Diese Arbeit gibt einen Überblick über die ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien, die in Single Family Offices gebündelt sind. Da die gewählte Rechtsform eines Single Family Office oft primär von familiären und erst sekundär von betriebswirtschaftlichen Zielen abhängig ist, wird im eng begrenzten Rahmen dieser Arbeit wo notwendig auf die unterschiedliche Behandlung von Kapital- und Personengesellschaften eingegangen.
Eine Betrachtung von in direktem persönlichen Eigentum befindlichen Immobilien erfolgt nicht. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass häufig auch die Treasury-Abteilung eines noch aktiven mittelständischen Unternehmens als Family Office der Eigentümerfamilie fungiert, da der Großteil des Familienvermögens i.d.R. im Unternehmen gebunden ist. Nach der Klärung wichtiger Begriffe und der Einordnung von Immobilieninvestments im Steuerrecht erfolgt eine Darstellung der grundsätzlichen ertragsteuerlichen Behandlung von Immobilienverkäufen aus Betriebsvermögen. Desweiteren wird auf Besonderheiten hingewiesen, die für die steueroptimale Nutzung von Gestaltungsalternativen von Bedeutung sind. Diese Arbeit beschränkt sich dabei ausschließlich auf ertragsteuerliche Betrachtungen.
"Half of the world’s wealth is in real estate" – so sieht es der Starinvestor Warren Buffet. Die Aussage zeigt die hohe Bedeutung von Immobilien im Gesamtvermögenskontext. In Deutschland sind die Immobilienvermögen zwischen 1999 und 2016 von etwa 4,3 Billionen Euro auf 7,1 Billionen Euro gewachsen. Dabei machen Wohnimmobilien mit ca. 4,3 Billionen Euro den größten Anteil aus. Dieses Vermögen ist sehr ungleich verteilt. So hält das reichste Fünftel der Deutschen über 75 Prozent des Immobilienvermögens. Dabei verfügen wohlhabende Familien mit ihren verzweigten Familiensträngen oft über ein jahrzehntelang gewachsenes Immobilienvermögen. Dieses Vermögen wird häufig in sogenannten Family Offices gebündelt, die in Form von Personen- und Kapitalgesellschaften in Erscheinung treten. Dabei handelt es sich nicht selten um die fortgeführten juristischen Mäntel ehemals operativer großer mittelständischer Firmen, die neben unterschiedlichsten Assetklassen und Direktbeteiligungen an Unternehmen auch große Immobilienportfolien halten.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
a. Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
b. Family Offices als Immobilieninvestoren
B. Grundlegendes
a. Der Begriff des Veräußerungsgewinns
b. Der Begriff von Gebäude und Grund und Boden im Steuerrecht
c. Zuordnung von Immobilien zum Betriebsvermögen
C. Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen
a. Abgrenzung Veräußerung im engeren und im weiteren Sinn
b. Besonderheiten im Rahmen von Immobilienveräußerungen
i. Übertragung von Immobilien zwischen Betriebsvermögen
ii. Immobilien als wesentliche Betriebsgrundlage
D. Ertragsteuerliche Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen
a. Grundsätzliches zur Senkung der Steuerlast
b. Erfolgsneutrale Übertragung stiller Reserven mittels §6b EStG
i. Hintergrund zur Existenz des §6b EStG
ii. Berechtigung, Übertragung und Anwendungsvoraussetzungen
iii. Immobilien als begünstigte Güter
iv. Übertragung stiller Reserven
v. Grenzen des §6b EStG und Gestaltungsoptionen
c. Steuervorteile bei der Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen
i. Anteile im Betriebsvermögen von Kapitalgesellschaften
ii. Anteile im Betriebsvermögen von Personengesellschaften
E. Zusammenfassung und Fazit
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit analysiert die ertragsteuerlichen Implikationen und Optimierungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von Immobilien, die innerhalb von Single Family Offices gehalten werden, um das Familienvermögen langfristig zu sichern und zu mehren.
- Ertragsteuerliche Behandlung von Immobilien im Betriebsvermögen
- Abgrenzung und steuerliche Einordnung von Immobilieninvestments
- Gestaltungsspielräume durch §6b EStG zur Übertragung stiller Reserven
- Nutzung steuerlicher Vorteile bei der Veräußerung von Unternehmensanteilen
- Risikominimierung bei Portfolioanpassungen im Family Office Kontext
Auszug aus dem Buch
b. Family Offices als Immobilieninvestoren
„Half of the world’s wealth is in real estate” – so sieht es der Starinvestor Warren Buffet. Die Aussage zeigt die hohe Bedeutung von Immobilien im Gesamtvermögenskontext. In Deutschland sind die Immobilienvermögen zwischen 1999 und 2016 von etwa 4,3 Billionen Euro auf 7,1 Billionen Euro gewachsen. Dabei machen Wohnimmobilien mit ca. 4,3 Billionen Euro den größten Anteil aus. Dieses Vermögen ist sehr ungleich verteilt. So hält das reichste Fünftel der Deutschen über 75 Prozent des Immobilienvermögens. Dabei verfügen wohlhabende Familien mit ihren verzweigten Familiensträngen oft über ein jahrzehntelang gewachsenes Immobilienvermögen. Dieses Vermögen wird häufig in sogenannten Family Offices gebündelt, die in Form von Personen- und Kapitalgesellschaften in Erscheinung treten.
