Die zentrale Arbeitshypothese lautet: „Objektive Qualitäten von Büroimmobilien stimmen nicht zwangsläufig mit subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern überein“.
Mit dem für die vorliegende Arbeit entwickelten Scoring-System können die Qualitäten einer großen Zahl von Büroimmobilien gemessen werden. Damit kann analysiert werden, wie gut sich der Markt für Büroimmobilien aktuell präsentiert, wie gut der Standort einer Büroimmobilie für die Büronutzung geeignet ist und welche Güte die Immobilie selbst aufweist. Der Büromarkt Stuttgart fungiert als beispielhaftes Untersuchungsgebiet. An dessen Büroimmobilienbestand wird die Messmethode erstmalig angewandt, so dass im Ergebnis alle 2.440 Büroimmobilien zumindest dem kompletten Markt- und Standortscoring unterzogen werden können. Neue Wege beschreitet die Diplomarbeit insbesondere bei der Messung qualitativer Faktoren, wie Standortimage und Wirkung einer Büroimmobilie.
Neben der Erstellung und Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büromarkt wurden 100 Büroimmobilien begangen, um Objektqualitäten aufzunehmen. Die Ergebnisse der Bewertung der Objekteigenschaften zeigen, dass die Mehrheit der Stuttgarter Büroimmobilien durchaus marktgängige Gebäudeeigenschaften aufweist und zwischen den einzelnen Teilräumen nur geringe Schwankungen festzustellen sind. Es können jedoch klare Qualitäts- und Imageunterschiede zwischen Immobilien verschiedener Entwicklungsepochen festgestellt werden.
Zusätzlich zu den Objektbegehungen wurden mit fünf in Stuttgart ansässigen Maklern und einem Projektentwickler qualitative Interviews geführt, um die Besonderheiten des Stuttgarter Büromarktes aufzunehmen und entsprechend bewerten zu können, sowie ein Feedback für das Scoring-System zu bekommen.
Die Modellierung zweier Mietergruppen erfolgt aus der Überlegung, dass Büroimmobilien zwar nominell hochqualitativ sein können, durch die speziellen, subjektiven Anforderungsprofile Mieter jedoch andere Büroimmobilien bevorzugt werden könnten. In den Leitfadengesprächen mit den Experten kristallisierten sich aus der Vielzahl der Nachfrager zwei charakteristische Mietergruppen heraus, die näher bearbeitet wurden.
Die Erstellung zweier typischer Mietgesuche zeigt, dass von den 2.440 Büroimmobilien im Stadtgebiet von Stuttgart nur sehr wenige den Anforderungen entsprechen und folglich objektive Qualitäten von Büroimmobilien nicht zwangsläufig mit den subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern übereinstimmen müssen.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Forschungsfragen und Forschungsziele
- 1.1. Forschungsfragen
- 1.2. Forschungsziele
- 1.3. Arbeitshypothesen
- 1.3.1. Hypothesen auf der Ebene der objektiven Qualitäten
- 1.3.2. Hypothesen auf der Ebene der subjektiven Anforderungsprofile
- 1.4. Definitorische Grundlagen
- 1.4.1. Büro - Büroimmobilie
- 1.4.2. Bürofläche
- 1.4.3. Immobilie als Wirtschaftsgut
- 1.4.4. Immobilienmarkt
- 1.5. Der Büromarkt Stuttgart als beispielhaftes Anwendungsgebiet
- 2. Stand der Forschung
- 2.1. Handlungstheorie
- 2.1.1. Grundzüge der Handlungstheorie
- 2.1.2. Der Büromarkt aus handlungstheoretischer Sicht
- 2.1.3. Anwendung der Handlungstheorie im Rahmen der Arbeit
- 2.2. Bürostandortforschung in der Geographie und verwandten Disziplinen
- 2.2.1. Erklärungsmodelle der Standortwahl von Bürobetrieben
- 2.2.2. Fazit aus der Betrachtung der theoretischen Erklärungsmodelle
- 2.2.3. Anwendung der Bürostandorttheorien im Rahmen der Arbeit
- 2.3. Einflussfaktoren für Bürostandortentscheidungen
- 2.4. Quantitative Standortbewertungsmethoden
- 2.4.1. A-Class, B-Class, C-Class - Qualitäts-Notationen der Immobilienwirtschaft
- 2.4.2. Rating und Immobilienrating
- 2.4.3. Scoring – Bewertung eines Objekts
- 3. Methodisches Vorgehen
- 3.1. Quantitative versus qualitative Sozialforschung
- 3.2. Begründung und Vorstellung des angewandten Methodenmix
- 4. Scoring-System zur Bewertung großer Büroimmobilienbestände
- 4.1. Anforderungen an das Scoring-System
- 4.2. Vorüberlegungen zur Erstellung des Scoring-Systems
- 4.3. Systematik des Scoring-Systems
- 4.4. Markt
- 4.5. Standort
- 4.6. Objekt
- 4.7. Schwächen des Scoring-Systems
- 5. Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büroimmobilienmarkt
- 5.1. Bewertung der Büroimmobilien nach vorhandener Datentiefe
- 5.2. Bewertung der Stuttgarter Büroimmobilienstandorte
- 5.3. Bewertung der Stuttgarter Büroimmobilien
- 5.4. Ergebnisse aus dem Scoring der Stuttgarter Büroimmobilien
- 6. Modellierung der Mietergruppen und ihrer typischen Mietgesuche
- 6.1. Hochwertige Beratungsunternehmen
- 6.2. Geeignete Büroimmobilien für hochwertige Berater in Stuttgart
- 6.3. IT-Unternehmen
- 6.4. Geeignete Büroimmobilien für IT-Unternehmen in Stuttgart
- 6.5. Fazit aus der Modellierung der Mietergruppen
- 7. Objektiv gut bewertet! - Auch passend für Nutzeransprüche?
