Die Folgebewertung von Investment Properties – Darstellung und kritische Würdigung anhand von Beispielen

Inhalt

1.Einleitung

2. Eingrenzung von Investment Properties
2.1-Definition

3. Folgebewertung
3.1. Wahlrecht in der Folgebewertung
3.1.1. Fortgeführte Anschaffungs.- od. Herstellungskosten
3.1.2. Beizulegender Wert
3.2. Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich
3.3. Normierte deutsche Immobilienbewertungsverfahren
3.3.1. Vergleichsverfahren
3.3.1.1. Voraussetzungen für die Anwendung
3.3.1.2. Darstellung
3.3.1.3. Kritische Würdigung
3.3.2. Ertragsverfahren
3.3.2.1. Voraussetzungen für die Anwendung
3.3.2.2. Darstellung
3.3.2.3. Kritische Würdigung
3.3.3 Sachwertverfahren
3.3.3.1. Darstellung
3.3.3.2. Kritische Würdigung
3.4. Vergleichbare angelsächsische Bewertungsverfahren
3.4.1. Discounted-Cash- Flow-Verfahren
3.4.2. Sales Comparison Approach
3.4.2.1 Fully-let
3.4.2.2 Reversionary
3.4.2.3 Overrented
3.4.3. Investment Approach
3.4.4 Cost Approach
3.5. Alternative Bewertungsverfahren
3.5.1. Profits Method
3.5.2. Residual Method

4 Fazit

5 Literaturverzeichnis

1. Einleitung

Die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten oder Jahrhunderten entwickelt worden. Da Grundstückswerte regelmäßig benötigt wurden, um Steuern zahlen zu müssen oder Kontrollen für Marktereignisse durchführen zu können, mussten auch Verfahren und Methoden zur Bewertung von Grundstücke entwickelt werden. Mit den komplizierter werdenden Einflüssen auf die Grundstückswerte durch öffentliche, wirtschaftliche oder rechtliche Ereignisse und Vorschriften wurden die Verfahren und Methoden verfeinert, den Ereignissen angepasst und nach den Bedürfnissen konkretisiert. In der Welt entstanden unterschiedliche Rechtsformen des Immobilieneigentums, verschiedene Wirtschaftsmodelle mit eigenen Wertfindungen und eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Mit der Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen von Märkten und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten wie der Europäischen Union bestand die Notwendigkeit, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren.

Gegenstand dieser Arbeit ist eine Darstellung verschiedener, sowohl traditioneller als auch moderner Methoden zur Bewertung von Investment Properties. Der Terminus „Investment Properties“ kann mit „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ oder „Anlageimmobilien“ übersetzt werden. Der zentrale Aspekt, der in dieser Arbeit durchleuchtet werden soll, liegt in der Folgebewertung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Da die Vorschriften des IAS 40, je nach Anwendung, enorme Abweichungen zur bisherigen HGB-Bilanz haben, stellt sich die Frage, inwieweit überhaupt bilanzierende Unternehmen von der Möglichkeit einer Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, dem sog. „Fair Value“, Gebrauch machen werden.

Im Laufe dieser Arbeit werden also u. a. noch die unterschiedlichen Möglichkeiten deutscher (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren), angelsächsischer (Investment Approach, Comparison Approach, Discounted Cashflow Method, Cost Approach) und alternative (Residual Method, Profits Method) Immobilienbewertungsmethoden miteinander zu vergleichen sein. Die Verfahren werden in den einzelnen Kapiteln „beleuchtet“. Ebenfalls soll auf eine kritische Würdigung nicht verzichtet werden.

2 Eingrenzung von Investment Properties

2.1 Definition

Der Begriff der Investment Properties stammt aus der internationalen Rechnungslegung. Als Investment Properties bezeichnet man die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien eines Unternehmens. Es handelt sich also um Immobilienbestände, die der Eigentümer in seinem Bestand hält, um Miet- bzw. Pachterträge und/oder Wertsteigerungen des eingesetzten Kapitals zu erzielen.^[1] Dieser Tatbestand kann allerdings auch durch Leasingverhältnisse erreicht werden. In den meisten Fällen tritt dies bei einem Operating Leasingverhältnis auf.^[2] Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass diese Immobilien nicht dazu dienen die Produktions-, Leistungs- oder Absatzziele eines Unternehmens zu erreichen, also nicht betriebsnotwendig sind. Vielmehr werden sie als reine Finanzanlagen gehalten. In der Praxis lassen sich viele unterschiedliche Formen der Finanzanlage in Immobilien finden. Hierzu kann eine Unterscheidung zwischen mittelbaren und unmittelbaren Finanzanlageformen getroffen werden. Unter den mittelbaren Anlageformen subsumiert man die Möglichkeiten eines Investors in offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds oder in Immobilienaktien zu investieren. Die Art der Anlageform lässt bereits erkennen, dass der Investor nur mittelbar Zugriff auf das Investment, also auf die Immobilie hat, wohingegen der IAS 40 ausdrücklich auf eine unmittelbare Finanzinvestition in Immobilien, den Investment Properties, zielt.

