Immobilien als Anlageform. Eine Risiko-Nutzenanalyse für den Immobilienmarkt Frankfurt am Main

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Immobilien als Anlageform
2.1 Besonderheiten von Immobilien und des Immobilienmarktes
2.2 Direkte Anlageform
2.3 Indirekte Anlageformen: Immobilienfonds, -aktien und -anleihen

3 Entwicklungen im ausgewählten Markt ?Frankfurt am Main“
3.1 Immobilien- und Mietpreisentwicklung
3.2 Renditeentwicklung

4 Risiken bei der Vermögensanlage bezogen auf die Immobilienanlage
4.1 Basisrisiken bei der Vermögensanlage
4.2 Risiken der Anlageform Immobilien
4.3 Chancen für Investoren

5 Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Immobilienanlageformen nach Handelbarkeit und Art der Kapitalbereitstellung

Abbildung 2: Inflationsraten und Gesamtrenditen von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1976

Abbildung 3: Anlagerendite privater Immobilienbesitzer in Deutschland (2011)

Abbildung 4: Indirekter Immobilienbesitz in Deutschland Stand 2012

Abbildung 5: Kaufpreis für Immobilieneigentum in Frankfurt am Main von 2004 - 2016

Abbildung 6: Durchschnittsmietpreis für Wohnimmobilien und Büroflächen in Frankfurt am Main von 2008 - 2016

Abbildung 7: Vervielfältiger ausgewählter Standorte

Abbildung 8: Spitzenmietrendite für Wohnimmobilien in Frankfurt am Main von 2005 bis 2015

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Ununterbrochen beschäftigen sich institutioneile und private Anleger unter Berücksichtigung des eigenen Risikoprofils mit der Zusammensetzung ihrer Asset­Allocation. Die Asset-Allocation ist die strukturierte Verteilung eines Anlagevermögens auf die unterschiedlichen Anlageklassen. Ziel ist es den Anlegernutzen zu maximieren. Dabei entscheidend sind die drei konkurrierenden Ziele: Sicherheit, Verfügbarkeit und Verzinsung, welche das magische Dreieck der Vermögensanlage bilden. Diese Ziele sind einem hohen Zielkonflikt unterworfen, da nicht alle Ziele gleichzeitig befriedigt werden können.¹ Die bedeutendsten Anlageklassen der Volkswirtschaft - gemessen am Volumen - sind Immobilien, Aktien und Anleihen. Alleine in Deutschland entspricht das Nettoanlagevermögen von Immobilien etwa 7,9 Billionen Euro (Stand 2015).²

Durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, welche den Leitzins auf 0,0 Prozent senkte, hat auch das Hypothekenzinsniveau 2016 seinen Tiefpunkt erreicht, wodurch bei vielen Investoren und Privatpersonen die Nachfrage nach Immobilien ansteigt. Zeitgleich steigt vor allem in den Großstädten Deutschlands die Bevölkerungszahl. Dagegen sind Bebauungsgrundstücke und bereits gebaute Wohnimmobilien begrenzt. Die Konsequenz ist ein Nachfrageüberhang und somit ein drastischer Preisanstieg in den gefragten Regionen. Dies ist auch in der Main-Metropole Frankfurt deutlich zu sehen. In Frankfurt und anderen Großstädten der Bundesrepublik wächst aufgrund der rasant steigenden Immobilienpreise die Angst vor einer drohenden Immobilienblase. Bundesflnanzminister Wolfgang Schäuble warnte bereits aufgrund der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der niedrigen Inflationsrate vor einer Preisentwicklung, die gefährlich werden könnte.³

Betrachtet man das Rhein-Main Gebiet, beschäftigen sich viele Anleger mit der Finanzmetropole Frankfurt. Doch wie rentabel ist der Immobilienmarkt Frankfurt noch für Anleger? Und inwieweit ist dieser von der Gefahr einer Immobilienblase betroffen? Im Folgenden wird die Immobilie als Anlageform betrachtet und am Beispiel Frankfurts Risiken und Nutzen gegenübergestellt und mit naheliegenden Immobilienmärkten verglichen.

