaktor abgebildet werden. Die Planung erfolgt in der Regel, aufgrund der begrenzten Prognosemöglichkeiten, über zehn Jahre im Detail. Darauf aufbauend wird bis zum Ende der Restnutzungsdauer der durch Indexierung beeinflusste Restwert bzw. fiktive Veräußerungspreis einer (ewigen oder zeitlich begrenzten) Rente geschätzt. Hierfür werden zudem Zahlungsströme auf Basis der aktuellen Marktsituation und vertraglicher Bindungen geschätzt. Anschließend erfolgt die Diskontierung des Cashflows durch einen risikoadjustierten Zins. Unter Diskontierung wird die Ermittlung eines monetären Wertes zum aktuellen Zeitpunkt verstanden, welcher auf Basis einer bekannten zukünftigen Zahlung über eine definierte Laufzeit verzinst wurde.(ImmoWertV §20) Dieses Verfahren ist in nachfolgender Abbildung veranschaulicht.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Dynamik der Immobilienbranche und stellt die Problematik der DCF-Bewertung hinsichtlich ihrer fehlenden gesetzlichen Normierung und der Abhängigkeit von subjektiven Prognosen heraus.
2. Immobilienbewertung: Dieses Kapitel definiert die Grundlagen der Wertermittlung, unterscheidet zwischen Wert und Preis und erläutert die verschiedenen Anwendungsbereiche der Immobilienbewertung.
3. Die DCF-Bewertung: Hier wird die investitionstheoretische DCF-Methode detailliert beschrieben, einschließlich der notwendigen Wertparameter und einem Vergleich mit anderen gängigen nationalen sowie internationalen Verfahren.
4. Zusammenfassung und Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen, diskutiert die Stärken und Schwächen der betrachteten Verfahren und reflektiert über Möglichkeiten zur Weiterentwicklung der Bewertungsmethodik.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, DCF-Verfahren, Discounted-Cash-Flow, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Immobilienpreisermittlung, Immobilienmarkt, Diskontierung, Cashflow, Investition, Immobilienbewertungsmethodik, Verkehrswert, Rendite, Bewertungsobjekt
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Eignung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) als Verfahren zur Ermittlung von Immobilienpreisen vor dem Hintergrund ihrer nicht normierten Anwendung und subjektiven Einflussfaktoren.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Zentrale Themen sind die theoretischen Grundlagen der Immobilienbewertung, die spezifische Mechanik der DCF-Methode im Vergleich zum deutschen Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren sowie deren praktische Anwendung.
Welches primäre Ziel verfolgt die Arbeit?
Ziel ist eine kritische Reflexion der DCF-Bewertungsmethodik, um zu prüfen, ob sie ein angemessenes Verfahren darstellt oder durch weitere Einflüsse zur Qualitätssteigerung weiterentwickelt werden sollte.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Untersuchung nutzt eine analytische Literaturrecherche sowie die exemplarische Durchführung einer Immobilienwertermittlung mittels DCF, Ertragswert- und Sachwertverfahren an einem Fallbeispiel.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil widmet sich der allgemeinen Vorgehensweise bei der DCF-Bewertung, der Festsetzung kritischer Wertparameter und der detaillierten Gegenüberstellung mit alternativen nationalen und internationalen Bewertungsmethoden.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind unter anderem Immobilienbewertung, DCF-Verfahren, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Marktwert und Diskontierung.
Wie unterscheidet sich die DCF-Methode vom klassischen Ertragswertverfahren?
Während das Ertragswertverfahren statisch auf festgesetzten Parametern basiert, ist das DCF-Verfahren dynamisch und stützt sich stärker auf subjektive Prognosen über zukünftige Zahlungsströme.
Welche Bedeutung hat der Sachwertfaktor für das Ergebnis?
Der Sachwertfaktor dient der Marktanpassung, ist jedoch bei vielen Objekten schwer zu ermitteln, da keine eindeutigen Daten vorliegen, was zu komplexen Modellannahmen führt.
- Citation du texte
- Leon W. Hohmann (Auteur), 2017, Die Discounted-Cash-Flow-Bewertung als ein adäquates Verfahren zur Immobilienpreisermittlung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/437595
