Sanierungsförderungen der Bundesländer Niederösterreich und Wien. Eine vergleichende Betrachtung

Inhaltsverzeichnis

1 EINLEITUNG
1.1 THEMATIK
1.2 ZIEL DER ARBEIT UND ZENTRALE FRAGE
1.3 AUFBAU UND METHODIK

2 GRUNDLAGEN
2.1 STELLENWERT VON WOHNBAUFÖRDERUNG UND SANIERUNG
2.1.1 Wohnbauförderung
2.1.2 Sanierung
2.2 FORMEN DER SANIERUNG
2.2.1 Die freifinanzierte Sanierung
2.2.2 Die geförderte Sanierung
2.2.3 Das § 18-Verfahren
2.3 ELEMENTE DER ÖSTERREICHISCHEN WOHNBAUFÖRDERUNG

3 NIEDERÖSTERREICH
3.1 GESETZLICHE BESTIMMUNGEN
3.2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
3.3 FÖRDERUNGSVORAUSSETZUNGEN
3.3.1 Förderbare Sanierungsmaßnahmen
3.3.2 Nichtförderbare Maßnahmen
3.3.3 Vorrangiges Heranziehen anderer Mittel
3.3.4 Berechtigte Förderungswerber
3.3.5 Förderungswürdiges Objekt
3.4 ART UND AUSMAß DER FÖRDERUNG
3.4.1 Förderungsart
3.4.2 Zusammensetzung der Förderung
3.5 FÖRDERUNGSABLAUF
3.5.1 Einreichung
3.5.2 Zusicherung
3.5.3 Baubeginn
3.5.4 Endabrechnung
3.6 VORZEITIGE BEENDIGUNG DES FÖRDERUNGSVERHÄLTNISSES
3.7 EIGENTUMSÜBERTRAGUNG
3.8 BESONDERE FÖRDERUNGEN
3.8.1 Heizkesseltausch- und Fernwärmeanschlussförderung
3.8.2 Solar- und Wärmepumpenförderung
3.9 INSTITUTIONEN
3.9.1 NÖ Wohnbauforschung
3.9.2 Wohnungsförderungsbeirat
3.10 BEDEUTUNG DER SANIERUNGSFÖRDERUNG IN NIEDERÖSTERREICH

4 WIEN
4.1 GESETZLICHE BESTIMMUNGEN
4.2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
4.3 FÖRDERUNGSVORAUSSETZUNGEN
4.3.1 Förderbare Sanierungsmaßnahmen
4.3.2 Nicht förderbare Objekte
4.3.3 Vorrangiges Heranziehen anderer Mittel
4.3.4 Prüfungsschema
4.3.5 Berechtigter Förderungswerber
4.4 ART UND AUSMAß DER FÖRDERUNG
4.4.1 Förderungsarten
4.4.2 Maximal förderbare Kosten
4.4.3 Gesamtsanierungskosten
4.4.4 Zusammensetzung der Förderung im Allgemeinen
4.5 FÖRDERUNGSABLAUF
4.5.1 Einreichung
4.5.2 Bewertung des Ansuchens
4.5.3 Zusicherung
4.5.4 Baubeginn
4.5.5 Endabrechnung
4.6 MIETZINSBILDUNG
4.6.1 Mietzins bei aufrechten Bestandsverhältnissen
4.6.2 Mietzins bei Neuvergabe von Bestandsobjekten
4.7 DIE FÖRDERUNGSSCHIENEN DES WWFSG
4.7.1 Förderung von Erhaltungsarbeiten
4.7.2 Sockelsanierung
4.7.3 Thermisch-energetische Wohnhaussanierung (Thewosan)
4.7.4 Totalsanierung
4.7.5 Blocksanierung
4.7.6 Dachgeschossausbau und Zubau
4.7.7 Einzelverbesserungen an und in Gebäuden:
4.7.8 Sanierung nach den Bestimmungen der NeubauVO 2001
4.8 INSTITUTIONEN
4.8.1 wohnfonds_wien
4.8.2 Grundstücksbeirat
4.8.3 Wohnbauförderungsbeirat
4.9 BEDEUTUNG DER SANIERUNGSFÖRDERUNG IN WIEN

5 GEGENÜBERSTELLUNG DER WOHNBAUFÖRDERUNGSMODELLE
5.1 ALLGEMEINE ERKENNTNISSE
5.2 VERGLEICH DER GESETZLICHEN VORGABEN
5.2.1 Begriffsbestimmungen
5.2.2 Allgemeine Förderungsvoraussetzungen
5.2.3 Art und Ausmaß der Förderung
5.2.4 Förderungsablauf
5.2.5 Mietzinsbildung
5.2.6 Institutionen
5.3 ÖKOLOGISCHE AUSRICHTUNG
5.3.1 Erhöhung des energetischen Standards
5.3.2 EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden
5.3.3 Neue Bund-Länder-Kooperation
5.4 BERECHNUNGSMODELL
5.4.1 Wien
5.4.2 Niederösterreich
5.4.3 Vergleich der Ergebnisse
5.5 VERGLEICH SANIERUNGSQUOTEN

6 SCHLUSSBEMERKUNG

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

LITERATURVERZEICHNIS

ANHANG

Ehrenwörtliche Erklärung

Ich versichere hiermit,

1. dass ich die vorliegende Diplomarbeit selbstständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe, und
2. dass ich diese Diplomarbeit bisher weder im Inland noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe.

Wiener Neustadt,

Datum Unterschrift

Kurzzusammenfassung:

Die Bundesländer fördern die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in unterschiedlicher Art und Weise. Diese Diplomarbeit untersucht sowohl die Gemeinsamkeiten, als auch die wesentlichsten Unterschiede zwischen den Sanierungsförderungen im großvolumigen Wohnbau der Bundesländer Niederösterreich und Wien. Um einen Vergleich davon herstellen zu können ist es notwendig, in erster Linie die diesbezüglich bestehenden, gesetzlichen Bestimmungen detailliert darzustellen und im Anschluss zu vergleichen. Ein Berechnungsbeispiel sowie vorhandene Statistiken sollen den unterschiedlichen Stellenwert der Sanierungsförderung in den beiden Bundesländern vor Augen führen. Weiters wird bewiesen, dass es aus finanzieller Sicht attraktiver ist eine Wohnhaussanierung in Wien durchzuführen.

