REITs als ein neues, alternatives Investment in Deutschland

Möglichkeiten zur Ausgliederung von Immobilienbeständen großer deutscher Unternehmen


Bachelorarbeit, 2007

74 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Situation des deutschen Immobilienmarktes
2.1 Bestehende kapitalmarktfähige Immobilienanlageformen
2.1.1 Geschlossene Immobilienfonds
2.1.2 Offene Immobilienfonds
2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften
2.2 Problematik der stillen Reserven
2.3 Zusammenfassung

3. REIT - Ausgestaltungsmöglichkeiten
3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile
3.2 REIT - Konzepte im Ausland
3.2.1 USA
3.2.2 Frankreich

4. Gestaltungsoptionen des deutschen REIT
4.1 Entwicklung der REIT - Diskussion in Deutschland
4.2 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
4.2.1 Rechtsform
4.2.2 Börsennotierung
4.2.3 Anteilseignerstruktur und Streubesitzvorschriften
4.2.4 Rechnungslegung
4.2.5 Einkommensstruktur
4.2.6 Ausschüttungsanforderung
4.3 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
4.3.1 Besteuerung auf Ebene der Gesellschaft
4.3.2 Ebene der Anteilseigner
4.3.3 Steuerbelastungsvergleich mit den Alternativanlageformen
4.4 Überführung von Immobilien in den G-REIT
4.4.1 Grundsätzliche Überlegung
4.4.2 Vor-REIT
4.4.3 Ausgestaltung der Exit-Tax

5. Einschätzung des Marktpotenzials für REITs in Deutschland
5.1 Allgemeine Einschätzung
5.2 Einschätzung des Potenzials von Unternehmensimmobilien
5.3 Zusammenfassung

6. Portfoliomanagement von G-REITs
6.1 Anlagespezifische Aspekte
6.1.1 Rendite
6.1.2 Risiko
6.1.3 Fungibilität

7. Fazit

8. Literaturverzeichnis..

9. Internet- / Intranetverzeichnis

10. Anhang.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis Seite

Abb. 1: Organisation des Offenen Immobilien-Publikumsfonds

Abb. 2: Anteil der zur Eigennutzung und Kapitalmarktanlage gehaltenen Immobilien einzelner Regionen

Abb. 3: Markteffekte der Besteuerung von stillen Reserven

Abb. 4: REITs in der weltweiten Übersicht

Abb. 5: Wie schätzen Sie das Marktpotenzial von deutschen REITs ein?

Abb. 6: Würde dieses Marktsegment auf Kosten der bislang dominierenden Immobilienfonds wachsen oder wäre es eher eine Ergänzung?

Abb. 7: Wie interessant wären deutsche REITs für private und institutionelle Anleger?

Abb. 8: Übersicht der absoluten stillen Reserven

Abb. 9: Verbesserung der Kapitalrendite (in %) bei teilweiser Ausgliederung von Immobilien

Abb. 10: Verbesserung des Verschuldungsgrades (in %-Punkten) bei teilweiser Ausgliederung von Immobilien

Abb. 11: Historisches Risiko-Rendite-Profil (Januar 1992 bis Dezember 2004)

Abb. 12: Liste aller Unternehmen mit konkreten Plänen für die Auflage 66 eines deutschen Real Estate Investment Trusts

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Anlagegrenzen offener Immobilienfonds bezüglich der Grundstücke und Grundstücksgesellschaften (§§ 67, 68 InvG)

Tab. 2: Besteuerung von wesentlichen Fondserträgen und von Veräußerungsgewinnen beim Anleger eines offenen Immobilienfonds

Tab. 3: Kurs, Marktkapitalisierung und Indexgewichtung der einzelnen AGs des DIMAX im Mai

Tab. 4: Ertragsteuerbelastung von inländischen Mieteinkünften des REIT und seiner Alternativanlageformen

Tab. 5: Finanzielle Auswirkungen der Einführung des § 3 Nr. 70 EStG-E in Mio. €

Tab. 6: Anforderungen an den G-REIT

1. Einleitung

Indirekte Immobilienanlagen haben in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewon- nen. Nicht nur institutionelle Investoren erhöhten ihre Immobilienquote, auch die privaten Anleger haben die Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage genutzt. Hierfür stehen viel- fältige Anlageprodukte zur Verfügung: Geschlossene und Offene Immobilienfonds, Immobi- lienspezialfonds aber auch Immobilienaktien. Mit der Einführung von Real Estate Investment Trusts (REIT) in Deutschland steht den Investoren ein weiteres Vehikel der indirekten Immo- bilienanlage zur Verfügung. REITs sind insbesondere in den USA sowie in einigen europä- ischen und asiatischen Ländern etabliert. Sie zeichnen sich vor allem durch steuerliche Trans- parenz, professionelles Assetmanagement und eine hohe Fungibilität aus. Dies sind wesentli- che Merkmale für deren Akzeptanz am Kapitalmarkt.

Mit der Einführung von REITs in Deutschland wird ein verbesserter Zugang der deutschen Immobilienwirtschaft zur internationalen Finanzwirtschaft angestrebt, verbunden mit der Hoffnung im weltweiten Wettbewerb bestehen zu können. Damit einhergehende Ziele sind die Steigerung der Unternehmensrentabilität, Steuermehreinnahmen, ein höherer Kapitalzufluss aus dem Ausland, eine transparentere Immobilienbewertung und die Entwicklung konkurrenzfähiger Immobilienunternehmen.

Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Analyse der Faktoren, die den REIT in Deutschland lang- fristig zum Erfolg führen sollen. Besonderes Augenmerk wird auf die Chancen für große Un- ternehmen gelegt, deren hohe Immobilienbestände rentabler zu nutzen. Dabei wird primär der Blick auf Unternehmen in der Rolle des Emittenten von REITs gelegt, logischerweise die In- vestorenseite aber nicht außer Acht gelassen. Einführend wird daher im ersten Abschnitt der Arbeit die aktuelle Situation des Immobilienmarktes in Deutschland dargestellt. Anschließend werden vergleichend REITs Konzepte aus den USA und Frankreich vorgestellt.