3 Folgebewertung

3.1 Folgebewertungsmethoden

Der Standard in der internationalen Rechnungslegung der IFRS, der die bilanztechnische Handhabung von Investment Properties regelt, lässt dem Bilanzersteller in der Ausübung der Folgebewertung ein Wahlrecht.

Die Bewertung kann zum einen nach dem bevorzugten Fair Value Model, also zum beizulegenden Zeitwert, oder nach dem Cost Model, also zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten durchgeführt werden.^[3] Beide Methoden verpflichten grundsätzlich zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Anlageimmobilien, wobei jedoch der Ausweis je nach angewendeter Folgebewertungsmethode unterschiedlich zu erfolgen hat. Das Modell des beizulegenden Zeitwertes erfordert den Ausweis des beizulegenden Zeitwertes in der Bilanz und die ergebniswirksame Verrechnungen von Zeitwertänderungen in der GuV. Bei Folgebewertung nach dem Anschaffungskostenmodell muss der beizulegende Zeitwert dagegen lediglich im Anhang ausgewiesen werden.^[4] Es wird vom IASB immer wieder betont, dass das Modell des beizulegenden Zeitwertes zu bevorzugen ist. Es entspricht damit dem so genannten Benchmark Treatment.

3.1.1 Modell des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value Model)

Die Folgebewertung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes erfordert gemäß IAS 40.33 die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes der Anlageimmobilien und seinen Ansatz in der Bilanz unter der Voraussetzung, dass er verlässlich ermittelt werden kann.^[5]

Als der beizulegende Zeitwert kann derjenige Betrag eines bilanzielles Vermögensgegenstandes angesehen werden, zu dem vertragswillige, voneinander unabhängige und über ausreichend Sachverstand verfügende Geschäftsparteien diesen Vermögensgegenstand (hier: Immobilie) miteinander tauschen würden.^[6] Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssen also sachverständig, vertragswillig und voneinander unabhängig sein.

Der beizulegende Zeitwert von Investment Properties lautet nach IAS 40.4:^[7]

„The fair value of investment property is the amount for which this asset could be exchanged between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction.”

Bei dieser Bewertung bleiben grundsätzlich ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse wie etwa eine atypische Finanzierung, Sale-and-Leaseback-Vereinbarungen, unternehmensspezifische Wertpotenziale, Synergieeffekte zwischen im Bestand gehaltene Immobilien und anderen wertbeeinflussende rechtliche Rahmenbedingungen sowie außerordentliche Beziehungen zwischen den beiden Vertragsparteien unberücksichtigt.^[8]

Grundsätzlich geht das IASB davon aus, dass der beizulegende Zeitwert kontinuierlich und verlässlich ermittelbar ist. Abweichend von dieser Prämisse kann es bereits bei dem Erwerb der Immobilie Hinweise darauf geben, dass dies nicht der Fall ist. Beispielhaft sind hier Spezialimmobilien, bei denen es an marktnahen Vergleichtransaktionen mangelt oder die zukünftigen Zahlungsströme nicht ermittelbar sind. In diesem Fall, und nur in diesem Fall, wendet das bilanzierende Unternehmen bis zum Abgang der Immobilie das Anschaffungskostenmodell an.

Der beizulegende Marktwert wird nach einem dreistufigen Bewertungskonzept ermittelt. Dabei entspricht die erste Stufe der Idealvorstellung einer Marktbewertung, da der Immobilienmarkt als äußerst unvollkommener Markt charakterisiert ist, und es somit in der Praxis keine identischen Vergleichsobjekte zur Marktermittlung gibt. Auf der zweiten Stufe werden dann die ersten Abstriche von der vorgenannten fiktiven Idealvorstellung gemacht. Das bedeutet, dass auch ein Marktwert anhand von nahezu identischen Investment Properties auf ähnlichen Märkten ermittelt werden darf. Auf der dritten Stufe werden dann schließlich noch modellhafte Nährungswerte des Marktwertes zugelassen. Diese basieren dann auf den Ergebnissen anerkannter Immobilienbewertungsverfahren, die im Folgenden beschrieben werden sollen.