Schlagworte (mind. 3, max. 6):

Immobiliensanierung, Sanierungsförderung, Althaussanierung

Abstract:

The federal states of Austria support real estate renovation measures in different ways. This diploma thesis analyses the differences between financially supported real estate restoration projects in Lower Austria and Vienna. For this purpose the relevant laws and regulations of both federal states are described and compared in detail. Moreover, the author compares the costs involved in an exactly defined real estate renovation project under the conditions of both Lower Austria and Vienna, in order to illustrate the differences. Finally, this master’s thesis evaluates which of the two models is more attractive for a potential investor. The study found that the federal state of Vienna offers the more interesting financial support for real estate restoration projects.

Keywords (at least 3, max. 6):

Real estate restoration, renovation support, restoration of buildings

VORWORT

Wahre Intelligenz ist die Fähigkeit des Verstandes, die Weisheit des Herzens zu achten. (Paul Rodegast)

An dieser Stelle möchte ich besonderen Dank an meinen Freund und Lebensgefährten Mag. Martin Hallbauer richten, der mir während des gesamten Studiums zur Seite stand.

Überdies vielen herzlichen Dank an meine Eltern, welche die Basis für diese Ausbildung überhaupt erst gelegt haben.

Nicht vergessen möchte ich Mag. (FH) Peter Lechner, der mich während des Studiums beratend unterstützt und informiert hat.

1 Einleitung

Im Zuge der Einleitung wird sowohl die Thematik sowie das Ziel, die zentrale Frage als auch der Aufbau und die Methodik dieser Diplomarbeit erörtert.

1.1 Thematik

„Die Entwicklung des Menschen beeinflusst die Art des Bauens und Wohnens. Doch noch viel mehr beeinflusst die Art des Bauens und Wohnens die Entwicklung des Menschen.“¹

Die Zielsetzung des Wohnens wird als gesellschaftliches Phänomen mit einer ökonomischen, einer ökologischen, einer sozialen und einer kulturellen Dimension gesehen:²

- Die ökonomische Dimension beinhaltet die Berücksichtigung innovativer Technologien, die Bedachtnahme auf die technische und soziale Infrastruktur (z.B. effizientere/r Energieerzeugung und -einsatz, Wasser- und Abwasseraufbereitung, Kindergärten, Gesundheits- und Jugendzentren etc.), die Verbesserung der Entwicklungspotentiale für Klein- und Dienstleistungsgewerbe sowie die Verringerung der Lebenszykluskosten von Gebäuden.
- Im Gegensatz dazu bezieht sich die ökologische Dimension auf ressourcenschonende Materialeinsätze, die Verminderung von TreibhausgasEmissionen, die Vermeidung von Schadstoffen bei Neubau, Sanierung und Nutzung sowie die Reduktion des Flächenverbrauchs.
- Die soziale Dimension umfasst - bei erträglichen Wohnkosten - die Sicherstellung eines bedarfsgerechten Wohnraums nach Alter, Haushaltsgröße, Nutzermitbestimmung, die Schaffung geeigneter Wohnumfelder (soziale Integration) sowie die Vernetzung von Arbeit, Wohnen und Freizeit.
- Bei der kulturellen Dimension geht es im Wesentlichen um den Erhalt und die Pflege des „kulturellen“ Erbes wie historischer Bauwerke und Siedlungsstrukturen, welche in Europa zentrale Anknüpfungspunkte lokaler Identifikationsbeziehungen darstellen.

Der soziale Wohnbau hat insbesondere die Aufgabe, preisgünstigen Wohnraum für einkommensschwache Personen und Startwohnungen für Jungfamilien zu fördern oder zu errichten und sich um die Obdachlosen zu kümmern.³ Des Weiteren soll die, besonders in Großstädten, typische Segregation⁴ reduziert werden, um der Ausgrenzung bestimmter, sozial schwacher Bevölkerungsschichten entgegenzuwirken. Besonders die segregativen Tendenzen bei Migrantengruppen, die eher der Unterschicht zuzurechnen sind, gelten im Allgemeinen als problematisch. Die Schlechter- und Unterversorgung von Zuwanderern mit Wohnraum ist ein sozial- und wohnungspolitisches Problem, das langfristig ein gesellschaftspolitisches Konfliktpotential in sich trägt.⁵

In den letzten 20 Jahren hat sich der Wohnungsmarkt grundlegend verändert. Der unmittelbare Bedarf ist gedeckt und jetzt geht es darum, besser zu Wohnen. Wohnen, das als die Summe individueller Bedürfnisbefriedigung angesehen wird, richtet sich nun an verschiedene Zielgruppen und Lebensstile.⁶ Derzeit wird ungefähr 40 % des jährlichen Bauvolumens in Österreich durch Wohnbauförderungsmittel unterstützt. Davon fließen ca. 80 % in den Neubau und ca. 20 % in die Sanierung.⁷

Um die bautechnisch veralteten Nachkriegsbauten attraktiver zu gestalten und auf den neuesten Stand der Technik zu bringen sowie einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, stellt die Umgestaltung der Wohnbauförderung zugunsten der Sanierung einen wichtigen Meilenstein in der nächsten Zukunft dar. Dies umso mehr, weil derzeit ein besonderer Druck zur Erreichung des Kyoto-Zieles besteht.

Das Kyoto-Protokoll, welches mit 16. Februar 2005 in Kraft trat, sieht eine Verminderung der Treibhausgasemissionen der Europäischen Union um 8 % vor. Aufgrund von EU-internen Regelungen gilt für Österreich ein Reduktionsziel von 13 %, wobei sich das Kyoto-Ziel auf den Durchschnitt der Jahre 2008-2012 im Vergleich zum Kyoto-Basisjahr 1990 bezieht. Der Sektor Raumwärme und sonstiger Kleinverbrauch zeigt einen erheblichen Anteil von ca. 17 % aller Treibhausgasemissionen.⁸ Ohne verstärkte Anstrengungen im Bereich der Althaussanierung ist es nicht möglich den CO2-Ausstoß der österreichischen Haushalte zu reduzieren.⁹

1.2 Ziel der Arbeit und zentrale Frage

Die Wohnbauförderung ist in Gesetzgebung und Vollziehung Landessache. Daher weisen alle Bundesländer eigene Wohnbauförderungsbestimmungen auf.

