Wichtige Herausforderungen und Chancen für Wohnungsgenossenschaften auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Ergebnisse einer PESTEL-Analyse

Wichtige Herausforderungen und Chancen für Wohnungsgenossenschaften auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Ergebnisse einer PESTEL-Analyse

1. Einleitung

Die vorliegende Arbeit untersucht den deutschen Wohnungsmarkt auf auffällige Veränderungen und Trends, die in Zukunft für deutsche Wohnungsgenossenschaften von Relevanz sein können. Ziel ist es somit, die wichtigsten Herausforderungen der Wohnungsbranche zu benennen und zu analysieren. Als Werkzeug hierzu dient die PESTEL-Analyse, die im folgenden Abschnitt beschrieben wird. Dabei wird insbesondere auf die einzelnen Segmente dieses Analysetools eingegangen. Anschließend werden die Ergebnisse der Literaturrecherche nach dem PESTEL-Schema analysiert, sodass die für die Branche relevanten Trends herausgearbeitet und bewertet werden können. Die Reihenfolge der verschiedenen Segmente weicht dabei von dem Schema ab, um eine logische Verknüpfung zwischen den einzelnen Einflussfaktoren herstellen zu können.

2.Theoretische Grundlage – Die PESTEL-Analyse

PESTEL ist ein Akronym und steht für politische (engl. political), ökonomische (engl. economic), soziokulturelle (engl. socio-cultural), technologische (engl. technological), ökologische (engl. ecological) und rechtliche (engl. legal) Einflussfaktoren.¹ Die PESTEL-Analyse dient als Tool zur Untersuchung des Makroumfeldes eines Unternehmens.² Chancen und Risiken sollen durch diese Analyse frühzeitig erkannt und in den Strategiefindungsprozess integriert werden.³ Zu jedem der sechs Segmente sind in Abbildung 3 beispielhafte Einflussfaktoren, die für Unternehmen relevant sein können, dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Einzelne Einflussfaktoren der PESTEL-Analyse

(Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Oehlrich und Dahmen, 2013)

3. Die PESTEL-Analyse zu Wohnungsgenossenschaften

3.1. Rechtliche Einflussfaktoren

Die Rechtsform der Genossenschaft ist im GenG definiert. Der im §1 GenG festgelegte Förderzweck besagt, dass die Genossenschaft die „Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern“ hat.⁴ Der Großteil von Wohnungsgenossenschaften hat es sich zum Förderzweck gemacht, bezahlbaren Wohnraum für seine Mitglieder zu schaffen.⁵ Im Gegensatz zu Wohnungsbauunternehmen anderer Rechtsformen, steht nicht die Gewinnerwirtschaftung im Vordergrund, sondern die Zufriedenheit der Mitglieder mit den Leistungen der Genossenschaft. Dieser Aspekt wird auch „MemberValue“ genannt und erfordert von Seiten des Vorstandes eine stetige Auseinandersetzung mit den Wünschen und Bedürfnissen der Mitglieder. Die Steigerung des MemberValues als höchste Priorität der Genossenschaften erfordert folglich eine hohe Planungskomplexität.⁶

3.2. Ökonomische Einflussfaktoren

Betrachtet man die ökonomischen Einflussfaktoren, so sind insbesondere die folgenden für Wohnungsgenossenschaften von Bedeutung: Neben dem Bevölkerungswachstum in Bezug auf die allgemeine Wohnungsnachfrage und das Preisniveau ist zu klären, inwiefern sich das durchschnittliche Einkommen, die Kaufkraft sowie die Leitzinsentwicklung in Bezug auf Mietausgaben beziehungsweise Investitionen in Eigentum auswirken.⁷

Zwischen den Jahren 2011 und 2016 nahm die Bevölkerung trotz durchschnittlichem Geburtenrückgang um knapp 2,5 Millionen Menschen zu. Dies lässt sich unter anderem auf die starke Zuwanderung sowie auf die demografische Alterung zurückführen.⁸ Experten schätzen, dass in Deutschland insgesamt rund 400.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden müssten, um den Markt zu sättigen.⁹ Laut dem Wohnungsbauunternehmen Vonovia wurden im Jahre 2018 allerdings nur knapp 300.000 neue Wohnungen geschaffen.¹⁰ Der Mangel an Neubauten lässt sich insbesondere auf fehlende Baugrundstücke in Metropolregionen, die durch hohe Nachfrage steigenden Baupreise sowie Kapazitätsengpässe aufgrund von Fachkräftemangel zurückführen. Dennoch kann diesbezüglich kein direkter Rückschluss auf die Nachfrage erfolgen, da differenziert werden muss. Während urbanes Wohnen immer populärer wird und es insbesondere die junge Generation vermehrt in Großstädte mit vielfältigen Weiterbildungsangeboten zieht, steigt die Nachfrage lediglich in den Städten, nicht jedoch auf dem Land. Leerstände außerhalb ländlicher Regionen und Wohnraummangel in den Ballungszentren sind das Resultat. Diese Entwicklung wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen und folglich Genossenschaften in ländlichen Regionen herausfordern, ihre Wohnungen sowie das direkte Umfeld so mitzugestalten, dass ihnen ihre Mitglieder erhalten bleiben.¹¹

