Die zentrale Arbeitshypothese lautet: „Objektive Qualitäten von Büroimmobilien stimmen nicht zwangsläufig mit subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern überein“.
Mit dem für die vorliegende Arbeit entwickelten Scoring-System können die Qualitäten einer großen Zahl von Büroimmobilien gemessen werden. Damit kann analysiert werden, wie gut sich der Markt für Büroimmobilien aktuell präsentiert, wie gut der Standort einer Büroimmobilie für die Büronutzung geeignet ist und welche Güte die Immobilie selbst aufweist. Der Büromarkt Stuttgart fungiert als beispielhaftes Untersuchungsgebiet. An dessen Büroimmobilienbestand wird die Messmethode erstmalig angewandt, so dass im Ergebnis alle 2.440 Büroimmobilien zumindest dem kompletten Markt- und Standortscoring unterzogen werden können. Neue Wege beschreitet die Diplomarbeit insbesondere bei der Messung qualitativer Faktoren, wie Standortimage und Wirkung einer Büroimmobilie.
Neben der Erstellung und Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büromarkt wurden 100 Büroimmobilien begangen, um Objektqualitäten aufzunehmen. Die Ergebnisse der Bewertung der Objekteigenschaften zeigen, dass die Mehrheit der Stuttgarter Büroimmobilien durchaus marktgängige Gebäudeeigenschaften aufweist und zwischen den einzelnen Teilräumen nur geringe Schwankungen festzustellen sind. Es können jedoch klare Qualitäts- und Imageunterschiede zwischen Immobilien verschiedener Entwicklungsepochen festgestellt werden.
Zusätzlich zu den Objektbegehungen wurden mit fünf in Stuttgart ansässigen Maklern und einem Projektentwickler qualitative Interviews geführt, um die Besonderheiten des Stuttgarter Büromarktes aufzunehmen und entsprechend bewerten zu können, sowie ein Feedback für das Scoring-System zu bekommen.
Die Modellierung zweier Mietergruppen erfolgt aus der Überlegung, dass Büroimmobilien zwar nominell hochqualitativ sein können, durch die speziellen, subjektiven Anforderungsprofile Mieter jedoch andere Büroimmobilien bevorzugt werden könnten. In den Leitfadengesprächen mit den Experten kristallisierten sich aus der Vielzahl der Nachfrager zwei charakteristische Mietergruppen heraus, die näher bearbeitet wurden.
Die Erstellung zweier typischer Mietgesuche zeigt, dass von den 2.440 Büroimmobilien im Stadtgebiet von Stuttgart nur sehr wenige den Anforderungen entsprechen und folglich objektive Qualitäten von Büroimmobilien nicht zwangsläufig mit den subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern übereinstimmen müssen.
Inhaltsverzeichnis
1. Forschungsfragen und Forschungsziele
1.1. Forschungsfragen
1.2. Forschungsziele
1.3. Arbeitshypothesen
1.3.1. Hypothesen auf der Ebene der objektiven Qualitäten
1.3.2. Hypothesen auf der Ebene der subjektiven Anforderungsprofile
1.4. Definitorische Grundlagen
1.4.1. Büro – Büroimmobilie
1.4.2. Bürofläche
1.4.3. Immobilie als Wirtschaftsgut
1.4.4. Immobilienmarkt
1.5. Der Büromarkt Stuttgart als beispielhaftes Anwendungsgebiet
2. Stand der Forschung
2.1. Handlungstheorie
2.1.1. Grundzüge der Handlungstheorie
2.1.2. Der Büromarkt aus handlungstheoretischer Sicht
2.1.3. Anwendung der Handlungstheorie im Rahmen der Arbeit
2.2. Bürostandortforschung in der Geographie und verwandten Disziplinen
2.2.1. Erklärungsmodelle der Standortwahl von Bürobetrieben
2.2.1.1. Der funktionale Ansatz
2.2.1.2. Der organisatorische Ansatz
2.2.1.3. Der historisch-genetische Ansatz
2.2.1.4. Der Lebenszyklus-Ansatz
2.2.1.5. Entscheidungstheoretischer oder behavioristischer Ansatz
2.2.1.6. Aktionsräumlicher Ansatz
2.2.1.7. Kommunikationstheoretischer Ansatz
2.2.2. Fazit aus der Betrachtung der theoretischen Erklärungsmodelle
2.2.3. Anwendung der Bürostandorttheorien im Rahmen der Arbeit
2.3. Einflussfaktoren für Bürostandortentscheidungen
2.4. Quantitative Standortbewertungsmethoden
2.4.1. A-Class, B-Class, C-Class - Qualitäts-Notationen der Immobilienwirtschaft
2.4.2. Rating und Immobilienrating
2.4.2.1. Rating in der Immobilienwirtschaft
2.4.2.2. Immobilienrating in Deutschland
2.4.3. Scoring – Bewertung eines Objekts
2.4.3.1. Checklisten-Methode
2.4.3.2. Rangreiheverfahren
2.4.3.3. Nutzwertanalyse
