Indirekte Immobilienanlagen haben in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Mit der Einführung von REITs in Deutschland wird ein verbesserter Zugang der deutschen Immobilienwirtschaft zur internationalen Finanzwirtschaft angestrebt, verbunden mit der Hoffnung im weltweiten Wettbewerb bestehen zu können. Damit einhergehende Ziele sind die Steigerung der Unternehmensrentabilität, Steuermehreinnahmen, ein höherer Kapitalzufluss aus dem Ausland, eine transparentere Immobilienbewertung und die Entwicklung konkurrenzfähiger Immobilienunternehmen.
Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Analyse der Faktoren, die den REIT in Deutschland langfristig zum Erfolg führen sollen. Besonderes Augenmerk wird auf die Chancen für große Unternehmen gelegt, deren hohe Immobilienbestände rentabler zu nutzen. Dabei wird primär der Blick auf Unternehmen in der Rolle des Emittenten von REITs gelegt, logischerweise die Investorenseite aber nicht außer Acht gelassen. Einführend wird daher im ersten Abschnitt der Arbeit die aktuelle Situation des Immobilienmarktes in Deutschland dargestellt. Anschließend werden vergleichend REITs Konzepte aus den USA und Frankreich vorgestellt.
Im dritten Abschnitt werden die für einen deutschen REIT charakteristischen Merkmale untersucht. Dies ist von fundamentaler Bedeutung, da die Konstruktion eines Anlageinstrumentes seine Leistungsfähigkeit bestimmt. Im Mittelpunkt des vierten Abschnittes steht die Bestimmung des Markt- und Mobilisierungspotenzials für den institutionellen Bereich. Auf die unterschiedlichen Formen der Mobilisierung sowie auf die Bedeutung institutioneller Investoren wird dabei besonders eingegangen.
Schließlich soll die Strategie der Positionierung eines deutschen REIT aus Immobilienbeständen entwickelt werden. Hierfür ist eine differenzierte Betrachtung nach produkt- und anlagespezifischen Eigenschaften unerlässlich.
Das Ende der Arbeit bildet ein Einblick in die Beurteilung von REITs durch den Kapitalmarkt. In diesem Zusammenhang geht es um die Positionierung gegenüber anderen Anlageprodukten und die Einhaltung bestimmter Erfolgskriterien, welche zu einer positiven Bewertung durch den Kapitalmarkt und die Aktienanalysten führen können.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Situation des deutschen Immobilienmarktes
2.1 Bestehende kapitalmarktfähige Immobilienanlageformen
2.1.1 Geschlossene Immobilienfonds
2.1.2 Offene Immobilienfonds
2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften
2.2 Problematik der stillen Reserven
2.3 Zusammenfassung
3. REIT – Ausgestaltungsmöglichkeiten
3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile
3.2 REIT – Konzepte im Ausland
3.2.1 USA
3.2.2 Frankreich
4. Gestaltungsoptionen des deutschen REIT
4.1 Entwicklung der REIT – Diskussion in Deutschland
4.2 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
4.2.1 Rechtsform
4.2.2 Börsennotierung
4.2.3 Anteilseignerstruktur und Streubesitzvorschriften
4.2.4 Rechnungslegung
4.2.5 Einkommensstruktur
4.2.6 Ausschüttungsanforderung
4.3 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
4.3.1 Besteuerung auf Ebene der Gesellschaft
4.3.2 Ebene der Anteilseigner
4.3.3 Steuerbelastungsvergleich mit den Alternativanlageformen
4.4 Überführung von Immobilien in den G-REIT
4.4.1 Grundsätzliche Überlegung
4.4.2 Vor-REIT
4.4.3 Ausgestaltung der Exit-Tax
5. Einschätzung des Marktpotenzials für REITs in Deutschland
5.1 Allgemeine Einschätzung
5.2 Einschätzung des Potenzials von Unternehmensimmobilien
5.3 Zusammenfassung
6. Portfoliomanagement von G-REITs
6.1 Anlagespezifische Aspekte
6.1.1 Rendite
6.1.2 Risiko
6.1.3 Fungibilität
7. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Faktoren für eine erfolgreiche Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, mit einem besonderen Fokus auf das Potenzial zur effizienteren Nutzung hoher Immobilienbestände durch große Unternehmen sowie die notwendigen gesetzlichen Rahmenbedingungen.