Dabei handelt es sich nicht selten um die fortgeführten juristischen Mäntel ehemals operativer großer mittelständischer Firmen, die neben unterschiedlichsten Assetklassen und Direktbeteiligungen an Unternehmen auch große Immobilienportfolien halten. In einer Studie hat das Multi Family Office Famos Immobilien diverse Single und Multi Family Offices zu deren Immobilieninvestments befragt. Das durchschnittlich verwaltete Vermögen lag bei 1,1 Milliarden Euro, wovon ein Drittel in Immobilien investiert ist; davon mit 80% der größte Teil in direkten Immobilienanlagen. Die Finanz- und Schuldenkrise und die damit einhergehende Niedrigzinsphase hat die Sachwertpräferenz in allen Einkommens- und Vermögenssegmenten deutlich verstärkt.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Diese Einleitung erläutert die Zielsetzung der Arbeit, den Fokus auf Single Family Offices zu legen und die Grundlagen für eine ertragsteueroptimierte Immobilienverwaltung zu schaffen.
B. Grundlegendes: Dieses Kapitel definiert steuerrechtliche Kernbegriffe wie den Veräußerungsgewinn sowie die Abgrenzung von Gebäude und Grund und Boden.
C. Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen: Hier wird analysiert, wie Veräußerungen steuerlich behandelt werden und welche Besonderheiten bei der Übertragung von Betriebsvermögen sowie wesentlichen Betriebsgrundlagen bestehen.
D. Ertragsteuerliche Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen: Das Hauptkapitel untersucht konkrete Strategien, insbesondere die Anwendung von §6b EStG zur Übertragung stiller Reserven und steuerliche Aspekte beim Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen.
E. Zusammenfassung und Fazit: Das Fazit resümiert, dass eine vorausschauende Steuerstrategie für Family Offices essenziell ist, um Steuerstundungseffekte in tatsächliche Steuerspareffekte umzuwandeln.
Schlüsselwörter
Family Office, Immobilien, Ertragsteuer, Veräußerungsgewinn, Betriebsvermögen, §6b EStG, stille Reserven, Reinvestition, Steuerplanung, Kapitalgesellschaft, Personengesellschaft, Gewerbesteuer, Vermögensverwaltung, Immobilienportfolio, Steuerstundung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit behandelt die ertragsteuerlichen Herausforderungen und Gestaltungsspielräume bei der Veräußerung von Immobilien, die innerhalb von Family Offices gehalten werden.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Zentrum stehen die steuerliche Einordnung von Immobilien, die Aufdeckung stiller Reserven und die verschiedenen Möglichkeiten der steuerneutralen Übertragung.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist ein Überblick über steueroptimale Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilienveräußerungen, um die langfristige Bewahrung und Mehrung des Familienvermögens zu unterstützen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Analyse steuerrechtlicher Vorschriften, der einschlägigen Fachliteratur sowie relevanter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil konzentriert sich auf die praktische Anwendung des §6b EStG und die steuerlichen Vor- und Nachteile bei der Veräußerung von Immobilien oder Anteilen an Immobiliengesellschaften.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Family Office, stille Reserven, Reinvestitionsrücklage (§6b EStG) und betriebliche Vermögensverwaltung charakterisiert.
Wie unterscheidet sich die Behandlung bei Personen- und Kapitalgesellschaften?
Die Arbeit differenziert insbesondere bei der Veräußerung von Anteilen (Teileinkünfteverfahren vs. §8b KStG) und bei der Zuordnung von Immobilien zum Sonderbetriebsvermögen.
Warum ist das Thema für Family Offices relevant?
Da Family Offices auf Generationen angelegt sind, ist eine aktive Portfoliosteuerung notwendig, wobei steuerliche Belastungen durch Veräußerungen die Renditen schmälern und daher rechtzeitig geplant werden müssen.
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- Michael Ibron (Author), 2019, Ertragsteuerliche Behandlung und Gestaltungsmöglichkeiten bei Portfolioanpassungen in den Immobilienbeständen von Family Offices, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/507592
