Der Beitrag indirekter Immobilien-Investments für den Kapitalaufbau bei Privatpersonen

Indirekte Immobilien-Investments im Vergleich


Studienarbeit, 2018

48 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungen

1 Einleitung

2 Überblick und Abgrenzung indirekter Anlageformen bei Immobilien
2.1 Allgemeine Überlegungen
2.1.1 Abgrenzung zu anderen Anlagen sowie Eigenschaften von Immobilien
2.1.2 Investorenmotive
2.1.3 Bedeutung des Kapitalaufbaus von Privatpersonen – Alterssicherung
2.2 Abgrenzung direkte vs. indirekte Immobilieninvestments
2.3 Immobilien-Aktiengesellschaften/G-REITS
2.4 Investmentvermögen
2.4.1 Publikums-AIF mit variablem Kapital (Offene Immobilienfonds)
2.4.2 Publikums-AIF mit festem Kapital (Geschlossene Immobilienfonds)

3 Ertrags- und Risikoparameter
3.1 Ertragsentwicklung im Vergleich
3.2 Risikobetrachtung
3.2.1 Systematisches vs. unsystematisches Risiko
3.2.2 Volatilität
3.2.3 Korrelation
3.2.4 Beta-Faktor
3.3 Sharpe-Ratio

4 Rahmenbedingungen und Gegenüberstellung der zu behandelnden Investments
4.1 Status quo und aktuelle Marktentwicklung der jeweiligen Investmentarten
4.2 Losgrößentransformation
4.3 Informationstransparenz
4.4 Handelbarkeit und Fungibilität (Fristentransformation)
4.5 Vergleich der Kosten in Bezug auf die jeweilige Anlage
4.6 Zukünftige Trends
4.7 Benchmarking
4.8 Bewertungsansätze
4.8.1 Immobilien-Aktiengesellschaften
4.8.2 G-REITs
4.8.3 Offene Immobilienfonds
4.8.4 Geschlossene Immobilienfonds

5 Fazit und Ausblick

6 Literaturquellen

7 Internetquellen

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Entwicklung der realen Kaufkraft – Inflationsszenario

Abb. 2: Überblick direkte und indirekte Immobilienanlagen

Abb. 3: Wertentwicklung Immobilien-AGs/REITs (2013 – 2017)

Abb. 4: Wertentwicklung Immobilien-AGs/REITs (2007 – 2017)

Abb. 5: Volatilitätsübersicht

Abb. 6: Übersicht diverser Assetklassen hinsichtlich Korrelationen

Abb. 7: Vergleich E&G DIMAX vs. DAX

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Überblick indirekte Immobilienanlagen

Tab. 2: Übersicht OIFs

Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die als Auswirkung der Finanzmarktkrise 2007/08 zu sehen ist, betrifft auch Privatanleger. Neben der Tatsache, dass der Einlagezinssatz der EZB seit 11.06.2014[1] im negativen Bereich verharrt und den Sparern seitdem quasi durchgehend eine Verzinsung um die Nulllinie herum beschert, schlagen sich die Auswirkungen des Anleihekaufprogrammes auch bei länger laufenden festverzinslichen Wertpapieren und Renditen klassischer Kapitallebensversicherungen nieder.[2] Somit kommen viele traditionelle Anlageformen für Privatpersonen aktuell nicht mehr in Betracht. Kreditnehmer hingegen profitieren von der aktuellen Niedrigzinspolitik aufgrund niedriger Zinsbelastung und somit erhöhter Tilgungsmöglichkeiten.

Die Deutschen werden gemeinhin als das Volk der Sparer bezeichnet. Mit einer Sparquote von 10,0 % des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte[3] hält diese Aussage dem internationalen Vergleich auch stand.

In diesem Spannungsfeld aktueller Anlagen ist in vielen Fachartikeln der Immobilienwirtschaft immer wieder von „der Flucht ins Betongold“ zu lesen. Diese Aussage meint, dass viele Investoren – institutionelle wie auch private Anleger – Immobilien kaufen und somit in vielen Regionen Deutschlands zu einem wahren Boom bei Umsätzen und steigenden Preisen sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien beigetragen haben. Als eines der Hauptmotive wird neben der bei Privatpersonen oftmals zu vermutenden Eigennutzung auch die gezielte Investition in Sachwerte als Schutz vor Inflation genannt. Vielfach besteht bei Investoren die Angst, dass die expansive Geldpolitik der Notenbanken auf die Gütermärkte übergreift, somit preissteigernd wirkt und den realen Wert der Geldanlagen verringert.

Immobilien bilden eine eigene Assetklasse, die sich wiederum strukturell durch grundlegende Besonderheiten wie Zyklität, teilweise geringe Markttransparenz, geringe Anpassungs- und Angebotselastizität sowie die Standortgebundenheit auszeichnet.[4] Im Rahmen einer zunehmenden Globalisierung scheinen die jeweiligen Grenzen bei Investitionen und Anlagen mehr und mehr zu verschwimmen. Aufgrund der unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften, angefangen vom Bau- und Mietrecht, über die vielfältigen Vorschriften während des Lebenszyklus einer Immobilie, bis hin zum Anlegerschutz, sind die meisten Immobilienteilmärkte dennoch eher lokaler Natur.[5]

Viele Privatpersonen kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Insofern müssen die Investoren mit den Besonderheiten von Immobilien und den Märkten erst vertraut gemacht sowie an die Funktionsweise alternativer Anlageformen herangeführt werden.

Diese Arbeit beschäftigt sich damit, ob es für Privatpersonen sinnvoll ist, sich mit indirekten Immobilienanlagen zu beschäftigen und diese beim Kapitalaufbau in Erwägung zu ziehen.

Sparen und Kapitalaufbau werden in Zukunft mehr denn je Bausteine für die Altersvorsorge und die Sicherung des gewohnten Lebensstandards sein. Aufgrund der demografischen Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland bleibt dem Einzelnen in der Regel nichts anderes übrig, als eigenständig – neben den Säulen der gesetzlichen Rentenversicherung und der betrieblichen Altersvorsorge – Vorsorge zu treffen. So betrug im Jahr 2016 die durchschnittliche monatliche Rente der Männer aus den alten Bundesländern 1.037,00 €, in den neuen Ländern und Berlin-Ost 1.111,00 €. Die Versorgungssysteme des öffentlichen Dienstes sind mit monatlichen Bruttodurchschnittsbezügen von 2.780,00 € großzügiger.[6]

Zunächst gibt die vorliegende Arbeit im ersten Schritt einen Überblick über die Immobilienmärkte und nimmt eine Abgrenzung indirekter Immobilienanlagen vor. Hierbei geht es darum, diese Anlageform thematisch einzustufen und die Begrifflichkeiten zu definieren. Im zweiten Schritt geht die Forschungsarbeit auf die Ertrags- und Risikoparameter der jeweiligen indirekten Immobilieninvestments ein. Nicht erst seit dem Boom sog. Abschreibungsmodelle in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung Anfang/Mitte der 1990er-Jahre wurde offensichtlich, dass derartige Anlagen nicht nur mit Chancen, sondern auch mit Risiken verbunden sind. Eine Quantifizierung ist unerlässlich, um eine adäquate Einschätzung der Risikotragfähigkeit des Einzelnen vornehmen zu können. Im weiteren Verlauf werden die jeweiligen Investments gegenübergestellt und zueinander abgegrenzt. Schließlich wird ein Fazit gezogen, das die eingangs gestellte Frage beantwortet und mögliche Implikationen für die jeweilige Anlage geben soll.