- 7.1. Zusammenfassung der empirischen Ergebnisse
- 7.2. Fazit
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit untersucht die Bewertung großer Büroimmobilienbestände aus der Sicht von Eigentümern und Mietern mithilfe von Geoinformationstechnologie. Das Hauptziel ist die Entwicklung eines Scoring-Systems, das eine objektive Bewertung ermöglicht und die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigt. Die Arbeit analysiert den Stuttgarter Büromarkt als Fallbeispiel.
- Entwicklung eines Scoring-Systems für Büroimmobilien
- Analyse des Stuttgarter Büromarktes
- Integration von Geoinformationstechnologie in die Bewertung
- Berücksichtigung der Perspektiven von Eigentümern und Mietern
- Anwendung des Scoring-Systems auf reale Daten
Zusammenfassung der Kapitel
1. Forschungsfragen und Forschungsziele: Dieses Kapitel legt die Grundlage der Arbeit, indem es die Forschungsfragen und -ziele präzise definiert und die Arbeitshypothesen formuliert. Es werden definitorische Grundlagen geschaffen, um ein gemeinsames Verständnis von Begriffen wie "Büroimmobilie" und "Immobilienmarkt" zu gewährleisten. Der Fokus liegt auf der Klärung der methodischen Herangehensweise und der Abgrenzung des Forschungsgegenstandes. Der Stuttgarter Büromarkt wird als relevantes Anwendungsgebiet vorgestellt und seine Relevanz für die Studie begründet.
2. Stand der Forschung: Dieses Kapitel bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Forschungsstand zu Bürostandortforschung und verwandten Disziplinen. Es analysiert verschiedene theoretische Ansätze, wie die Handlungstheorie und kommunikationstheoretische Ansätze, sowie quantitative Standortbewertungsmethoden. Die verschiedenen Erklärungsmodelle für Bürostandortentscheidungen (funktional, organisatorisch, historisch-genetisch, Lebenszyklus-Ansatz etc.) werden kritisch beleuchtet und in ihren Stärken und Schwächen verglichen. Das Kapitel gipfelt in einer Diskussion über die Relevanz dieser Theorien für die vorliegende Arbeit und deren Anwendung im Kontext des entwickelten Scoring-Systems.
3. Methodisches Vorgehen: Dieses Kapitel beschreibt detailliert die angewandte Methodik. Es begründet die Wahl eines Mixed-Methods-Ansatzes, der sowohl quantitative als auch qualitative Elemente integriert. Die methodischen Entscheidungen werden transparent dargelegt und gerechtfertigt, um die Validität und Zuverlässigkeit der Ergebnisse zu gewährleisten. Die Integration der Geoinformationstechnologie in die Analyse wird ebenfalls erläutert. Der methodische Teil bildet die Basis für die folgenden Kapitel und die Interpretation der Ergebnisse.
4. Scoring-System zur Bewertung großer Büroimmobilienbestände: In diesem zentralen Kapitel wird das selbstentwickelte Scoring-System detailliert vorgestellt. Es beschreibt die Anforderungen an das System, die Kriterienauswahl und -gewichtung sowie den Aufbau des Systems. Die einzelnen Einflussfaktoren (Markt, Standort, Objekt) werden systematisch dargelegt. Attribute und Indikatoren für jeden Faktor werden spezifiziert, wobei die Methodik der Datenerhebung und -aufbereitung erläutert wird. Das Kapitel analysiert auch potentielle Schwächen des Systems, um seine Grenzen transparent zu machen.
5. Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büroimmobilienmarkt: Dieses Kapitel präsentiert die Anwendung des entwickelten Scoring-Systems auf den Stuttgarter Büromarkt. Die Bewertung von Büroimmobilienstandorten und -objekten wird Schritt für Schritt nachvollziehbar dargestellt. Die Ergebnisse der Bewertung werden analysiert und interpretiert, wobei die Stärken und Schwächen der Anwendung des Systems im realen Kontext hervorgehoben werden. Das Kapitel zeigt die praktische Anwendung der zuvor entwickelten Methodik und liefert erste empirische Ergebnisse.
6. Modellierung der Mietergruppen und ihrer typischen Mietgesuche: Dieses Kapitel fokussiert auf die Modellierung verschiedener Mietergruppen (z.B. Beratungsunternehmen, IT-Unternehmen) und deren spezifische Anforderungen an Büroimmobilien. Es werden exemplarisch typische Mietgesuche für ausgewählte Mietergruppen modelliert und im Kontext des Stuttgarter Marktes analysiert. Die Ergebnisse dieses Kapitels zeigen, wie die Bedürfnisse der Nutzer in den Bewertungsprozess integriert werden können. Die spezifischen Anforderungen werden mit den objektiven Bewertungsergebnissen aus Kapitel 5 verglichen.
Schlüsselwörter
Büroimmobilien, Scoring, Geoinformationstechnologie, Standortwahl, Immobilienbewertung, Stuttgarter Büromarkt, Mietergruppen, Eigentümerperspektive, Handlungstheorie, quantitative Methoden, qualitative Methoden, Mixed-Methods.
Häufig gestellte Fragen zur Diplomarbeit: Bewertung großer Büroimmobilienbestände
Was ist das Thema der Diplomarbeit?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der Bewertung großer Büroimmobilienbestände aus der Perspektive von Eigentümern und Mietern. Dabei wird ein Scoring-System entwickelt und mithilfe von Geoinformationstechnologie auf den Stuttgarter Büromarkt angewendet.
Welches Ziel verfolgt die Arbeit?
Das Hauptziel ist die Entwicklung eines Scoring-Systems, das eine objektive Bewertung von Büroimmobilien ermöglicht und gleichzeitig die Bedürfnisse von Eigentümern und Mietern berücksichtigt. Der Stuttgarter Büromarkt dient als Fallbeispiel.
Welche Methoden werden angewendet?
Die Arbeit verwendet einen Mixed-Methods-Ansatz, der sowohl quantitative als auch qualitative Methoden integriert. Geoinformationstechnologie spielt eine wichtige Rolle in der Datenanalyse und -bewertung.
Wie ist die Arbeit strukturiert?
Die Arbeit gliedert sich in sieben Kapitel: Kapitel 1 definiert die Forschungsfragen und -ziele. Kapitel 2 beleuchtet den Stand der Forschung zu Bürostandortentscheidungen und -bewertungen. Kapitel 3 beschreibt das methodische Vorgehen. Kapitel 4 präsentiert das entwickelte Scoring-System. Kapitel 5 wendet das System auf den Stuttgarter Markt an. Kapitel 6 modelliert verschiedene Mietergruppen und deren Anforderungen. Kapitel 7 vergleicht die objektive Bewertung mit den Nutzerbedürfnissen und zieht ein Fazit.
Welche Faktoren werden im Scoring-System berücksichtigt?
Das Scoring-System berücksichtigt Faktoren aus den Bereichen Markt, Standort und Objekt der Immobilie. Die konkreten Attribute und Indikatoren werden im Kapitel 4 detailliert beschrieben.
Welche Mietergruppen werden modelliert?
Die Arbeit modelliert exemplarisch die Anforderungen von hochwertigen Beratungsunternehmen und IT-Unternehmen an Büroimmobilien im Stuttgarter Kontext.
Welche Schwächen des Scoring-Systems werden angesprochen?
Die Arbeit analysiert und diskutiert potentielle Schwächen des entwickelten Scoring-Systems, um dessen Grenzen transparent darzustellen.
Welche Rolle spielt die Geoinformationstechnologie?
Geoinformationstechnologie wird zur Datenanalyse, -visualisierung und -integration in den Bewertungsprozess eingesetzt. Sie unterstützt die objektive Bewertung der Standorte und Immobilien.
Welche theoretischen Ansätze werden verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf handlungstheoretische Ansätze und kommunikationstheoretische Ansätze, sowie quantitative Standortbewertungsmethoden aus der Geographie und verwandten Disziplinen.
Wo liegt der Anwendungsfokus?
Der Anwendungsfokus liegt auf dem Stuttgarter Büromarkt, der als relevantes Beispiel für die Anwendung des entwickelten Scoring-Systems dient.
- Quote paper
- Diplom-Geograph Felix Embacher (Author), 2007, Scoring für große Büroimmobilienbestände aus Sicht der Eigentümer und Mieter im Büromarkt Stuttgart, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/84211