Im dritten Abschnitt werden die für einen deutschen REIT charakteristischen Merkmale untersucht. Dies ist von fundamentaler Bedeutung, da die Konstruktion eines Anlageinstrumentes seine Leistungsfähigkeit bestimmt.

Im Mittelpunkt des vierten Abschnittes steht die Bestimmung des Markt- und Mobilisierungs- potenzials für den institutionellen Bereich. Auf die unterschiedlichen Formen der Mobilisie- rung sowie auf die Bedeutung institutioneller Investoren wird dabei besonders eingegangen.

Schließlich soll die Strategie der Positionierung eines deutschen REIT aus Immobilienbeständen entwickelt werden. Hierfür ist eine differenzierte Betrachtung nach produkt- und anlagespezifischen Eigenschaften unerlässlich.

Das Ende der Arbeit bildet ein Einblick in die Beurteilung von REITs durch den Kapitalmarkt. In diesem Zusammenhang geht es um die Positionierung gegenüber anderen Anlageprodukten und die Einhaltung bestimmter Erfolgskriterien, welche zu einer positiven Bewertung durch den Kapitalmarkt und die Aktienanalysten führen können.

2. Situation des deutschen Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt ist eine wesentliche Bestimmungsgröße jeder Volkswirschaft; so auch in Deutschland.1Der Wert aller deutschen Immobilien wurde auf Basis von Daten des Statisti- schen Bundesamtes von Ende 2004 auf ca. 9 Billionen Euro geschätzt.2Auch ist die Immobi- lie bis heute eines der bevorzugten Kapitalanlagegüter der Deutschen, da mit ihr Erwartungs- haltungen, wie Substanzstärke, Gegenständlichkeit, Stabilität, Sicherheit der Investition, Infla- tionsschutz, langfristig gesicherte Renditen und Wertsteigerung, verbunden sind.3Dem inter- essierten Anleger bietet sich eine direkte oder indirekte Immobilieninvestition an. Besitzt die Direktanlage Vorteile, wie eine unmittelbare Kontrolle über das Objekt und den Zeitpunkt von Erwerb und Verkauf, so stehen dem doch eine Reihe von Problemen, z. B. durch einge- schränkte Flexibilität, beträchtlichen Verwaltungsaufwand, hohe Transaktionskosten und Bil- dung von Klumpenrisiken, gegenüber.4Diesen Nachteilen kann mit der indirekten Anlage begegnet werden.

Als indirekte Anlagemöglichkeiten existieren offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften. Dem institutionellen Anleger, der in Immobilien investieren möchte, stehen lediglich diese drei Formen zur Verfügung, obwohl Deutschland in Europa den größten Immobilienmarkt besitzt.5Im Folgenden werden diese Investitionsmöglichkeiten kurz vorgestellt, wobei auf die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung, die steuerliche Behandlung und ihre Stellung auf dem deutschen Immobilienanlagemarkt eingegangen wird. Anschlie ßend wird der Einfluss von in Immobilien gebundenen stillen Reserven auf die aktuelle Marktsituation beschrieben.

2.1 Bestehende kapitalmarktfähige Immobilienanlageformen

2.1.1 Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um Personengesellschaften aus Haftungs- gründen, meist in der Rechtsform einer KG, deren Zweck in der Errichtung oder dem Erwerb sowie der späteren Vermietung eines oder mehrerer Gebäude besteht.6Im Gegensatz zu den offenen Fonds sind die geschlossenen nach Zahl der Anleger und Höhe des Fondsvermögens begrenzt. Auch existiert für geschlossene Fonds kein gesondertes Recht, vielmehr regeln sich diese nach dem jeweiligen Gesellschaftsrecht.7Der Anlegerschutz beschränkt sich auf die Ge- sellschafterrechte und auf die Prüfung des Fondsprospekts durch die BaFin hinsichtlich der Einhaltung formaler Richtlinien. Änderungen könnten sich durch die Umsetzung der soge- nannten MiFID - Richtlinie8 in nationales Recht ergeben, da, sofern geschlossene Fonds unter Art. 4 Abs. 1 Nr. 18 a) MiFID fallen, ab November 2007 auch auf sie das Kapitalmarkt- recht anwendbar wäre. Dies sollte jedoch nach jetziger Auffassung des BMF nicht der Fall sein. Die Lebensdauer geschlossener Fonds ist begrenzt, i. d. R. auf 20-30 Jahre.9Die Beteili- gungssumme des Anlegers beträgt meist mindestens 10.000 €, wobei die Transaktionskosten mit bis zu 15 % der Anteilskaufpreise erheblich sind. Für den Fonds besteht keine Rücknah- mepflicht und eine Anteilsveräußerung des Anlegers ist nur auf dem sekundären Markt mög- lich.10Als Vermittlungsinstitutionen im Sekundärmarkt treten Fondsbörsen, freie Finanzver- triebe und die Fondsinitiatoren auf. Da es sich bei den Anteilen an geschlossenen Fonds je- doch um individuelle Verträge handelt und ein liquider Handel nur in fungiblen Wertpapieren stattfindet, sind die Veräußerungsmöglichkeiten hier sehr eingeschränkt.11Aufgrund dieser Hindernisse sind geschlossene Immobilienfonds eher ungeeignet, um bei großen Unternehmen als Anlageform zu bestehen.

Geschlossene Fonds werden steuerlich transparent behandelt, das heißt die im Fonds erwirtschafteten Ergebnisse werden den Gesellschaftern zugerechnet.12

Befinden sich die Anteile in einem Betriebsvermögen, so sind sowohl laufende Einkünfte als auch sämtliche Veräußerungsgewinne der jeweiligen Gewinneinkunftsart zuzurechnen. Galten geschlossene Fonds in den 90er Jahren noch als Steuersparmodelle, da hohe Abschreibungen die Steuerlast der Anleger minderten, so wurde dies in den letzten Jahren stark eingeschränkt.13Eine Verlustberücksichtigung ist nur in den Grenzen des § 10d EStG, des § 15a EStG und des § 15b EStG14zulässig. Durch den 5. Bauherrenerlass erfolgte zudem eine Einschränkung der Berücksichtigung von Fondsnebenkosten.