2 Überblick und Abgrenzung indirekter Anlageformen bei Immobilien

2.1 Allgemeine Überlegungen

2.1.1 Abgrenzung zu anderen Anlagen sowie Eigenschaften von Immobilien

Die Assetklasse Immobilien unterscheidet sich in mehreren Wesensmerkmalen deutlich von denen anderer Anlagemöglichkeiten, die Privatanlegern zur Verfügung stehen.

Neben den klassischen Sparformen bei Kreditinstituten erfolgt die Vermögensanlage hauptsächlich in Form von Wertpapieren (festverzinsliche Wertpapiere, Fondsanteile und Aktien) sowie mittels Kapitallebensversicherungen.[7] Diese Anlagen können, abgesehen von den Restriktionen des Anlegerschutzes, schnell und unbürokratisch getätigt werden. Ebenso ist eine Verfügbarkeit im Falle von (kurzfristig) auftretendem Geldbedarf leicht und ohne größere Formalitäten möglich.

Ein Immobilienkauf grenzt sich durch Immobilität, Heterogenität, lange Realisierungsphasen von der Baugenehmigung bis zur Baufertigstellung, hohe Investitionskosten, lange Lebensdauer, oftmals verbunden mit ein oder mehreren Umnutzungen, begrenzte Substituierbarkeit sowie durch die hohen Investitionskosten ab.[8] Zu beachten ist, dass die Mieteinnahmen aus der Vermietung und Verpachtung in der Regel von der Umsatzsteuer befreit sind, sodass zumindest hier kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand entsteht.

Immobilien lassen sich nach folgenden Arten unterteilen[9]:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Der Lage einer Immobilie kommt eine besondere Bedeutung zu. Darüber hinaus lassen sich Immobilien nach ihrem Standort entsprechend in das ABCD-Cluster einteilen.[10] Die sog. A-Städte stellen bedeutsame deutsche Zentren von nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung dar und zeichnen sich durch große, funktionsfähige Märkte aus (z. B. München, Berlin). Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung werden als sog. B-Städte bezeichnet (z. B. Hannover, Dortmund, Nürnberg). Sofern es sich um regionale Oberzentren mit Ausstrahlung auf die umgebende Region handelt, werden diese als sog. C-Städte (z. B. Freiburg, Erfurt und Rostock) bezeichnet, während kleine und lediglich für das direkte Umland relevante Standorte als sog. D-Städte (z. B. Ulm, Halle an der Saale, Hanau) klassifiziert werden.

Bei allen Anlageformen steht der Privatanleger, ebenso wie der institutionelle Investor, im Spannungsverhältnis von Rendite, Risiko und Liquidität (‚magisches Dreieck der Kapitalanlageentscheidung‘).[11] Wird zusätzlich die Fungibilität betrachtet, wird dieses zum sog. ‚magischen Viereck‘. Hohe Renditen sind folglich mit einem höheren Risiko und zumeist Einschränkungen bei der Liquidierbarkeit der Anlagen verbunden, während beispielsweise Tagesgelder bei Banken aufgrund der gesetzlichen Einlagensicherung von 100.000,00 € pro Person und pro Kreditinstitut[12] einen hohen Liquiditätsgrad und Sicherheit hinsichtlich der Rückzahlbarkeit aufweisen, jedoch eine vergleichsweise nominal geringe Rendite erwirtschaften.

2.1.2 Investorenmotive

Weil jegliche Investition eine entsprechende Spartätigkeit der Wirtschaftssubjekte im Vorfeld voraussetzt, kann Kapital grundsätzlich nur durch Konsumverzicht gebildet werden. Nach der Verwendungsgleichung YEinkommen = CKonsum + SSparen bzw. YEinkommen= CKonsum + IInvestition kann jedes einem Wirtschaftssubjekt zugeflossene Einkommen entweder für Konsumausgaben oder für Sparzwecke ausgegeben werden. Konkret bedeutet dies, dass das bei Privatpersonen überwiegend aus nichtselbstständiger Tätigkeit bestehende Haushaltseinkommen in konsumtive Zwecke (existenzielle Befriedigung der Grundbedürfnisse bzw. darüber hinaus zur Selbstverwirklichung)[13] oder alternativ in Sparformen fließt und somit ein Kapitalaufbau überhaupt erst möglich wird.[14]

Bei Privatpersonen wird bei Immobilieninvestitionen zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern unterschieden. Während Selbstnutzer die Wohnimmobilie zur eigenen familiären Nutzung selbst bewohnen, vermietet der Kapitalanleger die Wohnung an Dritte (= Mieter) und erhält für die Gebrauchsüberlassung den Mietzins. In der Vergangenheit wurde das Investitionsverhalten der Kapitalanleger auch über steuerliche Anreize gefördert, was historisch zu diversen immobilienwirtschaftlichen Fehlallokationen geführt hat. Immobilieninvestitionen als Sachwertanlage wird ein Inflationsschutz zuteil.[15]

Institutionellen Investoren stehen als Kapitalsammelstelle grundsätzlich größere Finanzmittel zur Verfügung, sodass deren Anlagemöglichkeiten, sowohl was die Immobilienarten, Anzahl der Objekte als auch Auswahl der regionalen Standorte betrifft, signifikant vergrößert werden.

„Privatanleger wollen ihr Geld möglichst

- ohne größeren eigenen Zeitaufwand
- sicher und zumeist risikolos
- gut verzinst
- wertsteigernd bzw. zumindest kapitalgarantiert
- inflationssicher und
- schnell verfügbar bzw. liquidierbar

anlegen.“[16]

2.1.3 Bedeutung des Kapitalaufbaus von Privatpersonen – Alterssicherung

Die Bevölkerung in Deutschland „schrumpft, altert und wird heterogener“.[17]