Diese Diplomarbeit vergleicht die unterschiedlichen landesgesetzlichen Bestimmungen von Niederösterreich und Wien hinsichtlich der großvolumigen Wohnhausförderung im Bereich der Sanierung.

Die Zielsetzung dieser Diplomarbeit liegt nun in der Beantwortung folgender Hauptfrage: „Welche grundsätzlichen Parallelen und Unterschiede finden sich beim Vergleich den Wohnhaussanierungsförderungen von Niederösterreich und Wien?“

Im Vordergrund der Arbeit steht zwar der Vergleich der gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf die großvolumige Sanierung, es soll dem Leser jedoch auch ein Blick über den Tellerrand ermöglicht werden, weshalb darüber hinaus der Stellenwert im Bereich der Wohnbauförderung und Sanierung im Allgemeinen sowie im Speziellen für Wien und Niederösterreich herausgearbeitet werden wird.

Die zentrale Frage dieser Arbeit wird mit einer Literaturrecherche und einem von der Autorin hergestellten Vergleich beantwortet.

1.3 Aufbau und Methodik

Eingangs erfolgt die Einführung in die Thematik, die Erläuterung des Zieles der Arbeit und der zentralen Fragestellung sowie die Darstellung des Aufbaues und der Methodik dieser Arbeit.

Das zweite Kapitel setzt sich mit den Grundlagen, die zum Verständnis der nachfolgenden Kapitel dienen, auseinander. Im Besonderen wird Auskunft über den allgemeinen Stellenwert der Wohnbauförderung und der Sanierung in der Immobilienwirtschaft gegeben.

In den Kapiteln Nr. 3 und 4 findet sich die detaillierte Darstellung der gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf die Mehrfamilienwohnhaussanierungsförderungen von Niederösterreich und Wien. Zusammen mit der ebenfalls in den beiden Kapiteln diskutierten Darstellung der Bedeutung der Sanierungsförderung in den Bundesländern sind die gesetzlichen Regelungen die Basis für die im fünften Kapitel erörterte Vergleichsaufstellung.

Die Gegenüberstellung der Wohnhaussanierungsförderungen der Bundesländer Wien und Niederösterreich wird durch ein von den gleichen Parametern ausgehendes Berechnungsbeispiel untermauert und soll demonstrieren, in welchem Bundesland die Althaussanierung die für Investoren interessantere Option ist.

Abgerundet wird die Diplomarbeit mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse und deren Interpretation.

2 Grundlagen

Die Ausführungen dieses Kapitels stellen eine wichtige Basis für das Verständnis der nächsten Abschnitte dar.

2.1 Stellenwert von Wohnbauförderung und Sanierung

Die folgenden Erläuterungen geben Auskunft über den generellen Stellenwert der Wohnbauförderung und der Sanierung im Immobiliengeschehen.

2.1.1 Wohnbauförderung

Die Wohnbauförderung ist seit 1. Jänner 1988 in Gesetzgebung und Vollziehung Landessache.¹⁰ Damit wurde neben der Vollziehung auch die Gesetzgebung der Wohnbauförderung den Bundesländern übertragen. Seit dieser „Verländerung“ existiert eine, auf unterschiedliche Bedürfnisse der Länder abgestellte, Entwicklung der Förderungsvorschriften.¹¹

Die Folgen der Verländerung sind teils große Unterschiede in den Förderungsbestimmungen, dies nicht nur im Bezug auf die Höhe der Förderung, sondern auch bei den Einkommensgrenzen, den Förderungsinstrumenten und bei den Voraussetzungen für die Förderung.

Das österreichische Modell der Wohnbauförderung ist im internationalen Vergleich besonders bemerkenswert, weil ein großer Teil von knapp 80 % der baubewilligten Wohnungen aus Mitteln der Wohnbauförderung kofinanziert wird.¹² „Diesem sehr hohen Förderungsdurchsatz stehen Förderungsausgaben von insgesamt ca. 1 % des Bruttoinlandsproduktes gegenüber, ein im internationalen Vergleich moderater Wert. Der hohe Förderungsdurchsatz ist für die wohnungspolitische Effektivität des Systems verantwortlich, die u.a. in der im Vergleich sehr guten quantitativen und qualitativen Wohnversorgung der Bevölkerung, einer moderaten Wohnkostenbelastung (ca. 18 %), dem weitgehenden Fehlen von Segregation, Ghettos und Wohnungslosigkeit sowie einem hohen Maß an Gleichheit zum Ausdruck kommt.“¹³

Folgende Grafik soll die Entwicklung der Förderungsausgaben, gegliedert nach Förderungsart, der Bundesländer veranschaulichen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Förderungsausgaben der Bundesländer (Quelle: Amann (2005), S.15.)¹⁴

2.1.2 Sanierung

Im Bereich der Wohnungswirtschaft wird zurzeit ein Paradigmenwechsel vom Neubau hin zur Bestandsoptimierung vollzogen. Dadurch rückt die Sanierung und Modernisierung immer mehr ins Zentrum der mittelfristigen Investitionsplanungen von Bauträgern.¹⁵

Die Notwendigkeit der Sanierungsförderung hat sich aus der jahrzehntelangen Zwangsbewirtschaftung der Altbauten im mietrechtlichen Sinn ergeben. Unter Berücksichtigung aufzuholender Instandsetzungsarbeiten zeigt sich folgendes Bild der Sanierungskosten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Sanierungskosten pro m² und Monat (Quelle: modifiziert übernommen aus: Karst/Malloth/Trojan (2003), Kapitel 1, S. 3.)

Wie aus obiger Tabelle ersichtlich, ergeben sich in Summe Gesamtsanierungskosten von € 8,61 pro m² und Monat. Dieser Betrag steht in einem krassen Missverhältnis zur durchschnittlichen Einkommensstruktur und macht eine Wohnhaussanierungsförderung notwendig.¹⁶

Nachfolgende Darstellung zeigt, aufgegliedert nach dem Förderungszweck, die Ausgaben der Wohnbauförderung, und illustriert, dass in den Jahren 1996 - 2004 der Großteil der Förderungen in den Neubau geflossen ist und nur 22 % für die Sanierung von Objekten aufgewendet wurden. Die Werte bezüglich der Sanierungsförderung sind im Vergleichszeitraum relativ konstant geblieben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Spatenbezogene Förderungsausgaben der Bundesländer (Quelle: Amann (2005), S. 16.)

