Diese Arbeit gibt einen Überblick über die ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien, die in Single Family Offices gebündelt sind. Da die gewählte Rechtsform eines Single Family Office oft primär von familiären und erst sekundär von betriebswirtschaftlichen Zielen abhängig ist, wird im eng begrenzten Rahmen dieser Arbeit wo notwendig auf die unterschiedliche Behandlung von Kapital- und Personengesellschaften eingegangen.
Eine Betrachtung von in direktem persönlichen Eigentum befindlichen Immobilien erfolgt nicht. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass häufig auch die Treasury-Abteilung eines noch aktiven mittelständischen Unternehmens als Family Office der Eigentümerfamilie fungiert, da der Großteil des Familienvermögens i.d.R. im Unternehmen gebunden ist. Nach der Klärung wichtiger Begriffe und der Einordnung von Immobilieninvestments im Steuerrecht erfolgt eine Darstellung der grundsätzlichen ertragsteuerlichen Behandlung von Immobilienverkäufen aus Betriebsvermögen. Desweiteren wird auf Besonderheiten hingewiesen, die für die steueroptimale Nutzung von Gestaltungsalternativen von Bedeutung sind. Diese Arbeit beschränkt sich dabei ausschließlich auf ertragsteuerliche Betrachtungen.
"Half of the world’s wealth is in real estate" – so sieht es der Starinvestor Warren Buffet. Die Aussage zeigt die hohe Bedeutung von Immobilien im Gesamtvermögenskontext. In Deutschland sind die Immobilienvermögen zwischen 1999 und 2016 von etwa 4,3 Billionen Euro auf 7,1 Billionen Euro gewachsen. Dabei machen Wohnimmobilien mit ca. 4,3 Billionen Euro den größten Anteil aus. Dieses Vermögen ist sehr ungleich verteilt. So hält das reichste Fünftel der Deutschen über 75 Prozent des Immobilienvermögens. Dabei verfügen wohlhabende Familien mit ihren verzweigten Familiensträngen oft über ein jahrzehntelang gewachsenes Immobilienvermögen. Dieses Vermögen wird häufig in sogenannten Family Offices gebündelt, die in Form von Personen- und Kapitalgesellschaften in Erscheinung treten. Dabei handelt es sich nicht selten um die fortgeführten juristischen Mäntel ehemals operativer großer mittelständischer Firmen, die neben unterschiedlichsten Assetklassen und Direktbeteiligungen an Unternehmen auch große Immobilienportfolien halten.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
a. Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
b. Family Offices als Immobilieninvestoren
B. Grundlegendes
a. Der Begriff des Veräußerungsgewinns
b. Der Begriff von Gebäude und Grund und Boden im Steuerrecht
c. Zuordnung von Immobilien zum Betriebsvermögen
C. Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen
a. Abgrenzung Veräußerung im engeren und im weiteren Sinn
b. Besonderheiten im Rahmen von Immobilienveräußerungen
i. Übertragung von Immobilien zwischen Betriebsvermögen
ii. Immobilien als wesentliche Betriebsgrundlage
D. Ertragsteuerliche Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen
a. Grundsätzliches zur Senkung der Steuerlast
b. Erfolgsneutrale Übertragung stiller Reserven mittels §6b EStG
i. Hintergrund zur Existenz des §6b EStG
ii. Berechtigung, Übertragung und Anwendungsvoraussetzungen
iii. Immobilien als begünstigte Güter
iv. Übertragung stiller Reserven
v. Grenzen des §6b EStG und Gestaltungsoptionen
c. Steuervorteile bei der Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen
i. Anteile im Betriebsvermögen von Kapitalgesellschaften
ii. Anteile im Betriebsvermögen von Personengesellschaften
E. Zusammenfassung und Fazit
F. Literatur- und Quellenverzeichnis
G. Anlagen
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