Hinsichtlich des Volumens der deutschen geschlossenen Immobilienfonds existieren keine genauen Zahlen, da diese keiner besonderen Aufsicht unterliegen und der VGF als Interessen- vertretung nur einen kleinen Teil der Branche repräsentiert. Die Schätzungen zum Fondsvo- lumen liegen im Bereich von 120 Mrd. € bis hin zu ca. 190 Mrd. €.15In diesem Punkt zeigt sich die geringe Transparenz des Marktes, die es dem Investor schwierig macht, gute Fonds- konzepte zu erkennen. Da zudem der Anlageerfolg von nur wenigen oder gar einer Immobilie abhängt, ist die Qualität des Fondsinitiators entscheidend,16vor allem vor dem Hintergrund der Einschränkung der Steuervorteile.

2.1.2 Offene Immobilienfonds

Investmentfonds existieren in Deutschland schon seit Ende der 50er Jahre. Wie aus Abbildung 1 ersichtlich, handelt es sich hierbei um ein, von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ge- gründetes und verwaltetes, Sondervermögen. Besteht dieses überwiegend aus Immobilien, handelt es sich um einem Immobilienfonds. Nach der Neufassung des Investmentrechts sind seit dem 01.01.2004 die Strukturen und die Aufsicht im Investmentgesetz (InvG)17sowie die steuerlichen Bestimmungen im Investmentsteuergesetz (InvStG)18geregelt. Das Sonderver- mögen ist nach § 30 Abs. 1 InvG vom Vermögen der KAG getrennt zu halten und haftet somit nach § 31 Abs. 2 InvG auch nicht für deren Verbindlichkeiten. Als „offen“ werden die Fonds bezeichnet, weil es keine Begrenzung hinsichtlich Kapital, Anlegerzahl19, Anzahl der Liegen- schaften und Laufzeit gibt.20Die KAG, i. d. R. in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft (AG) und als Spezialkreditinstitut zwingend unter Aufsicht der BaFin, verwaltet nach § 2 Abs.

2 InvG das Sondervermögen für Rechnung der Anleger nach dem Grundsatz der Risikomi- schung (§ 73 InvG). Sie ist über die Einschaltung einer Depotbank nach § 37 Abs. 1 InvG dazu verpflichtet, die ausgegebenen Investmentzertifikate laufend zurückzunehmen. Hierzu werden die Anteilspreise börsentäglich ermittelt (§ 79 Abs. 3 InvG). Aus Transaktionskosten- sicht ist zu berücksichtigen, dass beim Kauf i. d. R. ein Ausgabeaufschlag anfällt (§ 41 Abs. 1 S. 2 InvG), der in der Praxis zwischen 5 % und 5,5 % liegt.21Das InvG unterscheidet nach § 2 Abs. 3 in Publikumsfonds, die allen Anlegern offen stehen, und Spezialfonds, an denen sich max. 30 nicht natürliche Personen beteiligen dürfen. Der offene Immobilienfonds unterliegt nach den §§ 67, 68 InvG bestimmten, aus Tabelle 1 ersichtlichen, Vorschriften hinsichtlich erlaubter Vermögensgegenstände und Anlagegrenzen. Dies soll zu einer möglichst breiten Diversifikation des Fonds führen. Da Fondsanteile nicht nur laufend ausgegeben, sondern auch zurückgenommen werden müssen, schreibt § 80 Abs. 1 InvG eine Liquidität zwischen 5 % und 49 % des Fondsvermögens vor.22

Werden Anteile im Betriebsvermögen gehalten, so sind die Erträge aufgrund der Subsidiarität nach § 20 Abs. 3 EStG Betriebseinnahmen (§ 2 Abs. 1 S. 1 InvStG). Die Ermittlung der Erträ- ge erfolgt allerdings unabhängig davon gemäß § 3 Abs. 1 InvStG immer durch Einnahmen- Überschussrechnung auf Fondsebene. Tabelle 2 stellt die Steuerpflicht wesentlicher Ein- kunftsquellen eines Immobilienfonds bei betrieblichen Anlegern dar. Hieraus wird ersichtlich, dass beide Anlegergruppen einer im Vergleich zur Direktanlage i. d. R. privilegierten Besteue- rung unterliegen. Diese kann allerdings nur in Anspruch genommen werden, wenn der Fonds die umfangreichen in § 5 InvStG geforderten Bekanntmachungspflichten erfüllt. Andernfalls erfolgt, abhängig von der Art des Verstoßes, die Besteuerung nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 S. 2 oder § 6 InvStG. Abschließend sei erwähnt, dass eine Berücksichtigung von auf Fondsebene erzielten Verlusten auch ausschließlich dort und nicht bei dem Anleger möglich ist (§ 3 Abs. 4 InvStG). Inwiefern sich durch die geplante Reform des Investmentgesetzes Änderungen bei den hier geschilderten Regelungen ergeben, kann aufgrund der vagen Formulierung im Koalitionsvertrag noch nicht gesagt werden.23