Diese Entwicklung bleibt für die Sicherung des Wohlstands im Alter, insbesondere bei den unter 50-Jährigen, nicht ohne Auswirkungen, gerade mit Blick auf die prognostizierte Rentenlücke. Die zu erwartenden Rentenzahlungen, das Verhältnis der Rentenhöhe zu den Löhnen, beträgt derzeit rund 48 % und wird sukzessive auf 44,5 % im Jahr 2030 sinken. Darüber hinaus wird die „gesetzliche Rente bis zum Jahr 2040 auf die volle nachgelagerte Besteuerung übergeleitet“.[18] Der Rückgang des Sicherungsniveaus vor und später nach Steuern macht deutlich, dass die gesetzliche Rente zukünftig allein kaum ausreichen wird, um den Lebensstandard des Erwerbslebens im Alter fortzuführen. Um die erwarteten Einbußen so gering wie möglich zu halten, wird es notwendig sein, neben der klassischen gesetzlichen Rentenversicherung in Verbindung mit den betrieblichen Altersversicherungsbausteinen sukzessive auf den eigenständigen Vermögensaufbau zu setzen.[19]

Deutsche Sparer haben innerhalb der vergangenen 100 Jahre bereits zweimal eine Hyperinflation, Geldentwertung und Währungsreform durchgemacht – in den 1920er-Jahren als Auswirkungen des Ersten Weltkrieges und der Weltwirtschaftskrise sowie von 1939 bis 1948 während und nach dem Zweiten Weltkrieg.[20] Diese Erfahrungen bleiben nicht ohne Auswirkungen auf die nachfolgenden Generationen und beeinflussen die Denkweise der Anleger bei Anlageentscheidungen.

Unabhängig der historischen Erfahrungen und Leitmotive schmälert die Inflation die zukünftige Kaufkraft. Eine jährliche Geldentwertung von 2,0 %, die näherungsweise an der Zielgröße der EZB zur Messung der Preisstabilität liegt, bedeutet einen realen Kaufkraftverlust von knapp einem Drittel in 20 Jahren. Eine Inflationsrate von durchschnittlich rd. 6 % p. a. führt demnach zu einer realen Kaufkraftentwertung von knapp 70 % nach 20 Jahren. Abb. 1 stellt dar, wie sich der reale Geldwert bei unterschiedlichen Inflationsszenarien entwickelt. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die reale Kaufkraftentwicklung maßgeblichen Einfluss auf langfristige Anlageentscheidung haben sollte. Ansonsten droht die Gefahr, dass die Kaufkraft am Ende des Anlagehorizontes deutlich geringer ist als zu Beginn des Investments.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Grafik und Berechnung

Abb. 1: Entwicklung der realen Kaufkraft – Inflationsszenario

2.2 Abgrenzung direkte vs. indirekte Immobilieninvestments

Mit dem Kauf einer Immobilie (z. B. Eigentumswohnung), unabhängig davon, ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung, erwirbt der Anleger direkt das Eigentum an dem Objekt. Dies kann in Form von Alleineigentum, Miteigentumsanteil oder Gesamthandseigentum begründet werden.[21] Der Investor kümmert sich hierbei eigenständig um seine Immobilie und nimmt seine Rechte gegenüber Dritten selbst wahr. Zu beachten ist, dass sich eine Immobilie nicht selbst verwaltet, sondern entweder erheblicher Zeitaufwand des Eigentümers erforderlich ist oder durch eine kostenpflichtige Fremdverwaltung mittels professioneller Hausverwaltungen zu erfolgen hat. Bezogen auf den durchschnittlichen Privatinvestor sind die Eigenmittel und somit auch die Fremdfinanzierungskapazitäten im Regelfall limitiert, sodass sich der Investitionsfokus überwiegend auf kleinere wohnwirtschaftliche Immobilien beschränken wird. Aus dem finanzierungstheoretischen Ansatz von Williamson lässt sich ableiten, dass Fremdkapital grundsätzlich billiger ist als das ohnehin limitierte Eigenkapital, sodass Wohnimmobilien besser gemietet werden.[22] Direkte Immobilieninvestments sind vor allem für aktive Investoren interessant, die an einer starken Mitbestimmung beim Erwerb, der Verwaltung und dem Betrieb der Immobilien interessiert sind.

Eine weitere Möglichkeit an der Performance größerer wohnwirtschaftlicher wie auch gewerblicher Immobilien partizipieren zu können, besteht in der Zurverfügungstellung von Eigenkapital für derartige kollektive Anlagen. Professionelle, gut ausgebildete Portfoliomanager übernehmen hierbei die gesamte Wertschöpfungskette über den gesamten Lebenszyklus der Objekte hinweg.[23]

Darüber hinaus ermöglicht die Professionalisierung der Immobilienanlage, auch aufgrund der Losgrößeneffekte, die Nutzung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten wie die Ersparnis der Grunderwerbsteuer (per 01.01.2018: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Thüringen, in Brandenburg)[24] durch sog. Assetdeals. Diese ermöglichen eine Ersparnis der Grunderwerbsteuer, wenn anstelle eines Direkterwerbs einer Immobilie mit grundbuchamtlicher Eintragung in Abteilung I maximal 94,9 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen (dies kann sowohl eine Personen- als auch eine Kapitalgesellschaft sein) erworben werden.[25]

Die indirekte Immobilienanlage stellt somit eine Beteiligung an einer oder mehreren Immobilien in Form eines Investitionsvehikels dar, das mittelbarer oder auch unmittelbarer Eigentümer ist und somit insbesondere für passive Immobilieninvestoren interessant scheint. Ein geringer Kapitaleinsatz vieler Investoren ermöglicht somit eine bessere Streuung des Investmentrisikos für den Einzelnen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Grafik in Anlehnung an Gondring, Seite 20[26]

Abb. 2: Überblick direkte und indirekte Immobilienanlagen

Bei allen Immobilienanlagen lässt sich durch Kreditfinanzierung ein sog. Leverage-Effekt erreichen, sofern die Gesamtkapitalrentabilität der Investition größer als der Fremdkapitalzins ist. Dadurch kann mit einer höheren Fremdkapitalquote die Gesamtkapitalrendite gehebelt werden. Der Preis hierfür ist die Abhängigkeit von Fremdkapitalgebern, zumeist Banken, sowie von Zinsänderungsrisiken bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung.[27]

2.3 Immobilien-Aktiengesellschaften/G-REITS

Immobilien-Aktiengesellschaften (Immo-AG) sind Kapitalgesellschaften auf Grundlage des AktienG bzw. der EG-Verordnung 2157/2001 über das Statut der Europäischen Aktiengesellschaft, Societas Europaea (SE). Eine Sonderform stellt die Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) dar, bei der es einen Komplementär (= Vollhafter) sowie Kommanditisten gibt. Das sog. Kommanditkapital ist hierbei in Aktien unterteilt und verbrieft die daraus resultierenden Rechte und Pflichten. Diese Rechtsform spielt jedoch bisher in der Immobilienwirtschaft keine Rolle.[28]