2.2 Formen der Sanierung

Die Sanierungsarten lassen sich grundsätzlich folgendermaßen grob unterteilen:¹⁷

2.2.1 Die freifinanzierte Sanierung

Dabei werden zukünftig eingehende Mietzinse oder mögliche Verkaufserlöse von Altbaueigentumswohnungen in Verhältnis zu den Anschaffungs-, Sanierungs- und Finanzierungskosten der Immobilie gesetzt. Aus diesem Ergebnis wird die Rentabilität des jeweiligen Projektes abgeleitet.

2.2.2 Die geförderte Sanierung

Diese erfolgt aufgrund der Förderungsbestimmungen der Länder und wird hinsichtlich der Bundesländer Niederösterreich und Wien in den Kapiteln 3 und 4 detailliert dargestellt.

2.2.3 Das § 18-Verfahren

Bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten gibt es die Möglichkeit, mit Hilfe des § 18-Verfahrens zu finanzieren. Dabei wird ein Teil der Kosten durch befristete Mieterhöhung bedeckt. Die Bestimmung des § 18 Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl. Nr. 520/1981 in der Fassung BGBl. I Nr. 2/2004, erlaubt unter bestimmten, gesetzlich genau definierten Vorraussetzungen, nachträglich in aufrechte Mietverträge durch Erhöhung des Hauptmietzinses einzugreifen. Die Grundvoraussetzungen stellen sich wie folgt dar:¹⁸

1.) Das Gebäude muss vollinhaltlich dem MRG unterliegen.
2.) Es muss sich um Erhaltungsarbeiten handeln.
3.) Eine Erhöhung kann nur dann erfolgreich beantragt werden, wenn

- weder der Hauptmietzins der letzten 10 Jahre,
- noch der zu erwartende Hauptmietzins der nächsten 10 Jahre,
- noch eine Reihung der Arbeiten nach ihrer bautechnischen Dringlichkeit ausreicht um die Kosten unbedingt notwendiger und unmittelbar anstehender Erhaltungsarbeiten, finanziert über ein 10-jähriges Darlehen, zurückzubezahlen.

Falls all diese Voraussetzungen zutreffen kann auf Antrag das Gericht bzw. die Schlichtungsstelle die Anhebung der Hauptmietzinses nach Maßgabe des erforderlichen Finanzierungsvolumens im Verteilungszeitraum bewilligen.

Gemäß § 18 a MRG kann es zu einer vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse kommen. Nach dem Bau werden die tatsächlichen Kosten berechnet und es erfolgt eine Schlussabrechnung nach § 19 MRG. Die Schlussabrechnung führt zur endgültigen Erhöhung der Hauptmietzinse.

Wenn im Zuge der Erhaltungsarbeiten auch Verbesserungen durchgeführt werden und diese Arbeiten mit Fördermitteln billiger kommen als die Erhaltungsarbeiten ohne Fördermittel, dürfen auch Verbesserungsarbeiten auf den Mieter überwälzt werden.¹⁹

Gemäß § 18 c MRG muss das Dachgeschoß so lange nicht bei Erhaltungsarbeiten mitzahlen, solange als es sich nicht selber im Ausbau refinanziert hat.

2.3 Elemente der österreichischen Wohnbauförderung

Das System der Wohnbauförderung in Österreich stützt sich grundsätzlich auf 3 Förderungsschienen²⁰:

- Die direkte Förderung gemäß den Wohnbauförderungsgesetzen, worunter sowohl Subjekt- als auch Objektförderung für Neubau und Sanierung fallen, wird am häufigsten in Anspruch genommen.
- Die indirekte Förderung über subventionierte Bausparkassendarlehen steht quantitativ hinter der direkten Förderung.
- Den geringsten Stellenwert hat die steuerliche Subjektförderung durch die Absetzbarkeit der Annuitätenzahlungen als Sonderausgabe.

Des Weiteren kann zwischen Subjektförderung und der Objektförderung unterschieden werden:

- Subjektförderung: Darunter fallen jene Förderungsbeträge, die direkt dem Mieter oder Nutzer einer Wohnung zur Milderung der Kosten ausbezahlt werden.
- Objektförderung: Das sind Förderungsmaßnahmen, die direkt der Finanzierung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen am Gebäude oder an der Wohnung dienen.²¹

Die Aufstellung im Anschluss gibt einen Überblick über die Elemente der österreichischen Wohnbauförderung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Elemente der österreichischen Wohnbauförderung (Quelle: modifiziert übernommen aus: Donner (1995), S. 38.)

Diese Diplomarbeit befasst sich ausschließlich mit der direkten Objektförderung im Wohnhaussanierungsförderungsbereich.

3 Niederösterreich

Das Bundesland Niederösterreich fördert sowohl die Eigenheim- als auch die Wohnungssanierung. Unter den Begriff der Wohnungssanierung fällt auch die Sanierung von Mehrfamilienwohnhäusern (Siehe Punkt 3.2: Sanierungsobjekte -Wohnungssanierung), welcher im Rahmen dieser Diplomarbeit vorrangig Bedeutung zukommt.

3.1 Gesetzliche Bestimmungen

Basis der Wohnbauförderung in Niederösterreich sind das Niederösterreichische Wohnungsförderungsgesetz 2005 (NÖ WFG 2005) sowie die Niederösterreichischen Wohnungsförderungsrichtlinien 2005, in der Folge NÖ WFRL 2005 bezeichnet.

Das NÖ WFG 2005 ist am 1. Juni 2005 in Kraft getreten.²² Aufgrund der Übergangsbestimmungen gelten für Förderungsansuchen, die vor diesem Zeitpunkt eingebracht wurden, grundsätzlich²³ die bisherigen gesetzlichen Bestimmungen²⁴, nämlich das NÖ WFG 1980.