3. Methodisches Vorgehen
3.1. Quantitative versus qualitative Sozialforschung
3.2. Begründung und Vorstellung des angewandten Methodenmix
4. Scoring-System zur Bewertung großer Büroimmobilienbestände
4.1. Anforderungen an das Scoring-System
4.2. Vorüberlegungen zur Erstellung des Scoring-Systems
4.3. Systematik des Scoring-Systems
4.3.1. Kriteriengruppen – Einflüsse auf die Immobilie
4.3.2. Aufbau des Scoring-Systems
4.3.2.1. Gewichtungen
4.3.2.2. Vom Indikator zum Scoring
4.3.2.3. Meßskala
4.4. Markt
4.4.1. Nationale Merkmale
4.4.1.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.4.1.2. Büroimmobilienmarkt national
4.4.1.3. Wirtschaftliche Entwicklung national
4.4.1.4. Soziodemographische Entwicklung national
4.4.1.5. Politische, rechtliche Bedingungen
4.4.2. Regionale Merkmale
4.4.2.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.4.2.2. Büroimmobilienmarkt regional
4.4.2.3. Wirtschaftliche Entwicklung regional
4.4.2.4. Soziodemographische Entwicklung regional
4.4.3. Fazit des Markt-Scorings
4.5. Standort
4.5.1. Verkehrsanbindung / Infrastruktur
4.5.1.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.5.1.2. Qualität der Verkehrsanbindung
4.5.1.3. Qualität der Infrastruktur
4.5.2. Image / Konkurrenz
4.5.2.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.5.2.2. Image des Teilraums
4.5.2.3. Konkurrenzsituation
4.6. Objekt
4.6.1. Gebäudeansicht
4.6.1.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.6.1.2. Wirkung der Büroimmobilie
4.6.1.3. Gebäudeeigenschaften
4.6.2. Gebäudeausstattung
4.6.2.1. Systematik der Attribute und Indikatoren
4.6.2.2. Flexibilität
4.6.2.3. Technische Ausstattung
4.7. Schwächen des Scoring-Systems
4.7.1. Nichtberücksichtigung der Einmaligkeit einer Immobilie
4.7.2. Gefahr der Subjektivität
5. Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büroimmobilienmarkt
5.1. Bewertung der Büroimmobilien nach vorhandener Datentiefe
5.2. Bewertung der Stuttgarter Büroimmobilienstandorte
5.2.1. Verkehrsanbindung / Infrastruktur
5.2.2. Image / Konkurrenz
5.2.3. Fazit – Bewertung der Standorte
5.3. Bewertung der Stuttgarter Büroimmobilien
5.3.1. Gebäudeansicht
5.3.2. Gebäudeausstattung
5.3.3. Fazit – Bewertung der Objekte
5.4. Ergebnisse aus dem Scoring der Stuttgarter Büroimmobilien
6. Modellierung der Mietergruppen und ihrer typischen Mietgesuche
6.1. Hochwertige Beratungsunternehmen
6.2. Geeignete Büroimmobilien für hochwertige Berater in Stuttgart
6.3. IT-Unternehmen
6.4. Geeignete Büroimmobilien für IT-Unternehmen in Stuttgart
6.5. Fazit aus der Modellierung der Mietergruppen
7. Objektiv gut bewertet! - Auch passend für Nutzeransprüche?
7.1. Zusammenfassung der empirischen Ergebnisse
7.2. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht, ob mit Hilfe relativ weniger Informationen die Qualität von Büroimmobilien objektiv bewertet werden kann, insbesondere unter Berücksichtigung der Wechselwirkungen zwischen objektiven Gebäudequalitäten und subjektiven Anforderungsprofilen typischer Mietergruppen am Beispiel des Büromarkts Stuttgart.
- Entwicklung eines objektiven Scoring-Systems zur Bewertung von Büroimmobilien
- Analyse der Standortqualität und Infrastruktur im Stuttgarter Stadtgebiet
- Modellierung typischer Mietergruppen (hochwertige Berater, IT-Unternehmen) und ihrer Suchprofile
- Vergleich objektiver Immobilienbewertungen mit Nutzeransprüchen
- Methodenmix aus quantitativer Datenanalyse (GIS, Sekundärdaten) und qualitativen Experteninterviews
Auszug aus dem Buch
1. Forschungsfragen und Forschungsziele
Die Ökonomisierung der Immobilie basiert auf einer langen, hauptsächlich angelsächsischen Tradition. In Deutschland war der Umgang mit Immobilien lange Zeit jedoch von hohen Eigennutzerquoten und versteinertem Kapital geprägt. Seit Mitte der 80er Jahre hat sich auch hierzulande die Erkenntnis durchgesetzt, Immobilien nicht mehr nur als „Vier Wände und ein Dach“ zu begreifen, sondern ihre volkswirtschaftliche Dimension und ihre forschungsrelevante Bedeutung herauszuarbeiten. Der Immobilienmarkt, der eine der wesentlichen Bestimmungsgrößen jeder Marktwirtschaft ist, ist sehr viel komplexer, als es auf den ersten Blick zu scheinen mag.