Nach der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes ist dieser in der Bilanz auszuweisen. Sofern sich der beizulegende Zeitwert im Vergleich zum vorherigen Geschäftsjahr verändert hat, entsteht zwangsläufig ein Unterschiedsbetrag, der nach IAS 40.35 ergebniswirksam in der GuV zu verrechnen ist. Es kommt somit zu einem ergebniswirksamen Ausweis noch nicht realisierter Gewinne oder Verluste. Zusätzlich sind latente Steuern ergebniswirksam zu bilden, sobald der in der IFRS-Bilanz angesetzte beizulegende Zeitwert vom steuerbilanziell anzusetzenden Wert abweicht.^[9]

Abbildung 1: Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Investment Properties nach IAS 40 ^[10]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Beispiel:^[11]

Die Sunshine AG erwirbt Anfang des Geschäftsjahres 00 erstmalig ein Gebäude mit einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren zu einem Kaufpreis von 10 000 T Euro in bar, das sie überwiegend als Finanzinvestition nutzen will. Annahmegemäß soll am Ende der Nutzungsdauer kein Restwert bestehen. Der Ertragssteuersatz der Sunshine AG beträgt 40 %. Die Folgebewertung soll ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert erfolgen. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt zum Bilanzstichtag 00 einen Gebäudewert von 11 800 T Euro. Wie lauten die Buchungssätze für das Geschäftsjahr 00?

Lösung:

Zunächst ist der Käufer des Gebäudes zu verrechnen. Anschließend ist zum Bilanzstichtag der

höhere beizulegende Zeitwert anzusetzen und der Unterschiedsbetrag zum bisherigen Buchwert in Höhe von 1 800 T Euro ergebniswirksam in der GuV auszuweisen. Steuerbilanziell soll das Gebäude annahmegemäß mit den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden. Die fortgeführten Anschaffungskosten ergeben sich aus den historischen Anschaffungskosten abzüglich kumulierter linearer Abschreibungen (hier 10 000 T Euro –

200 T Euro = 9 800 T Euro). Ein temporärer Unterschied zwischen IFRS-Bilanzbewertung und Steuerbilanzbewertung führt zur Entstehung latenter Steuern. Da der IFRS-Wert größer als der steuerbilanzielle wert ist, entstehen passive latente Steuern in Höhe von 800 T Euro (hier: (11 800 T Euro – 9 800 T Euro)*40 %). Die passiven latenten Steuern sind ergebnis-

wirksam zu bilden.

Buchungssätze Geschäftsjahr 00:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie an Bank 10 000 T Euro

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie an Zinsertrag 1 800 T Euro

Steueraufwand an passive latente Steuern 800 T Euro

Zum Bilanzstichtag 01 wird keine Veränderung des beizulegenden Zeitwerts festgestellt. Ist vielleicht trotzdem eine Buchung durchzuführen?

Lösung:

Ja, dann es sind wiederum latente Steuern zu berücksichtigen, weil die steuerbilanziell fortgeführten Anschaffungskosten nach Abzug von planmäßigen Abschreibungen des

Geschäftsjahres nun 9 600 T Euro betragen. Der gesamte Betrag der passiven latenten Steuern muss demnach auf 880 T Euro erhöht werden (hier: (11 800 T Euro – 9 600 T Euro)*40 %). 800 T Euro wurden schon im vorherigen Geschäftsjahr eingestellt, so dass aktuellen Geschäftsjahr passive latente Steuern in Höhe von 80 T Euro ergebniswirksam zu verrechnen sind.

Buchungssatz Geschäftsjahr 01:

Steueraufwand an passive latente Steuern 80 T Euro

Am Ende des Geschäftsjahres 02 erhält die Sunshine AG Verkaufsangebot für das Gebäude in Höhe von 12 000 T Euro. Nach gründlicher Überlegung entscheidet sie sich zum Verkauf. Der Verkaufspreis wird bar bezahlt. Welche Buchungen sind vorzunehmen?

