Typische Fallgestaltungen des Abstandflächenrechts nach § 6 Bauordnung Berlin

Inhalt

I. Einleitung

II. Allgemeiner Teil.
II.1 Erforderlichkeit von Abstandflächen / Verhältnis Planungsrecht – Bauordnungsrecht (Abs. 1)
II.2 Lage der Abstandflächen (Abs. 2)
II.3 Überdeckungsverbot (Abs. 3)
II.4 Berechnung der Abstandflächengröße (Abs. 4)
II.5 Tiefe der Abstandflächen (Abs. 5)
II.6 Das Schmalseitenprivileg (Abs. 6)

III. Typische Fälle
III.1 Fall 1 – Flachdach
III.2 Fall 2 – Giebeldach und Sitzplatz
III.3 Fall 3 – Dachgauben
III.4 Fall 4 – Balkon und Grenzgarage

Verzeichnisse

Abbildungen

Abkürzungen

Literatur

I. Einleitung

Diese Arbeit beschäftigt sich mit typischen abstandflächenrechtlichen Fallkonstellationen in Gebieten offener Bauweise vor dem Hintergrund des § 6 BauOBln.

Gemäß § 22 Abs. II S.1 BauNVO werden in der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Da sich diese Arbeit nur mit typischen, beispielhaften Fallgestaltungen beschäftigen kann, soll vom Einzelhaus im Wohngebiet ausgegangen werden. Hier lassen sich schon die Grundlagen und wichtigsten Feinheiten des Abstandflächenrechts aufzeigen. Der Vollständigkeit halber wird aber auch auf Doppelhäuser und Hausgruppen (sofern sie anders behandelt werden als Einzelhäuser) sowie den Fall, daß schon ein Gebäude an der Grundstücksgrenze steht, eingegangen.

II. Allgemeiner Teil

In diesem Teil sollen die Grundlagen des Abstandflächenrechts nach § 6 BauOBln wie Erforderlichkeit, Lage und Maßberechnung behandelt werden. Wenn nicht anders angegeben, beziehen sich die Zitate von Gesetzestexten auf den § 6 der Bauordnung Berlin von 1997.

II. 1. Erforderlichkeit von Abstandflächen / Verhältnis Planungsrecht – Bauordnungsrecht (Abs. 1)

Grundsätzlich muß der Bauherr vor den Außenwänden seines Gebäudes Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freihalten (§ 6 Abs.1 S.1), vgl. Abb.1. Aus S. 2 folgt, daß eine Abstandfläche nicht erforderlich ist, wenn die Außenwand nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Nachbargrenze gebaut werden muß oder darf. Der Gesetzgeber räumt dem Planungsrecht also Vorrang vor dem Bauordnungsrecht ein (vgl. Abs. 14 !). Ob eine Abstandfläche notwendig ist oder nicht, richtet sich nach dem Planungsrecht; das „Wie“ (Form, Umfang) der Abstandfläche richtet sich i. d. R. nach dem Bauordnungsrecht^[1].

Satz 2 Hs. 1 ist für Gebiete der offenen Bauweise dann bedeutsam, wenn laut B-Plan Doppelhäuser oder Hausgruppen zulässig (S. 2 Alt. 2, „darf“) oder sogar vorgeschrieben sind (S. 2 Alt. 1, „muß“). In diesen Fällen können oder müssen die Gebäude an Nachbargrenzen errichtet werden, eine Abstandfläche entfällt dann für die grenzständigen Außenwände^[2].

Darf nach planungsrechtlichen Vorschriften nicht an die Nachbargrenze gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, daß angebaut wird (S. 3). Dies kann der Fall sein, wenn ein Gebiet als offen mit Einzelhäusern zu bebauen festgelegt wird, sich aber noch Altbestand an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn befindet. Hier kann die Bauaufsichtsbehörde einen Grenzanbau gestatten oder verlangen, womit eine Abstandfläche entfällt. Damit kann in bestimmten Fällen die Vorrangstellung des Planungsrechts gebrochen werden. Um der Gefahr der Aushebelung des Planungsrechts zu begegnen, bedarf es einer planungsrechtlichen Rechtfertigung für die Gestattung oder das Verlangen eines Anbaus. Allein das Vorhandensein eines Gebäudes an der Grundstücksgrenze genügt nicht, es müssen vielmehr die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB gegeben sein^[3].

Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB kommt es darauf an, welche Art der Bebauung – offen oder geschlossen – sich in das Gebiet einfügt. Fügt sich nur Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand ein, liegt ein Fall des Satzes 2 Alt. 1 vor; eine Abstandfläche kann nicht eingehalten werden. Entspricht umgekehrt die Eigenart der näheren Umgebung der offenen Bauweise, muß das Gebäude Abstandflächen einhalten^[4].

II.2. Lage der Abstandflächen (Abs. 2)

Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück des Bauherrn liegen (§ 6 Abs.2 S. 1). Diese Regelung bezieht sich auf die Nachbargrenzen des Grundstücks, also jene Grenzen, die das Grundstück des Bauherrn von benachbarten privaten Grundstücken trennt^[5]. Nachbargrenzen können nur die seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen sein, weil gemäß § 4 Abs.1 ein Grundstück nur bebaut werden darf, wenn es an einer öffentlichen Straße liegt oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer solchen besitzt^[6].

Solche Grundstücksgrenzen, die nicht Nachbargrenzen sind, also an öffentlichen Verkehrsflächen oder Grünflächen verlaufen, können gemäß § 6 Abs.2 S.2 1. Hs von den Abstandflächen überschritten werden. Allerdings dürfen sich die Abstandflächen nur bis zur Mitte von öffentlichen Verkehrsflächen und Grünflächen erstrecken (§ 6 Abs.2 S.2 2.Hs)^[7], vgl. Abb.2.

In Ausnahmefällen können sich die Abstandflächen auch auf private Nachbargrundstücke erstrecken, nämlich dann, wenn der Nachbar einverstanden ist und eine Baulast im Grundbuch eintragen läßt. Dies wäre dann die Voraussetzung für die Erteilung einer Befreiung nach § 61 Abs. 2 S.1 Nr.2^[8].

II.3 Überdeckungsverbot (Abs. 3)

Allerdings dürfen sich die Abstandflächen nicht überschneiden (§ 6 Abs.3 1.Hs). Dies gilt sowohl für die Abstandflächen desselben als auch für die mehrerer Gebäude^[9]. Außenwände – entweder desselben oder verschiedener Gebäude – müssen also so weit voneinander entfernt stehen, daß die Abstandflächen in ihrer vollen Ausdehnung ohne Überschneidung vor ihnen zu liegen kommen. Dies gilt auch für Abstandflächen, die sich auf Nachbargrundstücke erstrecken (s.o.), vgl. Abb. 3.

Würde dieses Überdeckungsverbot uneingeschränkt gelten, wären viele Grundrißformen (z. B. rechtwinklig abknickende Gebäudeteile, rechtwinklige Hofumbauung) nicht möglich. Deswegen schränken Nr.1 und 2 des 2. Hs. das Überdeckungsverbot dahingehend ein, daß eine Überschneidung gestattet ist, wenn die Außenwände in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen (Nr. 1) – vgl. Abb. 4 - oder einen fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen begrenzen (Nr. 2), vgl. Abb. 5.

Die Abstandflächen der nach §6 Abs. 11 in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässigen Gebäude überdecken sich zwangsläufig. Nr. 3 stellt dies nochmal fest.

[...]

^[1] Ortloff, Karsten-Michael: Das Abstandflächenrecht der Berliner Bauordnung: § 6 BauOBln, Nachbarschutz und Verfahrensrecht, Kommentar, Berlin 1999, S. 5 f.; vgl. Dürr, Hansjochen, Andreas Korbmacher: Baurecht für Berlin, Baden-Baden 2001, S. 146

^[2] Vgl. Dürr, Hansjochen, Andreas Korbmacher: Baurecht für Berlin, Baden-Baden 2001, S. 146; vgl. a. a. O. (Ortloff), S. 17

^[3] Vgl. a. a. O. (2), S. 146 f.; a. a. O. (Ortloff), S. 42 f.

^[4] Vgl. zum Anbaugebot: a. a. O. (Ortloff), S. 20; a. a. O. (Dürr), S. 146 f.

^[5] a. a. O. (Ortloff), S. 25 f.

^[6] Vgl a.a.O. (Ortloff), S. 14

^[7] Vgl. a. a. O. (Ortloff), S. 26 f.

^[8] Vgl. a. a. O. (Ortloff), S. 28

^[9] Vgl. a. a. O. (Ortloff), S. 30