Nicht alle Immo-AGs sind gleich zu behandeln, da sich deren Geschäftszweck und somit die daraus resultierende Risikostruktur voneinander unterscheiden. Somit gibt es nicht ‚die‘ Immo-AG, sondern der Anleger muss sich intensiv damit auseinandersetzen. Die klassischen Bestandshalter, sprich Unternehmen die Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien langfristig zur Vermögensanlage und Bewirtschaftung kaufen und halten, zeichnen sich durch einen stabilen und planbaren Cash-Flow-Verlauf aus und weisen somit ein geringeres Risiko auf. Als Beispiele sind hier Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE sowie Deutsche Euroshop AG zu nennen. Projektentwickler und Trader projektieren und entwickeln Immobilien oftmals spekulativ, sprich ohne entsprechende Vorvermietung der Wohn-/Nutzflächen und ohne feststehenden Käufer. Hierbei setzt sich die Gesellschaft für den Zeitraum der Planung, Entwicklung, Errichtung und oftmals auch Vermietung den bauherrenbedingten Chancen, jedoch auch Risiken aus. Insgesamt stellt eine Beteiligung an derartigen Unternehmen ein hohes Risiko dar, was historisch mit der Insolvenz der IVG Immobilien AG, Bonn, und dem damit verbundenen Totalverlust der Aktionäre zu belegen ist.[29]

Die größte börsennotierte Immo-AG ist die Vonovia SE, die unter den größten 30 Aktiengesellschaften Deutschlands im Deutschen Aktienindex (DAX) vertreten ist. In Deutschland existieren aktuell mehr als 50 börsennotierte Immo-AGs, die jedoch allesamt in unterschiedlichen Segmenten tätig sind. Während einige reine Bestandshalter sind, betreiben andere Projektentwicklungen, erbringen Dienstleistungen und Consulting rund um die Immobilien bis hin zur Initiierung von Fondskonstruktionen. Diese Arbeit beschäftigt sich nachfolgend mit bestandshaltenden Immo-AGs.

Immo-AGs bieten dem Investor eine Form der Kapitalanlage, die das relativ sichere Engagement in Immobilien mit der hohen Fungibilität einer börsennotierten Aktie verbindet.[30]

Eine Sonderform von Immo-AGs stellen sog. REITs dar. REIT steht hierbei als Akronym für ‚Real Estate Investment Trust‘. Die Idee des REITs stammt aus den USA. Seit der gesetzlichen Verankerung im Jahr 1960 haben diese, insbesondere seit den 1990er-Jahren, einen rasanten Aufschwung erfahren.[31]

Die Börsenkapitalisierung aller REITs betrug im Jahr 2016 weltweit gesamt rd. 1,7 Billionen US-$.[32] Neben regionalen Schwerpunkten haben sich auch viele Spezial-REITs herausgebildet, die jeweils eine spezielle Immobilien-Art (z.B. Hotel-Immobilien) abdecken. Somit kann mit geringem Kapitaleinsatz eine breite Streuung der Immobilien hinsichtlich Lage, Objektarten, -nutzungen, Mietern sowie Laufzeit der Mietverträge erreicht werden.[33]

In Deutschland gibt es erst mit Einführung des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz, REITG) im Jahr 2007 derartige Investitionsmöglichkeiten (G-REITs, nachfolgend REITs genannt). Sie werden durch nachfolgende besondere Merkmale charakterisiert:

- keine Bestandswohnimmobilien (§ 1), aus politischen Gründen zur Vermeidung von Nachteilen auf Städtebau und sozialem Wohnungsbau,
- nur für börsennotierte Unternehmen mit Mindestnennbetrag von 15 Mio. € (§ 4) und min. 15 % (anfangs 25 %) Free Float (§ 11),
- direkter Anteil des einzelnen Gesellschafters < 10 % (§ 11),
- ≥ 75 % des Gesamtvermögens müssen in Immobilien investiert sein (§ 12),
- ≥ 75 % der Gesamterträge müssen aus Immobilien stammen (§ 12),
- 90 % des Gewinns (berechnet auf HGB-Basis) sind auszuschütten (§ 13),
- < 50% Veräußerungsgewinne bis zu zwei Jahre in Reinvestitionsrücklage möglich (§ 13),
- innerhalb von fünf Jahren können maximal 50 % der Immobilien (bezogen auf den Wert der Immobilien im Anlagevermögen) veräußert werden (§14) -> Kerngeschäft ist die Bestandshaltung, nicht der Handel,
- Mindesteigenkapital 45 % des Immobilienvermögens (§ 15),
- steuerbefreit auf Unternehmensebene (§ 16 ff. REITG),
- Dividenden sind mit dem vollen Satz beim Investor zu versteuern (§ 20).

Aktuell gibt es in Deutschland lediglich fünf börsennotierte REITs (Alstria Office REIT-AG, Fair Value REIT-AG, Hamborner REIT-AG, Deutsche Konsum REIT-AG und Deutsche Industrie REIT-AG)[34]. Bezogen auf die Marktkapitalisierung nehmen deutsche REITs im internationalen Vergleich eine Nischenposition ein.[35]

Sowohl Immo-AGs als auch REITS haben praktisch eine unbegrenzte Laufzeit, sind jedoch aufgrund der Börsennotierung und der somit börsentäglichen An- und Verkaufsmöglichkeit ein liquides Instrument. Dies gilt insbesondere für Privatanleger, da diese selbst bei kleineren und marktengeren Titeln mit der für diese Investorengattung oftmals überschaubaren Investitionsbeträge eine gewisse Transaktionssicherheit vorfinden. Entsprechend der Börsenbedingungen erfolgt die Lieferung der Aktien gegen Zahlung zwei Börsentage nach dem eigentlichen Handelstag.[36]

Der Anleger sollte sich dessen bewusst sein, dass derartige Anlagen keine Kapitalgarantie aufweisen und im schlimmsten Falle ein Totalverlust möglich ist. Dieses wird jedoch bei einem granularen Immobilienbestand, insbesondere bei Bestandshaltern, auch aufgrund des hohen Diversifikationspotenzials zu anderen Anlagen relativiert.[37]

Immo-AGs werden auf Gesellschaftsebene u. a. mittels Körperschafts- und Gewerbesteuer belastet, während der inländische Aktionär auf erhaltene Dividenden mit Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag (SolZ) sowie Kirchensteuer belastet wird. Einer der Vorteile von REITs ist, dass anders als bei Immo-AGs auf Gesellschaftsebene keine Besteuerung stattfindet (§ REITG), sondern diese ausschließlich – analog der Aktionäre von Immo-AGs – als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern sind.[38]

2.4 Investmentvermögen

Die gesetzliche Grundlage bildet hierbei das KAGB, das am 16.05.2013 vom Deutschen Bundestag beschlossen und am 07.06.2013 vom Bundesrat gebilligt wurde und das frühere Investmentgesetz ersetzt hat. Das KAGB bildet somit den gesetzlichen Rahmen sowohl für offene Immobilienfonds (OIF) als auch für geschlossene Immobilienfonds (GIF). Aufgrund der regulatorischen Anforderungen wird hier ein hohes Maß an Anlegerschutz gewährleistet. Zusätzlich wurden im Jahr 2012 mit dem Vermögensanlagengesetz (oftmals als ‚Graumarktgesetz‘ bezeichnet) die Beratungspflichten der Anlageberater und deren Dokumentationspflichten festgelegt, sodass unseriöse Praktiken von Anlageberatern und Verkäufern zumindest erschwert wurden.