2 Immobilien als Anlageform

Immobilienanlagen lassen sich gmndsätzlich in direkte und indirekte Immobilienanlagen unterteilen. Des Weiteren unterscheidet man die Handelbarkeit (börsengehandelt; nicht-börsengehandelt) von Immobilienanlagen und die Art der Kapitalbereitstellung (Eigenkapital, Fremdkapital) durch den Investor. Im Folgenden wird ausschließlich die eigenkapitalbasierte Kapitalbereitstellung erläutert.⁴

In Abbildung 1 werden die Anlageformen der Immobilien nach den oben genannten Kriterien geordnet. Nachdem in 2.1 die Besonderheiten des Immobilienmarktes und der Immobilie beschrieben werden, folgt in den Unterabschnitten 2.2 und 2.3 die Vorstellung der bedeutendsten Anlageformen von Immobilien.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In Anlehnung an: Geltner, D / Miller, N / Clayton, J / Eichholtz, p. (2007), s. 11

Abbildung 1 : Immobilienanlageformen nach Handelbarkeit und Art der Kapitalbereitstellung

2.1 Besonderheiten von Immobilien und des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt unterscheidet sich grundlegend von anderen Märkten und Anlageklassen. Immobilien können zwar in Form von Immobilienaktien oder anderen Beteiligungen an der Börse gehandelt werden und ähneln damit in einigen Aspekten dem Aktienmarkt, jedoch kann der Immobilienmarkt in Form von Direktanlagen kaum mit diesem verglichen werden. Immobilienanlagen verkörpern im Gegensatz zu den klassischen Anlagen Aktien, Anleihen und Rentenpapieren einen physischen Wert in Form eines bebauten Grundstückes. Daraus resultiert, dass ein kompletter Wertverlust ausgeschlossen ist. Darüber hinaus unterliegen sie im Vergleich zu den genannten Assetklassen geringen Wertschwankungen. Folglich hängt ihre Wertentwicklung langfristig kaum mit der Wertentwicklung anderen Anlageklassen zusammen, da sie untereinander in der Regel negativ korrelieren. Daher dienen Immobilienanlagen unter anderem der Diversifikation eines Portfolios.⁵

Beim Immobiliendirektinvestment ist üblicherweise die Erzielung von periodischen Renditen durch Mieten gegeben. Durch diese Mieteinnahmen kann ein regelmäßiges Einkommen erzielt werden. Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig und verändert sich somit über die Zeit. Somit ist eine Ertragserzielung bei einem späteren Verkauf möglich. Dies stellt ein Risiko und gleichzeitig eine Chance dar.⁶

In erster Linie ist der Immobilienmarkt sehr stark von Zinseffekten abhängig, da bei einer Immobiliendirektanlage, dem klassischen Hauskauf im eigentlichen Sinne, oftmals ein hoher Anteil an Fremdkapital bei Kreditinstituten aufgenommen wird. Eine kleine Änderung des Zinsniveaus hat demnach einen großen Effekt auf die Immobiliennachfrage. Dies ist an der derzeitigen Situation zu beobachten: Die Senkung des Leitzinses hat die Senkung des Hypothekenzinsniveaus nach sich gezogen. Die Konsequenz ist eine steigende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. In Folge dessen spricht man von einer hohen Zinselastizität der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt-⁷

Ein weiterer Aspekt ist der Inflationsschutz, welcher Immobilien im Wesentlichen durch ihre anhaltende Wertentwicklung langfristig nachgesagt wird. Geldvermögen ist der Inflation generell stärker ausgesetzt als Realvermögen. Realvermögen beschreibt in diesem Fall den Besitz von Immobilien, Edelmetallen oder andere mobile Anlagen. In nachfolgender Abbildung sind die Gesamtrenditen von Wohnimmobilien inklusive Preissteigerung und Mieteinnahmen im Vergleich zur Inflation von 1976 bis 2010 veranschaulicht.⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Inflationsraten und Gesamtrenditen von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1976