Unter Berücksichtigung der Zukunftsprognosen der Wohnbauforschung (siehe dazu 3.9.1) erlässt die Landesregierung Richtlinien, in denen das NÖ WFG 2005 näher konkretisiert wird. Diese Richtlinien enthalten jedenfalls Bestimmungen über Förderungsarten, die hiefür maßgeblichen Voraussetzungen, die notwendigen Nachweise und Unterlagen sowie die in den Förderungsvereinbarungen festzulegenden Pflichten der Förderungsnehmer.²⁵

Entsprechend § 7 NÖ WFG 2005 wurden von der NÖ Landesregierung am 20. September 2005 die NÖ WFRL 2005 beschlossen, welche am 1. Jänner 2006 in Kraft getreten sind. Die im Rahmen dieser Diplomarbeit relevanten Bestimmungen hinsichtlich der Sanierung von Mehrfamilienwohnhäusern finden sich im Abschnitt VII (§§ 33-37) der NÖ WFRL 2005, welche die sehr allgemein gehaltenen gesetzlichen Vorgaben des NÖ WFG 2005 konkretisieren und ausgestalten.

3.2 Begriffsbestimmungen

Die hier dargestellten Definitionen sollen wichtige Begriffe näher erläutern:

Wohnhaus: Unter einem Wohnhaus wird ein Gebäude verstanden, das baubehördlich zumindest teilweise für Wohnzwecke bewilligt ist.²⁶

Wohnung: Gemäß § 1 Z 14 NÖ WFRL 2005 ist eine Wohnung eine Einheit, die aus Wohn-, Aufenthalts- und Nebenräumen, zumindest jedoch aus einem Wohnraum samt Nebenraum besteht und die baubehördlich als Wohnung bewilligt ist. Bei der Sanierung von Mehrfamilienwohnhäusern müssen Nebenräume jedoch nicht vorhanden sein.

Eigenheim: Ein Wohnhaus mit maximal zwei Wohnungen ist ein Eigenheim.²⁷

Wohnheim: Ein Gebäude, das baubehördlich als Wohnheim bewilligt ist und zumindest zum Teil zur Unterbringung von behinderten, betreuungsbedürftigen oder sozial bedürftigen Menschen dient oder zum Zweck der Aus- und Weiterbildung, der Berufsausübung, der Erholung oder der Altersversorgung bewohnt wird, ist ein Wohnheim.²⁸

Sanierungsobjekte - Eigenheimsanierung: Ansuchen natürlicher Personen

- für Sanierungsobjekte mit bis zu 500 m² bestehender und zu sanierender Wohnnutzfläche und auf
- die Sanierung innerhalb einer Wohnung in Mehrfamilienwohnhäusern als auch auf die zu dieser Wohnung gehörenden Fenster

fallen unter den Begriff der Eigenheimsanierung.²⁹

Sanierungsobjekte - Wohnungssanierung: Der Begriff der Wohnungssanierung bezieht sich auf Ansuchen zur Förderung von Sanierungsmaßnahmen, von natürlichen Personen für Sanierungsobjekte mit mehr als 500 m² bestehender und zu sanierender (Wohn)Nutzfläche oder von juristischen Personen eingebracht werden. Die Wohnungssanierung umfasst nicht nur die Sanierung von bestehenden Wohnhäusern, sondern auch den Einbau von Wohnungen in bisher nicht zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäuden. Wenn im Zuge einer derartigen Sanierung im Sinne einer Grundstücksverdichtung Wohnungen auf derselben Liegenschaft errichtet werden, kann die Förderung ebenfalls im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgen.³⁰

Energiekennzahl (EKZ): „Die Energiekennzahl ist der rechnerische Wert, der auf der Berechnung des flächenbezogenen Heizwärmebedarfes HWBBGF (=Bruttogeschossfläche) in kWh/m².a (Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr/Heizperiode) nach der Grundlage zur Energiekennzahlermittlung in NÖ basierend auf dem Leitfaden für die Berechnung von Energiekennzahlen des Österreichischen Institutes für Bautechnik, Ausgabe März 1999, Nummer OlB382-010/99 beruht.“ Als einheitlicher Referenzstandort wird 2523 Tattendorf herangezogen. Eine Ausnahme davon besteht bei der Berechnung der tatsächlich eintretenden Verbesserung der Energiekennzahl für die thermische Gesamtsanierung laut Abschnitt III der WFRL 2005.³¹

Energieausweis: „Der Energieausweis ist die rechnerische Ermittlung des jährlichen Heizenergiebedarfes eines Gebäudes und berücksichtigt die Wärmeverluste durch die Gebäudehülle, Lüftungsverluste sowie solare Gewinne durch Fenster und Glaselemente. Darüber hinaus werden innere Wärmegewinne im Wohnhaus durch Elektrogeräte, Kochen, etc. im Rahmen eines Energieausweises bilanziert und dargestellt.“³²

Nutzfläche einer Wohnung: Unter der Nutzfläche einer Wohnung wird die komplette Bodenfläche abzüglich

- der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Ausnehmungen sowie der Stiegen und
- der Keller- und Dachbodenräume, sofern es sich nicht um Wohnräume samt zugehöriger Nebenräume handelt, verstanden. Wenn keine Änderungen des Grundrisses in den Wohnungen durchgeführt werden, kann im Wohnungssanierungsbereich die tatsächlich angewendete Wohnnutzfläche anerkannt werden.³³

Nahestehende Personen: Ehegatten, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahl- und Pflegekinder, Verwandte bis zum dritten Grad der Seitenlinie, Verschwägerte in gerader Linie und Lebenspartner sind nahe stehende Personen.³⁴

Gesamtbaukosten: „Die Gesamtbaukosten sind die Summe jener Beträge, die zur Errichtung bzw. Sanierung der geförderten Baulichkeit aufgewendet wurden.“³⁵

Befugte Person: „Eine befugte Person kann entweder

- ein Ziviltechniker oder eine Ziviltechnikergesellschaft,
- ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger,
- ein technisches Büro - Ingenieurbüro (beratender Ingenieur) als natürliche Person oder als eine im Firmenbuch eingetragene Gesellschaft des jeweils in Betracht kommenden Fachgebietes oder
- ein Baumeister, als physische oder juristische Person, jeweils mit aufrechter Befugnis, sein.“³⁶

3.3 Förderungsvoraussetzungen

Nachstehende Ausführungen nehmen auf die für die Gewährung der Wohnbauförderung maßgeblichen Bedingungen Bezug.