2.4.1 Publikums-AIF mit variablem Kapital (Offene Immobilienfonds)

OIFs stellen eine langfristige Anlagemöglichkeit in Sachwerten dar, deren Laufzeit praktisch unbegrenzt ist (‚open end‘). Die OIFs sind rechtlich gesehen ein Sondervermögen (Immobilien-Sondervermögen) und somit vom Vermögen der KVG getrennt. Dies hat für den Investor erhebliche Vorteile, da bei einer möglichen Insolvenz das Sondervermögen nicht in die Insolvenzmasse einfließt, sondern hiervon abgesondert wird.[39]

Die Beteiligung an einem OIF ist grundsätzlich für jedermann ab einem einzigen Fondsanteil börsentäglich möglich, oftmals zuzüglich eines Ausgabeaufschlages gemäß Verkaufsprospekt, der bis zu 5 % beträgt. Die Abrechnung erfolgt auf Basis des Nettoinventarwertes oder Net Asset Value (NAV), dessen Berechnung unter Punkt 4.8.3 behandelt wird.[40]

Das rechtliche Eigentum an den Immobilien liegt bei der KVG, das wirtschaftliche Eigentum bei den Anlegern. Dementsprechend verwaltet die KVG das Immobilienportfolio nach dem Grundsatz der Risikostreuung im eigenen Namen für fremde Rechnung. Der Verwahrstelle kommt im Rahmen des Anlegerschutzes eine zentrale Bedeutung bei der Ausgabe/Rücknahme der Fondsanteile, im Zahlungsverkehr sowie bei der Führung des Vermögensverzeichnisses und insbesondere dinglichen Veräußerungsbeschränkungen zu (Investment-Dreieck KVG, Sondervermögen und Verwahrstelle).[41]

Im KAGB wurden u. a. nachfolgende risikobegrenzende Regelungen aufgenommen:

- Wert unbebauter Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte darf insgesamt 20 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen (§ 231 Absatz 1),

- ungesicherte Fremdwährungsrisiken dürfen nicht mehr als 30 % des Wertes des Sondervermögens betragen (§ 233 Absatz 2),
- Wert eines Grundstückes darf zum Zeitpunkt des Erwerbes 15 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten; die Summe der Werte aller Immobilien im Wert von mehr als 10 % des Sondervermögens darf 50 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen (§ 243),
- Sondervermögen muss mindestens zu 51 % aus Immobilien bestehen, Liquiditätsreserve von mind. 5 % des Sondervermögens (§253).

Aus den Erfahrungen im Rahmen der Finanzmarktkrise, bei denen die Summe der Rückgaben der Investmentanteile die verfügbare Liquidität der OIFs überstiegen hat und der Tatsache, dass ein Immobilieninvestment grundsätzlich nicht in dem Maße fungibel ist wie Anlagen in Geldmarktpapiere, Renten und Aktien[42], hat der Gesetzgeber im Rahmen des KAGB Regelungen zur Rückgabe der Anteile eingeführt. Die Mindesthaltedauer beträgt seit dem 21.07.2013 nunmehr 24 Monate bei einer Kündigungsfrist von 12 Monaten ohne Freibeträge.[43] Altanlegern, die vor dem 31.12.2012 investiert haben, stehen Freibeträge in Höhe von 30.000,- € pro Kalenderhalbjahr zur Verfügung. Darüber hinaus gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten (ohne Mindesthaltedauer). Diese Regelung gilt auch für Fondsinhaber, die im Zeitraum 01.01.2013 bis 21.07.2013 investiert haben, da die ursprüngliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten mittlerweile in jedem Falle erfüllt ist.[44]

OIFs werden nach ausschüttenden und thesaurierenden Fonds unterschieden.

Auf Fondsebene sind OIFs mit inländischen Mieten, Gewinnen aus dem Verkauf inländischer Immobilien sowie inländischen Dividenden mit 15 % zzgl. SolZ partiell körperschaftsteuerpflichtig.[45] Um einer Doppelbesteuerung entgegenzutreten, erhalten Privatanleger bei Ausschüttungen und Gewinnen aus dem Verkauf von Fondsanteilen bei inländischen OIFs eine Teilfreistellung in Höhe von 60 % und bei Fonds mit Auslandsschwerpunkt von 80 %.[46]

Steuerlich werden Einkünfte aus OIFs analog denen der Immo-AGs und REITs als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt.

2.4.2 Publikums-AIF mit festem Kapital (Geschlossene Immobilienfonds)

GIFs stellen die Mitunternehmerschaft der Anleger in den Vordergrund und werden von einer KVG angeboten und verwaltet. Die KVG benötigt grundsätzlich die Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin), die gleichzeitig die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften überprüft. Darüber hinaus muss zwingend eine Verwahrstelle beauftragt werden, die die Eigentumsverhältnisse und Zahlungsströme kontrolliert. Ein Vertrieb ist nur möglich, wenn dem Anleger ein BaFin zugelassener Verkaufsprospekt und wesentliche Anlegerinformationen zur Verfügung gestellt werden. Dort sind u. a. ausführliche Rahmenbedingungen inklusive Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu finden.

Der Anleger beteiligt sich mit einer Eigenkapitaleinlage an einer geschlossenen Investment-AG mit fixem Kapital (gIAG) oder an einer geschlossenen Investment-KG (gIKG), wobei hier ein Rechtsformzwang[47] besteht. Die Rechte und Pflichten des Anlegers ergeben sich jeweils aus dem Gesellschafts- und (sofern vorhanden) Treuhandvertrag.

Die allgemeinen Vorschriften für GIFs finden sich in den §§ 139 ff. KAGB. Jedoch ist zu beachten, dass es am Markt eine große Anzahl von Altfällen gibt, die vor der Einführung des KAGB aufgelegt wurden.

Bei einer gIAG besteht das Grundkapital der Aktiengesellschaft aus der Summe der von den Investoren gezeichneten Aktien, deren Höhe auf den im Vorfeld festgelegten Maximalbetrag beschränkt ist.

Die gIKG besteht aus einem Komplementär, auch Vollhafter oder persönlich haftender Gesellschafter genannt, und den Anlegern als Kommanditisten, die im Rahmen der Zeichnungsphase beitreten. Alternativ kann ein Treuhänder die Kommanditeinlagen der Investoren treuhänderisch halten und verwalten.