Zu entnehmen ist dem Diagramm, dass die Gesamtrendite tendenziell ähnlich verläuft wie die Inflationsrate. Bis auf wenige Ausnahmen unterstreicht dies die Aussage, dass Immobilienanlagen die Inflation ausgleichen. Zwischen 1976 und 1992 wurde die Inflation sogar bei weitem übertroffen. In dem Zeitraum konnten Überrenditen bis zu 15% erzielt werden. Weiterhin versucht die europäische Zentralbank die Inflation in Einklang mit dem Inflationsziel von zwei Prozentpunkten zu bringen. Durch Sachwertanlagen im Niedrigzinsniveau, wie beispielsweise Immobilien, versucht man die Inflation zu schlagen, um einen Vermögenserhalt oder eine Rendite über der Inflation zu realisieren.⁹ Für die Renditeberechnung in dieser Abbildung wurde ein Portfolio aus einer Vielzahl von Immobilien herangezogen. Bei Direktanlagen in nur eine Immobilie kann folglich aufgrund der fehlenden Diversifikation nicht von einem Inflationsausgleich ausgegangen werden.¹⁰

Die Informationsasymmetrie nimmt auf dem Immobilienmarkt ebenfalls eine große Bedeutung ein. Es handelt sich beim Immobilienmarkt um einen heterogenen Markt, da bei einem homogenen Markt nach Stackeiberg (1951) die Gleichartigkeitsbedingung erfüllt sein muss. Da sich Immobilien in den Eigenschaftsmerkmalen voneinander unterscheiden, liegt im Immobilienmarkt eine Heterogenität vor.¹¹ Diese Informationsasymmetrie kann in der freien Marktwirtschaft eine Ursache für Marktversagen sein. Dies ist auf Akerlofs Artikel ?The market for lemons“ (1970) zurückzuführen.¹² Nähere Erläuterungen dazu in 4.2? Risiken der Anlageform Immobilien bezogen auf den Immobilienmarkt Frankfurt am Main“.

Diese Heterogenität wird durch die Eigenschaft der Immobilität unterstrichen, welche die Immobilie standortgebunden macht und sich somit als Faktor nicht verändern lässt. Die Standortgebundenheit legt den Boden, sprich das Grundstück, als komplementäres Gut zum Gebäude zu Grunde. Der Standort beeinflusst darüber hinaus den Kaufpreis einer Immobilie und stellt somit einen zentralen Faktor bei der Wertbestimmung einer Immobilie dar. Dadurch ergibt sich die Besonderheit der Einmaligkeit jeder Immobilie.¹³

Weitere Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie, welche im Weiteren nur aufgeführt werden, sind die Langlebigkeit, die lange Produktionsdauer des Objektes, welche der Bau der Immobilie nach sich zieht und die Unteilbarkeit des Konsums einer Wohneinheit. Darüber hinaus ist beim Kauf einer Immobilie in der Regel ein großes Investitionsvolumen aufzubringen.¹⁴

2.2 Direkte Anlageform

Die direkte Anlageform unterscheidet sich deutlich von allen anderen Anlagemöglichkeiten im Bereich Immobilien. Bei der direkten Form erwirbt der Investor eine Immobilie direkt als natürliche oder juristische Person. Sie geht somit in den Besitz des Käufers über.¹⁵ Der Direkterwerb ist um einiges umfangreicher und demnach mit mehr Risiken verbunden, kann jedoch bei genauer Marktanalyse höhere Renditen erzielen.