Die vorliegende Arbeit befindet sich also im Spannungs- und Überlappungsfeld mehrerer wissenschaftlicher Disziplinen und ist in etwa gleichen Teilen der geographischen Bürostandortforschung sowie der Immobilienökonomie zuzurechnen. Primäres Ziel der vorliegenden Arbeit ist es herauszufinden, ob mit Hilfe relativ weniger Informationen Aussagen über die Qualität von Büroimmobilien getroffen werden können, die insbesondere für Eigentümer und Mieter von Büroimmobilien von entscheidender Bedeutung sind. Zusätzlich gilt es zu überprüfen, wie die Wechselwirkungen zwischen den objektiven Qualitäten einer Büroimmobilie und den subjektiven Anforderungsprofilen typischer Mietergruppen ausgeprägt sind.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Forschungsfragen und Forschungsziele: Einführung in die ökonomische Bedeutung von Immobilien sowie Definition des Ziels, die Qualität von Bürobeständen durch ein neues Bewertungssystem messbar zu machen.
2. Stand der Forschung: Darstellung theoretischer Grundlagen wie der Handlungstheorie und Bürostandorttheorien sowie Diskussion gängiger quantitativer Bewertungsansätze (Rating/Scoring).
3. Methodisches Vorgehen: Begründung des gewählten Methodenmix aus E-Mail-Befragungen, Sekundärdatenanalyse, GIS-gestützten Berechnungen und qualitativen Experteninterviews.
4. Scoring-System zur Bewertung großer Büroimmobilienbestände: Detaillierte Herleitung des Scoring-Systems, seiner Kriteriengruppen (Markt, Standort, Objekt) und deren Operationalisierung durch gewichtete Indikatoren.
5. Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büroimmobilienmarkt: Empirische Umsetzung des Modells für das Stadtgebiet Stuttgart mit Auswertung der Standortqualitäten und Gebäudeansichten.
6. Modellierung der Mietergruppen und ihrer typischen Mietgesuche: Identifikation und Detaillierung von Suchprofilen für hochwertige Beratungsunternehmen und IT-Unternehmen.
7. Objektiv gut bewertet! - Auch passend für Nutzeransprüche?: Zusammenfassung der Ergebnisse und Überprüfung der zentralen Arbeitshypothese zur Diskrepanz zwischen objektiver Qualität und subjektiven Nutzeranforderungen.
Schlüsselwörter
Büroimmobilien, Standortbewertung, Scoring-System, Büromarkt Stuttgart, Immobilienökonomie, Standortfaktoren, Bürostandortforschung, Nutzeranforderungen, Immobilienrating, Büroflächen, Standortqualität, Infrastruktur, Geoinformationstechnologie, Mietergruppen, Nutzwerkanalyse.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit?
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung und Anwendung eines Scoring-Systems, um die Qualität großer Büroimmobilienbestände objektiv messbar zu machen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die geographische Bürostandortforschung, die Immobilienökonomie sowie quantitative Methoden zur Standortbewertung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist herauszufinden, ob mit relativ wenigen, aber fundierten Informationen Aussagen über die Qualität von Büroimmobilien getroffen werden können, die für Eigentümer und Mieter relevant sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor verwendet einen Methodenmix, bestehend aus einer umfassenden Sekundärdatenanalyse, GIS-gestützten Berechnungen, einer E-Mail-Befragung sowie qualitativen Experteninterviews mit Immobilienmaklern und Projektentwicklern.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil wird das Scoring-System systematisch entwickelt, auf den Stuttgarter Büromarkt angewendet und mit der Modellierung spezifischer Mietergruppen (Beratung, IT) verknüpft.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Scoring-System, Büroimmobilien, Standortbewertung, Büromarkt Stuttgart, Immobilienökonomie und Nutzeranforderungen.
Wie unterscheidet sich das entwickelte Scoring-System von gängigen Ansätzen?
Das System ist darauf ausgelegt, mit geringerem Aufwand ganze Bestände (über 2.000 Einheiten) zu bewerten, anstatt nur einzelne Objekte individuell und zeitintensiv zu analysieren.
Welche Rolle spielt Stuttgart in der Untersuchung?
Stuttgart dient als beispielhaftes Anwendungsgebiet, da für dieses Stadtgebiet eine fundierte Büroflächenbestandsaufnahme vorliegt und der Markt durch eine hohe Transparenz gekennzeichnet ist.
Was ist das Hauptergebnis bezüglich der Hypothesen zu Nutzeransprüchen?
Die zentrale Hypothese, dass objektive Qualitäten von Büroimmobilien nicht zwangsläufig mit den subjektiven Anforderungsprofilen der Mieter übereinstimmen, konnte qualitativ verifiziert werden.
- Citar trabajo
- Diplom-Geograph Felix Embacher (Autor), 2007, Scoring für große Büroimmobilienbestände aus Sicht der Eigentümer und Mieter im Büromarkt Stuttgart, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/84211