Ist das Gesamtvolumen des geschlossenen Investmentfonds erreicht, wird die Zeichnungs- oder auch Platzierungsphase geschlossen. Eine Beteiligung kann dann während der anschließenden Bewirtschaftungsphase nur durch eine Übertragung der Gesellschaftsanteile von verkaufswilligen Gesellschaftern erreicht werden. Anders als bei OIFs mit variablem Kapital ist somit ein laufender Ein- und Ausstieg nur schwer möglich. Der Verkauf der Vermögensgegenstände und die abschließende Liquidationsphase sind abhängig von den Regelungen des Gesellschaftsvertrages und können die Zustimmung der Gesellschafter bis hin zu einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss vorsehen. Die Phase der Liquidation dauert oftmals mehrere Jahre. Das wirtschaftliche Ergebnis der Anlage kann erst mit handelsrechtlicher Löschung und somit Liquidation der Gesellschaft beurteilt werden.

Die Laufzeit von GIFs beträgt in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren (‚Closed-End Fonds‘). Die Liquidierbarkeit der Anlage ist als eingeschränkt zu betrachten, da die Anteile weder an der Börse gehandelt noch analog den OIFs an die Gesellschaft zurückgegeben werden können. Es gibt keinen funktionierenden Zweitmarkt. In der jüngsten Vergangenheit gab es zwar Versuche, auch bei diesen Investments einen Sekundärmarkt zu etablieren (z. B. Deutsche Zweitmarkt AG, Nordic Capital). Das gehandelte Volumen ist jedoch unverändert als gering zu bezeichnen. So konnten im Jahr 2017 auf der Plattform Deutsche Zweitmarkt AG mit 4.821 Handelsabschlüssen Kaufpreise von knapp über 140 Mio. € realisiert werden.[48]

Anders als bei OIFs, bei denen der Grundsatz der Risikostreuung im Vordergrund steht, erwirbt der GIF eine oder nur wenige Immobilien und ist somit deutlich stärker auf den wirtschaftlichen Erfolg des Investments ausgerichtet. Grundsätzlich muss ein GIF in mindestens drei Sachwerte investieren; hiervon kann jedoch abgewichen werden, wenn u. a. Anteile nur von Privatanlegern erworben werden dürfen, die mindestens 20.000 € investieren.[49] Sollten die Immobilien bei Fondsauflegung noch nicht feststehen, handelt es sich um in der Praxis eher selten anzutreffende Blind-Pool-Fonds. Hier müssen jedoch für mindestens 60 % des investierten Kapitals im Voraus bestimmte Investitionskriterien (z. B. Region, Nutzungsart und Größenklasse der Objekte) in den Anlagebedingungen festgelegt werden.

Zahlt die Gesellschaft die geleistete Einlage oder Teile davon an die Gesellschafter zurück, lebt die persönliche Haftung in Höhe der geleisteten Einlagenrückzahlung wieder auf.[50] Der Investor kann dies oftmals auf den ersten Blick nicht erkennen, weil er diese Ausschüttungen fälschlicherweise als Renditebestandteil ansieht. Tatsächlich machen jedoch die Gesellschaften während dieser Phase noch gar keine Gewinne, sodass diese Auszahlungen handelsrechtlich zu Lasten der Einlage erfolgen. Es handelt sich somit um eine Einlagenrückgewähr, die, je nach Umstand, ein Wiederaufleben der Haftung begründen kann.

Die steuerliche Behandlung der Einkünfte hängt vom jeweiligen Gesellschaftsvertrag und der -art ab, dürfte jedoch bei den GIFs überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in kleinerem Maße aus Kapitaleinkünften (z. B. Erträge aus Festgeldanlagen) darstellen. Somit wird der sog. Sparer-Pauschbetrag gem. § 20 Einkommensteuergesetz geschont.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Quelle und Grafik in Anlehnung an Gondring (2009)[51]

Tab. 1: Überblick indirekte Immobilienanlagen

3 Ertrags- und Risikoparameter

3.1 Ertragsentwicklung im Vergleich

Der Ertrag bei Immobilien setzt sich aus der Gesamtrendite (‚Total Return‘), bestehend aus laufenden Einkünften, den vertraglichen Miet- und Pachtzahlungen, sowie der Wertentwicklung zwischen Einstand und Verkauf zusammen[52] und kann mittels nachfolgender Formel berechnet werden[53]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei der statischen Renditeberechnung kann zwischen der Bruttorendite und der Nettorendite unterschieden werden. Während bei den Bruttokennzahlen weder Bewirtschaftungskosten noch Anschaffungsnebenkosten Berücksichtigung finden und lediglich die Jahresbruttomiete in das Verhältnis zum reinen Kaufpreis gesetzt wird, bezieht sich die Nettorendite realitätsnäher auf das Verhältnis Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) zu den tatsächlich gezahlten Anschaffungs- und Herstellungskosten inklusive Nebenkosten (z. B. für Notar, Makler und Grundbuchkosten).[54]

Da die Immo-AGs, REITs sowie OIFs aufgrund vorhandener Marktkurse bzw. Rücknahmepreise transparente Instrumente sind, kann die Wertentwicklung relativ einfach über Börseninformationssysteme bzw. Internet ermittelt werden. Die hier behandelten immobilienrelevanten Indizes werden unter Punkt 4.7 näher beschrieben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bloomberg

Abb. 3: Wertentwicklung Immobilien-AGs/REITs (2013 – 2017)

Wie in Abb. 3 zu sehen ist, konnte der Solactive DIMAX (S-DIMAX, weiße Linie) im Zeitverlauf Januar 2013 – Dezember 2017 sowohl die deutschen und europäischen REITs, hier EPRA/NAREIT (rote und gelbe Linie), als auch den DAX (braune Linie) mit einer Performance von 17,29 % p. a. hinter sich lassen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bloomberg

Abb. 4: Wertentwicklung Immobilien-AGs/REITs (2007 – 2017)

In der Betrachtung seit November 2007 konnte sich der S-DIMAX mit 6,09 % p. a. zusammen mit den europäischen REITS mit 6,19 % p. a. wie in Abb. 4 zu sehen ist, ebenfalls deutlich besser entwickeln als der DAX mit 5,10 % sowie der Rentenmarkt (hier auf Basis des REX[55] dargestellt) mit 3,90 % p. a. Die beiden OIFs, UniImmo Deutschland und Deka-Immobilien Global – jeweils grüne bzw. blaue Linie –, konnten mit einer Rendite von 2,79 % p. a. und 2,85 % an diese Performance nicht anknüpfen. Die Abb. 4 zeigt die anfänglichen signifikanten Kursrückschläge sowohl des S-DIMAX als auch des EPRA/NAREIT, die erst in den Jahren 2013 und 2014 aufgeholt werden konnten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Quelle und Grafik in Anlehnung an Bloomberg

Tab. 2: Übersicht OIFs

OIFs erwirtschaften, wie in Abb. 3 und 4 sowie Tab. 2 zu sehen ist, eine Rendite von rd. 2 bis 3 % p. a., je nach OIF, bei allerdings – verglichen mit den Immo-AGs und REITs – deutlich geringeren Schwankungen.