Unter dem Aspekt der Losgröße hat man bei einer Direktanlage nicht die Möglichkeit, eine beliebig hohe Summe zu investieren, da der Kaufpreis für die Immobilie entrichtet werden muss. Dies erfordert in vielen Fällen - vor allem bei privaten Käufern und Anlegern - eine Aufnahme von Fremdkapital bei einem Kreditinstitut. Es ist somit für die direkte Anlage in Immobilien ein hoher Kapitaleinsatz notwendig. Darüber hinaus ist dies eine illiquide Investition, da durch den Kauf einer Immobilie ein langfristiges Investment eingegangen wird. Die Transaktionskosten stellen einen weiteren Kostenpunkt der Immobiliendirektanlage dar. Wesentlicher Bestandteil ist die Grunderwerbssteuer. Diese ist standortabhängig und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% (Stand 01.01.2014).¹⁶ Kleinere, jedoch nennenswerte Beiträge bei der Anschaffung sind Notarkosten (i.d.R. 0,5%) und eventuell auftretende Maklerprovisionen (zwischen 3,0% und 6,0%), welche wiederum standortabhängig sind und je nach Immobilientyp variieren können.

Weiter sollten anfallende Kosten nicht außer Acht gelassen werden.

Bewirtschaftungskosten fallen direkt für den Anleger und somit Eigentümer an. Dies sind alle Kosten, welche nicht durch die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie können je nach Immobilienanlagevolumen stark variieren. Diese Fixkosten würden demnach bei einer größeren Anzahl von Objekten degressiv verlaufen. Für die Rentabilität einer Direktanlage ist das Anlagevolumen aufgrund der Kosten somit ein wichtiger Faktor.¹⁷

Ein weiterer Faktor ist die Informationstransformation und -transparenz. Bei der Immobiliendirektanlage sind fundierte Kenntnisse, vor allem in den regionalen Immobilienmärkten essentiell, da der Standort ein entscheidender Faktor für die Wertsteigerung und die Konstanz der Mieterträge ist. Dieser Faktor der Information stellt sich dementsprechend vor allem für private und kleine institutioneile Anleger als Risiko dar. Ist es dem Anleger finanziell nicht möglich, mehrere Immobilien zu kaufen, trägt er das sogenannte unsystematische Risiko, welches ausschließlich durch Diversifikation des Portfolios gemindert werden kann. Dies bedeutet ein Anleger kann dieses Risiko durch den Kauf mehrerer Immobilien in unterschiedlichen Lagen oder durch das Heranziehen weiterer Anlageklassen minimieren.¹⁸ Nähere Erläuterungen zum Risiko und den Chancen des Diversifikationseffekts in 4.2? Risiken der Anlageform Immobilien“.

Betrachtet man die Anlagerendite privater Immobilienbesitzer in Deutschland wird deutlich, dass die Renditen sehr unterschiedlich sein können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Anlagerendite privater Immobilienbesitzer in Deutschland (2011)

Sichtbar wird, dass 15 % der Immobilienbesitzer eine negative Anlagerendite erzielen. Dies ist teilweise mit dem Leerstand der Immobilien zu erklären. Die Leerstandsquote für Immobilien in Deutschland für das Jahr 2011 lag etwa bei 4,4 %.¹⁹ Diese Quote ist jedoch sehr Standort- und demnach nachfrageabhängig und kann somit je nach Region und Bundesland sehr stark schwanken. Die Anlegermehrheit erzielt eine Rendite zwischen 0 und 4 Prozentpunkten. Deutlich wird, dass die Informationstransformation und -transparenz eine wichtige Rolle spielt. Etwa 10% der Anleger konnten 2011 eine Rendite über 6% erzielen. Dies resultiert unter anderem aus fundierten regionalen Marktkenntnissen.