3.3.1 Förderbare Sanierungsmaßnahmen

Das Bundesland Niederösterreich fördert sowohl Erhaltungs- als auch Verbesserungsarbeiten. Jedenfalls (demonstrative Aufzählung) werden unter anderem folgende Maßnahmen unterstützt:³⁷

- Wärmeschutzmaßnahmen und Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauches,
- die Sanierung oder Errichtung von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Räumen oder Anlagen, wie Wasserleitungs-, Stromleitungs- und Sanitäranlagen, Zentralheizungsanlagen mit oder ohne Anschluss an Fernwärme,
- die Sanierung von Gasleitungen,
- im Zusammenhang mit anderen überwiegenden Sanierungsmaßnahmen bei Wohnungssanierungsförderung auch die Errichtung oder Umgestaltung von Außenanlagen und Nebengebäuden (z.B. Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge, Abstellräumen), Erneuerung und Herstellung allgemein genutzter Anlagen und Räumen,
- Heizungsanlagen mit und ohne Warmwasseraufbereitung mit erneuerbarer bzw. mit Umweltenergie.

3.3.2 Nichtförderbare Maßnahmen

Auf keinen Fall werden unter anderem folgende Maßnahmen unterstützt:³⁸

- Fassadenanstriche und -sanierungen, wenn nicht gleichzeitig energetische Verbesserungen zumindest zum Teil am zu sanierenden Objekt durchgeführt werden oder wenn die Fassade nicht unter Denkmalschutz steht,
- sämtliche Verbauten, Schränke, Kästen, Handtuchhalter, Spiegel, etc.,
- Beleuchtungskörper in den Wohnungen,
- offene Kamine und Einzelöfen,
- Fotovoltaikanlagen,
- Öl- und Gasheizungssysteme außer sie sind als behindertengerechte Maßnahme erforderlich,
- Tausch einer bestehenden Heizung auf eine Elektroheizung,
- Festbrennstoffkessel (Allesbrenner).

3.3.3 Vorrangiges Heranziehen anderer Mittel

Sollen lediglich Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 MRG, bzw. des § 14 a Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) BGBl. Nr. 139/1979 in der Fassung BGBl. I Nr. 113/2003 und nützliche Verbesserungen durch bautechnische Maßnahmen im Sinne des § 4 MRG bzw. des § 14 b WGG gefördert werden, so besteht die Verpflichtung,

- eine etwaig vorhandene Mietzinsreserve gemäß § 20 MRG,
- einen bestehenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gem. § 14 d WGG und
- die Rücklage gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 113/2003 vorrangig zur Finanzierung heranzuziehen.³⁹

3.3.4 Berechtigte Förderungswerber

Berechtigte Förderungswerber bei⁴⁰ der Sanierung von Wohnhäusern, Wohnungen und Wohnheimen sind grundsätzlich

- die Eigentümer der Gebäude,
- die Bauberechtigten,
- die gemäß § 6 Abs. 2 MRG oder § 14 c Abs. 2 WGG, bestellten Verwalter oder
- die Mieter oder Pächter (dies gilt nicht bei der bloßen Wohnungssanierung, siehe dazu 3.2).

Sollen Wohnungseigentumsanlagen saniert werden, kann für die Förderung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgegangen werden. Diesfalls ist die Erklärung des gewerberechtlich befugten Verwalters mit dem Inhalt erforderlich:

- dass mehr als 50 % der Eigentümer, gemessen an den Eigentumsanteilen des Sanierungsobjektes, der Sanierung zustimmen und
- der Verwalter die ausdrückliche Vollmacht der Mehrheit besitzt.

3.3.5 Förderungswürdiges Objekt

Förderungswürdige Sanierungsobjekte sind Wohnhäuser, Wohnungen, Wohnheime (siehe zu diesen Begriffen 3.2) und im Zusammenhang mit einer Sanierung von Mehrfamilienhäusern stehende Einrichtungen, die der Gesundheitsversorgung dienen, deren Baubewilligung zum Ansuchenszeitpunkt jeweils 20 Jahre zurückliegt und für die ein aufrechtes Benützungsrecht gemäß NÖ Bauordnung besteht.

Eine Ausnahme von der Voraussetzung, dass die Baubewilligung 20 Jahre zurückliegen muss, besteht, wenn

- Schall- oder Wärmeschutzmaßnahmen,
- Maßnahmen für die Verminderung des Energieverbrauches oder
- Maßnahmen für behinderte Menschen vorgenommen werden sollen.

Handelt es sich um Sanierungsmaßnahmen für ein Wohnhaus, werden diese anteilig in dem Ausmaß gefördert, als das Wohnhaus zu Wohnzwecken bewilligt ist. Das gleiche gilt für Einrichtungen zur Gesundheitsversorgung (gemäß § 1 Z 5 NÖ WFRL 2005).⁴¹

Förderungswürdige Objekte im Sinne der Wohnungssanierung sind solche mit mehr als 500 m² bestehender und zu sanierender (Wohn) Nutzfläche. Es wird nicht nur die Sanierung von bestehenden Wohnhäusern, sondern auch der Einbau von Wohnungen in bisher nicht zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäuden gefördert. Wenn im Zuge einer derartigen Sanierung im Sinne einer Grundstücksverdichtung Wohnungen auf derselben Liegenschaft errichtet werden, kann die Förderung ebenfalls im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgen.⁴²

3.4 Art und Ausmaß der Förderung

3.4.1 Förderungsart

§ 4 NÖ WFG 2005 unterscheidet grundlegend zwischen Objektförderung und Subjektförderung. Während die Objektförderung auf das zu sanierende Objekt abstellt (und daher das Einkommen der Bewohner keine Rolle spielt) knüpft die Subjektförderung an die persönlichen Verhältnisse (insbesondere an die Einkommenssituation) der Bewohner an. Die Objektförderung besteht entweder in der Gewährung von Förderungsdarlehen oder in Zuschüssen zu Annuitäten.⁴³

Im Bereich der Wohnungssanierung (Sanierung von Mehrfamilienwohnhäusern) ist lediglich das Zuschussmodell vorgesehen.⁴⁴ Im Gegensatz dazu ist das Darlehensmodell beispielsweise bei der Errichtung von Eigenheimen zentrales Förderungsinstrument.⁴⁵

3.4.2 Zusammensetzung der Förderung

Der im Rahmen der Objektförderung⁴⁶ gewährte konstante Zuschuss zu den Annuitäten des Förderungswerbers ist nicht rückzahlbar.