Das Volumen der deutschen offenen Immobilienfonds belief sich im Juni 2007 auf ca. 74 Mrd. € bei den Publikumsfonds und fast 20 Mrd. € bei den Spezialfonds.24Die Spezialfonds ver- zeichneten hierbei über die letzten Jahre hinweg einen stetigen Nettomittelzufluss, während das Mittelaufkommen bei den Publikumsfonds nach teilweise zweistelligen jährlichen Milliar- denzuwächsen seit 2005 stark rückläufig ist. Der Grund hierfür kann in einer Reihe von Prob- lemen einiger Fonds gesehen werden. So gerieten zwischen 2003 und 2005 drei Fonds in Schieflage, die allerdings durch ihre Mutterhäuser gestützt wurden.25Im Dezember 2005 und Januar 2006 mussten schließlich der Grundbesitz Invest-Fonds der Deutschen Bank und zwei Fonds des Anbieters KanAm wegen massiver Liquiditätsabflüsse aufgrund von angekündigten Immobilienneubewertungen und der bestehenden Anteilsrücknahmeverpflichtung durch die Fondsgesellschaft erstmals in der Geschichte die Rücknahme gemäß § 81 InvG aussetzen. Ein mit der Rücknahmeverpflichtung verbundenes Problem liegt auch in der übermäßigen Liquidi- tätshaltung der Fonds. So liegt der Liquiditätsanteil bei Publikumsfonds in der Praxis bei über 30 %, wodurch sich diese bereits stark an Rentenfonds annähern.26Andererseits sind die Fonds bei hohen Mittelzuflüssen durch die bestehenden Anlagevorschriften gezwungen zu investieren, obwohl evtl. keine geeigneten Objekte zur Verfügung stehen. Eine Differenzie- rung der Fonds hinsichtlich bestimmter Branchen oder Regionen, d. h. die Schaffung von Themenfonds, ist bei Publikumsfonds aufgrund des Liquiditätsrisikos und des sonst zwang- släufig geringeren Fondsvolumens schwerlich realisierbar. Als ebenso problematisch stellt sich oftmals die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit der gehaltenen Immobilien dar, wodurch die Fonds hierfür nur schwerlich potentielle Abnehmer finden.27International wird die Anlageform des offenen Fonds kaum akzeptiert, was sich darin zeigt, dass weniger als 5 % der Anleger von offenen Spezialfonds Ausländer sind.28Auch wurden die Immobilien- Sondervermögen in Europa nicht wie andere Fondsarten harmonisiert, da hierzu wegen deren ausschließlicher Existenz in Deutschland und Österreich keine Notwendigkeit bestand.29

Aus Sicht des betrieblichen Anlegers ist der offene Immobilienfonds zwar aufgrund der steuervergünstigten Erträge interessant, jedoch macht der relativ hohe Ausgabeaufschlag eine längere Haltedauer zur Amortisation notwendig.

2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften

Bei den Immobilienaktiengesellschaften handelt es sich nicht um gesondert geregelte Rechts- formen, sondern um dem AktG30unterliegende AGs. Vielmehr lassen sie sich über ihren vor- rangigen Unternehmenszweck und die dominierende Ertragsquelle definieren, die in der Ent- wicklung und/oder Verwaltung von Immobilien sowie dazu gehörender Dienstleistungen be- stehen. Die Immobilien AGs entstanden überwiegend aus ehemaligen Industrieunternehmen, die ihren ursprünglichen Geschäftsbetrieb einstellten und sich auf die Bewirtschaftung des übrig gebliebenen Grundbesitzes ausrichteten; teilweise aber auch durch bewusste Abspaltung des Immobilienbestandes.31Ist die AG börsennotiert, so ermöglicht das dem Anleger den stän- digen Kauf bzw. Verkauf der Beteiligung zu geringen Transaktionskosten. Da sich die Publizi- tätspflichten auf gesetzlich geforderte Mindestangaben beschränken, ist in den meisten Fällen die Transparenz hinsichtlich der Werthaltigkeit von Immobilien- und Unternehmenswert als gering anzusehen.32

Steuerrechtlich hat die Immobilien AG im Vergleich zu anderen Aktiengesellschaften eben- falls keinen Sonderstatus. Sie unterliegt mit ihren Einkünften der Körperschafts- und der Ge- werbesteuer. Allerdings lässt sich die Gewerbesteuer unter bestimmten Voraussetzungen durch die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG33vermeiden und die Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen durch § 6b EStG aufschieben. Die, den Aktionären als Di- vidende zufließenden Einkünfte werden bei betrieblichen Anlegern als Einkünfte i. R. d. je- weiligen Gewinneinkunftsart versteuert. Veräußerungsgewinne durch Anteilsverkauf sind beim Privatanleger nach Ablauf einer Frist von einem Jahr (§ 23 Abs. 1 EStG) steuerfrei. So- wohl auf die laufenden Einkünfte als auch auf die Veräußerungsgewinne findet das Halbein künfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG) und bei körperschaftsteuerpflichtigen Anteilseignern die 95 %ige Steuerbefreiung nach § 8b Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 KStG Anwendung. Zusätzlich könnte es noch zu einer Gewerbesteuerbelastung beim betrieblichen Anleger im Falle einer Beteiligung unter 10 % kommen (§ 8 Nr. 5 i. V. m. § 9 Nr. 2a GewStG). Erwirtschaftet die AG Verluste, so ist eine Berücksichtigung bei den Anlegern aufgrund der Trennung zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterebene nicht möglich.

Trotz der Übereinstimmung der Immobilienaktiengesellschaft mit den Bedürfnissen des Kapi- talmarktes konnte sie sich als Anlageform bei den Anlegern nicht nachhaltig durchsetzen.34So enthielt der Deutsche Immobilienaktien-Index DIMAX35im Mai 2007, wie aus Tabelle 3 er- sichtlich, 43 Immobilien-AGs mit einer Marktkapitalisierung von ca. 11 Mrd. €. Sie bleiben damit deutlich hinter den beiden Fondsanlageformen zurück. Weiterhin handelt es sich bei den meisten AGs um Unternehmen mit geringem Volumen, kaum Streubesitz und wenig Handels- liquidität. Entsprechend dominant treten einige wenige Gesellschaften im Markt auf; allen voran die IVG mit fast 30 % Indexgewichtung. Dies zeigt sich nicht nur national, sondern auch auf europäischer Ebene, da deutsche Gesellschaften im EPRA Index für europäische Immobilienunternehmen36nur mit einer Gewichtung von 3,6 % vertreten sind.37Dieses feh- lende Anlegerinteresse führt wiederum zu Abschlägen des Börsenwertes im Vergleich zum Reinvermögen (sog. NAV) der Gesellschaft. Ein weiterer Grund für die mangelnde Akzeptanz wird in der steuerlichen Benachteiligung durch die fehlende Transparenz gesehen.38So erfolgt bei Ausschüttungen ein doppelter steuerlicher Zugriff auf den von der AG erzielten Gewinn, da zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterebene unterschieden wird. Dies wiederum ver- hindert sonst wirtschaftlich sinnvolle Ausschüttungen, wodurch eine effiziente Kapitalver- wendung ausgeschlossen wird.