- Analyse des deutschen Immobilienmarktes und bestehender Anlageformen
- Vergleich internationaler REIT-Konzepte (USA, Frankreich)
- Untersuchung der gesellschafts- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen für G-REITs
- Potenzialanalyse für die Mobilisierung von Unternehmensimmobilien
- Beurteilung von Aspekten des Portfoliomanagements (Rendite, Risiko, Fungibilität)
Auszug aus dem Buch
2.2 Problematik der stillen Reserven
Neben den bereits genannten Unzulänglichkeiten der existierenden Anlageformen besteht ein weiteres Problem für Unternehmen mit Immobilienbesitz, das sich darin zeigt, dass Deutschland einen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 1.500 Mrd. € hat, dessen Immobilien sich aber zu über 73 % im Besitz der sie nutzenden Unternehmen befinden. Dies stellt, wie Abbildung 2 zeigt, einen im Vergleich zu anderen entwickelten Märkten relativ hohen Anteil dar, wäre jedoch nur dann eine effiziente Verteilung, wenn es den deutschen Unternehmen besser als britischen oder amerikanischen gelänge, ihre selbstgenutzten Immobilien zu verwalten. Tatsächlich beruht diese Verteilung jedoch darauf, dass die Unternehmen hierin, aufgrund gestiegener Marktpreise oder durch berücksichtigte Abschreibungen, die über dem tatsächlichen Werteverzehr lagen, stille Reserven gebunden haben. Sie würden bei einem Verkauf aufgedeckt und besteuert, was Transaktionen verhindert. Dieses Problem soll im Folgenden unter Zuhilfenahme der Teilsteuerrechnung verdeutlicht werden:
(1)Preisermittlung aus Verkäufersicht relativ zum Immobilienwert
mit PA Verkaufspreis der Immobilie (Angebot) W Wert der Immobilie für das Unternehmen bei Fortführung r stille Reserven in der Immobilie in Prozent von W sk,ge Teilsteuersatz aus Gewerbe- und Körperschaftsteuer unter den Annahmen, dass W = 100 % = 1 r = 50 % = 0,5 sk,ge = 37,5 % = 0,375.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung stellt die wachsende Bedeutung indirekter Immobilienanlagen dar und definiert das Ziel der Arbeit, die Erfolgsfaktoren für REITs in Deutschland zu analysieren.
2. Situation des deutschen Immobilienmarktes: Das Kapitel bietet einen Überblick über bestehende Anlageformen und thematisiert das Problem der stillen Reserven als Hemmnis für Immobilientransaktionen.
3. REIT – Ausgestaltungsmöglichkeiten: Es erfolgt eine Begriffsbestimmung des REIT sowie eine vergleichende Betrachtung internationaler Konzepte in den USA und Frankreich.
4. Gestaltungsoptionen des deutschen REIT: Dieses zentrale Kapitel analysiert detailliert die gesellschafts- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sowie Optionen zur Überführung von Immobilien in den G-REIT.
5. Einschätzung des Marktpotenzials für REITs in Deutschland: Es wird das Marktpotenzial für Emittenten untersucht, insbesondere unter Berücksichtigung von Unternehmensimmobilien und der Hebung stiller Reserven.
6. Portfoliomanagement von G-REITs: Das Kapitel beleuchtet anlagespezifische Aspekte wie Rendite, Risiko und Fungibilität im Kontext eines aktiven Portfoliomanagements für REITs.
7. Fazit: Das Fazit fasst zusammen, dass G-REITs eine Marktlücke schließen können, jedoch die endgültige Marktfähigkeit von der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung abhängt.
Schlüsselwörter
REIT, G-REIT, Immobilien, indirekte Immobilienanlage, stille Reserven, Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften, Steuertransparenz, Portfoliomanagement, Exit-Tax, Kapitalmarkteffizienz, Unternehmensimmobilien, Rendite, Risiko, Fungibilität
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Bachelor-Thesis untersucht die Potenziale und Rahmenbedingungen für die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) als alternative Anlageform auf dem deutschen Markt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit behandelt die Analyse des aktuellen Immobilienmarktes, den Vergleich internationaler REIT-Modelle, steuerrechtliche Gestaltungsoptionen sowie das Potenzial zur Mobilisierung von Unternehmensimmobilien.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist die Analyse der Faktoren, die einen langfristigen Erfolg des REIT-Konzepts in Deutschland ermöglichen, unter besonderer Berücksichtigung der Chancen für Unternehmen bei der Ausgliederung ihrer Immobilienbestände.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse, dem Vergleich internationaler REIT-Regimes (USA, Frankreich) und einer modellhaften Analyse steuerlicher Auswirkungen (Teilsteuerrechnung) sowie der Auswertung von Finanzmarktdaten.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit der Entwicklung der REIT-Diskussion, den spezifischen gesellschafts- und steuerrechtlichen Anforderungen an deutsche REITs, den Möglichkeiten zur steuerbegünstigten Überführung von Immobilien sowie der ökonomischen Einschätzung des Marktpotenzials.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind REITs, stille Reserven, Steuertransparenz, Kapitalmarkt, Immobilienfonds und Portfoliomanagement.
Welche Rolle spielt die Exit-Tax für den deutschen REIT?
Die Exit-Tax dient als befristeter steuerlicher Anreiz, um die Hebung stiller Reserven zu erleichtern und somit Unternehmen dazu zu bewegen, nicht betriebsnotwendige Immobilien auszulagern.
Warum wird in Deutschland ein aktives Portfoliomanagement für REITs präferiert?
Experten favorisieren ein aktives Management, da es eine gründliche Analyse der Investitionen, eine optimale Ergänzung des Portfolios und direkten Einfluss auf die Wertsteigerung der Immobilien ermöglicht.
- Quote paper
- Mark Richter (Author), 2007, REITs als ein neues, alternatives Investment in Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/77823