3.4.2.1 Basisförderung und maximal förderbare Kosten

Die Höhe des Zuschusses ist 4-fach begrenzt:

- der Zuschuss darf jährlich maximal 6 % der zu zahlenden Annuitäten von Ausleihungen betragen und
- es dürfen maximal 30% der anerkennbaren Sanierungskosten gefördert werden.
- Die förderbare Obergrenze der anerkannten Sanierungskosten beträgt € 1.000,-
- pro m² Wohnnutzfläche.
- Es wird eine Nutzfläche von maximal 130 m² pro Wohneinheit gefördert.

Sollte in einem Zeitraum von 10 Jahren vor Einreichung eines neuen Förderansuchens eine Förderung gewährt worden sein, so ist dies beim Höchstbetrag von € 1.000--/m² Wohnnutzfläche zu berücksichtigen.

Die erwähnte 30% - Grenze erhöht sich um

- 9 % - Punkte für Kategorieanhebungen (von D und C, auf B und A gemäß § 15 a MRG) bzw.
- 9 % - Punkte für unter Denkmalschutz stehende Gebäude gemäß Denkmalschutzgesetz BGBl. Nr. 533/1923, in der Fassung BGBl. Nr. 170/1999.

3.4.2.2 Punktemodell

Wenn im Rahmen der Sanierung⁴⁷ wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt werden und ein Energieausweis vorgelegt wird, so kann von der der 30%-Grenze der Förderung abgegangen werden und das Prozentausmaß der Ausleihung für alle Arbeiten nach einem Punktesystem ermittelt werden.⁴⁸

Herzstück des Punktesystems ist die Energiekennzahl (siehe Punkt 3.2), welche durch eine gem. § 24 NÖ WFRL 2005 befugte Person ermittelt werden muss. Je kleiner diese beim zu sanierenden Objekt ist, desto mehr Punkte werden vergeben. Ein Punkt entspricht dabei 0,9% des förderbaren Nominales. Nachstehende Tabelle zeigt den Zusammenhang zwischen Energiekennzahl, Punkten und dem maximal förderbaren Nominale:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Punktemodell: Energieausweis (Quelle: modifiziert übernommen aus: § 37 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.)

Für bestimmte Sanierungsmaßnahmen (siehe Tabelle unterhalb) werden fixe Punkte vergeben, wobei diese mit der Punktezahl für wärmedämmenden Maßnahmen kumuliert werden können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4: Punktemodell: Zusatzpunkte (Quelle: modifiziert übernommen aus: § 37 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.)

Im Rahmen eines Förderungsprojektes können maximal 100 Punkte vergeben werden (dies entspricht daher einem maximalen förderbaren Nominale von 90%).

Sollten die Sanierungskosten € 1.000,-- je m² Wohnnutzfläche übersteigen oder werden im Zuge der Sanierung von Objekten Wohnungen neu errichtet, so kann anstelle des dargestellten Modells die Sanierungsförderung entsprechend der Regelungen des Wohnungsneubaus (Abschnitt VI der NÖ WFRL 2005) herangezogen werden.

Wenn bei der erwähnten Neuerrichtung von Wohnungen im Sanierungsfall die Wohnnutzfläche dieser Wohnungen kleiner ist als die der zu sanierenden, finden

- die gesetzlich vorgesehene Einschränkung auf bestimmte Förderungswerber (siehe 3.3.4) bei der Neuerrichtung von Wohnraum,
- die Anwendung des Begriffstypus „nahestehende Personen“ (siehe 3.2) und
- persönliche und finanzielle Einschränkungen im Hinblick auf den Förderungswerber keine Anwendung.

Auf das Modell des Abschnittes VI der NÖ WFRL 2005 (Errichtung von Mehrfamilienwohnhäusern) wird im Rahmen dieser Diplomarbeit in der Folge nicht weiter eingegangen.

Werden mehrere Wohnungen mit unterschiedlichen Sanierungskosten pro m² Wohnnutzfläche saniert, so sind zunächst die durchschnittlichen Kosten zu berechnen und darauf aufbauend die höchstmögliche Förderung unter Einhaltung der allgemeinen Grenzwerte (gemäß § 36 WFRL 2005) zu vergeben.

3.4.2.3 Dauer des Zuschusses:

Die Dauer des Zuschusses⁴⁹ orientiert sich an den Sanierungskosten je m² im Zusicherungszeitpunkt. Bei Kosten unter € 360,-- pro m² wird der Zuschuss jedenfalls 10 Jahre, bei darüber liegenden Kosten entweder 10 oder 15 Jahre gewährt.

3.5 Förderungsablauf

Das Förderungsverfahren lässt sich schematisch folgendermaßen darstellen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 5: Förderungsablauf in NÖ (Quelle: eigene Darstellung)

Die Entscheidung über Ansuchen auf Förderung obliegt der NÖ Landesregierung. Diese hat dabei die für die einzelnen Förderungsarten jeweils im Landesbudget zur Verfügung gestellten Mittel zu berücksichtigen.⁵⁰ Es besteht kein Rechtsanspruch auf Zuerkennung von Förderungen nach dem NÖ WFG 2005.⁵¹

3.5.1 Einreichung

Gemäß § 10 WFG 2005 sind Ansuchen unter Anschluss der erforderlichen Nachweise beim Amt der Landesregierung in St. Pölten, bei bestimmten bei Bezirksverwaltungsbehörden eingerichteten Außenstellen (derzeit bei 10 Bezirkshauptmannschaften; nach regionalen Gesichtspunkten verteilt) oder bei anderen von der Landesregierung ermächtigten Stellen einzubringen.