2.2 Problematik der stillen Reserven

Neben den bereits genannten Unzulänglichkeiten der existierenden Anlageformen besteht ein weiteres Problem für Unternehmen mit Immobilienbesitz, das sich darin zeigt, dass Deutsch land einen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 1.500 Mrd. € hat, dessen Im- mobilien sich aber zu über 73 % im Besitz der sie nutzenden Unternehmen befinden.39Dies stellt, wie Abbildung 2 zeigt, einen im Vergleich zu anderen entwickelten Märkten relativ ho- hen Anteil dar, wäre jedoch nur dann eine effiziente Verteilung, wenn es den deutschen Un- ternehmen besser als britischen oder amerikanischen gelänge, ihre selbstgenutzten Immobilien zu verwalten.40Tatsächlich beruht diese Verteilung jedoch darauf, dass die Unternehmen hie- rin, aufgrund gestiegener Marktpreise oder durch berücksichtigte Abschreibungen, die über dem tatsächlichen Werteverzehr lagen, stille Reserven gebunden haben.41Sie würden bei ei- nem Verkauf aufgedeckt und besteuert, was Transaktionen verhindert. Dieses Problem soll im Folgenden unter Zuhilfenahme der Teilsteuerrechnung verdeutlicht werden:42

(1) Preisermittlung aus Verkäufersicht relativ zum Immobilienwert

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten4344

Obige Gleichung hat als Ausgangspunkt eine Immobilie, die einem Unternehmen W wert ist (z. B. über abgezinste Mieteinnahmen ermittelt) und in der 50 % stille Reserven stecken, die bei Veräußerung mit sk,ge besteuert würden. Diese Immobilie müsste für das 1,3fache von W veräußert werden, damit sich das Unternehmen im Vergleich zu vorher nicht schlechter stellt.

(2) Preisermittlung aus Käufersicht relativ zum Immobilienwert

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diese Gleichung beschreibt die Zahlungsbereitschaft des potentiellen Käufers, die sich aus dem Fortführungswert zuzüglich der abgezinsten Steuerersparnis durch zusätzliche Abschrei- bungen ergibt, wobei als Abschreibungsbasis die Differenz aus Kaufpreis und Buchwert ge- wählt wurde, da die Buchwertabschreibung bereits in W berücksichtigt ist. Unter der Voraus- setzung, dass die Immobilie beim Käuferunternehmen den gleichen Wert (W) wie beim Ver- käufer hat und die Abschreibung auf die gesamten Aufgedeckten stillen Reserven möglich ist, z. B. weil es sich ausschließlich um ein Gebäude handelt, wäre der Käufer bereit, das 1,13fache von W zu zahlen.

Stellt man nun Käufer und Verkäufer gegenüber, wie es auf dem Immobilienmarkt der Fall ist, so zeigt sich, wie aus Abbildung 3 ersichtlich, dass ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage nur dann erfolgt, wenn keinerlei stille Reserven vorhanden sind.45Zudem wächst die Differenz zwischen der Zahlungsbereitschaft des Käufers und dem Mindestverkaufspreis des Verkäufers mit dem Anteil der stillen Reserven. Eine Transaktion könnte nur dann erfol- gen, wenn der Wert der Immobilie für den Käufer größer ist als für den Verkäufer, d. h. dieser wirtschaftlicher arbeiten würde. Die Unternehmen werden somit durch die Besteuerung der stillen Reserven gezwungen Grundbesitz zu halten, obwohl dieser evtl. nicht mehr zur Ge- schäftstätigkeit passt. Da die Immobilien also nur aufgrund der bei ihrem Abgang entstehen- den Steuerfolgen im Betrieb verbleiben, kann man von einem durch Steuern verursachten Lock-In-Effekt sprechen.46

2.3 Zusammenfassung

Schlussfolgernd aus dem vorangegangenen Überblick zu den bestehenden Immobilienanlage- formen kann festgestellt werden, dass jede der Investitionsmöglichkeiten, bestimmten, für den Investor relevanten Kriterien nicht genügt. Da der Anleger allerdings durch die Kombination verschiedener positiv nicht korrelierender Anlagen ein Portfolio konstruieren kann, das zu einer nutzensteigernden Rendite-/Risikokombination führt und hierfür die Immobilienanlage in Kombination mit anderen Anlageformen unerlässlich ist, besteht die Notwendigkeit, diese Nachteile abzubauen.47Als besonders problematisch muss dies vor dem Hintergrund der im- mer stärker zunehmenden Mobilität des Kapitals, verbunden mit der ermöglichten Mobilisie- rung der Immobilien über indirekte Anlageformen, gesehen werden. Da Deutschland zurzeit kein international akzeptiertes Immobilienkapitalanlageprodukt bereitstellt, müssen Investoren somit auf ausländische Anlagen zurückgreifen. Nachteile, wie die fehlende internationale Ver- gleichbarkeit, hohe Regelungsdichte, mangelnde Fungibilität sowie geringe Marktkapitalisie- rung der bestehenden Produkte, haben dazu geführt, dass die existierenden Anlageformen internationalen Anlegern kaum vermittelbar sind.48Gerade diese haben jedoch einen erhebli- chen Nachholbedarf hinsichtlich Investitionen in deutsche Immobilien. Es besteht somit in Deutschland Handlungsnotwendigkeit zur Schaffung eines Produktes, das ein klar auf Immo- bilien fokussiertes Produkt zu schaffen ist, das die Bedürfnisse der institutionellen Anleger in stärkerem Maße berücksichtigt. Besondere Beachtung sollte hierbei der Gewerbeimmobilien markt finden. Denn sollte es gelingen, die Auslagerung von Immobilien für Unternehmen at- traktiver zu gestalten, könnten diese ihre Bilanzen bereinigen, Eigenkapital freisetzen und sich auf ihre Kerngeschäftsfelder beschränken, was zu einer effizienten Kapitalverwendung führen würde.49

3. REIT - Ausgestaltungsmöglichkeiten

Ein Produkt, das die Lücke zwischen den Erwartungen der Anleger und den derzeit am Markt befindlichen Anlagemöglichkeiten schließen könnte, ist der REIT. Dieser Abschnitt erläutert nach einer allgemeinen Begriffsbestimmung die Vorteile dieser Struktur und stellt die REIT-Konzepte ausgewählter Länder vor.