Lösung:

Mit dem Verkauf ist das Gebäude aus der Bilanz auszubuchen. Gleichzeitig ist der Unterschiedsbetrag aus bisherigem Buchwert und Verkaufspreis als ertrag zu verrechnen. Darüber hinaus sind die gebildeten passiven latenten Steuern vollständig ergebniswirksam aufzulösen.

Buchungssätze Geschäftsjahr 02:

Bank 12000 T Euro an als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 11800 T Euro

Zinsertrag 200 T Euro

Passive latente Steuern an Steuerertrag 880 T Euro

3.1.2 Anschaffungskostenmodell (Cost Model)

In der Fachsprache der IFRS Rechnungslegung wird die Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch als „Cost Model“^[12] bezeichnet. Dieses Verfahren stellt i. S. d. IAS 40 das sog. Allowed Alternative Treatment dar, also die Alternative zum Benchmark Treatment.

Bei der Anwendung des Cost Models bewertet das bilanzierende Unternehmen seine gesamte Investment Properties zu den um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungsaufwand fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei dieser Methode muss zu jedem Bilanzstichtag eine Überprüfung der Nutzungsdauer und angewendete Abschreibungsmethode stattfinden. Weiterhin muss festgestellt werden, ob evt. Anzeichen für eine Wertminderung der Immobilie vorliegen.^[13] Es gilt hier insbesondere darauf zu hinweisen, dass bei einer Verwendung des Cost Models, der beizulegende Wert der gehaltenen Investment Properties im Anhang des Jahresabschlusses anzugeben und somit auch durch kostenintensive Wertermittlungsverfahren festzustellen ist.^[14] Die Wahl des Anschaffungskostenmodells befreit also nicht von der Ermittlung beizulegender Zeitwerte, sondern unterscheidet sich von dem Modell des beizulegenden Zeitwertes ausschließlich durch die unterschiedliche Folgebewertung.

Beispiel:^[15]

Anstatt das erworbene Gebäude (Kaufpreis 10 000 T Euro, Nutzungsdauer 50Jahre) ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert folgezubewerten, entscheidet sich die Sunshine AG zur Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach dem Anschaffungskostenmodell. Die Anschaffungskosten sollen linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wie lauten dann Buchungssätze für das Geschäftsjahr 00?

Lösung:

Nach dem Kauf ist das Gebäude am Bilanztag 00 planmäßig abzuschreiben. Die planmäßige Abschreibung beträgt 200 T Euro (= 10 000T Euro/50 Jahre). Da im Vergleich zur steuerrechtlichen Bewertung keine Differenzen bestehen, sind auch keine latenten Steuern zu bilden. Der beizulegende Zeitwert von 11 800 T Euro ist im Anhang auszuweisen.

Buchungssätze Geschäftsjahr 00:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie an Bank 10 000 T Euro

Abschreibung an als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 200 T Euro

Zum Bilanzstichtag 01 verändert sich der beizulegende Zeitwert nicht. Wie ist also zu buchen?

Lösung:

Das Gebäude ist weiterhin planmäßig abzuschreiben und der beizulegende Zeitwert im Anhang zu veröffentlichen.

Buchungssatz Geschäftsjahr 01:

Abschreibung an als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 200 T Euro

Am Ende des Jahres 02 wird das Gebäude zu einem Verkaufspreis von 12 000 T Euro verkauft. Wie lautet hier der Buchungssatz?

Lösung:

Mit Verkauf des Gebäudes wird der Buchwert aus der Bilanz ausgebucht und ein Ertrag in Höhe von 2 400 T Euro realisiert.

Buchungssatz Geschäftsjahr 02:

Bank 12 000 T Euro an als Finanzinvestition Gehaltene Immobilie 9 600 T Euro

Zinsertrag 2 400 T Euro

Folgende Tabelle stellt Buchwert und Periodenergebnis (jeweils in T Euro) bei Folgebewertung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts (MBZ) und nach dem Anschaffungskostenmodell (AKM) gegenüber:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Sofern der beizulegende Zeitwert die fortgeführten historischen anschaffungs- bzw. Herstellungskosten überschreitet, kommt es bei Folgebewertung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts zu einem höheren Vermögensausweis und somit zu einer größeren Bilanzsumme. Gleichzeitig steigt das Periodenergebnis aufgrund der ergebniswirksamen Verrechnung des Unterscheidensbetrages von Buchwert und beizulegendem Zeitwert. Das Periodenergebnis wird in den Folgeperioden nicht durch planmäßige Abschreibungen belastet. Der beizulegende Zeitwert könnte in den Perioden schwanken, was zu einer höheren Volatilität des Ergebnisses führen würde. Die ergebniswirksam zu bildenden und aufzulösenden passiven latenten Steuern mildern dabei den Ergebniseffekt. In der Summe entsteht bei beiden Folgebewertungsmethoden durch die jeweilige Wahrung des Kongruenzprinzips der gleiche Totalerfolg.^[16]