Dem Ansuchen sind alle für die Beurteilung erforderliche Unterlagen anzuschließen. Auf jeden Fall hat es zu enthalten:

- Eigentumsnachweise oder Nachweise des Baurechtes - als Nachweis genügt vorerst ein unverbindliches Kaufangebot für die Liegenschaft oder ein Grundbuchsauszug.
- Sanierungsentwürfe (Gemäß § 10 NÖ WFRL 2005 hat der Sanierungsentwurf die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen zu enthalten. Falls es nachträglich zu Änderungen des Sanierungsentwurfes kommen sollte, können diese und die entstandenen Mehrkosten bei der Endabrechnung berücksichtigt werden.).
- Kostenberechnungen.
- Nutzflächenaufstellungen.
- Baubewilligungen soweit erforderlich samt baubehördlich genehmigte Bau- und Lagepläne einschließlich einer Nutzflächenaufstellung samt einer gutachtlichen Erklärung einer befugten Person (gemäß § 24 WFRL 2005) über die Prüfung der Nutzflächen sowie die Baubeschreibungen.⁵²
- schriftliche Bekanntgabe, ob die Wohnungen in Miete/Kaufanwartschaft oder in Eigentum/Wohnungseigentum oder in sonstiger Nutzung vergeben werden.
- schriftliche Erklärung des Förderungswerbers, dass er bezüglich der Vergabe die wirtschaftlichste, sparsamste und zweckmäßigste Leistung gewählt hat.⁵³
- Nachweis über die Eröffnung eines Baubankkontos. Ab Sanierungskosten von € 360,--/m² Wohnnutzfläche ist ein gesondertes Baubankkonto für alle zur Finanzierung erforderlichen Mittel und zur Abwicklung sämtlicher Zahlungen zu eröffnen und bekannt zu geben.⁵⁴
- einen Finanzierungsplan.⁵⁵
- Bekanntgabe der befugten Person gemäß § 24 NÖ WFRL 2005 (siehe Punkt 3.2) die mit der umfassenden örtlichen Bauaufsicht beauftragt wurde. Dies gilt bei der Förderung der Wohnungssanierung ab Sanierungskosten von € 360,--/m² Wohnnutzfläche sowie bei Förderung auf Grund der Vorlage eines Energieausweises. Eine Ausnahme davon besteht, wenn ein Dienstnehmer des Förderungswerbers oder des Betreuers oder des Bevollmächtigten die

[...]

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¹ Czerny (2000), S. 10.

² Vgl. Handler/Sommer (2001), S. 14 ff.

³ Vgl. Handler/Sommer (2001), S. 14 ff.

⁴ Segregation ist die ungleiche Verteilung einer Bevölkerungsgruppe über Teilgebiete eines Gesamtgebietes. Vgl. Kohlbacher/Reeger (2000), S. 4 ff.

⁵ Vgl. Kohlbacher/Reeger (2000), S. 4 ff.

⁶ Vgl. Kamleithner (2002), S. 1 ff.

⁷ Vgl. Czerny (1999), S. 10.

⁸ Vgl. Gugele/Rigler/Ritter (2005), S. 4.

⁹ Vgl. Abele/Höltl (2000), S. 26 f.

¹⁰ Vgl. Art. 1 und 2 der B-VG Novelle 1987, BGBl. Nr. 640/1987.

¹¹ Vgl. Amann (1999), S. 53 f.

¹² Vgl. Amann (2005), S. 6.

¹³ Amann (2005), S. 2.

¹⁴ Abkürzungs-Erläuterung: AZ = Annuitätenzuschüsse.

¹⁵ Vgl. Tappeiner/Koblmüller/Loibl/Walch (2004), S. 8.

¹⁶ Vgl. Karst/Malloth/Trojan (2003), Kapitel 1, S. 3.

¹⁷ Vgl. Karst/Malloth/Trojan (2003), Kapitel 3, S. 1.

¹⁸ Vgl. Karst/Malloth/Trojan (2003), Kapitel 5, S. 1 ff.

¹⁹ Vgl. § 18 b MRG, BGBl. Nr. 135/1983 in der Fassung (idF) BGBl. Nr. 120/2005.

²⁰ Vgl. Amann (1999), S. 37.

²¹ Ebenda.

²² Vgl. § 18 Abs. 1 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

²³ Gemäß § 19 Abs. 2 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1, sind derartige Ansuchen für Mehrfamilienhäuser und Wohnheime jedoch nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen zu bearbeiten.

²⁴ Vgl. § 19 Abs. 1 und 2 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

²⁵ Vgl. § 7 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

²⁶ Vgl. § 1 Z 12 NÖ WFRL 2005.

²⁷ Vgl. § 1 Z 1 NÖ WFRL 2005.

²⁸ Vgl. § 1 Z 13 NÖ WFRL 2005.

²⁹ Vgl. § 1 Z 9 NÖ WFRL 2005.

³⁰ Vgl. § 1 Z 10 NÖ WFRL 2005.

³¹ Vgl. § 1 Z 2 NÖ WFRL 2005.

³² NÖ LReg. (2005), in: Bauen und Wohnen in: http://www.noel.gv.at/service/f/f2/mhas/energie.htm, Zugriff: 28.12.2005.

³³ Vgl. § 1 Z 7 NÖ WFRL 2005.

³⁴ Vgl. § 1 Z 6 NÖ WFRL 2005.

³⁵ § 1 Z 4 NÖ WFRL 2005.

³⁶ § 24 NÖ WFRL 2005.

³⁷ Vgl. § 1 Z 11 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.

³⁸ Vgl. § 1 Z 11 Abs. 2 NÖ WFRL 2005.

³⁹ Vgl. § 34 NÖ WFRL 2005.

⁴⁰ Vgl. § 3 Abs. 3 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1, iVm § 33 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.

⁴¹ Vgl. § 1 Z 8 NÖ WFRL 2005.

⁴² Vgl. § 1 Z 10 NÖ WFRL 2005.

⁴³ Vgl. § 4 Abs. 1 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

⁴⁴ Vgl. § 36 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.

⁴⁵ Vgl. § 11 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.

⁴⁶ Vgl. § 36 NÖ WFRL 2005.

⁴⁷ Vgl. § 37 NÖ WFRL 2005.

⁴⁸ Vgl. § 36 Abs. 1 lit. c NÖ WFRL 2005.

⁴⁹ Vgl. § 36 Abs. 2 NÖ WFRL 2005.

⁵⁰ Vgl. §§ 1 und 2 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

⁵¹ Vgl. § 5 Abs. 1 NÖ WFG 2005, LGBl. Nr. 8304-0 idF LGBl. Nr. 8304-1.

⁵² Vgl. § 35 NÖ WFRL 2005.

⁵³ Vgl. § 26 Abs. 1 NÖ WFRL 2005.

⁵⁴ Vgl. § 26 Abs. 2 NÖ WFRL 2005.

⁵⁵ Vgl. § 6 NÖ WFRL 2005.