3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile

Obwohl REITs oft als steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften bezeichnet wer- den,50 muss dieser Begriff bei einer internationalen Betrachtung weiter gefasst werden. Es handelt sich vielmehr um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften,51 die interna- tional keine einheitliche Rechtsform besitzen, aber auf einer gemeinsamen Grundkonzeption beruhen. Charakteristisch für REITs ist,52dass sie den größten Teil ihres Einkommens aus Immobilientätigkeiten beziehen und auch ihr Vermögen zum überwiegenden Teil aus Immo- bilien besteht. Zudem wird es ihnen ermöglicht, unter bestimmten, von Land zu Land ver- schiedenen, Umständen eine Besteuerung auf Gesellschaftsebene zu vermeiden. Dafür muss der Gewinn zu einem Großteil (80 % bis 100 %) an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Da unter diesen Voraussetzungen erst hier die Besteuerung erfolgt, handelt es sich bei REITs um eine steuerlich transparente Anlageform. Allerdings ist die Berücksichtigung von Verlusten auf Anlegerebene nicht möglich. Die ebenfalls charakteristische REIT-Eigenschaft der Marktbewertung wird dadurch ermöglicht, dass REITs als Rechtsform ein börsennotierba- res Vehikel haben. In Ausnahmefällen besteht in einigen Ländern auch eine eingeschränkte Rücknahmeverpflichtung der Anteile.53

Neben dem bereits erwähnten Vorteil der Schaffung eines internationalen Standardvehikels zur Steigerung der Attraktivität des deutschen Anlagemarktes und der so möglichen effizien- ten Verteilung des Kapitals existieren weitere Gründe, die für eine REIT-Einführung sprechen. So kann durch REITs eine tagesaktuelle und informationseffiziente Bewertung erfolgen, die ausschließlich über den Markt und nicht über Sachverständige möglich ist. Auf diese Weise kann das Vertrauen in den Immobilienmarkt gestärkt werden.54Auf Seiten der Investoren soll der REIT zu einer Verringerung von Verwaltungskosten führen. Daneben werden auch für den Fiskus Vorteile erwartet. Diese liegen in den zu erwartenden Steuermehreinnahmen bei der Neustrukturierung des Immobilienbestandes und bei indirekten Effekten, wie der Schaffung neuer Arbeitsplätze, gesehen.

3.2 REIT - Konzepte im Ausland

Abhängig davon, wie der REIT definiert wird, finden sich unterschiedliche Angaben hinsich- tlich der Länderanzahl, in denen diese Anlageform bereits besteht. Es kann jedoch davon aus- gegangen werden, dass sie in ca. 20 Ländern existieren.55Hinzu kommen noch mehrere Län- der, die zurzeit die Einführung von REITs planen. Abbildung 4 gibt einen Überblick des weltweiten REIT-Marktes und verdeutlicht deren wirtschaftliche Bedeutung. Aus der Vielzahl der existierenden Konzepte werden im Folgenden zwei hinsichtlich ihrer wesentlichen gesell- schafts- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen vorgestellt. Die Auswahl beschränkt sich dabei zum einen auf das Ursprungsland USA, welches außerdem die größte Marktka- pitalisierung aufweist. Aus diesen Gründen wird ein neues REIT-Konzept von internationalen Investoren unweigerlich mit dem US-REIT verglichen.56Zum Anderen wird Frankreich als Beispiel für Ausgestaltungen innerhalb der EU betrachtet. Ziel dieses Abschnittes ist es, an- hand der gewählten Beispiele Ausgestaltungsmöglichkeiten für ein Rahmenkonzept aufzuzei- gen, wie es sowohl nationalen als auch internationalen Anforderungen gerecht wird.

3.2.1 USA

In den USA wurden REITs 1960 geschaffen,57um Kleinanlegern die Investition in größere Immobilienprojekte zu erleichtern und ihnen ein dauerhaftes Einkommen daraus zu ermögli- chen.58Als Rechtsform kommt jede US-Gesellschaftsform in Betracht, bei der sowohl eine Übertragbarkeit der Anteile, als auch ein zentrales Management möglich sind. In der Praxis sind US-REITs in 2/3 der Fälle corporations (Kapitalgesellschaften) und zu 1/3 trusts (treu- handähnliche Rechtsinstitute).59Hier zeigt sich, dass es sich bei REITs um keine eigenständi- ge Gesellschaftsform, sondern vielmehr um eine Steuerprivilegierung handelt, zu der eine Ge- sellschaft unter bestimmten Voraussetzungen optieren kann. Dementsprechend finden sich die rechtlichen Grundlagen auch im Einkommensteuergesetz der Vereinigten Staaten (IRC).60

Um den REIT-Status annehmen zu können, muss die Gesellschaft mind. 100 Anteilseigner haben, wobei nicht mehr als 50 % der Anteile durch fünf oder weniger natürliche Personen gehalten werden dürfen. Eine Börsennotierung ist nicht zwingend.61Mindestens 75 % des Vermögens müssen beim US-REIT in Immobilien, Immobiliengesellschaftsbeteiligungen oder Hypothekendarlehen investiert sein; zudem müssen auch mind. 75 % der Einkünfte aus Immobilien und bestimmten liquiden Mitteln bzw. mind. 95 % aus Immobilien, Liquiditätsan- lagen und sonst. passiven Investments stammen. Der REIT kann somit auch i. H v. 5 % der Einkünfte einer eigenen sonstigen erwerbswirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen. Beschrän- kungen hinsichtlich des Fremdkapitaleinsatzes gibt es beim US-REIT nicht. 90 % der steuer- pflichtigen Einkünfte müssen vom REIT an seine Anteilseigner als Dividende ausgeschüttet werden, wobei diese Verpflichtung für Veräußerungsgewinne nicht gilt.62