Die Prinzipien der Mikroökonomie besagen, dass bei steigender Nachfrage und geringfügig gestiegenem Angebot das Preisniveau steigt.¹² Dies lässt sich auch auf dem Wohnungsmarkt in Großstädten beobachten. Nicht nur das verleitet einen Großteil der Bevölkerung zu einem Kauf von Eigentumswohnungen in der Hoffnung auf eine anziehende Wertsteigerung. Der seit dem Jahre 2015 andauernde niedrige Leitzinssatz der EZB trägt nach wie vor zur hohen Investitionsbereitschaft in Immobilien bei. Geringe Zinserträge auf Tages- und Festgeldkonten stehen im Gegensatz zu günstigen Kreditbedingungen, sodass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stark anstieg.¹³ Diese Entwicklung beobachte auch die WirtschaftsWoche, die berichtete, dass sich die Suchaufrufe von Eigentumswohnungen in Städten in den Jahren 2010 bis 2016 verdoppelten. Die Suchanfragen nach Mietwohnungen seien demnach nur halb so stark gestiegen.¹⁴ Doch der Trend ist in vielen deutschen Städten rückläufig. Laut der GfK Kaufkraftstudie wird die Kaufkraft in 2019 mit einem Nettoeinkommen von 763 Euro mehr als im Vorjahr um nominal 3,3% ansteigen, sodass durchschnittlich mehr pro-Kopf-Wohngeld zur Verfügung stehen wird.¹⁵ Doch auch die Kaufpreise in den sieben größten Städten Deutschlands sind um durchschnittlich 11% gestiegen, während die Mietpreise nur einen Anstieg von knapp 6% im Vergleich zum Vorjahr verbuchten. Auch wenn bei der hohen Differenz zwischen dem Anstieg der Mieten und dem Anstieg der Kaufpreise die Mietrenditen der Vermieter sinken, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen im Gegensatz zu Wohneigentum wieder zunehmen. Der Vermietungsmarkt ist folglich für Genossenschaften mit städtischen Wohnungen nicht gefährdet.¹⁶

3.3. Soziokulturelle Einflussfaktoren

Während das reale Einkommen der Bevölkerung steigt, beziehen jedoch mehr Menschen Niedrigeinkommen.¹⁷ Die Einkommensverteilung sowie die demografische Bevölkerungsentwicklung und -struktur gehören zu soziokulturellen Einflussfaktoren, die sich für Wohnungsbaugenossenschaften im Hinblick auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als wichtig erweisen. Auch der Lebensstil und die Mobilität werden bei der Planung von Bauprojekten berücksichtigt, um die Zufriedenheit der Mitglieder zu steigern und somit zu dem MemberValue beizutragen.¹⁸

Bislang veröffentlichte das Bundesministerium für Arbeit und Soziales lediglich eine Armutsrisikoquote bis zum Jahre 2015. In den Jahren 2012 bis 2015 steigerte sich diese um insgesamt 2,3% auf 16,8% und lässt sich auf das Bevölkerungswachstum durch Flüchtlinge zurückführen.¹⁹ Angesichts der steigenden Mietpreise in Metropolregionen gerät die einkommensschwache Bevölkerungsgruppe zunehmend unter Druck und bietet für Wohnungsbaugenossenschaften weiterhin Anlass, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.

Zu der einkommensschwachen Gruppe der Bevölkerung zählen auch Rentner, deren Lebensunterhalt ebenfalls stark begrenzt ist. Die monatliche Standardrente eines Versicherten in der allgemeinen Rentenversicherung betrug im Bundesdurchschnitt 2018 rund 1411 Euro. Steigende Mietpreise belastet diese Bevölkerungsgruppe folglich stark.²⁰ In der Abbildung 4 ist die demografische Alterung klar erkennbar. Laut Schätzungen des Statistischen Bundesamtes wird die Anzahl der Bevölkerung über 65 Jahre in den nächsten zehn Jahren von 22% auf 26% ansteigen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bevölkerungsstruktur im Vergleich (2018 und 2028)

(Quelle: Statistisches Bundesamt, kein Datum)

Die demografische Alterung lässt schlussfolgern, dass für diese Bevölkerungsgruppe nicht nur die Nachfrage nach bezahlbarem und barrierefreiem Wohnraum, sondern ebenfalls die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum in Kombination mit Pflegedienstleistungen steigen wird. Wohnungsgenossenschaften sind im Wettbewerb zukünftig somit vermehrt aufgefordert, Pflegedienstleistungen in ihr Angebot zu integrieren beziehungsweise bestehende auszubauen.²¹

[...]

¹ Vgl. Cadle. 2010. 3-6.

² Vgl. Yüksel. 2012. 52-53.

³ Vgl. Oehlrich und Dahmen. 2013.

⁴ Beuthien. 2018.

⁵ Vgl. Beuerle. 2014.

⁶ Vgl. Böttinger. 2009.

⁷ Vgl. Beuerle. 2014.

⁸ Vgl. Statistisches Bundesamt. 2017.

⁹ Vgl. Kersting. 2017.

¹⁰ Vgl. Vonovia SE. 2019.

¹¹ Vgl. Stappel. 2018.

¹² Vgl. Pindyck und Rubinfeld. 2015.

¹³ Vgl. Henger. 2016.

¹⁴ Vgl. Hoyers. 2016.

¹⁵ Vgl. Growth from Knowledge. 2018.

¹⁶ Vgl. WirtschaftsWoche. 2018.

¹⁷ Vgl. Grabka und Groebel. 2018. 449-459.

¹⁸ Vgl. Zumdick. 2015.

¹⁹ Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales. 2018.

²⁰ Vgl. Deutsche Rentenversicherung. 2018.

²¹ Vgl. Van Suntum 2016. 307-325.