Inbound Real Estate Investments – Besteuerung „atypischer“ Investitionsstrukturen

Inhalt

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung

B. Typische Investitionsstrukturen

C. Atypische Investitionsstrukturen
1. Offene Immobilienfonds
1.1 Publikums (Immobilien) Sondervermögen
1.1.1 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
1.1.2 Grunderwerbsteuer
1.1.3 Kapitalertragsteuer
1.2 Spezial (Immobilien) Sondervermögen
1.2.1 Überblick
1.2.2 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
1.2.3 Kapitalertragsteuer
1.2.4 Grunderwerbsteuer
2. Real Estate Investment Trusts (REITs)
2.1 Überblick
2.2 Besteuerung der REIT-AG
2.3 Besteuerung der Dividenden auf Ebene der Aktionäre
2.4 Besteuerung bei Veräußerung von REIT-Anteilen

D. Fazit

Literaturverzeichnis

Rechtsquellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

Bei Inbound Real Estate Investments handelt es sich um Investitionen ausländischer Anleger in Immobilien in Deutschland.

Deutsche Immobilien sind bei ausländischen Investoren nach wie vor gefragt. Wenn Anleger indirekt in Immobilien in Deutschland investieren möchten, so haben sie die Möglichkeit zwischen typischen und atypischen Investitionsstrukturen.

Auf „typischem“ Wege können Immobilien direkt erworben werden (asset deal), oder durch den Erwerb von Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften (Share oder hybrid deal).

Hier besteht die Möglichkeit einer Direktinvestition ausländischer Rechtsträger, z.B. durch eine Kapitalgesellschaft oder durch Zwischengesellschaften im In- oder Ausland.

„Atypische“ Möglichkeiten sich an Immobilien zu beteiligen sind offene Immobilienfonds, die in Spezial (Immobilien) Sondervermögen oder Publikums (Immobilien) Sondervermögen unterteilt werden.

Im März 2007 haben Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien – Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)“ verabschiedet. Das Gesetz trat rückwirkend zum 01. Januar 2007 in Kraft. Somit besteht eine weitere Möglichkeit für ausländische Investoren Immobilien in Deutschland zu erwerben, nämlich indem sie Anteile an sog. REIT-AGs erwerben. Diese sind von den Ertragsteuern befreit, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Diese Arbeit beschäftigt sich insbesondere mit den sog. atypischen Investitionsstrukturen und ob sich dadurch steuerliche Vorteile für ausländische Investoren ergeben.

B. Typische Investitionsstrukturen

Wenn ein ausländischer Investor keine Betriebsstätte oder eine ständige Vertretung in Deutschland hat, ist er mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beschränkt einkommen- oder körperschaftsteuerpflichtig (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG).

Wird die Immobilien verkauft, so handelt es sich um Einkünfte aus § 49 Abs. 1 Nr. 2f EStG bzw. § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG i.V.m. §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, je nach dem ob sich das unbewegliche Vermögen im Betriebs- oder Privatvermögen des ausländischen Investors befindet.

Nach den Art. 6 und 13 OECD-MA 2003 besteht prinzipiell keine Beschränkung des Besteuerungsrechts durch Deutschland.

Grunderwerbsteuer fällt für den ausländischen Investor an, wenn er unbewegliches Vermögen erwirbt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Außerdem ist er von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Abs. 9a UStG), kann aber von § 9 Abs. 1 UStG Gebrauch machen.

Gewerbesteuer muss ein ausländischer Anleger auch nicht bezahlen, da er keine Betriebsstätte im Inland betreibt.

C. Atypische Investitionsstrukturen

1. Offene Immobilienfonds

Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds. Investmentvermögen sind Vermögen zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage (§ 1 Satz 2 InvG).

Offene Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds. Somit findet für offene Immobilienfonds das Investmentgesetz und das Investmentsteuergesetz Anwendung.

Offene Immobilienfonds ermöglichen es den Anlegern, sich mit relativ kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen.

Die Fonds sind gesetzlich dazu verpflichtet mindestens 15 Objekte in ihren Fonds aufzunehmen. Diese werden von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet. Bei Kapitalanlagegesellschaften handelt es sich um Kreditinstitute, deren Unternehmensgegenstand die Verwaltung von Sondervermögen und das Erbringen von Dienstleistungen gemäß § 7 Abs. 2 InvG. Offene Immobilienfonds können nur als Kapitalgesellschaften auftreten (§§ 2 Abs. 6, 6 Abs. 1 InvG). Da es sich um Kreditinstitute handelt, werden die Kapitalanlagegesellschaften von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht kontrolliert (§ 5 InvG).

Die Zahl der Anleger bei offenen Immobilienfonds ist nicht begrenzt im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds. Das eingelegte Geld wird als Sondervermögen in Immobilien investiert.^[1]

Diese Sondervermögen werden von den Kapitalanlagegesellschaften auf Rechnung der Anleger verwaltet. Sie können ihre Anteile jederzeit zurückgeben (§ 2 Abs. 2 InvG). Die Anleger erwerben lediglich Anteile am jeweiligen Sondervermögen, jedoch nicht an der Kapitalanlagegesellschaft. Daher ist das Sondervermögen von dem Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft zu trennen (§ 30 Abs. 1 InvG), d.h. Aktiva und Passiva der Immobilienfonds sind von Aktiva und Passiva der Kapitalanlagegesellschaft zu separieren.

Das Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft wird von sog. Depotbanken überwacht und verwahrt (§ 2 Abs. 7 InvG). Sie geben außerdem Fondanteile aus (§ 23 Abs. 1 InvG).

Die Liquiditätsreserve der Immobilienfonds muss mindestens 5% betragen, darf aber 49% nicht übersteigen (§ 80 InvG). Liegt die Liquidität unter 5%, muss der Fonds vorübergehend geschlossen werden, da sonst Anleger, die ihre Anteile zurückgeben möchten, nicht ausbezahlt werden können.

Offene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Gewinne aus Wertsteigerungen ihrer Objekte und aus Mieterträgen. Allerdings sind nur die Mieterträge zu versteuern.

Die Sondervermögen unterliegen weder der Körperschaft- noch der Gewerbesteuer, da es sich um Zweckvermögen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 5 KStG handelt (§ 11 Abs. 1 InvStG).

Beim Anleger entstehen Einkünfte aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG (§ 2 Abs. 1 S. 1 InvStG). Diese unterliegen dem Kapitalertragsteuerabzug (§ 7 Abs. 1 InvStG).

Das Sondervermögen wird in das Publikums (Immobilien) Sondervermögen und in das Spezial (Immobilien) Sondervermögen unterschieden. Diese zwei Varianten werden im Folgenden erläutert.

1.1 Publikums (Immobilien) Sondervermögen

1.1.1 Einkommensteuer und Körperschaftsteuer

Bei Publikums Immobilien Sondervermögen handelt es sich um Sondervermögen, das nicht Spezial Sondervermögen sind (§ 2 Abs. 3 InvG).

[...]

^[1] Vgl. Machunsky (1997):„Immobilienfonds und Erwerbermodelle“: S. 1 - 2