2.3 Indirekte Anlageformen: Immobilienfonds, -aktien und -anleihen

Indirekte Immobilienanlagen bilden nicht nur eine Alternative zu den standardisierten Anlageklassen, sondern haben auch ihre Vorzüge gegenüber Immobiliendirektanlagen. Vor allem in den Punkten Investitionsvolumen und Risikostreuung. Bei indirekten Anlagen kann von einem derartig hohen Investitionsvolumen abgesehen werden, da Anleger die Möglichkeit haben, auch mit kleinerem Kapitaleinsatz Investitionen zu tätigen. Eine Risikostreuung - oder auch Risikodiversifizierung genannt - kann durch die indirekte Anlageformen ebenso erreicht werden, da bei der indirekten Anlage mehrere Immobilien unterschiedlicher Art und Weise gebündelt werden. Im Vergleich zur Direktanlage ist sie außerdem wesentlich fungibler und der Kauf ist mit geringeren Transaktionskosten verbunden.²⁰ Ein weiterer Aspekt ist die Liquidität. Indirekte Immobilieninvestments können größtenteils jederzeit an der Börse gekauft und verkauft werden (Ausnahme: geschlossene Immobilienfonds).²¹

Folgende Abbildung zeigt die Verteilung von indirektem Immobilienbesitz in Deutschland. Das Anlagevolumen in indirekten Immobilienanlagen lag zu diesem Zeitpunkt (Stand 2012) bei 140 Mrd. Euro.²² Im Jahre 2015 konnte alleine in den ersten drei Quartalen ein Nettokapitalzufluss von fast 14 Milliarden Euro festgesteht werden. Dies ist eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 42%.²³ Indirekter Immobilienbesitz erlangt somit immer mehr Bedeutung im Portfolio vieler Anleger.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Indirekter Immobilienbesitz in Deutschland Stand 2012

Immobilienfonds, welche einen Anteil von über 90% an dem indirekten Immobilienbesitz in Deutschland halten (Stand 2012), unterteilt man in offene (OIF) und geschlossene (GIF) Immobilienfonds. Unter einem Fonds ist allgemein ein bestimmter Geldvorrat zur Finanzierung bestimmter Zwecke zu verstehen.²⁴ Bei Immobilienfonds besteht die Kapitalanlage folglich im Wesentlichen aus Grundstück und Gebäude. Das Kapital für die Finanzierung wird durch Zeichnung von Anlegern einmalig aufgelegt, kann jedoch auch über einen monatlichen Sparplan erworben werden. Fondsgesellschaften für offene Immobilieninvestments tragen oftmals die

[...]

¹ Vgl. Fritz, s. (2008), S.297 f.

² Vgl. Statistisches Bundesamt (2016a), s. 330

³ Vgl. Maurer, p. (2014), S.3

⁴ Vgl. Geltner, D / Miller, N / Clayton, J / Eichholtz, p. (2007), s.l 1

⁵ Vgl. List, T. (2009), S.9

⁶ Vgl. steininger, B. (2015), s. 12

⁷ Vgl. Eisenhut, p. (2015), S.2

⁸ Vgl. Sebastian, s. / Steininger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), s. 17

⁹ Vgl. Pöpsel, F. (2017), S.5 f.

¹⁰ Vgl. Sebastian, s. / Steininger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), s. 17

¹¹ Vgl. Prinz zu Sayn-Wittgenstein-Berleburg, N. (2008), s. 9

¹² Vgl. Babi, A. (2013), S.27

¹³ Vgl. Brauer, K. (2013), s.llf.

¹⁴ Vgl. Georgi, A. (2002), S.21

¹⁵ Vgl. Steimnger, B. (2015), s. 8

¹⁶ j Vgl. Glatte, T. (2014), S.276

¹⁷ Vgl. Sebastian, s. / Steimnger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), s. 8 ff.

¹⁸ Vgl. Sebastian, s. / Steininger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), s. 8 ff.

¹⁹ Statistisches Bundesamt (2013), s. 37

²⁰ Vgl. Lindauer, J. (2010), S.213

²¹ Vgl. Gabriel, L. (2010), S.30

²² Vgl. Roebke, J. (2012), s. 5

²³ Vgl. Leykam, M. (2015), s.5

²⁴ Investmentgesetz, §2 BGBl. I, s. 2676