Bei Inbound Real Estate Investments handelt es sich um Investitionen ausländischer Anleger in Immobilien in Deutschland.
Deutsche Immobilien sind bei ausländischen Investoren nach wie vor gefragt. Wenn Anleger indirekt in Immobilien in Deutschland investieren möchten, so haben sie die Möglichkeit zwischen typischen und atypischen Investitionsstrukturen.
„Atypische“ Möglichkeiten sich an Immobilien zu beteiligen sind offene Immobilienfonds, die in Spezial (Immobilien) Sondervermögen oder Publikums (Immobilien) Sondervermögen unterteilt werden.
Im März 2007 haben Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien – Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)“ verabschiedet. Das Gesetz trat rückwirkend zum 01. Januar 2007 in Kraft. Somit besteht eine weitere Möglichkeit für ausländische Investoren Immobilien in Deutschland zu erwerben, nämlich indem sie Anteile an sog. REIT-AGs erwerben. Diese sind von den Ertragsteuern befreit, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Typische Investitionsstrukturen
C. Atypische Investitionsstrukturen
1. Offene Immobilienfonds
1.1 Publikums (Immobilien) Sondervermögen
1.1.1 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
1.1.2 Grunderwerbsteuer
1.1.3 Kapitalertragsteuer
1.2 Spezial (Immobilien) Sondervermögen
1.2.1 Überblick
1.2.2 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
1.2.3 Kapitalertragsteuer
1.2.4 Grunderwerbsteuer
2. Real Estate Investment Trusts (REITs)
2.1 Überblick
2.2 Besteuerung der REIT-AG
2.3 Besteuerung der Dividenden auf Ebene der Aktionäre
2.4 Besteuerung bei Veräußerung von REIT-Anteilen
D. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die steuerliche Behandlung von sogenannten „atypischen“ Investitionsstrukturen für ausländische Anleger bei Immobilieninvestitionen in Deutschland, mit dem Ziel, steuerliche Vorteile gegenüber klassischen Direktinvestitionen zu identifizieren.
- Steuerliche Rahmenbedingungen für Inbound Real Estate Investments
- Abgrenzung zwischen typischen und atypischen Investitionsstrukturen
- Analyse von offenen Immobilienfonds (Publikums- und Spezial-Sondervermögen)
- Besteuerung von Real Estate Investment Trusts (REIT-AGs)
- Bewertung der steuerlichen Attraktivität für ausländische Investoren
Auszug aus dem Buch
1.1.1 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
Bei Publikums Immobilien Sondervermögen handelt es sich um Sondervermögen, das nicht Spezial Sondervermögen sind (§ 2 Abs. 3 InvG).
Ausländische Investoren sind in Deutschland beschränkt einkommensteuerpflichtig, wenn sie weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben, aber inländische Einkünfte im Sinne des § 49 EStG beziehen (§ 1 Abs. 4 EStG). Sie sind beschränkt körperschaftsteuerpflichtig, wenn sie weder Sitz noch Geschäftsleitung im Inland haben (§ 2 KStG).
Die zwei Haupteinkunftsarten bei einem Publikums (Immobilien) Sondervermögen können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder die Veräußerung von Immobilien sein.
Laut § 49 Abs. 1 Nr. 5a, b EStG unterliegen diese Einkünfte „grundsätzlich nicht der beschränkten Einkommen- und Körperschaftsteuerpflicht, solange keine Tafelgeschäfte vorgenommen werden.“ Jedoch erzielen die Investoren keine Veräußerungsgewinne oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. § 3 Nr. 40 EStG und § 8b Abs. 1 KStG sind nicht anzuwenden (§ 2 Abs. 1 InvStG). Nach h.M. gilt dies für alle ausländischen Investoren egal in welcher Rechtsform sie auftreten. Irrelevant ist auch die Tatsache, ob sich die Anteile in ihrem Betriebsvermögen oder Privatvermögen befinden. Somit sind die Einkünfte aus dem Sondervermögen für ausländische Investoren nicht einkommen- und körperschaftsteuerpflichtig. Das gleiche gilt für Gewinne die bei dem Verkauf der Anteile entstehen.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Definition von Inbound Real Estate Investments und Hinführung zur Abgrenzung zwischen typischen und atypischen Investitionsstrukturen.
B. Typische Investitionsstrukturen: Darstellung der steuerlichen Situation bei direktem Immobilienerwerb durch ausländische Investoren ohne inländische Betriebsstätte.
C. Atypische Investitionsstrukturen: Detaillierte steuerliche Analyse von offenen Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts (REITs).
D. Fazit: Zusammenfassende Bewertung der untersuchten Strukturen hinsichtlich ihrer steuerlichen Vorteilhaftigkeit für ausländische Anleger.
Schlüsselwörter
Inbound Real Estate Investments, Besteuerung, atypische Investitionsstrukturen, offene Immobilienfonds, REIT-AG, Publikums-Sondervermögen, Spezial-Sondervermögen, beschränkte Steuerpflicht, Investmentsteuergesetz, Kapitalertragsteuer, Grunderwerbsteuer, Doppelbesteuerungsabkommen, OECD-MA, Anteilsveräußerung, Immobilieninvestition.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die steuerlichen Aspekte bei Investitionen ausländischer Anleger in deutsche Immobilien über atypische Strukturen wie Investmentfonds und REITs.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Themen umfassen die Besteuerung von Publikums- und Spezial-Immobilienfonds sowie die spezifischen steuerlichen Regeln für börsennotierte REIT-AGs.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, zu ermitteln, ob die Nutzung atypischer Investitionsstrukturen ausländischen Investoren steuerliche Vorteile gegenüber herkömmlichen Direktinvestitionen bietet.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Es handelt sich um eine juristische Analyse auf Basis der einschlägigen Gesetzestexte (EStG, KStG, InvG, InvStG, REITG) und der aktuellen Fachliteratur.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil erörtert die steuerliche Behandlung von Einkünften, Veräußerungsgewinnen und Grunderwerbsteuer bei verschiedenen Fondskonstruktionen und REITs.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Inbound Real Estate Investments, REIT-AG, Publikums-Sondervermögen, Investmentsteuergesetz und beschränkte Steuerpflicht.
Warum sind Publikums-Immobilienfonds für ausländische Investoren besonders interessant?
Sie ermöglichen eine Beteiligung an Immobilien ohne in Deutschland anfallende Einkommen- oder Körperschaftsteuerpflicht auf die Erträge des Sondervermögens.
Wie wirkt sich die 10% Beteiligungsgrenze bei REITs aus?
Die Grenze von 10% dient dazu, das Schachtelprivileg und damit eine mögliche Steuerfreistellung von Dividenden in Deutschland für ausländische Aktionäre zu verhindern.
- Citation du texte
- Rebecca Dilg (Auteur), 2007, Inbound Real Estate Investments – Besteuerung „atypischer“ Investitionsstrukturen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/82348