Die Rendite von GIF hängt über die gesamte Investmentphase von zahlreichen Faktoren ab, wobei die Grundrichtung im Wesentlichen durch die Entwicklung der nationalen wie auch internationalen Immobilienmärkte, Konjunkturzyklus, steuerliche Rahmenbedingungen, Standort, Kostenstruktur und Mieterbonitäten vorgegeben wird.[56]

3.2 Risikobetrachtung

3.2.1 Systematisches vs. unsystematisches Risiko

Jedes Investment, so auch Anlagen in Immobilien, unterliegt nicht nur Chancen, sondern auch gewissen Risiken. Diese werden auf Basis der Portfolio- und Kapitalmarkttheorie in systematische und unsystematische Risiken unterteilt. Auf klassischer Portfolioebene, z. B. bei Immobilien, entstehen Risiken u. a. aufgrund von Objektart und Nutzung, Lage, Finanzierungs- und Mieterstruktur sowie der bautechnischen Rahmendaten. Eine Risikostreuung lässt sich grundsätzlich nach Nutzungsarten (Wohnen, Gewerbe, Sonderimmobilien), Standorten, Mieter-Mix, Objektgröße, Baujahr und mietvertragsspezifische Ausgestaltungen erreichen. Dieser Zusammenhang lässt sich aus dem Portfolio-Management aus dem Wertpapierbereich ableiten. Ab ca. 15 Objekten oder Wertpapieren ist bereits ein ausreichender Diversifikationsgrad zu beobachten, wobei sich das unsystematische Risiko ab einer Zahl von rd. 30 Titeln oder Immobilien verringern lässt.[57]

Zum systematischen Risiko zählen Faktoren wie Inflation, Zinsen, Länderrisiken sowie Auswirkungen (steuer)-rechtlicher Änderungen. Sie können durch Risikostreuung nicht eliminiert werden und müssen vom Anleger getragen werden. An den Märkten wird somit ausschließlich das systematische Risiko und nicht das Gesamtrisiko entlohnt.[58]

3.2.2 Volatilität

Nahezu jedes Investment ist mit Unsicherheiten über die künftige Entwicklung verbunden. Dieses bedeutet, dass sich der Anleger grundsätzlich nicht auf eine erwartete oder prospektierte Rendite verlassen kann. Jedoch ist es für Anleger von großer Bedeutung zu wissen, wie hoch der Schwankungsbereich der Anlage sowohl im positiven als auch im negativen Bereich innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ist. Dies kann mithilfe der Standardabweichung als Quadratwurzel der Varianz ermittelt werden.

Der Begriff Volatilität umschreibt somit das Risiko einer Anlage. Werden hierbei Werte aus der Vergangenheit verwendet, wird von historischer Volatilität gesprochen, während die an den Kapitalmärkten gehandelten Preise zukünftiger Einschätzungen als sog. implizite Volatilität bezeichnet werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bloomberg

Abb. 5: Volatilitätsübersicht

Abb. 5 zeigt, dass ein Investment in Aktien (DAX, S-DIMAX, RXREIT – weißer, grüner bzw. brauner Kursverlauf) im Zeitverlauf deutlich höhere Volatilitäten aufweist, als der von Rentenpapieren (REX) – lila Graph. Die positive Ertragsentwicklung von Aktien allgemein, inklusive der Immo-AGs, werden offenbar – verglichen mit Punkt 3.1 dieser Arbeit – durch Inkaufnahme höherer Volatilität erkauft. OIFs weisen selbst im Vergleich mit dem Rentenmarkt eine geringe Volatilität von im Durchschnitt 0,50 % im Zeitraum 31.12.2012 bis 31.12.2017 aus, was sich im Wesentlichen mit Tab. 2 mit Ausnahme einiger weniger OIFs deckt.[59]

3.2.3 Korrelation

Die Korrelation geht auf das Capital-Asset-Pricing-Modell (CAPM) zurück und wurde von William F. Shape, John Lintner und Jan Mossin in den 1960er-Jahren auf Basis der Portfoliotheorie von Harry M. Markowitz unabhängig voneinander entwickelt. Die Annahmen des CAPM basieren im Kern auf den Grundannahmen, dass alle Marktteilnehmer bestrebt sind, effiziente Portfolien zu bilden und der vollkommene Kapitalmarkt (u. a. keine Steuern und Transaktionskosten, homogene Erwartungen der Marktteilnehmer und Anlage- und Aufnahme zu einem risikolosen Zinssatz) sich im Gleichgewicht befindet.

Mithilfe des Korrelationskoeffizienten р lässt sich der Diversifikationseffekt zwischen zwei Anlagen bestimmen.[60]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ein Korrelationskoeffizient von -1 zeigt an, dass sich die Einzelrendite des Wertpapieres spiegelbildlich zur Marktrendite verhält und in diesem theoretischen Grenzfall bei einem Portfolio, bestehend aus zwei Anlagen, das Portfolio-Risiko komplett eliminiert. In der Konsequenz wird bei diesem vereinfacht dargestellten Zwei-Wertpapier-Portfolio eine Portfolio-Volatilität von null erreicht und es kann von dem Erwartungswert der Rendite ausgegangen werden. Steigt der Aktienmarkt um 10 %, würde die betrachtete Aktie um 10 % fallen. Ein positiver Korrelationskoeffizient zeigt die Form der Gleichläufigkeit an. Bei einem Wert von +1 verhält sich die Einzelrendite proportional zur Marktrendite. In diesem Extremfall treten keine Diversifikationseffekte ein.[61]

Abb. 6 zeigt, dass die Korrelation von U.S. REIT Preferred Stocks (die aufgrund der repräsentativen Datenverfügbarkeit deutschen REITs vorgezogen wurden) mit Ausnahme der US-Bonds gering ausfällt und somit dank deren niedriger Korrelation einen bedeutsamen Beitrag im modernen Portfoliomanagement zu leisten vermögen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: NAREIT[62]

Abb. 6: Übersicht diverser Assetklassen hinsichtlich der Korrelationen

3.2.4 Beta-Faktor

Während die Korrelation den Gleichlauf zwischen zwei Wertpapieren ermittelt, gibt der sog. Beta-Faktorßan, in welchem Maße die Wertveränderungen der Benchmark, z. B. Index, Einfluss auf das jeweilige Wertpapier haben.[63]

Der Beta-Faktor ist somit ein relatives Risikomaß. „Das durchschnittliche Kovarianzrisiko einer Kapitalanlage wird ins Verhältnis gesetzt zum durchschnittlichen Varianzrisiko des Gesamtmarktes. Daraus folgt, dass das Beta des Marktportfolios 1 betragen muss.“[64] In der Portfoliobetrachtung ergibt sich, dass bei einem Beta von > 1 das systematische Risiko eines Investments über dem Durchschnitt und bei < 1 darunter liegt. Das Portfolio-Beta wird als Summe der jeweiligen Betas der Einzelanlagen ermittelt.

