Der Wert von Immobilien ist in vielen wirtschaftlichen Bereichen von erheblicher Bedeutung. Umfangreiches Immobilienvermögen wird bei Unternehmen zunehmend als integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie gesehen. 2 Dementsprechend rückt der Wert der eigenen Immobilien vermehrt in das Interesse von Anteilseignern und Geschäftsführung. Besonders beim Kauf, Verkauf oder Tausch einer Immobilie spielen „richtige“ Werte ein große Rolle, wie etwa bei folgenden betriebswirtschaftlichen Sachverhalten: Veräußerung von Unternehmen oder Unternehmensteilen mit Immobilienvermögen Veräußerung einzelner Liegenschaften z.B. um sie zurückzuleasen („sale and lease back“) Integration des Immobilienvermögens in eine wertorientierte Unternehmenssteuerung Prüfung des Bilanzansatzes z.B. zur Ermittlung von Abwertungsbedarf oder stillen Reserven Bedeutsam sind Wertfeststellungen auch auf dem Gebiet des Versicherungs-und Kreditwesens, sowie im Rahmen des öffentlichen Baurechts wie beispielsweise bei Enteignungen. In der Immobilienwirtschaft sowie bei allen zivilrechtlichen Angelegenheiten mit Grundstücksbezug ist der zu ermittelnde Marktwert einer Immobilie, der [...]
Inhaltsverzeichnis
I. EINLEITUNG
1. Einführende Betrachtung
2. Definitionen
II. DER VON SACHVERSTÄNDIGEN ERMITTELTE VERKEHRSWERT EINES GRUNDSTÜCKS
1. Rechtsgrundlagen: Das Baugesetzbuch (BauGB), die Wertermitt- lungsverordnung (WertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
2. Gutachterausschüsse
a. Zusammensetzung und rechtliche Stellung
b. Aufgaben
3. Ermittlung des Verkehrswertes
a. Legaldefinition
c. Rechtliche Gegebenheiten
d. Tatsächliche Eigenschaften
e. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse
III. BEWERTUNGSVERFAHREN
1. Vergleichswertverfahren
a. Anwendungsbereich
b. Bodenwertermittlung
c. Bewertung der Bodenwertansätze
2. Das Sachwertverfahren
3. Ertragswertverfahren
a. Anwendungsbereich
b. Schema der Ertragswertermittlung
c. Würdigung und Erweiterung des Verfahrens
4. Die allgemeine Barwertmethode (Discounted Cash Flow-Verfahren)
5. Vergleich von klassischem Ertragswertverfahren und DCF-Methode
IV. IMMOBILIENBEWERTUNG NACH IAS
V. RESÜMEE UND AUSBLICK
Zielsetzung und Themen
Die Arbeit verfolgt das Ziel, das Konzept des Verkehrswerts von Immobilien sowie die gängigen Wertermittlungsverfahren zu erläutern, wobei der Schwerpunkt auf der Bewertung ertragsorientierter Objekte und einem Vergleich zwischen dem klassischen Ertragswertverfahren und der DCF-Methode unter Berücksichtigung deutscher und internationaler Rechtsgrundlagen liegt.
- Rechtliche Grundlagen der Grundstücksbewertung (BauGB, WertV).
- Methodik und Anwendung der Gutachterausschüsse.
- Detaillierte Analyse des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens.
- Gegenüberstellung des klassischen Ertragswertverfahrens und der DCF-Methode.
- Einordnung der Immobilienbewertung in den Kontext der International Accounting Standards (IAS).
Auszug aus dem Buch
3. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren gilt als das älteste schriftlich überlieferte Wertmittlungsverfahren. Es findet sich schon in der Bibel. Im 3. Buch Mose heißt es in Kap. 25, Vers 14 und 15, dass keiner seinen Bruder beim Grundstückshandel übervorteilen solle, „sondern nach der Zahl der Jahre vom Halljahr (in dem aller Boden zurückfiel) an sollst Du es von ihm kaufen und was die Jahre hernach tragen mögen, so hoch soll er Dirs verkaufen“. Es wird also deutlich eine Bewertung auf Basis von zukünftigen Zahlungsströmen beschrieben. Das ist im deutschen Ertragswertverfahren bis heute der Fall. Es geht um nachhaltig erwirtschaftete Erträge in einem Zeitraum. Im Grundstücksverkehr werden diese als (Verkehrs-)Wert betrachtet.
Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 15 Abs. 1 WertV). Der Bodenwert wird, wie auch beim Sachwertverfahren, in der Regel durch das Vergleichswertverfahren bestimmt (§ 15 Abs. 2 WertV). Der Ertragswert der baulichen Anlagen bestimmt sich nach dem kapitalisierten Reinertrag der Gebäude. Die Summe beider Werte ergibt den Ertragswert eines Grundstücks.
Zusammenfassung der Kapitel
I. EINLEITUNG: Dieses Kapitel führt in die betriebswirtschaftliche Bedeutung von Immobilienwerten ein und definiert die zentralen Begriffe rund um Grundstücke und Immobilien.
II. DER VON SACHVERSTÄNDIGEN ERMITTELTE VERKEHRSWERT EINES GRUNDSTÜCKS: Hier werden die gesetzlichen Grundlagen der Wertermittlung sowie die Rolle und Aufgaben der Gutachterausschüsse und die Definition des Verkehrswerts detailliert dargelegt.
III. BEWERTUNGSVERFAHREN: Dieses Kapitel erläutert die drei wesentlichen Verfahren zur Wertermittlung (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) und vergleicht das klassische Ertragswertverfahren mit der DCF-Methode.
IV. IMMOBILIENBEWERTUNG NACH IAS: Es wird die Differenzierung zwischen betrieblich genutzten Immobilien und Renditeliegenschaften unter Berücksichtigung internationaler Rechnungslegungsstandards beleuchtet.
V. RESÜMEE UND AUSBLICK: Das Fazit fasst die Relevanz der Verfahren zusammen und wirft einen Blick auf die zukünftige Bedeutung des Verkehrswerts im Kontext internationaler Bilanzierungsanforderungen.
Schlüsselwörter
Verkehrswert, Grundstücksbewertung, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, DCF-Verfahren, Immobilien, Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Baugesetzbuch, Wertermittlungsverordnung, Gutachterausschuss, IAS, Rechnungslegung, Rendite.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die methodischen Grundlagen der Immobilienbewertung und die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken in Deutschland.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die gesetzlichen Grundlagen, die verschiedenen Wertermittlungsverfahren und deren Anwendung sowie die Herausforderungen bei der Bewertung nach internationalen Standards.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, einen fundierten Überblick über die Ermittlung des Verkehrswerts zu geben und insbesondere ertragsorientierte Bewertungsverfahren kritisch gegenüberzustellen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine deskriptive Analyse und Auswertung von Rechtsvorschriften (BauGB, WertV) sowie eine vergleichende Untersuchung ökonomischer Bewertungsmodelle.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Erläuterung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die detaillierte Darstellung der Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren) und die Diskussion der DCF-Methode.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den Schlüsselwörtern zählen insbesondere Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, WertV, DCF-Methode und Immobilienbewertung.
Warum wird beim Ertragswertverfahren zwischen Bodenwert und Gebäudewert getrennt?
Dies ist eine gesetzliche Vorgabe nach § 15 Abs. 1 WertV, da beide Komponenten unterschiedlichen Wertentwicklungen und Nutzungsdauern unterliegen.
Warum wird das DCF-Verfahren als problematisch angesehen?
Kritiker führen eine „pseudowissenschaftliche Scheingenauigkeit“ an, da langfristige Prognosen über Jahrzehnte bei Immobilien aufgrund von Marktunsicherheiten kaum verlässlich möglich sind.
Welchen Einfluss haben die IAS auf die Immobilienbewertung?
Die IAS fordern eine einheitliche Bewertung von Renditeliegenschaften, was den Bedarf an einer objektiven Wertermittlung erhöht, die jedoch bei komplexen Modellen wie dem DCF-Verfahren oft schwierig umzusetzen ist.
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- Fabian Seifarth (Autor), 2005, Unternehmensbewertung: Bewertung von Immobilienvermögen, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/54143