Die für REITs charakteristische Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene wird in den USA da- durch realisiert, dass ausgeschüttete Dividenden beim US-REIT als Betriebsausgabe abgezo- gen werden dürfen. In der Praxis schütten sie häufig 100 % oder mehr aus und unterliegen so keiner Ertragsbesteuerung. Bei Ausschüttung ist die Dividendenzahlung dann aufzusplitten. Beim inländischen Anteilseigner unterfallen qualifizierende laufende Einkünfte dem vollen Steuersatz; auf REIT-Ebene bereits besteuerte Einkünfte (z. B. Dividenden aus Tochterunternehmen) sowie Veräußerungsgewinne unterliegen einem ermäßigten Steuersatz; Kapitalrückzahlungen müssen nicht besteuert werden.63Die Besteuerung der Dividendenzahlungen an ausländische Anleger erfolgt durch einen Quellensteuereinbehalt, wobei der allgemeine Satz von 30 % ggf. durch Doppelbesteuerungsabkommen eingeschränkt werden kann. Es hat sich gezeigt, dass die USA ihre Besteuerung sichergestellt haben, indem sie seit 1989 (erstmals im DBA mit Deutschland) spezielle Regelungen betreffend Ausschüttungen von US-REITs in die jeweiligen DBAs mit aufgenommen haben.

Da bei dem US-REIT die Börsennotierung nicht verpflichtend ist, wird zwischen börsennotier- ten (engl.: public), privaten (engl.: private) und bei der Börsenaufsichtsbehörde SEC regist- rierten, aber nicht börsengehandelten REITs unterschieden. Bei der überwiegenden Anzahl handelt es sich um private REITs (ca. 800), gefolgt von den börsennotierten (ca. 200); die registrierten REITs machen nur eine kleine Anzahl (ca. 20) aus. Eine zweite Unterschei- dungsmöglichkeit ergibt sich durch die Anlagestruktur. Hier wird zwischen Hypotheken- REITs (engl.: mortgage REITs), Direktanlage-REITs (engl.: equity REITs) und Zwischenfor- men (engl.: hybrid REITs) unterschieden.64 Die weit überwiegende Anzahl stellen hier die in Immobilien investierenden equity REITs dar, die einen hohen Spezialisierungsgrad hinsich- tlich bestimmter Märkte und Nutzungsarten erreicht haben.65 In den USA ist die Immobi- lienanlage soweit entwickelt, dass der Anleger sein Portfolio exakt nach seinen Wünschen zusammenstellen kann, da für jede Objektart und Region Angebote existieren.66Ein Grund für die überaus erfolgreiche Entwicklung von US-REITs - die aktuelle Marktkapitalisierung allein der public REITs beträgt über 300 Mrd. € - liegt in der begünstigten Übertragung von Immobi- lienvermögen auf REITs.67So kann die Besteuerung der in diesen Immobilien vorhanden stil- len Reserven durch die Konstruktionsformen des UPREIT und DOWNREIT auf mehrere Jah- re verteilt werden.68Abschließend lässt sich zum US-REIT sagen, dass dessen Erfolg zum großen Teil in der ihm gewährten Freiheit und Flexibilität bezüglich der Ausgestaltung begründet ist, wodurch sowohl private als auch institutionelle Investoren angezogen wur- den.

3.2.2 Frankreich

Die französische REIT-Variante wurde 2003 unter dem Namen SIIC eingeführt. Hierzu können Kapitalgesellschaften mit einem Mindestgrundkapital von 15 Mio. € optieren. Als Gesellschaftsform kommt die SA oder die SCA in Betracht. Das Besondere ist allerdings, dass die SIIC-Option auch ausländischen Kapitalgesellschaften, die weder in Frankreich gegründet sind, noch dort ihren Sitz haben, offen steht. Voraussetzung ist allerdings, dass die Gesell- schaft in Frankreich körperschaftsteuerpflichtig und dort an der Börse notiert ist.69Die be- günstigte Hauptaktivität einer SIIC muss in passiven Investments, wie der Vermietung von Immobilien oder der Beteiligung an Gesellschaften mit diesem Zweck, bestehen. Ist die SIIC zu mind. 95 % an einer solchen Kapitalgesellschaft beteiligt, so kann diese ebenfalls den SIIC- Status annehmen. Darüber hinaus darf der franz. REIT auch Nebentätigkeiten wie Projektent- wicklung, Hausverwaltung und Maklertätigkeiten nachgehen, wenn der Wert der hierfür ein- gesetzten Aktiva 20 % des Gesamtvermögens nicht übersteigt. Weiterhin sind in einge- schränktem Maße Leasingaktivitäten möglich. Eine Beschränkung der Fremdkapitalaufnahme gibt es beim franz. REIT nicht. SIICs sind nicht von der Körperschaftsteuer befreit. Es werden lediglich die begünstigten Einkünfte inkl. der dazugehörigen Veräußerungsgewinne von der Besteuerung ausgenommen. Einkünfte aus den genannten Nebentätigkeiten, ob direkt oder indirekt erzielt, und aus Beteiligungen an Nicht-SIIC-Tochtergesellschaften werden be- steuert. Eine weitere Voraussetzung ist, dass 85 % der laufenden begünstigten Gewinne und 50 % der begünstigten Veräußerungsgewinne ausgeschüttet werden. Ausländische An- teilseigner unterliegen der 25%igen franz. Quellensteuer auf Dividenden, die ggf. durch DBAs ersetzt werden oder die EU-Mutter-Aktionäre unterliegen mit der Dividende der vollen Besteuerung; sofern die Dividende aus nicht begünstigten Tätigkeiten stammt, kann sich die Steuer u. U.70auf 5 % ermäßigen.

Wird die SIIC-Option durch eine Gesellschaft ausgeübt, werden in begünstigten Vermögens- gegenständen ruhende stille Reserven einem ermäßigten Steuersatz unterworfen; die Steuer- last kann über 4 Jahre verteilt sowie mit evtl. noch bestehenden Verlustvorträgen verrechnet

[...]


1Vgl. Bulwien (2005), S. 47.

2Vgl. Walter/Weihmüller (2005), S. 831.

3Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S. 36.

4Vgl. Schulte/Holzmann (2005), S. 37 f.