Zu beachten ist, dass es bei nicht börsennotierten Gesellschaften, Neuemissionen oder Titeln mit kurzer und/oder marktenger/illiquider Preishistorie zu Schätz-problemen und eingeschränkter bis hin zu fehlender Aussagekraft kommen kann. Bei den großen deutschen Immobilien-AGs und REITs kann jedoch auf eine aussagekräftige Datenbasis zurückgegriffen werden.

Immo-AGs und REITs weisen durchschnittlich Beta-Faktoren deutlich unter 1 aus und haben somit eine – verglichen mit einem Marktportfolio – weitgehend unkorrelierte und schwankungsarme Entwicklung. Niedrige Betas sind „eine Bestätigung für die Stellung von Immobilienaktien als relativ wertstabile und risikoarme Wertpapierinvestments“[65], was jedoch nicht heißt, dass diese Anlage frei von Kurschwankungen ist.

[...]


[1] Vgl. Pressemitteilung der EZB vom 05.06.2014, Seite 2, abgerufen am 07.03.2018.

[2] Vgl. Statistisches Taschenbuch der Versicherungswirtschaft 2017, Seite 142, abgerufen am 07.03.2018.

[3] Vgl. Stat. Bundesamt Datenreport 2016, Kapital 6 Private Haushalte, Seite 155, abgerufen am 07.03.2018.

[4] Vgl. Schulte (2008), Seite 14.

[5] Vgl. Jedem (2006), Seite 31.

[6] Vgl. Statistisches Jahrbuch 2017, Seiten 233 ff., abgerufen am 30.03.2018.

[7] Vgl. Statistisches Taschenbuch der Versicherungswirtschaft 2017, Seite 114, abgerufen am 07.03.2018.

[8] Vgl. Gondring (2014), Seite 18 ff.

[9] Vgl. Bergmann (2005), Seite 120.

[10] Vgl. Heft 13 der Beiträge zur Immobilienwirtschaft IREBS, Seite 4 ff., abgerufen am 07.03.2018.

[11] Vgl. Francke (2010), Seite 404 ff.

[12] Siehe § 8 Einlagensicherungsgesetz (EinSiG).

[13] Vgl. Heckhausen (2010), Seite 57 ff.

[14] Vgl. Kofner (2010), Seite 39 ff.

[15] Vgl. IW-Trends 36. Jahrgang, Heft 1/2009 Seite 1, abgerufen am 07.03.2018.

[16] Vgl. Murfeld (2015), Seite 682.

[17] Vgl. Frevel (2004), Seite 11.

[18] Vgl. Rentenversicherungsbericht 2017, Seite 12, abgerufen am 07.03.2018.

[19] Vgl. ebenda, abgerufen am 07.03.2018.

[20] Vgl. Baltensperger (1998), Seite 46 ff.

[21] Vgl. Schmoll (2015), Seite 405 ff.

[22] Vgl. Mändle (2017), Seite 41.

[23] Vgl. Gondring (2009), Seite 18 ff.

[24] Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Finanzministerien der Länder (eigene Recherche); Stand März 2018.

[25] Vgl. § 1 Absatz 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

[26] Vgl. ebenda, Seite 20.

[27] Vgl. Murfeld (2015), Seite 182 f.

[28] Vgl. Kursliste Deutsche Börse AG, abgerufen am 27.02.2018.

[29] Vgl. Zajonz (2010), S. 49.

[30] Vgl. Rehkugler (2003), Seite 3.

[31] Vgl. Trübestein (2012), Seite 166 ff.

[32] Vgl. Global perspectives: 2016 REIT report, EY, Seite 3, abgerufen am 07.03.2018.

[33] Vgl. Schäfer; Barkow (2007), Seiten 11 ff.

[34] Vgl. Deutsche Börse, Kursliste Deutsche Börse AG, abgerufen am 27.02.2018.

[35] Vgl. ebenda, Seite 7.

[36] Siehe § 4 der Bedingungen für Geschäfte an der Frankfurter Wertpapierbörse, Stand 03.01.2018.

[37] Vgl. Rehkugler (2003), Seite 167.

[38] Vgl. Schäfer; Barkow (2007), Seite 185.

[39] Vgl. ebenda, Seite 168.

[40] Vgl. Trübestein (2012), Seite 255.

[41] Vgl. Mändle (2017), Seite 105 ff.

[42] Vgl. Rehkugler (2003), Seite 170 f.

[43] Siehe § 255 Absatz 3 KAGB.

[44] Siehe § 255 KAGB.

[45] Siehe § 6 InvStG.

[46] Siehe § 20 Absatz 3 InvStG.

[47] Siehe § 139 KAGB.

[48] Vgl. Jahresbericht Deutsche Zweitmarkt AG et al., abgerufen am 24.03.2018.

[49] Siehe § 262 KAGB.

[50] Siehe § 172 Abs. 4 HGB.

[51] Vgl. Gondring (2009), Seite 21.

[52] Vgl. Francke (2010), Seite 226 ff.

[53] Vgl. Günther (2012), Seite 373.

[54] Vgl. Rendite und Risikokennzahlen für Immobilien, Seite 6 ff., abgerufen am 23.03.2018.

[55] Vgl. Definition REX der Deutsche Börse AG, abgerufen am 29.03.2018.

[56] Vgl. Francke (2010), Seite 15 ff.

[57] Vgl. Günther (2012), Seite 43.

[58] Vgl. Gondring (2010), Seite 76 ff.

[59] Vgl. BVI-Statistik: Risiko-Rendite-Indikator offener Immobilienfonds, abgerufen am 23.03.2018.

[60] Vgl. Günther (2012), Seite 34 ff.

[61] Vgl. Gondring (2010), Seite 73 ff.

[62] Vgl. NAREIT Correlations Analysis, abgerufen am 21.03.2018.

[63] Vgl. ebenda, Seite 41 ff.

[64] Vgl. Günther (2012), Seite 69 f.

[65] Vgl. Zajonz (2010), Seite 120 f.

Ende der Leseprobe aus 48 Seiten

Details

Titel
Der Beitrag indirekter Immobilien-Investments für den Kapitalaufbau bei Privatpersonen
Untertitel
Indirekte Immobilien-Investments im Vergleich
Hochschule
Steinbeis-Hochschule Berlin  (Center for Real Estate Studies)
Veranstaltung
Immobilienökonomie
Note
1,7
Autor
Jahr
2018
Seiten
48
Katalognummer
V439412
ISBN (eBook)
9783668791442
ISBN (Buch)
9783668791459
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Indirekte Immobilieninvestments, REITs, AIF, KAGB, Immobilien-AGs, Offene Immobilienfonds, Geschlossene Immobilienfonds, Rendite indirekter Immobilieninvestments, Risikokennzahlen für indirekte Immobilieninvestments
Arbeit zitieren
Matthias Gmach (Autor), 2018, Der Beitrag indirekter Immobilien-Investments für den Kapitalaufbau bei Privatpersonen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/439412

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Der Beitrag indirekter Immobilien-Investments für den Kapitalaufbau bei Privatpersonen



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden