Unternehmensbewertung: Bewertung von Immobilienvermögen

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung
1. Einführende Betrachtung
2. Definitionen

II. Der von Sachverständigen ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks
1. Rechtsgrundlagen: Das Baugesetzbuch (BauGB), die Wertermitt- lungsverordnung (WertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
2. Gutachterausschüsse
a. Zusammensetzung und rechtliche Stellung
b. Aufgaben
3. Ermittlung des Verkehrswertes
a. Legaldefinition
c. Rechtliche Gegebenheiten
d. Tatsächliche Eigenschaften
e. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse

III. Bewertungsverfahren
1. Vergleichswertverfahren
a. Anwendungsbereich
b. Bodenwertermittlung
c. Bewertung der Bodenwertansätze
2. Das Sachwertverfahren
3. Ertragswertverfahren
a. Anwendungsbereich
b. Schema der Ertragswertermittlung
c. Würdigung und Erweiterung des Verfahrens
4. Die allgemeine Barwertmethode (Discounted Cash Flow-Verfahren)
5. Vergleich von klassischem Ertragswertverfahren und DCF-Methode

IV. Immobilienbewertung nach IAS

V. Resümee und Ausblick

Literaturverzeichnis

I. Einleitung

„Es gibt keine absoluten Werte, denn es sind nicht die Dinge, die uns ihren Wert auferlegen, sondern der Mensch selbst ist es, der die Werte bestimmt.“^[1]

1. Einführende Betrachtung

Der Wert von Immobilien ist in vielen wirtschaftlichen Bereichen von erheblicher Bedeutung. Umfangreiches Immobilienvermögen wird bei Unternehmen zunehmend als integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie gesehen.^[2] Dementsprechend rückt der Wert der eigenen Immobilien vermehrt in das Interesse von Anteilseignern und Geschäftsführung.

Besonders beim Kauf, Verkauf oder Tausch einer Immobilie spielen „richtige“ Werte ein große Rolle, wie etwa bei folgenden betriebswirtschaftlichen Sachverhalten:

- Veräußerung von Unternehmen oder Unternehmensteilen mit Immobilienvermögen
- Veräußerung einzelner Liegenschaften z.B. um sie zurückzuleasen („sale and lease back“)
- Integration des Immobilienvermögens in eine wertorientierte Unternehmenssteuerung
- Prüfung des Bilanzansatzes z.B. zur Ermittlung von Abwertungsbedarf oder stillen Reserven

Bedeutsam sind Wertfeststellungen auch auf dem Gebiet des Versicherungs- und Kreditwesens, sowie im Rahmen des öffentlichen Baurechts wie beispielsweise bei Enteignungen.^[3]

In der Immobilienwirtschaft sowie bei allen zivilrechtlichen Angelegenheiten mit Grundstücksbezug ist der zu ermittelnde Marktwert einer Immobilie, der sog. Verkehrswert von zentraler Bedeutung und steht im Mittelpunkt der Wertermittlungspraxis.

In dieser Seminararbeit soll der Begriff des Verkehrswertes von Immobilien erläutert und ein Überblick über dessen Ermittlungsverfahren verschafft werden. Ferner werden die zur Erstellung von Gutachten beauftragten Institutionen vorgestellt. Die deutschen und auszugsweise auch internationalen Rechtsgrundlagen werden dabei gleichermaßen wie aktuelle Entwicklungen bei den Bewertungsverfahren dargelegt. Aufgrund betriebswirtschaftlicher Relevanz wurden Schwerpunkte im Bereich der Verfahren zur Bewertung von ertragsorientierten Immobilien gesetzt. Im Fokus stehen dabei das Ertragswert- und das DCF-Verfahren. Das Sachwertverfahren wird nur in seinen Grundzügen erläutert.

2. Definitionen

Der Begriff Immobilie ist gleichbedeutend mit dem unten erläutertem Begriff Grundstück. Das Wort stammt ursprünglich aus dem lateinischen ‚immobilis’ (= unbeweglich).

Vermögen wird zivilrechtlich als „die Gesamtheit der Aktiva verstanden, die einer natürlichen oder juristischen Person zustehen. Es sind dies alle Rechte, (…) Forderungen oder Rechtsverhältnisse, die entweder auf Geld gehen oder einen geldwerten Inhalt haben.“^[4]

Ein Grundstück im Sinne des BGB ist der jeder „Teil der Erdoberfläche der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter eigener Nummer eingetragen ist“.^[5]

Zum dem Grundstück gehören neben Grund und Boden auch die wesentlichen Bestandteile.

Wesentliche Bestandteile sind grundsätzlich solche Bestandteile, „die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird“ (§ 93 BGB), sowie Rechte und Belastungen. Bei Grundstücken schließen die wesentlichen Bestandteile auch „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude“ (§ 94 Abs.1 BGB) mit ein.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören „die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen“ (§ 94 Abs.2 BGB).

Die Begriffe Immobilie und Grundstück werden im Folgenden als Synonym verwendet.

Immobilien sind stark lageabhängige Unikate und damit einhergehend schwer vergleich- und bewertbar.

II. Der von Sachverständigen ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks

1. Rechtsgrundlagen: Das Baugesetzbuch (BauGB), die Wertermitt-lungsverordnung (WertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

Die Wertermittlung von Grundstücken sowie die Institutionen der Gutachterausschüsse sind in den §§ 192-199 BauGB geregelt.

§ 199 BauGB bestimmt entsprechend die Ermächtigungen auf Bundes- und Landesebene: „Die Bundesregierung wird ermächtigt, (…) Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Verkehrsentwicklung erforderlichen Daten zu erlassen“.

Auf dieser Grundlage wurden 1961 die Wertermittlungsordnung (WertV) und 1966 in einer allgemeinen Form die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) auf Beschluss der Bundesregierung erstmalig erlassen.^[6]

In der Wertermittlungsverordnung werden - neben den allgemeinen Grundsätzen und den Grundsätzen der Ableitung der erforderlichen Daten - die Wertermittlungsverfahren ausführlich beschrieben. Genannt werden das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Nach § 1 Abs.1 WertV handelt es sich bei der WertV um eine zwingende Vorschrift. Die Wertermittlungsrichtlinien ergänzen die Wertermittlungsverordnung, wirken für Gutachterausschüsse und freie Sachverständige jedoch nicht verbindlich^[7].

In den Kompetenzen der Länderregierungen dagegen liegen „die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse, (...) die grundsätzlich in allen kreisfreien Städten und Landkreisen installiert sein müssen“ (§ 199 Abs.2 BauGB). Einzelne Bestimmungen werden in den unterschiedlichen Länderverordnungen geregelt.

2. Gutachterausschüsse

a. Zusammensetzung und rechtliche Stellung

Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten haben die Aufgaben und den Charakter einer unabhängigen und selbständigen Behörde (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Obwohl sie größtenteils den Bauplanungs-, Vermessungs- oder Katasterämtern angegliedert sind, unterliegen sie nicht deren Verwaltungsaufbau^[8]. Die Gutachter im Ausschuss sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 3 BauGB) und haben ihre Tätigkeiten unparteiisch, allein aufgrund ihrer Sachkunde auszuüben^[9].

b. Aufgaben

Im Mittelpunkt der Arbeit des Ausschusses stehen die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert eines Grundstückes, das Erstellen und Führen von Kaufpreissammlungen sowie die Ermittlung von Bodenrichtwerten und die Erhebung sonstiger, zur Wertermittlung erforderlicher Daten (vgl. § 193 BauGB).

Gutachten über den Verkehrswert:

Gutachten über den Verkehrswert können von Behörden, den Eigentümern und ihnen gleichstehenden Berechtigten, sowie seitens der Gerichte beim Gutachterausschuss beantragt werden (vgl. § 193 Abs.1 Nr.1-4 BauGB); Sie haben jedoch keine bindende Wirkung (vgl. § 193 Abs.4 BauGB).

Zur weiteren Erläuterung des Verkehrswertes und dessen Berechnung siehe II.3. und III.

Kaufpreissammlungen:

Der Gutachterausschuss führt und verwertet Kaufpreissammlungen (vgl. § 193 Abs.3 BauGB). Dazu kann er von den Eigentümern und Inhabern sonstiger Rechte an einem Grundstück alle notwendigen Unterlagen verlangen (vgl. § 197 Abs.1 Satz 2 BauGB). Ferner ist dem Ausschuss jeder Vertrag, der im Zusammenhang mit dem Übergang von Rechten am Grundstück steht, von der beurkundenden Stelle zuzusenden (vgl. § 195 Abs.1 Satz 1 BauGB).

Bodenrichtwerte:

Bodenrichtwerte werden aufgrund von Kaufpreissammlungen erstellt und geben die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt wieder. Sie geben die durchschnittlichen Lagewerte für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes an. Ist der Boden bebaut, so geht man von dem Wert aus, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (vgl. § 196 Abs.1 BauGB). Anhand der Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen sog. Bodenrichtwertkarten bzw. – übersichten erstellt^[10], die jeweils nach ein oder zwei Jahren aktualisiert werden.^[11]

3. Ermittlung des Verkehrswertes

a. Legaldefinition

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

Der Verkehrswert ist also der von der Nachfrage abhängige Marktwert eines Grundstücks. Betriebswirtschaftlich spricht man nicht vom objektiven Wert, sondern von einer Subjekt-Objekt-Beziehung^[12].

Dies ist auch in der Terminologie der ständigen BGH Rechtsprechung erkennbar: Hiernach ist der Verkehrswert von Grundstücken „der konkrete Wert, den unter Würdigung aller Merkmale zielgerichtete Käuferschichten im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeit bereit sind zu zahlen.“

b. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr:

Den gewöhnlichen Geschäftsverkehr bezeichnet Seele als „Handel zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage“.^[13] Bei Gottschalk wird diese Definition jedoch dahingehend eingeschränkt, dass der Wert für jedermann nur bei gleichartigen Baulandgrundstücken gegeben sein kann. Er begründet dies mit dem Beispiel, dass die Käuferschicht für ein Einfamilienhaus zum Preis von angenommen 280.000,- € nicht als die gleiche wie zu einem Wert von 1,5 Mio. € angenommen werden kann.^[14]

Überschneidend wird in vielen Teilen der Literatur der gewöhnliche Geschäftsverkehr als der freie Handel mit Grundstücken nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen bezeichnet, wo alle Merkmale des Grundstücks ausreichend gewürdigt wurden und jeder Vertragspartner zwanglos nach wirtschaftlichen Interessen zu handeln in der Lage ist..^[15]

Da aber der Grundstücksmarkt kein vollkommener Markt ist (Inhomogene Güter und fehlende Markttransparenz)^[16], kann der Verkehrswert nur ein fiktiver Wert sein.

[...]

^[1] Jean-Baptiste Poquel (Molière).

^[2] Vgl. Terhüne (1998), S.1 ff.

^[3] Vgl. Murfeld (2002), S. 186.

^[4] Creifelds (1990), S. 1233.

^[5] Tilch/Arloth (2001), Band 2, S. 2104.

^[6] Vgl. Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 194 BauGB, Rn. 136.

^[7] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 566

^[8] Gottschalk (2002), S.31.

^[9] Gottschalk (2002), S.31.

^[10] Vgl. Murfeld (2002), S. 189.

^[11] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 921.

^[12] Vgl. Gottschalk (2002) S.34.

^[13] Seele (1982), S. 18.

^[14] Vgl. Gottschalk (2002), S. 35.

^[15] Vgl. Gottschalk (2002), S. 34 und Simon/Kleiber (1996), S. 18

^[16] Vgl. Terhüne (1998), S. 91.