5 Vgl. KPMG (2005), S. 1 f. Auf Mischformen wie Immobilienaktienfonds und derivative Anlagemöglichkeiten wie Zertifika- te wird nicht eingegangen.

6Vgl. Stock/Teske (2005), S. 190.

7Vgl. Görlich (1998), S. 3574.

8Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente vom 21.04.2004 (Markets in Financial Instruments Directive - MiFID). Zum Inhalt der MiFID, vgl. Hirschberg (2006), S. 398 ff.

9Vgl. Görlich (1998), S. 3574.

10Vgl. Stock/Teske (2005), S. 191.

11 Vgl. Richter (2005), S. 20.

12Vgl. Pluskat/Rogall (2005), S. 254.

13Vgl. Kunath , S. 158.

14Der am 01.01.2006 eingeführte § 15b EStG betrifft Investitionen nach dem 10.11.2005.

15Vgl. Zitelmann (2006), S. 10.

16Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S. 46.

17Investmentgesetz (InvG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.12.2003.

18 Investmentsteuergesetz (InvStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.12.2003.

19Ausnahme: Spezialfonds, dazu ausführlicher weiter unten in diesem Abschnitt

20Vgl. Alda/Lassen (2005), S. 99.

21Vgl. Stock/Teske (2005), S. 190.

22 Vgl. Ortmanns (2006), S. 230.

23Vgl. Koalitionsvertrag vom 11.11.2005, S. 74 Rz. 3646. Die IFD hat hierzu Vorschläge ausgearbeitet, vgl. IFD (2006), S. 4 ff. (siehe Internetverzeichnis).

24Vgl. Deutsche Bundesbank (2007), S. 52 f.

25Vgl. Ortmanns (2006), S. 229.

26Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S. 47.

27Vgl. Schulte/Sotelo (2004), S. 36 ff.

28 Vgl. Deutsche Bundesbank (2007), S. 61.

29Vgl. Nowak (2005), S. 36. Mittlerweile existieren allerdings auch in Frankreich offene Immobilienfonds, vgl. BfW (2006), S. 8.

30Aktiengesetz (AktG) der Bundesrepublik Deutschland vom 06.09.1965.

31Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S.62.

32Vgl. ZEW (2005), S. 98.

33 Gewerbesteuergesetz (GewStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.10.2002.

34Vgl. Cadmus/von Bodecker (2005), S. 148.

35Zu Indexaufbau und -kriterien vgl.Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S. 70.

36Vgl. Rehkugler (2003), S. 163 f..

37Vgl. EPRA/NAREIT (2007), S. 54 (siehe Internetverzeichnis).

38 Vgl. Nowak (2005), S. 96.

39Vgl. KPMG (2005), S. 3.

40Vgl. Beck/Droste/Zoller (2004), S. 194.

41Allein das Volumen dieser stillen Reserven bei den 65 größten deutschen KapGes wird auf ca. 80 Mrd. € geschätzt, vgl. Voigtländer (2006), S. 14 (siehe Internetverzeichnis).

42Berechnung in Anlehnung an das Beispiel in Voigtländer (2006), S. 13 (siehe Internetverzeichnis).

43Dieser Wert beruht auf Schätzungen der IFD zu den Büroimmobilienbeständen der 200 größten Unternehmen Deutsch lands, vgl. ZEW (2005), S. 176.

44 Diese Belastung ergibt sich aus dem Teilsteuersatz sge + (1 - sge) · sKSt mit sKSt = 25 %, sge = H /(2000+H)und H= 400%. Zur Herleitung von sge vgl. Rose (2005), S. 47 f.

45 Würde die Betrachtung noch um die Grunderwerbsteuer erweitert, so ergäbe sich kein Zusammentreffen.

46Vgl. Hundsdoerfer (2000), S. 1.

47Vgl. Röckemann (2005), S. 1335.

48 Vgl. Kiethe (2005), S. 746.

49Vgl. Fink (2006), S. 119.

50Vgl. Pluskat/Rogall (2005), S. 253.

51Vgl. BMF-Pressemitteilung vom 20.02.2007, S. 1 (siehe Internetverzeichnis).

52 Zu den Charakteristika, vgl. Hilgers (2006), S. 1 (siehe Internetverzeichnis).

53Vgl. Hilgers (2006), S. 1 (siehe Internetverzeichnis).

54Vgl. Beck/Droste/Zoller (2004), S. 194.

55Zu den unterschiedlichen Zahlenangaben vgl. Nowak/Simon (2005), S. 19.

56 Vgl. Arumi/Ivinson (2005), S. 297.

57Erste REITs existierten bereits seit 1880. Ihnen wurde aber in den 1930er Jahren dieser Status wieder aberkannt, vgl. Väth (1999), S. 225.

58Vgl. EPRA (2004), S. 45 f.

59Vgl. King (1999), S. 7 f.

60Vgl. Volckens/Panzer (2005), S. 104 f.

61Vgl. EPRA (2004), S. 46.

62 Vgl. Volckens/Panzer (2005), S. 106.

63Vgl. King (1999), S. 58.

64Vgl. ebenda, S. 6.

65Vgl. Pluskat/Rogall (2005), S. 254.

66Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger (2000), S. 15.

67Vgl. Bünning (2005), S.329.

68 Zur Funktionsweise vgl. King (1999), S.27 ff.

69Vgl. Schimmelschmidt/Tauser/Lagarrigue (2006), S. 120 ff.

70 Beteiligung i. H. v. mind. 5 % über mind. 2 Jahre.

Ende der Leseprobe aus 74 Seiten

Details

Titel
REITs als ein neues, alternatives Investment in Deutschland
Untertitel
Möglichkeiten zur Ausgliederung von Immobilienbeständen großer deutscher Unternehmen
Hochschule
Berufsakademie Berlin
Note
1,3
Autor
Jahr
2007
Seiten
74
Katalognummer
V77823
ISBN (eBook)
9783638785112
ISBN (Buch)
9783640101658
Dateigröße
1023 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
REITs, Investment, Deutschland
Arbeit zitieren
Mark Richter (Autor), 2007, REITs als ein neues, alternatives Investment in Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/77823

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