3.2 Vergleiche zur Immobilienbewertungsverfahren

Die Grundgedanken der einzelnen Bewertungsverfahren kann man relativ leicht herauszuarbeiten, aber es ist ungleich schwierig ist, einheitliche Verfahrensdefinitionen zu finden. Als Ergebnis lassen sich grundsätzlich drei in ihrer geografischen Herkunft unterschiedliche Strömungen feststellen. Darunter fallen zum einen die deutschen, normierten Verfahren. Diese sind eindeutig identifizierbar, da sie in der Wertermittlungsverordnung begrifflich verankert sind. Schwieriger ist es bei den anderen Strömungen – die Ergänzung in der angelsächsischen und in der internationalen Immobilienbewertungspraxis.

Unterschiedliche Definitionen für das gleiche Verfahren lassen sich beispielsweise in England und in Amerika finden.

Um den Leser dieser Arbeit einen besseren Überblick über das Zusammenspiel von verschiedenen Immobilienbewertungsverfahren zu geben, ist im Folgenden eine Übersicht abgebildet, die immer wieder als Rückgriff bei der weiteren Vorstellung der einzelnen Bewertungsverfahren dienen kann.

Abbildung 2: Entwicklung der Immobilienbewertungsverfahren

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.3 Normierte deutsche Immobilienbewertungsverfahren

Die bekannten Wertermittlungsverfahren sind in § 7 der Wertermittlungsverordnung (WertV) kodifiziert. Subsumiert werden hier das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle drei Verfahren dienen der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie i. S. v. § 194 BauGB. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass die ermittelten Ergebnisse nicht zwangsläufig mit dem Verkehrswert gleichzusetzen sind. Entsprechend der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt sind gerade beim Ertragswertverfahren und beim Sachwertverfahren Zu- bzw. Abschläge vorzunehmen, um auf einen realistischen Verkehrswert zu kommen. Zur Verkehrswertermittlung können auch mehrere Verfahren gleichzeitig herangezogen werden, wobei der Verkehrswert dann aus den Ergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen ist.^[17] Generell stehen alle drei Bewertungsverfahren gleichrangig nebeneinander. Die Verfahrensauswahl für eine konkrete Immobilienbewertung richtet sich nach § 7 Abs. 2 WertV nach der Art des zu bewertenden Objektes und dem Anlass der Immobilienbewertung. Diese Entscheidung ist von dem Sachverständigen unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu treffen und bedarf einer Begründung.^[18]

[...]

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^[1] Vgl. IAS 40.4

2 Vgl. Klinger/Müller, IAS/IFRS & Immobilien, Berlin 2004, S. 49.

^[3] Vgl. Weber/Baumunk , IFRS Immobilien, Darmstadt 2005, S. 77.

^[4] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 309.

^[5] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 310.

^[6] Vgl. Weber/Baumunk , IFRS Immobilien, Darmstadt 2005, S. 77.

^[7] Vgl. Baetge/Zülich, Die Bilanzierung nach Investment Properties nach IAS 40, Düsseldorf 2003, S. 174.

^[8] Vgl. Weber/Baumunk , IFRS Immobilien, Darmstadt 2005, S. 79.

^[9] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 313.

^[10] Henning Zülch, Die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40., Düsseldorf 2003, S. 105.

^[11] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 313-315.

^[12] Vgl. IAS 40.50

^[13] Vgl. Weber/Baumunk , IFRS Immobilien, Darmstadt 2005, S. 77.

^[14] Vgl. Baetge/Zülich, Die Bilanzierung nach Investment Properties nach IAS 40, Düsseldorf 2003, S. 177.

^[15] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 317-318.

^[16] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2006, S. 318.

^[17] Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 395.

^[18] Vgl. Thomas/Leopoldsberger/Waldbröhl, Immobilienbewertung, In: Immobilienökonomie Band I, München 2000, S. 392.